國(guó)外如何征收房產(chǎn)稅

李顯陽(yáng)

房產(chǎn)稅屬于國(guó)際上具有通行性的稅種， 世界上多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家都征收房產(chǎn)稅，被視為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必需品”。它們?cè)谡鞫愡^(guò)程中，一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定調(diào)節(jié)作用，另一方面也兼顧了社會(huì)公平。一些國(guó)家具有典型意義的房產(chǎn)稅征收制度，對(duì)中國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革很有啟迪。

美國(guó)：征稅用于公共建設(shè)

征稅標(biāo)準(zhǔn)：不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%-3%。

房地產(chǎn)稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，是絕大多數(shù)地方政府的主要收入來(lái)源。一般由州憲法與州法律進(jìn)行規(guī)定，也存在一定的減免優(yōu)惠，并主要用于提供公共服務(wù)，例如消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等。

在美國(guó)，房地產(chǎn)稅與美國(guó)的公立免費(fèi)教育通常緊密結(jié)合在一起，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育。通過(guò)這些公共服務(wù)的提供，改善房地產(chǎn)周邊的居住環(huán)境和教育環(huán)境，這使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲，地方政府房地產(chǎn)稅收因此增加，形成良性循環(huán)。

德國(guó)：自住房不繳不動(dòng)產(chǎn)稅

征稅標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)用于出售的房地產(chǎn)，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣時(shí)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣房屋獲得盈利，則另外要繳納15%的差價(jià)盈利稅。

按照德國(guó)法律，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至?xí)蛩鶚?gòu)成的違法行為承擔(dān)刑事責(zé)任。

過(guò)去10年間，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，扣除物價(jià)因素，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。對(duì)用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣時(shí)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。對(duì)于自有房屋的出租，除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要繳納個(gè)人所得稅，稅率為25%。

韓國(guó)：房屋轉(zhuǎn)讓稅打擊炒房客

征稅標(biāo)準(zhǔn)：韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的兩年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)政府于2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。

此外，韓國(guó)從1961年起還征收財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)象是所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，也是根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。

如果將財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。

為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府還出臺(tái)了更嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套和3套住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)兩年之內(nèi)出售，分別要繳納50%和60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購(gòu)買房產(chǎn)兩年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%-35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

日本：時(shí)價(jià)征稅

征稅標(biāo)準(zhǔn)：日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。

在日本房產(chǎn)稅框架中，主要有固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅三大支柱。在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來(lái)說(shuō)，買房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購(gòu)買的是公寓樓，也會(huì)依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在其后的兩年中，如無(wú)重大變化，一般不重新估價(jià)。

同時(shí)各種稅制均按納稅主體的情況而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會(huì)公平。此外，房產(chǎn)稅還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，如近年來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，日本又推出了不少減稅措施，以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。

埃及：2套房原始稅是1套房?jī)杀?/b>

征稅標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)稅征收的對(duì)象為建筑和農(nóng)業(yè)用地。自用建筑類房產(chǎn)稅為總價(jià)×80%×10%，房屋交易時(shí)交付。出租建筑類房產(chǎn)稅率為租金收入的20%-40%不等。

由于埃及實(shí)行土地私有政策，從理論上來(lái)說(shuō)只要經(jīng)濟(jì)條件允許，就可以盡可能多地購(gòu)買土地，并自行建造房屋。

由于歷史和社會(huì)等方面的原因，埃及國(guó)內(nèi)當(dāng)前的貧富差距仍較為懸殊。為平衡這種局面，埃及政府近年來(lái)的房地產(chǎn)稅收制度力求“向低收入者傾斜”。

為減少低收入階層的房地產(chǎn)稅壓力，埃及政府對(duì)1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時(shí)，從購(gòu)房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購(gòu)買多套投資性住房的勢(shì)頭，如購(gòu)房時(shí)需出具此前的住房狀況證明，對(duì)已有房產(chǎn)者不再提供購(gòu)房貸款，并且相應(yīng)提高房地產(chǎn)征稅額度和手續(xù)費(fèi)，其中購(gòu)買2套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在2套基礎(chǔ)上再翻倍，以此類推。

另外，由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時(shí)也從源頭——土地層面入手，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者在購(gòu)買土地時(shí)實(shí)施高價(jià)政策，而對(duì)于建造首套自用住房所需的土地實(shí)施調(diào)節(jié)價(jià)。