以房養(yǎng)老不如以房租養(yǎng)老

葉檀

以房養(yǎng)老，即以年輕人購(gòu)買的資產(chǎn)置換老年人的體面生活；從金融角度看，是進(jìn)行“倒按揭”，房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)格等因素后，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金，房主或者繼續(xù)居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

以房養(yǎng)老研究實(shí)驗(yàn)多年，之所以難以推進(jìn)，原因在于房?jī)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命評(píng)估問(wèn)題重重，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法評(píng)估。

房?jī)r(jià)沒(méi)有真正的適合中國(guó)特色的估值模式。出資的金融機(jī)構(gòu)與擁有住房者的評(píng)估天差地別。我國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的升值預(yù)期較高，此時(shí)由金融機(jī)構(gòu)以現(xiàn)在的市場(chǎng)值對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，而后以不同的折扣率計(jì)算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一項(xiàng)非常難以計(jì)算的工作。

另一個(gè)估算是人均壽命，需要對(duì)老人的健康狀況進(jìn)行評(píng)估，與商業(yè)壽險(xiǎn)不同的是，商業(yè)壽險(xiǎn)在個(gè)人尚未進(jìn)入老年時(shí)，由不同的財(cái)富擁有量主動(dòng)選擇不同的保障比例，健康險(xiǎn)對(duì)于年齡、健康狀況有嚴(yán)格的評(píng)估，以房產(chǎn)進(jìn)行倒按揭，需要對(duì)每位老人不同的健康狀況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的評(píng)估，而不是以人均壽命做為期望值，導(dǎo)致評(píng)估情況十分復(fù)雜。

金融機(jī)構(gòu)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果老人預(yù)期壽命延長(zhǎng)、養(yǎng)老成本大幅上升，意味著進(jìn)行倒按揭的金融機(jī)構(gòu)成本上升；如果老人只有一套自住房，意味著從法律權(quán)力上，金融機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)在約定的倒按揭時(shí)限收回房產(chǎn)，加之老人的子女繼續(xù)權(quán)等等一系列的問(wèn)題，倒按揭適用的范圍非常小。

來(lái)看幾種試點(diǎn)樣本，大多已失敗或者快要接近失敗。

如上海，上海市公積金管理中心曾開(kāi)展了“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作，“以房自助養(yǎng)老”做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。2007年展開(kāi)試點(diǎn)，就沒(méi)能開(kāi)展下去。老人認(rèn)為房?jī)r(jià)未能體現(xiàn)市場(chǎng)值，而公積金管理中心不可能擁有計(jì)算養(yǎng)老大風(fēng)險(xiǎn)概率的能力，一拍兩散。

再來(lái)看哈爾濱模式，哈爾濱首家銀行推出“倒按揭”業(yè)務(wù)，抵押貸款推出一年多業(yè)務(wù)量還是零。該銀行規(guī)則是，這種住房抵押貸款用途僅為養(yǎng)老，主要針對(duì)的是具有本市戶口和住房的55歲以上老年人，貸款最長(zhǎng)期限為10年。同時(shí)，對(duì)老年人的健康也有要求。對(duì)于所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，要由銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，之后按評(píng)估價(jià)的60%抵押，利率在現(xiàn)行貸款利率基礎(chǔ)上再上浮30%，計(jì)算出的貸款本金和利息按所貸款的年限，以“養(yǎng)老金”的方式按月存入老人賬戶。這種方法類似于房地產(chǎn)抵押貸款，根本不適合養(yǎng)老所用，遭遇挫折在情理之中。

請(qǐng)問(wèn)，老人預(yù)期壽命遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)65歲怎么辦，請(qǐng)問(wèn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上升是否會(huì)給老人補(bǔ)償？一切預(yù)案都不具備，我們很難想像，讓無(wú)房的65歲以上老人露宿街頭，這不是以房養(yǎng)老，這是給社會(huì)添亂。

在風(fēng)險(xiǎn)難以定價(jià)的背景下，在中國(guó)最適合的是，市場(chǎng)化的以房養(yǎng)老模式，考慮到城市戶籍老人在當(dāng)?shù)囟嘤幸惶咨踔烈惶滓陨献》浚l(fā)展合規(guī)的房租市場(chǎng)，由市場(chǎng)給予老人租金報(bào)價(jià)，不強(qiáng)行進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。政府維護(hù)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)防租金等方面的欺詐行為，讓一輩子積攢了兩套房的老人輕松當(dāng)寓公，補(bǔ)貼養(yǎng)老金不中瞳部分，租金上下隨行就市，就算是大功德一件。