亞洲樓市吸引新資金流入

上市房地產(chǎn)公司受惠于多項(xiàng)新的股權(quán)集資項(xiàng)目，私募股權(quán)基金繼續(xù)獲得強(qiáng)勁的資金流入，集資活動(dòng)趨于活躍。這些長期及周期性的資金配置，為亞洲大部分地區(qū)的機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)項(xiàng)目帶來持續(xù)穩(wěn)定的需求。

近期，亞洲區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)正逐步復(fù)蘇。企業(yè)和消費(fèi)者信心指標(biāo)呈上升趨勢(shì)，債務(wù)成本低導(dǎo)致企業(yè)借貸回升。假以時(shí)日，這些因素將會(huì)刺激固定投資和增加就業(yè)。但相比以往的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這次的復(fù)蘇步伐將會(huì)慢得多。原因有許多，包括全球的不確定性揮之不去、私人及公共部門持續(xù)減債，以及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型的主要經(jīng)濟(jì)體，如日本和中國。

一如既往，亞洲多種物業(yè)的供求均呈現(xiàn)周期動(dòng)力。大多數(shù)辦公和零售物業(yè)正處于早期租金復(fù)蘇的階段，盡管新加坡和首爾辦公物業(yè)租務(wù)市場(chǎng)疲弱，但供應(yīng)過剩的情況正逐漸被吸收。中國內(nèi)地、香港和新加坡的住宅市場(chǎng)仍存在政策風(fēng)險(xiǎn)，政府干預(yù)對(duì)價(jià)格的影響比基本因素的影響更大。

此外，由于中國、日本和韓國等市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的物流設(shè)施短缺，故此我們看好物流倉儲(chǔ)物業(yè)的市場(chǎng)前景。

展望2013年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大主題包括︰日本可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，近期央行減息影響債券收益率不斷上升至量化寬松政策終將告一段落，以及資金持續(xù)流入房地產(chǎn)股票及債券市場(chǎng)。

值得一提的是，2013 年上半年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)逐步改善，但各國的改善步伐差異甚大。相反，資本市場(chǎng)迅速恢復(fù)，并推動(dòng)一些國家的物業(yè)價(jià)格回復(fù)甚至突破金融危機(jī)前的高位。

例如，美國、英國、德國和日本近期利率上升，對(duì)于房地產(chǎn)投資者而言是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這些國家的債務(wù)成本上升50至100個(gè)基點(diǎn)，價(jià)格壓力將得到舒緩。比較大的變化是資本市場(chǎng)也開始預(yù)期會(huì)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變”——縮減量化寬松規(guī)模，以及其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如失業(yè)率和產(chǎn)能利用率逐步恢復(fù)到健康的水平。因債務(wù)成本低和房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行而刺激的資金流動(dòng)放慢，預(yù)料私募股權(quán)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)會(huì)在未來幾個(gè)月內(nèi)冷卻。

無疑，資本流動(dòng)減少對(duì)于許多國家的商業(yè)房地產(chǎn)投資者而言將會(huì)是有利的因素，尤其是在資金壓力將價(jià)格推至不可持續(xù)的水平的一些國家。超低的借貸成本正引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)最惡劣的周期趨勢(shì)卷土重來，整個(gè)資產(chǎn)類別的波動(dòng)性將會(huì)因此而上升。而結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變將可舒緩因大量低成本債務(wù)而形成的房地產(chǎn)價(jià)格壓力。