農(nóng)村居民點土地整理潛力分析

徐紅娟　姜曙千

摘 要：本項目在完成膠北鎮(zhèn)10個農(nóng)村居民點地籍和變更調(diào)查的基礎上，分析農(nóng)村居民點土地開發(fā)利用潛力，從提高土地利用強度和調(diào)整土地利用總結(jié)構(gòu)兩方面來研究農(nóng)村居民點土地利用潛力，研究表明農(nóng)村居民點具有較大的土地整理潛力。本研究為農(nóng)村居民點土地整理及城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策提供了理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村居民點； 土地利用結(jié)構(gòu)；土地利用強度；潛力；潛力系數(shù)

中圖分類號：F301.2文獻標識號：A文章編號：1001-4942（2013）09-0150-04

根據(jù)國土資源部《關(guān)于開展2010年度城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查試點的通知》與《山東省2010年度城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查項目試點實施方案》中的要求，本研究在完成膠州市10個農(nóng)村居民點地籍調(diào)查和變更調(diào)查的基礎上，以集約、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展為目標約束，以農(nóng)村居民點土地利用結(jié)構(gòu)、利用強度、質(zhì)量等級、經(jīng)濟效益等為綜合評價指標，對農(nóng)村居民點開展土地利用現(xiàn)狀與潛力研究。其目的是通過開展土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查，摸清農(nóng)村居民點土地利用現(xiàn)狀，總結(jié)土地利用開發(fā)經(jīng)驗，研究土地利用開發(fā)中存在的問題，分析土地開發(fā)利用潛力，提出農(nóng)村居民點土地開發(fā)、保護方向，為土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)體系規(guī)劃等提供決策依據(jù)。

農(nóng)村居民點土地集約利用潛力分析結(jié)果可以直觀地反映各農(nóng)村居民點土地利用集約水平的高低，根據(jù)分析結(jié)果合理增加土地利用面積，提高土地利用率，減少農(nóng)村宅基地面積，為實施建設用地增減掛鉤政策提供理論參考。

1 研究區(qū)概況

膠州市膠北鎮(zhèn)位于山東半島南部，地處平原地區(qū)，地勢平坦，土地肥沃。主要河流有墨水河、小新河、碧溝河等，另有攔河壩多座。全鎮(zhèn)面積73 km2，轄46 個行政村，總?cè)丝?.2萬。研究對象為轄區(qū)內(nèi)的岳頭屯、后柏蘭、柏蘭、北趙家、小溝底、李家、瓦屋莊、于家、袁家和王家10個村莊用地，總面積88.56 hm2。

本地屬海洋性氣候，年平均氣溫13.5℃，無霜期120天。2010年，10 個村莊總戶數(shù)1 612戶，總?cè)丝? 560人，其中從事工業(yè)1 185 人，從事建筑業(yè)541人；實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值7 099 萬元，工業(yè)總產(chǎn)值17 844萬元，農(nóng)村經(jīng)濟總收入17 685 萬元，農(nóng)民人均純收入9 493 元。

2 研究方法

農(nóng)村居民點土地利用潛力來源于土地利用程度低下和利用結(jié)構(gòu)不合理兩種潛力。因此提高低度利用土地的利用強度和合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，成為居民點土地利用潛力開發(fā)的主導方向。

根據(jù)農(nóng)村居民點土地利用潛力開發(fā)的主導方向，土地利用潛力評價從兩個方向三條途徑進行。一個方向和一條途徑是以《山東省建設用地集約利用控制標準》中關(guān)于農(nóng)村居民點建設用地控制標準和住宅用地控制標準為依據(jù)，以提高建筑容積率為目標，評價與測算農(nóng)村居民點的土地利用潛力。另一個方向是評價與測算調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)所釋放的潛力。其中，一條途徑是以《山東省建設用地集約利用控制標準》中關(guān)于農(nóng)村居民點建設用地控制標準為依據(jù)，以農(nóng)村宅基地整理為途徑，評價與測算農(nóng)村宅基地整理潛力；另一條途徑評價與測算散閑土地整理潛力。最后根據(jù)測算潛力計算農(nóng)村居民點土地利用潛力系數(shù)。

2.1 提高土地利用強度的潛力

根據(jù)山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中關(guān)于農(nóng)村居民點建設用地規(guī)劃控制標準和《山東省建設用地集約利用控制標準》中關(guān)于住宅用地控制標準，再參照各農(nóng)村居民點平均建筑容積率，確定法規(guī)允許的容積率標準值為0.5（低目標）和0.8（高目標）。

農(nóng)村居民點提高土地利用強度潛力評價與測算，以宗地為評價單元，采用面積潛力法，以容積率為標準測算土地利用潛力。測算公式為：

式中：Qc—評價單元土地利用潛力，單位為m2；Q—評價單元現(xiàn)狀土地面積，單位為m2；Rc—規(guī)劃或法規(guī)允許的容積率；Fc—評價單元現(xiàn)狀容積率；Qz—總潛力，單位為m2。

2.2 調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的潛力

一方面將土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整以《山東省建設用地集約利用控制標準》為依據(jù)，從規(guī)范戶均宅基地用地標準和整理農(nóng)村居民點散閑土地兩個方向來測算農(nóng)村居民點土地利用結(jié)構(gòu)總潛力。另一方面將農(nóng)用地中的耕地和園地、空閑地及設施農(nóng)用地劃為散閑土地，這部分土地面積是農(nóng)村居民點土地整理的橫向潛力。

2.2.1 農(nóng)村居民點宅基地整理潛力 10個農(nóng)村居民點宅基地總面積434 319.47 m2，占農(nóng)村居民點用地面積的49.04%。根據(jù)山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中關(guān)于農(nóng)村居民點建設用地規(guī)劃控制標準，以戶均宅基地面積166 m2/戶作為農(nóng)村宅基地整理的標準，10個農(nóng)村居民點戶均宅基地面積均超過標準中的規(guī)定。其中李家戶均宅基地面積達到350 m2/戶，超過標準110.8%；最小的是于家255 m2/戶，超過標準53.6%。農(nóng)村居民點宅基地整理潛力以單個農(nóng)村居民點為評價單元，對農(nóng)村居民點宅基地整理潛力進行評價。測算戶均農(nóng)村居民點宅基地整理潛力的公式：