住宅小區(qū)車庫權(quán)屬分析及法律完善

聶偉

一、住宅小區(qū)車庫權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》在第74條中將住宅小區(qū)車庫與停車位一同做出了規(guī)定，按照實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)車庫的建設(shè)方式多為兩種：

一種是地下車庫，一種則是興建于地上的車庫。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權(quán)利歸屬。如果開發(fā)商獨(dú)立建造了地上的車庫，那么由于其自身所具有的構(gòu)造上的獨(dú)立性特征，在出售之前它們的所有權(quán)是可以歸開發(fā)商所有的。因此開發(fā)商也就有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式對其進(jìn)行處置，而區(qū)分所有人則可以通過購買、租賃等方式獲得車庫的專有所有權(quán)或者使用權(quán)。

另一種情況是針對地下車庫而言。在我國，盡管在取得土地使用權(quán)之后，還可以對土地上的空間進(jìn)行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以當(dāng)然的取得使用權(quán)，這取決于行政規(guī)劃。因此，業(yè)主在對建筑物區(qū)分所有后，實(shí)際上其取得的土地使用權(quán)就包含了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。因此，地下的空間使用權(quán)的權(quán)利是不確定的，而我國法律對此也并沒有明確的相關(guān)規(guī)定。這一問題在實(shí)務(wù)中存在著比較普遍的糾紛現(xiàn)象。

二、小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的法理分析

在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)樽≌^(qū)車庫權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛很多，例如南京市某小區(qū)業(yè)主訴求車庫所有權(quán)案。南京市某小區(qū)的地下車庫被開發(fā)商出租給他人作為倉庫使用，小區(qū)四十六戶業(yè)主集體將開發(fā)商告上法庭，要求討回車庫所有權(quán)并恢復(fù)原狀供業(yè)主使用。南京市白下區(qū)人民法院對該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業(yè)主的訴訟請求。

從這一起關(guān)于小區(qū)車庫的實(shí)務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區(qū)業(yè)主一直處于不利的地位，其權(quán)益最終沒有得到保護(hù)。那么，之所以會有這樣的糾紛發(fā)生，其根源還是在于《物權(quán)法》第74條對小區(qū)車庫的權(quán)屬規(guī)定不明確造成的。該條對車庫的權(quán)屬做出了“約定”的法律規(guī)定。但正是此“約定”方式，有可能給實(shí)務(wù)中的當(dāng)事人的一方造成利益上的損失。地下車庫是作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施。只有作為共有財(cái)產(chǎn)的話，才能作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施；如果約定的結(jié)果是由開發(fā)商保留所有權(quán)的話，車庫的所有權(quán)會和專有部分的所有權(quán)發(fā)生分離，這就會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；但是如果約定車庫的所有權(quán)歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵(lì)開發(fā)商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。

三、小區(qū)車庫權(quán)屬的法律完善

要明確車庫的權(quán)屬，首先需要分清現(xiàn)在的住宅小區(qū)中普遍存在的車庫的類型。按照車庫修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫和地下車庫。即使是地上車庫，也可以分為獨(dú)立建造的地上車庫或者是利用區(qū)分建筑物而建造的地上車庫（利用建筑物的某一樓層建造車庫）。

面對實(shí)際生活中如此復(fù)雜的情況，僅僅靠《物權(quán)法》第74條這簡單的一個(gè)條文是不能完全夠滿足對現(xiàn)實(shí)糾紛的解決需要的。顯然，該條規(guī)定對于車庫權(quán)屬的規(guī)定是非常不明確的。該規(guī)定沒有考慮到不同類型的車庫，其權(quán)屬可能不同。

（一）根據(jù)土地使用權(quán)確定車庫歸屬。

無論是將車庫修建于地上還是地下，或是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有當(dāng)然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下，是否可以通過土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫的權(quán)屬狀況？在我國房地產(chǎn)法律中，“地隨房走”是非常重要的一個(gè)原則，土地使用權(quán)在訂立房屋買賣合同時(shí)就已經(jīng)確定，那么是否可以據(jù)此原則就認(rèn)為，一旦業(yè)主購買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就相應(yīng)地移轉(zhuǎn)給業(yè)主，因而，車庫也應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有？筆者認(rèn)為，以此來確定車庫的權(quán)屬不妥。首先，地下車庫的問題就無法通過這一標(biāo)準(zhǔn)使得其權(quán)屬得到解決。在我國，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來確定的，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)或地下的空間利用權(quán)。業(yè)主購買了專有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。所以，對地下空間利用權(quán)所占的土地使用權(quán)，既不能說都?xì)w屬于開發(fā)商，也不能說都?xì)w屬于業(yè)主，這與當(dāng)時(shí)的土地規(guī)劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權(quán)作為確定車庫權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，還是會使車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中

（二）根據(jù)出資情況確定車庫歸屬。

“誰投資，誰受益”是物權(quán)法中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個(gè)重要原則。無論小區(qū)的車庫是屬于建造于地上、地下還是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，則只需要分清楚是誰對車庫的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫由開發(fā)商建好之后，開發(fā)商并沒有把建造車庫所用成本計(jì)入房屋銷售面積的均價(jià)之中，也就是通常所說的沒有將建造車庫的成本計(jì)入公攤面積。那么，在這種情況下，車庫理應(yīng)屬于開發(fā)商所有，車庫也可以由開發(fā)商在銷售房屋時(shí)單獨(dú)處置，或者銷售、或者出租，由開發(fā)商行使其物權(quán)。第二種情況是，開發(fā)商在建造好車庫以后，將建造車庫的成本算入了房屋銷售的價(jià)格之中，即計(jì)入了小區(qū)房屋的公攤面積。毫無疑問，在此種情況之下，車庫實(shí)際上就是由小區(qū)的業(yè)主所共同購買，那么，車庫的權(quán)屬就應(yīng)確定為歸業(yè)主共有。

這樣的一種“誰出資、誰受益”的確定權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)，能夠很好地適應(yīng)小區(qū)車庫建造情況類型多而復(fù)雜的這一特點(diǎn)，很好地解決了權(quán)屬規(guī)定不明所給業(yè)主帶來的種種問題，應(yīng)是一種有效防范、解決小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的途徑。

綜上所述，關(guān)于住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以該車庫的造價(jià)是否被計(jì)入業(yè)主購房時(shí)的價(jià)格而確定。如果車庫的造價(jià)沒有被計(jì)入公攤，則車庫歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商行使對車庫的所有權(quán)；相反，則車庫歸全體業(yè)主所有。

（作者單位：中國政法大學(xué)）