高鐵寫字樓，上演鳳凰涅槃？

劉江濤

令人擔憂的是，一個區(qū)域的發(fā)展必須有相應的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟所支撐，有外來或者本土高質(zhì)的企業(yè)區(qū)域帶動（高鐵商圈主要以外來區(qū)域性集團企業(yè)為主），如果缺乏了這個“軟實力”，那么，再好的項目也可能淪為“海市蜃樓”。

市場與地段的博弈

“已經(jīng)到了9000元/平方米的底線了，有些樓盤還在暗降?！睖蕚湓诟哞F地帶投資寫字樓的鄭州投資客王斌心里打起了鼓，到底是市場過剩了，還是開放商有意的促銷手段所帶來的陷阱，他一直拿不定注意是否現(xiàn)在出手。

“是金子肯定會有人撿的?！边@是鄭州百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)卞聰被問及鄭州高鐵商圈的寫字樓市場現(xiàn)狀時說的一句話。目前，伴隨著如火如荼的鄭東新區(qū)高鐵商圈寫字樓開發(fā)腳步，高鐵寫字樓商圈投資一度成為房地產(chǎn)資金活躍的聚集地。

但受訪的多數(shù)寫字樓開發(fā)商認為，高鐵商圈的繁榮是早晚的事，并不會因為現(xiàn)在價格一時的波動而陷入低谷，尤其是對投資者來說，是一個機遇。

“以10年前鄭東新區(qū)商務內(nèi)外環(huán)沿線的寫字樓為例，那時的價格才四五千元，再看看現(xiàn)在的價格已經(jīng)漲出了人們投資的預期值。任何市場的成熟必然會經(jīng)歷一個焦灼的過程，高鐵商圈的發(fā)展就是一個鳳凰涅槃的過程，明年年底等到項目相繼開盤交付后，肯定不會是現(xiàn)在這樣的情況了?！北迓斉袛嗟?。

卞聰?shù)恼f法并非毫無根據(jù)。記者在位于商務外環(huán)的中科金座寫字樓調(diào)查了解到，該寫字樓除去少部分自持物業(yè)外，其他的基本都已經(jīng)賣完，并且大部分都是整層出售。這幾天，招商經(jīng)理楊洋也在與幾家外資銀行談判，爭取金融大佬的入駐。

“這實際上是東區(qū)在地理區(qū)位上的后期市場反應，這樣的樓盤在河南已經(jīng)是稀缺資源了，無論是升值空間，還是企業(yè)客戶的選擇空間，在鄭州乃至中原地區(qū)都已經(jīng)具有了‘獨一無二商業(yè)特性。政府規(guī)劃打造的金融中心優(yōu)勢越加凸顯，中科金座是商務外環(huán)最后一棟5A級寫字樓，市場地位不言而喻?！睏钛蠓Q。

事實上，先是政府的先期規(guī)劃，而后是市場的后期跟上，這一城市發(fā)展路徑在中國并不鮮見，并在很多地方不乏成功的發(fā)展案例，西安、杭州等地高鐵經(jīng)濟帶無不如此。但也令很多業(yè)內(nèi)專家擔憂的是，一個區(qū)域的發(fā)展必須有相應的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟所支撐，有外來或者本土高質(zhì)的企業(yè)區(qū)域帶動（高鐵商圈主要以外來區(qū)域性集團企業(yè)為主），如果缺乏了這個“軟實力”，那么，再好的寫字樓也可能淪為“海市蜃樓”。

“經(jīng)濟大環(huán)境的不景氣，對拉動投資性需求不給力，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務等行業(yè)聚集地，這些行業(yè)的興盛也和經(jīng)濟發(fā)展關系密切。而在河南這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想?！狈康禺a(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長李曉峰表示。

開發(fā)商姿態(tài)

據(jù)統(tǒng)計，鄭東新區(qū)，除去CBD商都路的高端寫字樓目前大部分都已經(jīng)開盤或售罄，高鐵商圈的市場存量超過200萬平方米的體量，這些市場存量到底會不會在合理的市場周期內(nèi)消化？

高鐵商圈的開發(fā)商們很多對此不以為然。他們認為，除了地段的優(yōu)勢，他們各自都各自有自己的制勝法寶，并對當前的市場做出回應，亮出自己的王牌。消化只是個時間的問題。

“除了地段上的優(yōu)勢，我們的產(chǎn)品推出的是1300多個地下停車位，這在高鐵寫字樓商圈占有絕對優(yōu)勢，同時，這也是高鐵經(jīng)濟圈勝出一籌的關鍵性因素?！闭f起由鄭州百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的凱利國際中心，其營銷總監(jiān)卞聰充滿自信。

他同時認為，高鐵商圈經(jīng)過鳳凰涅槃后，還會吸引市內(nèi)其他商圈的遷移，例如經(jīng)三路寫字樓商圈，碧沙崗寫字樓商圈等?！鞍凑宅F(xiàn)在的寫字樓的價格，已經(jīng)與上述商圈的價格無異，但高鐵商圈得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢是顯而易見的，一般租客一般都是租2—3年，伴隨著市內(nèi)商圈租金的不斷上漲，遷移至高鐵商圈的租客便會進一步沉淀下來?！?/p>

而位于高鐵東站站南路與福祿路交會處的嘉億·東方大廈以71%得房率打動投資者?！斑@不只增大了寫字樓的凈使用面積，實際是最大程度上節(jié)約了客戶的成本，保證了投資者較高的投資收益；每層特設近30m2的多功能廳，可根據(jù)大廈內(nèi)辦公人員的個性化需求，進行二次規(guī)劃，可設置成公共休閑區(qū)、茶室等多種功能區(qū)，可以讓客戶滿足不同的需求?！奔蝺|集團副總經(jīng)理杜靜表示。

但并不是所有的開發(fā)企業(yè)都如此樂觀。就是鑒于高企的庫存量，有些開發(fā)企業(yè)拿到地后推遲開發(fā)周期，以避市場萎靡的困境。張鑫是鄭州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理助理，最近他發(fā)現(xiàn)自己的工作節(jié)奏慢了下來，原因就在于公司計劃今年推出的寫字樓計劃暫時擱淺，預計到明年才會啟動。

前年，張鑫所在的公司在高鐵附近拿了一塊地，規(guī)劃同時建設住宅和寫字樓，很快住宅地塊開始啟動，并在近兩年銷售一空，但預計今年啟動的寫字樓項目，卻擱淺了。

“之前我們找人做了個市場調(diào)查，只鄭東新區(qū)高鐵站西廣場就有幾十個寫字樓項目已經(jīng)動工，公司決定不湊這個熱鬧，計劃明年再動，錯過這個銷售高峰期?！彼f。

“這是基于開發(fā)商不同的策略。有些房企是拿地后觀望，有些開發(fā)商等到市場的沉淀后找到賣方市場出手的最佳時機，通過打一個時間差，以獲取更大的利潤空間?！崩顣苑宸治?。

地段是黃金，但市場并不買賬已然是不爭的事實。

在雅寶東方國際廣場營銷總監(jiān)吳志斌看來，位于鄭東高鐵板塊的、作為鄭州商務新形象代言的寫字樓，必須在軟、硬件方面進行升級與創(chuàng)新，除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線等高科技產(chǎn)品的硬件配套外，還須引入多項細致、人性化的附加服務，以五星級的服務匹配現(xiàn)代化的寫字樓。

“同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)隊伍的不斷壯大，其經(jīng)營模式、產(chǎn)品以及服務水準都趨近相同。一個房地產(chǎn)企業(yè)要想?yún)^(qū)別于競爭對手，發(fā)展成一流的房地產(chǎn)企業(yè)，就需要建設自己的品牌，制定全國性品牌戰(zhàn)略。因此，進行戰(zhàn)略性品牌塑造也刻不容緩?！?/p>