我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)分析

摘要：2003年以來(lái)，我國(guó)政府實(shí)施了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)可以檢驗(yàn)調(diào)控政策有效性。本文首先按照經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)構(gòu)建了房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并且建立了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)模型，最后利用建立的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系對(duì)2011年上海市宏觀(guān)調(diào)控效果進(jìn)行實(shí)證分析，并得出相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控；績(jī)效評(píng)價(jià)；5E原則；評(píng)價(jià)模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式形成，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不平衡等問(wèn)題，2003年以來(lái)我國(guó)政府采取了一系列的政策措施以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，按照調(diào)控的目標(biāo)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控大致可以劃分為3個(gè)階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。第二階段（2008-2009）刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)樓市投資，帶動(dòng)消費(fèi)以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三階段（2009至今）遏制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控有效性成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)能為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù)，有效檢驗(yàn)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的效果，保障公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和對(duì)政府工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效是政府績(jī)效評(píng)價(jià)的一種，房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際效果的評(píng)價(jià)。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史較短，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于探索階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的研究主要圍繞著房地產(chǎn)周期、房?jī)r(jià)波動(dòng)、調(diào)控政策選擇等問(wèn)題展開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效的研究比較少。在為數(shù)不多的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效研究中，大多集中于對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對(duì)房地產(chǎn)供求、房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的系統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)的研究很少，本文從經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系，并且建立了房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)模型，最后以上海市為例進(jìn)行實(shí)證分析。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效指標(biāo)體系的構(gòu)建

對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)，首先要構(gòu)建指標(biāo)體系。調(diào)控績(jī)效指標(biāo)的選取必須符合全面系統(tǒng)性、科學(xué)性、可測(cè)性、獨(dú)立性。本文按照經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性、公平性、生態(tài)性目標(biāo)（5E）選取了10個(gè)具體指標(biāo)。

1. 經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)性是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在保證質(zhì)量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控而言，主要指政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的過(guò)程中產(chǎn)生的成本，主要有經(jīng)濟(jì)成本、政治成本、社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控過(guò)程中產(chǎn)生的人力、物力、財(cái)力；政治成本指中央政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控過(guò)程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對(duì)地方的管理和控制，導(dǎo)致中央政府威信下降。社會(huì)成本指政府在對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，造成從事房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員失業(yè)?；跀?shù)據(jù)可得性，選擇的指標(biāo)主要是住房保障支出。

2. 效率性目標(biāo)

效率性指產(chǎn)品、服務(wù)或其他形式的產(chǎn)出與資源消耗的關(guān)系。一項(xiàng)有效率的活動(dòng)應(yīng)該是在保證質(zhì)量的條件下，以最小的投入實(shí)現(xiàn)最大的產(chǎn)出或者一定的產(chǎn)出實(shí)現(xiàn)投入最小化。就房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控而言，效率性主要指開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)投入使用情況和房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。指標(biāo)主要有商品房空置率和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率。

3. 效果性目標(biāo)

效果性是指一項(xiàng)活動(dòng)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度，以及一項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際效果與預(yù)期的關(guān)系。就房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控而言，效率性指標(biāo)主要反應(yīng)為房?jī)r(jià)調(diào)控、房地產(chǎn)規(guī)模調(diào)控、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的調(diào)控。具體而言，指標(biāo)主要有商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)率、商品住房?jī)r(jià)格收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。

4. 公平性目標(biāo)

公平性主要指社會(huì)的公平程度。就房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控而言，公平性指從社會(huì)層面考察房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控對(duì)社會(huì)公平的影響程度，是對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價(jià)格公平和結(jié)構(gòu)公平。指標(biāo)主要有經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)收入比、經(jīng)濟(jì)適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態(tài)性目標(biāo)

生態(tài)性指一項(xiàng)活動(dòng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響程度。就房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控而言，生態(tài)性主要指房地產(chǎn)對(duì)耕地資源的影響。生態(tài)性原則既是我國(guó)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的要求，又是房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)的必須考慮的因素。反映生態(tài)性的指標(biāo)主要有耕地凈減少率。

表1 房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

三、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)體系

（一） 評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的確定及其依據(jù)

評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值是衡量指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)尺度，是評(píng)價(jià)政府各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效指標(biāo)可以達(dá)到的理想預(yù)期。理想值的確定既要考慮我國(guó)實(shí)際情況，又要符合國(guó)家的政策法規(guī)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值見(jiàn)表2。

表2 房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值及確定依據(jù)

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定后就需要對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確認(rèn)，常用的指標(biāo)權(quán)重確認(rèn)方法中主要有德?tīng)柗品?、層次分析法、熵值法、非模糊?shù)判斷矩陣法。基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本文采用層次分析法對(duì)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行賦值。由于專(zhuān)家打分法尚未在房地產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)中運(yùn)用，因此本文根據(jù)問(wèn)卷情況及房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)今的發(fā)展情況模擬打分，最終結(jié)果如下所示。

表3 指標(biāo)權(quán)重

（三）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

1. 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的處理

（1）當(dāng)現(xiàn)狀值小于理想值時(shí)，采用比例推算法確定分值

（2）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，但并不是越大越好時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇調(diào)整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當(dāng)現(xiàn)狀值大于理想值時(shí)，數(shù)值越大越好時(shí)，實(shí)現(xiàn)度分值為100分

2. 綜合評(píng)價(jià)計(jì)算模型

（1）目標(biāo)分值的計(jì)算

Fi為目標(biāo)的評(píng)價(jià)分值

（2）綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

F 為綜合評(píng)價(jià)值

Wi為目標(biāo)的權(quán)重

（四）2011年上海市房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)

通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及查閱文獻(xiàn)，獲得上海市房地產(chǎn)2011年數(shù)據(jù)，并且根據(jù)權(quán)重和評(píng)分原則可以得到各指標(biāo)及目標(biāo)層的得分表。

表4 房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)分指表

根據(jù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理原則，可以得到上海市2011年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產(chǎn)宏觀(guān)在效率性、效果性和生態(tài)型目標(biāo)做的相當(dāng)完善但在經(jīng)濟(jì)性尤其是公平性方面還存在很多問(wèn)題。雖然房?jī)r(jià)仍在上漲，但是我們也應(yīng)看到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是小于GDP增長(zhǎng)率的，政府的宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用，貨幣的超發(fā)在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控時(shí)，合理控制貨幣供應(yīng)量，穩(wěn)定物價(jià)水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額大幅度超過(guò)合理水平，說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)投資過(guò)熱問(wèn)題沒(méi)有得到合理的控制。經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說(shuō)明在保障房建設(shè)方面做的還不到位。

四、結(jié)論

本文在構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)模型，并且引入上海市房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，基于分析結(jié)果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控提出以下政策建議。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控時(shí)不僅要關(guān)注房產(chǎn)價(jià)格的合理回歸、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，也要合理控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱； 更要關(guān)心房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的保障支出，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，構(gòu)建住有所居的和諧社會(huì)。

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