房地產(chǎn)信托發(fā)展與問題探究

杜東沼

【摘要】近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著層層考驗(yàn)，在銀行貸款受限，融資渠道受阻的情況下，對(duì)于有著龐大資金需求量的房地產(chǎn)商，信托無疑成了其維持運(yùn)轉(zhuǎn)的救星。而根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)表明，2011年，房地產(chǎn)信托余額達(dá)到了6882億元，到2012年，將會(huì)有1759億房地產(chǎn)信托到期兌付。我們來看10年房地產(chǎn)調(diào)控政策，效果顯然不夠明顯，隨著政府的換屆工作完成，房地產(chǎn)何去何從，從主觀看，未來10年內(nèi)，房地產(chǎn)還將是一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。那么房地產(chǎn)信托將要如何發(fā)展，其又存在如何的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；發(fā)展；問題；REITs

何為房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托，在我國(guó)又被稱為房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)基金。是指信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。

房地產(chǎn)信托的發(fā)展。2003年之前，房地產(chǎn)信托屬于冷門，關(guān)注度很低。而2003年6月，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱央行121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面提高了信貸門檻。2006年7月中旬，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》；緊接著8月，又下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》，再度對(duì)房地產(chǎn)信貸采取緊縮政策，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機(jī)遇，使房地產(chǎn)信托有了更大的“用武之地”。除國(guó)家宏觀政策帶來的機(jī)遇外，信托自己的優(yōu)勢(shì)也對(duì)房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。

一、房地產(chǎn)信托存在的問題。

根據(jù)以上，我們可以了解房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，不僅有利于提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接融資的比重，而且充分增加了金融市場(chǎng)的投資品種，但仍舊存在一些難以解決的問題

1.房地產(chǎn)信托受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

2.我國(guó)房地產(chǎn)信托的資金大量運(yùn)用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國(guó)內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是對(duì)關(guān)聯(lián)交易沒有引進(jìn)足夠資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與、定價(jià)不夠市場(chǎng)化、信息披露不夠透明以及運(yùn)作過程的監(jiān)督缺位。

3.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托多采取私募模式。這種模式期限大都在2年以內(nèi)，每個(gè)房地產(chǎn)信托的份數(shù)不得超過200份，規(guī)模較小。收益上，年收益率在8%-10%的居多，收入主要來自債權(quán)融資的利息性質(zhì)所得，所有收益都必須在到期前進(jìn)行分配，而且稅收政策還未明確。房地產(chǎn)信托的流通性是困擾信托公司的一大問題，現(xiàn)有的信托統(tǒng)一的流通市場(chǎng)雖然有，但是還不夠完善。

4.雖然目前房地產(chǎn)信托對(duì)于項(xiàng)目退出的正常方式（如銷售回款等）作出了規(guī)定，但是實(shí)際在兌付的時(shí)候，大部分情況是或者由資產(chǎn)管理公司接盤或者由原股東回購(gòu)，才實(shí)現(xiàn)的信托的兌付，而非信托合同規(guī)定的退出方式。這個(gè)問題將會(huì)給房地產(chǎn)信托帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.信托投資公司通過控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于價(jià)格變動(dòng)而造成信托投資公司固有財(cái)產(chǎn)或信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等，這種風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)分險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是信托投資公司風(fēng)險(xiǎn)的主要來源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)信托的問題對(duì)策

1.設(shè)立政策調(diào)研機(jī)構(gòu)

信托公司必須認(rèn)真研究國(guó)家相關(guān)政策，準(zhǔn)確把握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的政策動(dòng)向，了解國(guó)家意圖，建立一個(gè)專業(yè)的政策團(tuán)隊(duì)，保證對(duì)房地產(chǎn)投資的合規(guī)和安全性。

2.完善相關(guān)法律法規(guī)

目前我國(guó)信托法律體系處于初級(jí)階段，雖然經(jīng)過一系列的調(diào)整和完善，但是要走的路還很長(zhǎng)，一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對(duì)動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對(duì)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺(tái)工商登記信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)，為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。

3.加強(qiáng)信托投資公司內(nèi)控制度

加強(qiáng)信托公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)的信托投資公司雖經(jīng)過多次行業(yè)整頓，取得一定成績(jī)，但是信托公司之間的內(nèi)控水平仍然存在較大的差距，因此，加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹立信譽(yù)，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的要求和保證。

4.建立健全完善的房地產(chǎn)信托審查

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，之所以出現(xiàn)兌付無法按照信托合同按期兌付，很多情況下都是因?yàn)榍捌诘谋M職調(diào)查及相關(guān)的審計(jì)沒有按照要求做到位，虛增資產(chǎn)或者夸大項(xiàng)目收益。培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才顯得尤為必要了。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于其創(chuàng)新性和復(fù)雜性，對(duì)從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員。交易人員可通過市場(chǎng)交易實(shí)踐培養(yǎng)，研究人員可通過招聘數(shù)學(xué)類人才獲得。風(fēng)險(xiǎn)管理人員不僅要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、對(duì)市場(chǎng)和信息的敏感度，還要熟悉產(chǎn)品的定價(jià)模型和分解技術(shù)，需要有較好的數(shù)學(xué)功底，同時(shí)對(duì)數(shù)學(xué)模型、產(chǎn)品分解原理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等都有相當(dāng)程度的了解，可以說是要求最高，也最具綜合性。因而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產(chǎn)品開發(fā)的主要因素之一。

5.大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）將會(huì)是未來房地產(chǎn)信托發(fā)展的趨勢(shì)。REITs的一般模式為：由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

我國(guó)發(fā)展REITs應(yīng)該在房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上從以下兩個(gè)方面著手：

變簡(jiǎn)單信托計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的信托計(jì)劃。要實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的房地產(chǎn)信托計(jì)劃應(yīng)按照以下規(guī)范的業(yè)務(wù)模式運(yùn)行：制定投資策略—設(shè)計(jì)基金化信托產(chǎn)品—打造營(yíng)銷品牌化產(chǎn)品—募集資金—組合運(yùn)用資金，從而提高運(yùn)作效率，降低營(yíng)銷成本，拓寬市場(chǎng)范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

變單一投向?yàn)榻M合投資。我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為項(xiàng)目融資型，投向單一，風(fēng)險(xiǎn)高度集中。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金模式取代現(xiàn)有信托產(chǎn)品的項(xiàng)目融資模式，并且通過上市增加其流動(dòng)性，使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品符合基金產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理和要素，在具備相對(duì)較大規(guī)模和較為充分的流動(dòng)性設(shè)計(jì)的前提下，通過有效的投資組合，最大程度地分散投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益。

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