觀王石 談郁亮

運營能力有待考驗

對于萬科加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動作，業(yè)界并不意外，早前的各種猜測幾乎都成為定論。但隨著萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的逐步深入，各種解讀與質(zhì)疑也紛至沓來。

2013年6月30日，萬科在北京開發(fā)的首個商業(yè)地產(chǎn)項目、位于東三環(huán)國貿(mào)橋東南角的萬科大都會面對業(yè)主交房入住。然而，據(jù)萬科大都會的銷售人員介紹，目前大都會還有二十幾套依然在出售中，均價9.5萬元/平方米，還有不足四十年的產(chǎn)權(quán)。從推向市場到現(xiàn)在，兩年左右的時間內(nèi)，還有近三分之一的房源未能售完。這一銷售情況完全不符合萬科大都會其優(yōu)越的地理位置。

面對上述質(zhì)疑，萬科副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶對媒體表示，萬科大都會目前并不突出的銷售業(yè)績，并不能說明問題。“這個產(chǎn)品的概念是個舶來品，加入北京有地方需求特色的元素，作為商務(wù)中心區(qū)的功能補充，像紐約、東京都是出現(xiàn)在核心的位置才有這種產(chǎn)品，所以也不具備太強的可復(fù)制性?！泵髴c認(rèn)為該項目的市場契合度還可以，因為屬于特種產(chǎn)品，不是大眾化的業(yè)態(tài)，所以銷售速度不會很快。未來也可能再做這類產(chǎn)品，但是做這類產(chǎn)品的條件非常有局限，只能看機會是否合適。

然而萬科面臨的不僅僅是萬科大都會這一個商業(yè)體項目。截止到2013年，萬科已經(jīng)入市的商業(yè)項目包括寫字樓與綜合體已經(jīng)超過40個。一位業(yè)內(nèi)人士分析，萬科近些年在商業(yè)地產(chǎn)上一直在持續(xù)加碼，但今年初才組建商業(yè)地產(chǎn)公司，管理層也漸漸開始正面面對萬科進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話題，這顯示出萬科進入商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎。而這種謹(jǐn)慎也使萬科習(xí)慣延續(xù)過去的思路，影響了對商業(yè)地產(chǎn)市場的判斷。

毛大慶還認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)是未來萬科主推的商業(yè)形態(tài)之一，香港領(lǐng)匯則是其學(xué)習(xí)的對象。這家公司把香港最底層保障性住房的社區(qū)商業(yè)都集中起來，不斷改造提升，然后在香港上市，非常成功?！捌胀ㄈ艘惨M，總要買生活必需品?！泵髴c說，這兩年網(wǎng)絡(luò)購物對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊很大，但對社區(qū)商業(yè)影響很小。盡管如此，萬科依舊小心翼翼。成立商業(yè)地產(chǎn)總部之前，萬科連續(xù)開了3次會議，對萬科商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品、進入城市等做了非常細致的部署。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平卻表示比較擔(dān)憂，認(rèn)為現(xiàn)在并不是進入商業(yè)地產(chǎn)的好時機，因為已經(jīng)錯過了最好的時期?，F(xiàn)在融資渠道不暢，很多開發(fā)商必須通過散漫的物業(yè)平衡持有性的項目，這是住宅依賴性的發(fā)展模式。所以住宅市場形勢不好，商業(yè)地產(chǎn)也不會做好。萬科的優(yōu)勢在于它是一個學(xué)習(xí)能力很強的企業(yè)，但所有從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的公司最大的制約點都是文化。具體來講，住宅市場一直是賣方市場，所以公司文化是強勢的，而這種強勢文化進入到商業(yè)地產(chǎn)是適應(yīng)不了的。

金融分析專家、清華大學(xué)經(jīng)濟關(guān)系學(xué)院博士杜麗虹分析認(rèn)為，萬科的榜樣之一新鴻基從專注于開發(fā)物業(yè)到租售并舉的轉(zhuǎn)型用了十五年時間。前十一年以開發(fā)物業(yè)為主，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業(yè)，探索商業(yè)地產(chǎn)模式；集中轉(zhuǎn)型時期的四年，開發(fā)物業(yè)零增長，80%的金融資源將之前摸索出的成功商業(yè)模式進行復(fù)制。

“其實不管萬科進入商業(yè)地產(chǎn)的理由有多充分，也同樣難以免俗，萬科同樣無法忽視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的巨大空間。雖然萬科在住宅開發(fā)方面具有同行無法達到的高度，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科未必會有優(yōu)勢?！敝袊徫镏行漠a(chǎn)業(yè)資訊中心中國商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會主任郭增利告訴記者，對于商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)運營能力，萬科正在面臨考驗。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運營、利益分配、退出機制三大難題，是包括萬科在內(nèi)的眾多涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)需要面對的。“還有一個值得思考的問題是，萬科住宅開發(fā)方面的優(yōu)勢，使其能快速實現(xiàn)資金回籠，這使得萬科的資金周轉(zhuǎn)率保持了一個較好的水平，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，這樣就會影響萬科的整體資金周轉(zhuǎn)率?！惫隼赋?。

搶食商業(yè)“蛋糕”

將視線從萬科轉(zhuǎn)移至整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，在住宅調(diào)控日益深入、投資者需求強勁的背景下，商用物業(yè)逐漸成為開發(fā)商眼中的新主角。

2011年以來不斷有新競爭者加入，幾乎所有的品牌開發(fā)企業(yè)都有自己的商業(yè)地產(chǎn)拓展和布局計劃，這使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈，原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬達、中糧、華潤等亦加快速度開店或拿地。而向來以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、保利、遠洋地產(chǎn)等，這些曾經(jīng)專注于、領(lǐng)先于住宅地產(chǎn)市場的房企也紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，尋找新的藍海機遇，并為搶占先機提早謀篇布局。

2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，除80%的開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。而僅去年一年，萬科就在北京、深圳、上海、武漢、福州、佛山等城市拿下10余個涉及商業(yè)的項目，今年其在北京的多個商業(yè)項目即將面世。

與萬科的溫和戰(zhàn)略不同，遠洋地產(chǎn)和保利地產(chǎn)則頗具鋒芒。2010年，遠洋地產(chǎn)提出向商業(yè)地產(chǎn)全面進軍，到2015年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_到百億元的經(jīng)營目標(biāo)。為此，遠洋地產(chǎn)專門成立了商業(yè)事業(yè)部，其組織架構(gòu)等同于各大區(qū)域公司。從去年底開始，遠洋地產(chǎn)與合作伙伴先后在北京CBD核心區(qū)、成都錦江區(qū)等區(qū)域取得商業(yè)地塊。今年1月23日，遠洋地產(chǎn)旗下首個商業(yè)項目遠洋·光華國際We-life未來廣場商業(yè)街啟幕。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來3～5年間將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。

2011年，在西南區(qū)域潛心發(fā)展商業(yè)多年的龍湖地產(chǎn)啟動了北京商業(yè)。其位于北京朝陽區(qū)常營的龍湖長楹天街，體量高達46萬平方米，其中商業(yè)面積超過20萬平方米。這被視為龍湖深入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要標(biāo)志。

除此之外，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地等諸多老牌房企都在加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，加大對商業(yè)項目的持有比例。

然而，商業(yè)地產(chǎn)這匹拉動中國未來經(jīng)濟發(fā)展的城市“黑馬”，雖然一時間處于風(fēng)口浪尖，但是不斷加劇的空置危機與不成熟的商業(yè)開發(fā)模式使得商業(yè)地產(chǎn)市場警報頻響。開發(fā)商要如何展開對商業(yè)地產(chǎn)市場這塊蛋糕的角逐？

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，作為城市與區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動力，也作為城市精神符號，不可否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體在城市化進程中的積極作用，但開發(fā)商紛紛挺進商業(yè)地產(chǎn)未免顯得有點盲動的因素。因此，在住宅“限購”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的過程中，也要認(rèn)真冷靜思考。如果不顧市場條件和自身資源條件盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這一時的投資沖動，極有可能造成企業(yè)經(jīng)營層面的危機。

“開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，布局過于超前，將面臨市場培育期與經(jīng)營問題。由于布局過早、市場定位不清晰及同質(zhì)化競爭等問題，也將導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨競爭加劇。這不僅僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長時間的培育及項目的經(jīng)營問題?！惫隼J(rèn)為，除此之外，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這些商業(yè)地產(chǎn)新秀必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營大鱷博弈。雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)營利模式的確定、對市場的前瞻性的判斷，將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。