正在復(fù)蘇的二三線城市房價

申嵐 王志浩

接受調(diào)查的 30 家房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)據(jù)表明， 房地產(chǎn)市場短期復(fù)蘇勢頭依舊強勁，但就長期看結(jié)構(gòu)性問題仍將壓制市場信心

中國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，已被我們過去兩年的調(diào)查所證實，這在經(jīng)濟增長放緩與銀行間市場收緊的背景下是一個受歡迎的好消息。當前，我們的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)不僅正在復(fù)蘇，而且勢頭強勁。房屋銷售量持續(xù)上升，二、三 線城市房價正在反彈。我們相信，盡管開發(fā)商在融資方面有一些困難，但在下半年，他們的銷售業(yè)績將更好，同時拿地數(shù)量增加，這一趨勢將再次加速未來一到兩年的房地產(chǎn)建設(shè)活動。

我們近期開展了第八次開發(fā)商調(diào)查，此次調(diào)查共有位于8個 二、三線城市的30家開發(fā)商企業(yè)參與，他們對50個問題的回答形成了一個具有前瞻性的指數(shù)，即中國房地產(chǎn)開放商景氣指數(shù)。該指數(shù)表明，2013 年下半年中國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇將會持續(xù)。

開發(fā)商建筑施工復(fù)蘇

調(diào)查表明，房屋建筑活動正在復(fù)蘇，并將會加速。參與調(diào)查的30家開發(fā)商中，有15家表示過去3個月中建筑活動有所增加（第七次調(diào)查中僅有11家），有5家表示建筑活動大幅增加，與此同時，還有11家表示建筑活動沒有變化。當問及未來3個月的建筑活動計劃時，20家企業(yè)表明，與當前情況相比，他們將擴大建筑規(guī)模，這與第7次調(diào)查階段相比數(shù)量上升了12個，創(chuàng)歷史新高。

19家開發(fā)商最近一季度的建設(shè)規(guī)模有所擴大，主要原因是，他們認為當前市場較去年同期好轉(zhuǎn)，房屋需求及房價均都出現(xiàn)復(fù)蘇；開發(fā)商表示棚戶區(qū)改造與農(nóng)村城鎮(zhèn)化項目提速；部分開發(fā)商希望擴大規(guī)模；最近一季度未增加建設(shè)規(guī)模的開發(fā)商表示，建設(shè)規(guī)模未增加的主要原因是資金約束，以及對房屋庫存和政策環(huán)境的擔憂。

開發(fā)商預(yù)計土地市場回暖

土地市場也開始回暖。據(jù)開發(fā)商們反映，城市政府部門增加了用于買賣的土地供應(yīng)量。30家開發(fā)商企業(yè)中的16家調(diào)查對象反映，過去3個月中新增土地被用于售賣，這一數(shù)字較第七次調(diào)查的13家有所上升。二、三線城市最近流拍的土地較少，這是住房需求開始恢復(fù)的又一跡象。

開發(fā)商們的土地需求也開始增加。30家開發(fā)商企業(yè)中，21家表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前他們有更大的土地需求大型上市開發(fā)商和國有開發(fā)商在目前土地拍賣中仍占據(jù)主要地位，但民營開發(fā)商的購地需求也有所上升。

開發(fā)商們認為，在即將到來的第三季度，土地價格將持續(xù)上升。大部分開發(fā)商聲稱，他們預(yù)期地價將溫和上漲；部分預(yù)期上漲幅度為20%至40%，這一幅度是前所未有的。

現(xiàn)金和銀行信貸是購地資金的主要來源，盡管對部分開發(fā)商來說，信托投資跟境外投資也是可選途徑。15家開發(fā)商表示未聽說同行有購地付款方面的困難（這與第七次調(diào)查的數(shù)據(jù)持平）。然而，小型開發(fā)商正處于不利境地：18家受訪企業(yè)表示，資金充足的大型開發(fā)商從資金緊張的小開發(fā)商手中拿地，這一情景正在上演（第七次調(diào)查中有21家持同樣看法）。

房屋銷售前景樂觀

房屋銷售狀況持續(xù)改善。受訪企業(yè)中三分之二表示2013年二季度行業(yè)銷售狀況好于2013 年一季度，這與第七次調(diào)查中數(shù)據(jù)相同。大多數(shù)開發(fā)商表示自己2013年二季度銷售量要好于2012年同期水平。30家開發(fā)商中的10家稱，他們對未來3個月的前景信心“大幅提升”（較第七次調(diào)查相比少4家）；然而，17家受訪者稱他們對前景的信心僅“略有提升”（比第七次調(diào)查多5家）。

約半數(shù)被受訪企業(yè)稱，二手房市場的銷售因“新國五條”政策收緊而遭受壓力，盡管新房銷售量有所增加。

房屋庫存仍令人擔憂。11家受訪開發(fā)商表明其所在城市住房庫存正在下降，較第六次調(diào)查少了2家。12家稱其所在城市庫存上升，與第七次調(diào)查持平。7家開發(fā)商預(yù)期其經(jīng)營的城市未來數(shù)月的房屋庫存將會下滑。限于我們抽取的樣本數(shù)量較少，無法估計四、五線城市的房屋庫存水平。因為暫無行業(yè)咨詢公司追蹤中國數(shù)百個小型城鎮(zhèn)的房屋銷售恢復(fù)狀況，我們對其房屋庫存水平仍保持關(guān)注。

受訪開發(fā)商們對2013年下半年的銷售前景仍持樂觀態(tài)度。18家預(yù)期其下半年銷售將好于上半年，11家預(yù)期下半年將持平。5月份的強勁銷售幫助上市開發(fā)商達成其全年銷售目標的 43%（2012 年同期數(shù)據(jù)僅為 37%）。正因如此，我們相信大多數(shù)上市開發(fā)商能夠完成他們?nèi)甑匿N售目標。

哪些人群在購買住房？受訪企業(yè)稱房屋銷售量中，首次購房者占48%，改善住房狀況者占10%，投資買房占 12%。該結(jié)果與第七次調(diào)查反饋保持一致。在改善住房狀況的購房者中，超過半數(shù)是真正改善住房者（他們賣掉了舊房），而余下一半人皆為“部分改善”或“房屋投資者（并未賣掉舊房）”。

房價更加激進

房屋價格有反彈趨勢。30家受訪開放商中，認為在過去3個月中新房價格漲幅達10%有21家，認為漲幅達在10%到20%間的有5家；而第七次調(diào)查中，認同這兩種增幅的開發(fā)商數(shù)量，對應(yīng)分別為8家、2家。上述開發(fā)商經(jīng)營城市中的二手房市場價格也在上漲，18家受訪企業(yè)稱近一季度價格上漲，11家表示持平。

開發(fā)商的房屋定價策略變的更為激進。在第七次調(diào)查中，將近半數(shù)受訪者聲稱知道其他開發(fā)商仍在打折售房；但在第八次調(diào)查中，這一數(shù)據(jù)僅為4家。與此同時，30家的21家表示行業(yè)價格即將溫和上漲，第七次調(diào)查中這一數(shù)據(jù)僅為7家。23家開發(fā)商認為未來6月內(nèi)房價漲幅將達 10%，6家表示漲幅會更大。

開發(fā)商融資狀況并未改善

近幾個月開發(fā)商融資狀況看上去并未改善。12家企業(yè)稱，二季度較一季度相比，他們從銀行獲取貸款變得更為艱難；僅5家稱貸款更容易。據(jù)開發(fā)商反應(yīng)，項目開發(fā)貸款平均利率而言由一季度的8.1%上升至二季度的8.7%。相比之下，一季度銀行商業(yè)貸款平均利率較去年四季度溫和下降。

開發(fā)商來自信托公司的融資減少：13 家受訪者表示知道有其他開發(fā)商從信托公司融資，這一數(shù)據(jù)較第七次調(diào)查多了10家。信托公司的融資成本由第七次調(diào)查的平均 17.3%漸升至 18%（不包含其他成本）。

16家受訪企業(yè)表示同行均關(guān)注現(xiàn)金頭寸，這一數(shù)據(jù)較第七次調(diào)查多出3家。8家受訪者稱如果房價不上漲，更大的問題將會浮現(xiàn)。小型開發(fā)商的融資狀況看上去正在惡化。

盡管融資狀況持續(xù)惡化，違約現(xiàn)象并不普遍。三分之二的受訪者稱未聽說過有其它開發(fā)商的銀行或信托貸款違約的案例；僅9家稱有一些個案，這與第七次調(diào)查結(jié)果類似。然而，這次調(diào)查表明更多開發(fā)商期望通過售地或新項目上馬來改善現(xiàn)金狀況（第八次調(diào)查中有18家、第七次調(diào)查中有13家）開發(fā)商拖欠對供應(yīng)商付款的現(xiàn)象依舊普遍，且開發(fā)商拖欠對銀行與信托公司付款的現(xiàn)象正在增加。

政策預(yù)期仍將趨緊

3月份出臺的新國五條（前述提到）看上去對全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場影響甚微。大多數(shù)城市自三月份起房價持續(xù)上漲。15家的受訪者表示，政府新規(guī)對他們生意影響不大。

然而，他們的政策預(yù)期已悄然發(fā)生變化。盡管3月份發(fā)布的新規(guī)對于抑制房價上漲收效甚微，但7家開發(fā)商預(yù)期未來3個月政策將趨緊，這一數(shù)據(jù)較第七次調(diào)查多出3家。預(yù)測近期政策有某種程度放松的開發(fā)商數(shù)目，由第七次調(diào)查的11家，降至目前的1家。

受訪企業(yè)預(yù)期，近期銀行融資渠道和住房貸款政策將進一步收緊，這與第七次調(diào)查中情形相反。大多數(shù)開發(fā)商預(yù)期房屋限購政策不會改變。依據(jù)最近官方的發(fā)言來看，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人還計劃逐步加征房產(chǎn)稅。

最后，我們詢問了受訪者，關(guān)于他們是否認為中國房地產(chǎn)最糟糕的情形已經(jīng)結(jié)束。盡管房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇，開發(fā)商們對于中長期前景的展望變得更為謹慎。其中21家相信最糟糕的情形已經(jīng)過去，這一數(shù)字在第七次調(diào)查中僅為14家，在第六次調(diào)查中僅為16家。這些都昭示著市場情緒的微妙變化。

渣打中國房地產(chǎn)開發(fā)商景氣指數(shù)創(chuàng)新高

渣打的中國房地產(chǎn)開發(fā)商景氣指數(shù)（CDSI），分別從5個指標進行分析并由其調(diào)研結(jié)果得出，包括建設(shè)、銷售、價格、融資、政策展望。第八次開發(fā)商調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該指數(shù)由第七次調(diào)查的52上升至63。這是一個離散指數(shù)，數(shù)字超過50即表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在擴張。當前的資料表明房地產(chǎn)行業(yè)正在復(fù)蘇的路上。

CSDI 顯示：由于國家房地產(chǎn)緊縮政策的沖擊，2011年及2012年初，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過艱難的時期，在2012年中期漸升至膨脹范圍內(nèi)。本次研究表明，CSDI 主要被房屋建筑活動跟房價上漲推動，指數(shù)又創(chuàng)歷史新高。CSDI 子指數(shù)中的價格仍留在擴張性區(qū)域，但與第七次調(diào)查相比，失去了一些動能。CSDI 子指數(shù)中的政策展望由62降到了40，與此同時融資扔保持在負值。這證明了我們的觀點：即房地產(chǎn)部門短期復(fù)蘇勢頭依舊強勁，但就長期內(nèi)結(jié)構(gòu)性問題仍將壓制市場信心。

（作者為渣打銀行經(jīng)濟學家）