二手房存在的問題與對策分析

吳小晶

摘 要 對我國而言，特別是大城市，發(fā)展住宅二級市場更加重要，它既可以盤活存量住房，又可以減輕住宅一級市場的壓力。但是二手房市場在發(fā)展過程中也存在著一些問題，為此筆者在存在的這些問題的基礎上提出一些規(guī)范二手房市場的對策，謹以拋磚引玉。

關鍵詞 二手房 問題 對策 分析

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

從發(fā)達國家市場的發(fā)展經(jīng)歷中可以看出，二手市場的交易量越大，則房地產(chǎn)市場越成熟。而當經(jīng)濟發(fā)展到一定的程度之后，人們不可能全由開蓋的新房來改善住宅，畢竟在有限的土地資源的限制下，無限制的開發(fā)新樓盤是不可能，此時二手房就承擔起相當重要的角色。同時我國的二手房市場起步晚，政策和觀念上有很多制約二手房發(fā)展的因素，存在的一些問題亟待解決。

一、二手房存在的問題

當前我國房地產(chǎn)的二級市場還沒有一個較為完善的二級市場體制，并對二手房的產(chǎn)權問題、質量問題及二手房交易過程中存在的信息不對稱以及供給和需求的平衡問題，都缺乏一個較為完整的認識和規(guī)范機制。主要存在以下幾個方面的問題：

（一）供給和需求的不平衡。

在一個較為成熟的房地產(chǎn)市場中，二手房的銷售量與新房銷的售量的比例應該是1：5或者1：7，而按我國目前的銷售情況而言想要達到這個比例還有很大的距離。這說明我國目前的房地產(chǎn)市場不夠成熟。而目前我國的房地產(chǎn)市場可以分為投資型市場和消費型市場兩種。由于房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使得投資型市場的房地產(chǎn)交易也迅猛提升。但與此同時，二級市場因為受到一級市場的直接導向，從而加大了消費型市場的房地產(chǎn)投資在整個房地產(chǎn)市場結構中的比例。由于二級市場在房地產(chǎn)市場中主要體現(xiàn)在投資型需求市場和居住與投資混合型需求兩種市場上，最終導致二手房市場的蓬勃發(fā)展受到不合理的供給與需求的抑制。

（二）產(chǎn)權不規(guī)范。

我國特殊性的市場體制導致了二手房市場存在多種不同狀態(tài)的產(chǎn)權，大體分為已購公房、自管公房、直管公房、使用權房、商品房、經(jīng)濟適用房等。由于產(chǎn)權的確立情況十分復雜，二手房交易完成之后，出現(xiàn)部分交易房地產(chǎn)的產(chǎn)權糾紛問題陳出不窮，導致二手房的交易信譽受到影響，市場發(fā)展受到?jīng)_擊。

（三）交易過程的信息不對稱。

當前我國主要是由二手房的賣方通過委托中介機構或者一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)站、報紙、雜志等來提供二手房信息的。但往往賣方為提高自身利益，將不利于自己部分的二手房信息隱瞞起來，從而使得二手房的信息缺乏真實性、客觀性和公平性。如果想更全面地了解所購二手房的產(chǎn)權、建筑面積、建筑年限以及物業(yè)管理、質量等問題，那么買方往往就只能通過二手房的賣方來了解。但由于利益沖突，獲取全面、詳實的房屋交易情況幾乎是不可能的，使交易雙方在交易的過程中由于信息不對稱而出現(xiàn)許多問題，導致正常交易受到影響。

二、對二手房市場發(fā)展的建議

（一）對二手房市場的政策性建議。

二手房市場的發(fā)展雖然比較穩(wěn)定，特別是今年施行的國五條以前的年初出現(xiàn)了二手房市場極度火爆的場面，但是問題也隨之而來，這些問題讓許多購房者對此產(chǎn)生擔憂，甚至沖擊著整個二手房市場?？梢越梃b以下幾點建議和意見：

1、國家政策上。

首先，完善二手房法規(guī)體系。從某種意義上講市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，為了使二手房交易規(guī)范化，必須有健全的市場運行法規(guī)體系。

其次，健全房屋租賃管理機構。必須進一步加強二手房的交易管理機構，對管理機構人員的編制精簡協(xié)調，明確分工，各負其責，用以適應實行全面合同備案制以后工作量的增大，投訴、糾紛可能增加的形勢。同時，要盡可能簡化手續(xù)，提高工作效率，這樣才能加強二手房市場的管理。

最后，要使市場透明，必須建立二手房市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布體系。由政府牽頭，從小到大，先簡后繁，逐步實現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，并制定嚴格的行業(yè)規(guī)定，共同遵守。

2、稅收制度上。

稅收制度對房地產(chǎn)有極大的影響，消費者進入市場的熱情也必定受到稅費的影響。當前稅制中主要是營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅三個方面來影響房地產(chǎn)二級市場的交易?？梢钥闯觯m然二手房市場交易征收的稅收收入對于政府來說是很微薄的一部分，但稅收制度十分明顯的抑制了二手市場交易活動的逆向調節(jié)。因此應該對其作出適當?shù)恼{整，從而達到減少對稅收政策的制約，完善二手房市場交易活躍的目的。比如在稅費方面，它的征收是雙方的，一個是作為經(jīng)營者的中介部門，需要根據(jù)實際的營業(yè)收入納稅，而房屋所有者需要繳納一些相關的手續(xù)費在房屋進行交易的時候。

（二）對二手房市場的交易平臺的建議。

1、在信貸方面。

鑒于目前個人住房貸款和二手房按揭及抵押貸款中存在的問題，建議商業(yè)銀行采取以下措施來規(guī)避風險：

第一、針對中介信用風險。客戶交易資金應由銀行實行代收代付。并加強對代收代付資金的控制監(jiān)管，防止客戶貸款資金被中介扣劃。對凡與銀行有合作的中介機構應詳細了解其經(jīng)營的模式、資金的流向、資金的缺口、涉及的客戶數(shù)量，然后進行全面評級，而與銀行合作的房屋中介的準入可以由監(jiān)管機構根據(jù)評級的結果做出相關規(guī)定，以達到金融風險的防范目的。

第二、加強措施來防范貸款主體及交易行為的真實性風險。為降低客戶騙貸的風險應引入第三方專業(yè)征信機構在二手房貸款業(yè)務中對借款人的身份、收入、貸款事項以及抵押物的真實性進行實地核查。

第三、操作性風險的防范。堅持“見他權證放款”的規(guī)則，來嚴格掌控放款環(huán)節(jié)。堅持中介不能在貸款劃至賣房人賬戶后加以扣劃。此外，銀行應直接派專人到房管局提取他項權證，將放款的漏洞堵塞，提高抵押的真實性，并防止貸款人偽造權證。

第四、加強對抵押物瑕疵風險的防范。嚴格地說，僅以“見他項證權”放款這一條要求來保證一單貸款交易的安全是遠遠不夠的。銀行需要收集抵押房屋的全面信息，來保證貸款業(yè)務所涉及抵押物的安全。房屋的審查中是否存在著租約導致產(chǎn)權人對房屋處理權不完整；調查是否有共有產(chǎn)權，動遷安置房、職工房改房等問題存在。若個人無土地證只有房地產(chǎn)證的，屬于部分產(chǎn)權房；個人的住房若是以以“標準價”出租的，那么個人只享有部分產(chǎn)權；單位則應屬于共有人。共有產(chǎn)權會直接導致抵押無效。即便所有的權利在物權的基礎上完整移交，新產(chǎn)權人也會因原產(chǎn)權人不辦理戶口遷出而無法享受到該房屋所附著的其他制度利益。二手房貸款中除了物權瑕疵會干擾債權的保障體系，同時能影響到債權安全的還有抵押房地產(chǎn)其本身的物理狀況，因此在二手房入市前銀行應掌握其裝飾程度和房屋本身物理狀況。銀行要在抵押物產(chǎn)權上和物理上都沒有瑕疵的情況下來進行房屋價格的評估。雖然評估機構的失誤可能造成這種高估，但大部分是主觀惡意所造成的，因此這類風險可以通過選擇聲譽良好的評估事務所來降低。而當房價變化不大時，想要借款人還貸幾乎是不大可能的，到最后價格風險將由銀行承擔。

2、在中介服務方面。

由于二手房市場中存在巨大的潛力、豐厚的利益、活躍的交易，引得大大小小的中介公司都把經(jīng)營的重點放在了二手房市場。一些非法中介機構在公房使用權的隱形市場中乘機撈錢甚至進行欺詐，從而使居民蒙受損失，然而這不僅干擾、破壞了二手房市場的秩序，也使得稅收流失，同時也打開了腐敗行為和不正之風的方便之門。因此二手房市場的開放、規(guī)范已勢在必行。

首先，應加強完善與房地產(chǎn)中介服務相關的法律體系，做到有法可依。一是在法律意識上和執(zhí)法力度上加強；二是主管部門要唯一；三是中央級別的相關法律的制定要加強；四是制定法律制度來保護顧客的利益；五是應有明確的法規(guī)來管理中介企業(yè)的資質等級審核和營業(yè)執(zhí)照。

其次，應加強行業(yè)協(xié)會的行業(yè)管理和行業(yè)專業(yè)素質。要想形成行業(yè)自律，行業(yè)協(xié)會就必須要加強行業(yè)管理，同時政府應該給行業(yè)協(xié)會應有的地位和權力。一是職業(yè)道德規(guī)范的內容必須制定的簡單明確而具實效；二是行業(yè)專業(yè)素質要通過再教育和開展相關課程培訓來提高；三是行業(yè)應該加強交流，攜手共創(chuàng)未來。

最后，中介企業(yè)應該從企業(yè)戰(zhàn)略的角度入手。一是使中介企業(yè)規(guī)?；⑸鐣?。通過企業(yè)間的聯(lián)合、重組、兼并等方式，形成一個集咨詢、評估、經(jīng)紀于一體的中介服務鏈。社會化是指面向社會大眾的中介服務，包括以中低收入群體為主的散戶市場。二是使中介企業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化。中介企業(yè)要建立一套企業(yè)自身的規(guī)章制度和操作流程，同步記錄業(yè)務，并設立業(yè)務咨詢臺。專業(yè)化是指人才結構要優(yōu)化，必須堅持業(yè)務員持證上崗，堅持完善考試和再教育制度。

3、在房地產(chǎn)品牌方面。

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了“人適應房子”到“房子適應人”的發(fā)展。近年來，隨著商品化住宅的程度越來越高，供大于求的局面在市場上層出不窮，結果導致開發(fā)商越來越注重房子的品質，使得消費升級。而人們動態(tài)的、潛在的客觀需求在消費升級的今天，已經(jīng)不能被真正滿足。因為人們已有的經(jīng)驗、知識范圍內的需求只能由所謂的“房子適應人”來滿足，而“引導人”則提出了創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新功能，用新的建筑材料、設計理念，引導出一種新的生活方式的理念。這種引領既包括新的住宅品的出現(xiàn)，也包括物業(yè)管理服務層次的提升；既滿足人們生理上對產(chǎn)品的品質升級的需求，也滿足了人們精神層次上對品牌、身份等的需求。隨著人們越來越高的收入，日益更新的生活方式，越來越高的文化素質，使得人們對住宅的要求也越來越高。這就需要房地產(chǎn)業(yè)進行創(chuàng)新，刺激住房需求，保證二手房市場不斷更新。

總之，要想二手房市場成為一個健康、規(guī)范、有序的市場交易體系，還有很長一段路要走。在二手房市場逐漸成熟的道路上，需要政府、市場和消費者的共同努力。政府一方面要正確引導二手房市場的發(fā)展，創(chuàng)造一個良好的金融環(huán)境和監(jiān)督系統(tǒng)來保證交易的順利進行；另一方面也要放開手腳，讓二手市場進行自我調節(jié)，用市場自有的魅力激活并帶動二手房市場的發(fā)展。

（作者：武漢職業(yè)技術學院建筑工程學院物業(yè)與消防教研室，講師）

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