旅游發(fā)展會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲嗎?——基于中國分省數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)研究

劉嘉毅

(上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國際工商管理學(xué)院，上海200433)

1 引言

隨著工業(yè)化、信息化、國際化進(jìn)程加快，旅游業(yè)日益繁榮興旺，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中頗具發(fā)展前景的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2000年至2009年，中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，其中，國內(nèi)旅游人次從7.74億增加到19.02億，年均增幅為16.2%，入境旅游人次從期初的7279.56萬增加到期末的12647.59萬，年均增幅為7.37%，旅游總收入從2000年的4518億元遞增到2009年的12894億元，年均增幅為20.6%①旅游總收入為國內(nèi)旅游收入與入境旅游收入之和，入境旅游收入經(jīng)過年平均匯率換算為人民幣單位，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2010)》。。

在旅游業(yè)維持強(qiáng)勁發(fā)展慣性的同時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)疑與喝彩交織的環(huán)境中，依然保持蓬勃的產(chǎn)業(yè)活力。作為房地產(chǎn)系統(tǒng)中多方利益博弈的焦點(diǎn)，房價(jià)多年來始終處于上升通道中。從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》(2001～2010)整理并計(jì)算可得，2000年至2009年，我國商品房平均銷售價(jià)格不斷上漲，剔除CPI上漲對房價(jià)的影響，商品房平均銷售價(jià)格從2000年的每平方米2112元上漲到2009年的每平方米3914元，年均漲幅為9.48%。

那么，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價(jià)上漲有關(guān)聯(lián)嗎?如果兩者之間存在關(guān)聯(lián)，它在中國不同地區(qū)是否會(huì)保持一致?鑒于這一系列的問題懸而未決，我們期望利用2000年～2009年30個(gè)省區(qū)(西藏因部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失被剔除)的面板數(shù)據(jù)，對旅游發(fā)展與房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行嘗試性的經(jīng)驗(yàn)研究，以試圖為上述問題找到合理答案。我們認(rèn)為，本文的貢獻(xiàn)在于兩點(diǎn)，其一，跳出把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)要么完全割裂、要么完全融合(旅游房地產(chǎn))的研究范疇，聚焦房價(jià)來研究旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián);其二，本文將為中國房價(jià)上漲提供一個(gè)新研究視角，以期為各級(jí)政府出臺(tái)調(diào)控政策提供理論依據(jù)。

2 相關(guān)文獻(xiàn)回顧

房價(jià)是內(nèi)生于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中至關(guān)重要的價(jià)格信號(hào)，國外文獻(xiàn)主要沿襲兩條路徑對其影響因素展開研究。(1)房屋特征、區(qū)位特點(diǎn)、微觀環(huán)境影響房價(jià)。Butler(1982)指出影響房屋價(jià)格的因素有區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境;Fleming和 Nellis(1992)研究發(fā)現(xiàn)房屋特征(如面積、結(jié)構(gòu)、房間數(shù)目等)影響其價(jià)格;Melissa和Katherine(2001)認(rèn)為消費(fèi)者愿意為房屋環(huán)境商品(如空氣與水質(zhì)量、遠(yuǎn)離有毒場所)付出溢價(jià);房屋周邊的教育設(shè)施(Michael，1990;Hayes，Lori，1996)、交通設(shè)施(Zan，2001;Bowes，2001)、公園綠地(Su，et al.，1998)、海景(Earl，et al.，1998)等都會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響。(2)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)基本面影響房價(jià)。Gottlieb(1976)認(rèn)為房價(jià)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢保持一致;Leung(2003)研究結(jié)果顯示經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長是房價(jià)持續(xù)上漲的原因，此外，學(xué)者們還從利率、就業(yè)率、信貸、收入水平、經(jīng)濟(jì)預(yù)期、人口與家庭結(jié)構(gòu)等宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的基本面來解讀房價(jià)起伏(Clapp，Giaccotto，1994;Malpezzi，1999;Francois，Rady，1999;Jarociński，Smets，2008)。

就旅游對房價(jià)的影響，國內(nèi)外已有文獻(xiàn)有所涉獵。Constantine(2011)研究了節(jié)事旅游對房價(jià)的影響，他選取1984年到2000年6個(gè)奧運(yùn)會(huì)舉辦城市，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)選擇未舉辦奧運(yùn)會(huì)城市作為對照組，采用difference in difference(DID)方法，研究奧運(yùn)會(huì)對主辦城市房價(jià)的影響，結(jié)果顯示，奧運(yùn)會(huì)對舉辦城市的房價(jià)并不總是正向作用，商業(yè)化不足可能會(huì)導(dǎo)致后奧運(yùn)時(shí)代東道主城市房價(jià)下跌。部分學(xué)者認(rèn)為旅游資源對其區(qū)域房價(jià)會(huì)產(chǎn)生正向或負(fù)向作用:基于特征價(jià)格模型(HPM)，Rosato等(2008)就意大利威尼托地區(qū)歷史遺跡對區(qū)域房價(jià)影響進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果顯示，地區(qū)房價(jià)能獲得周邊歷史遺跡的外部溢價(jià);Coulson和Leichenko(2001)的研究表明，歷史遺跡狀況較佳可以帶來高達(dá)18%的房價(jià)溢價(jià)，然而，地區(qū)歷史遺跡也有可能會(huì)引起房價(jià)下挫;Asabere等(1994)發(fā)現(xiàn)歷史遺跡狀況不佳能導(dǎo)致高達(dá)23%的房價(jià)損失。

Williams和Hall(2000)在研究旅游與人口遷移的關(guān)系時(shí)指出，旅游流會(huì)影響勞動(dòng)供給、創(chuàng)新、人與人之間的交際網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也會(huì)對房價(jià)、服務(wù)、地區(qū)文化形象帶來改變。Forsyth和Dwyer(1991)研究發(fā)現(xiàn)，澳大利亞的旅游發(fā)展吸引了大量外資，外資引入會(huì)造成東道國房價(jià)、地價(jià)、租金、工資上漲。Huimin和Chris(2008)的實(shí)證研究揭示，什剎海胡同旅游能促進(jìn)社區(qū)房價(jià)上漲;Wang(2011)發(fā)現(xiàn)旅游發(fā)展是導(dǎo)致西安高消費(fèi)與高房價(jià)的重要原因。Biagi和Faggian(2004)建立起特征價(jià)格模型(HPM)，把住房特征、經(jīng)濟(jì)及地區(qū)變量、旅游指數(shù)引入到回歸方程中，研究意大利撒丁島上旅游對島內(nèi)各區(qū)房價(jià)的影響，結(jié)果顯示，旅游對房價(jià)存在顯著正向影響。然而，Pashardes和Christos(2009)在研究宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對塞浦路斯房價(jià)的影響中，把旅游作為控制變量加入到回歸模型中，研究結(jié)果卻顯示，旅游對房價(jià)基本不產(chǎn)生影響?；诟裉m杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，吳學(xué)品和林明恒(2011)發(fā)現(xiàn)，海南旅游收入和房地產(chǎn)價(jià)格存在單向因果關(guān)系，即旅游業(yè)發(fā)展是海南房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。

縱觀已有文獻(xiàn)，學(xué)者們側(cè)重于研究節(jié)事旅游、旅游資源、旅游外資、地區(qū)旅游發(fā)展對微觀社區(qū)、城市、局部地區(qū)房價(jià)的影響，取得了一定的研究成果，同時(shí)也啟示我們:旅游發(fā)展與房價(jià)并不是孤立存在的，兩者之間可能會(huì)存在某種關(guān)聯(lián)。然而，可能源于研究樣本的差異，學(xué)者們在旅游對房價(jià)的作用上并沒有形成一致的研究結(jié)論，尤其是就旅游對房價(jià)的影響研究太為單薄，更缺乏從全國層面來考察旅游發(fā)展對房價(jià)影響的研究。鑒于此，本文利用2000年～2009年大陸30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，考察旅游發(fā)展對房價(jià)的影響，以期豐富旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系研究，為旅游發(fā)展對房價(jià)影響提供一個(gè)來自中國的經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)。

3 數(shù)據(jù)、模型與方法

3.1 變量與數(shù)據(jù)

基于2000年～2009年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，本文研究旅游發(fā)展與房價(jià)之間的關(guān)系。根據(jù)研究主題，本文的被解釋變量為房價(jià)水平，我們以地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格(HSPRICE)的對數(shù)值來衡量，記為lnHSPRICE;旅游發(fā)展水平(lnTOURISM)作為關(guān)鍵解釋變量，以此來衡量一個(gè)地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，其中，TOURISM的具體計(jì)算公式為:

TOURISM=(國內(nèi)旅游收入+入境旅游收入* 年平均匯率)/國內(nèi)生產(chǎn)總值 (1)

大量已有文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)基本面是決定房價(jià)水平的重要因素，為更好檢驗(yàn)旅游發(fā)展對房價(jià)的影響，借鑒上文已有研究成果，我們對反映宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)基本面的變量加以控制，本文涉及的主要控制變量如下。

(1)金融發(fā)展水平(lnFINANCE)。房地產(chǎn)市場與金融發(fā)展休戚相關(guān)，金融市場越發(fā)展越能為房地產(chǎn)企業(yè)融資與居民購房提供較為寬松的信貸支持，銀行信貸支持將推高房地產(chǎn)價(jià)格(Collyns，Senhadji，2002;Liang，Cao，2007)。我們用銀行貸款與國內(nèi)生產(chǎn)總值之比(LOAN/GDP)的對數(shù)值來表征一個(gè)地區(qū)的金融發(fā)展水平，記為lnFINANCE。

(2)城市化程度(lnURBAN)。中國城市化發(fā)展帶來對住房的剛性需求(駱永民，2011)，由此將推高房價(jià)。我們用非農(nóng)人口與總?cè)丝诒戎档膶?shù)來衡量一個(gè)地區(qū)的城市化程度，記為lnURBAN。

(3)房屋建筑成本(lnCOST)。依據(jù)成本導(dǎo)向定價(jià)法，房屋建筑成本提高將拉升房價(jià)。我們用每平方米竣工房屋造價(jià)的對數(shù)來表示建筑成本，記為lnCOST。

(4)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(lnPGDP)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，物流、商流、信息流等越集中，生產(chǎn)與消費(fèi)活動(dòng)也就越集中，單位面積房屋價(jià)值也可能隨之升高。我們以人均GDP的對數(shù)值來表征地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，記為lnPGDP。

(5)人口規(guī)模(lnPOP)。一個(gè)地區(qū)的總?cè)丝谟绊懫浞课莸男枨笠?guī)模，人口越多的地區(qū)對房屋需求量也就越大，在市場供給量恒定的情況下，房價(jià)可能會(huì)走高。本文用總?cè)丝趯?shù)值來衡量人口規(guī)模，記為lnPOP。

(6)抵押貸款利率(R)。抵押貸款利率是房地產(chǎn)運(yùn)行中重要的風(fēng)向標(biāo)，它將影響房地產(chǎn)供需雙方的經(jīng)濟(jì)行為，從而影響房屋市場供給與需求，通過市場無形之手進(jìn)而影響房價(jià)。本文以金融機(jī)構(gòu)五年期基準(zhǔn)貸款利率為基礎(chǔ)，以某一利率水平維持的天數(shù)比例為權(quán)重，加權(quán)形成年度名義抵押貸款利率，經(jīng)CPI平減后得到各省分年度的實(shí)際抵押貸款利率，記為R①我們之所以沒有把實(shí)際抵押貸款利率的對數(shù)值作為控制變量，緣由為部分實(shí)際抵押貸款利率為負(fù)值。。

表1 變量定義和統(tǒng)計(jì)描述

表1報(bào)告了主要變量的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)。本文所使用的數(shù)據(jù)為大陸30個(gè)省份2000年～2009年的相關(guān)面板數(shù)據(jù)，其中，五年期基準(zhǔn)貸款利率來源于中國人民銀行網(wǎng)站(http://www.pbc.gov.cn);CPI來自《各省統(tǒng)計(jì)年鑒(2001 ～2010)》;城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)來自《中國人口(和就業(yè))統(tǒng)計(jì)年鑒》(2001～2010);銀行貸款額來自《中國金融年鑒》(2001～2010);其他數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫查詢、輔助決策系統(tǒng)V1.0與《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》(2001～2010)，個(gè)別缺失數(shù)據(jù)采用移動(dòng)平均法補(bǔ)齊。對所有涉及的價(jià)值型變量，我們以2000年為不變價(jià)格，利用各省各年度CPI將它們平減轉(zhuǎn)化為實(shí)際變量。

3.2 模型設(shè)計(jì)與估計(jì)方法

本文旨在剖析旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展對房價(jià)的影響，我們運(yùn)用面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，時(shí)間跨度為2000年～2009年，地區(qū)跨度為中國大陸30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)。面板數(shù)據(jù)擁有橫截面與時(shí)間序列兩個(gè)維度，可以擴(kuò)大樣本容量，減少多重共線性，同時(shí)，能夠增加數(shù)據(jù)變異與自由度，獲得更為有效的估計(jì)結(jié)論。根據(jù)本文的研究主題，我們以房價(jià)水平(lnHSPRICE)為被解釋變量，以表征旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果的旅游發(fā)展水平(lnTOURISM)為核心解釋變量，并對影響房價(jià)且能反映宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)基本面的變量加以控制，特建立以下基本計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型:

式(2)中i表示省份，t表示時(shí)間;HSPRICEit表示i省份t期商品房平均銷售價(jià)格;TOURISMit表示 i省份t期的旅游發(fā)展;FINANCEit表示 i省份 t期的金融發(fā)展;URBANit表示i省份t期的城市化程度;COSTit表示i省份t期的房屋造價(jià);PGDPit表示i省份t期的人均GDP;POPit表示i省份t期的總?cè)丝?Rit表示i省份t期的抵押貸款利率;ηi表示影響房價(jià)的省份固定效應(yīng)，μt代表不隨省份變化的時(shí)期固定效應(yīng)，εit表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

我們主要采用固定效應(yīng)與隨機(jī)效應(yīng)對計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行估計(jì)，最終選用固定效應(yīng)還是隨機(jī)效應(yīng)，根據(jù)Hausman檢驗(yàn)的概率值而定，Hausman檢驗(yàn)的概率值小于0.05，則選擇固定效應(yīng)模型估計(jì)，大于0.05則選擇隨機(jī)效應(yīng)模型估計(jì)，若Hausman檢驗(yàn)值為負(fù)，通常采取隨機(jī)效應(yīng)模型。同時(shí)，為解決可能存在的內(nèi)生問題，我們將引入sys-GMM對計(jì)量模型進(jìn)行估計(jì)，并通過Sargen檢驗(yàn)與AR檢驗(yàn)考察估計(jì)結(jié)果的有效性。本文主要報(bào)告固定效應(yīng)與隨機(jī)效應(yīng)模型的估計(jì)結(jié)果。

4 經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)與解釋

4.1 旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸結(jié)果

表2報(bào)告了在不同情形下旅游發(fā)展對房價(jià)影響的回歸結(jié)果。模型1未對任何變量加以控制，利用隨機(jī)效應(yīng)估計(jì)旅游發(fā)展與房價(jià)之間的關(guān)系，回歸系數(shù)符號(hào)為正，在1%的水平上顯著異于零，顯示出旅游發(fā)展對房價(jià)有顯著的正向影響。模型2報(bào)告固定效應(yīng)對本文基本計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型式(2)估計(jì)的結(jié)果，選用固定效應(yīng)進(jìn)行估計(jì)的原因在于Hausman檢驗(yàn)對應(yīng)的p值為0.000，小于0.05，由于加入了控制變量，旅游發(fā)展與房價(jià)的系數(shù)減少到0.224，這意味著，控制住宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)基本面的變量后，旅游業(yè)發(fā)展依舊推動(dòng)房價(jià)上漲(旅游發(fā)展提高1%將帶動(dòng)房價(jià)上升0.224%);回歸結(jié)果也顯示，金融發(fā)展能促進(jìn)房價(jià)上漲，這與Collyns和 Senhadji(2002)、Liang和Cao(2007)的研究結(jié)論相一致，充分說明中國金融市場的發(fā)育水平有助于解釋全國范圍內(nèi)房價(jià)普遍上漲現(xiàn)象;模型2的結(jié)論亦對城市化提升房價(jià)給予了確鑿有力的實(shí)證支持;從模型2的回歸結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)建筑成本提高與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房價(jià)的提升作用并不明顯。在模型3中，我們采用混合回歸(POLS)對基本計(jì)量模型式(2)進(jìn)行估計(jì)，以考察旅游發(fā)展對房價(jià)影響的敏感性，結(jié)果顯示，旅游發(fā)展對房價(jià)的正向作用是穩(wěn)健的。

為了考察旅游發(fā)展對房價(jià)可能存在的跨期作用，也就是說當(dāng)期的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r可能會(huì)對下期的房價(jià)產(chǎn)生影響，我們在基本經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型式(2)中加入旅游發(fā)展水平的滯后項(xiàng)得到模型4。估計(jì)結(jié)果顯示，旅游發(fā)展水平滯后項(xiàng)的系數(shù)為0.036，即使在0.1的水平上也不顯著，這說明，上期旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對下一期的房價(jià)有正向影響，但是影響強(qiáng)度基本可以忽略，當(dāng)期旅游發(fā)展水平與當(dāng)期房價(jià)水平的回歸系數(shù)為0.217，且高度顯著，綜合兩期旅游發(fā)展對房價(jià)的影響效應(yīng)顯示，旅游發(fā)展對房價(jià)的影響作用以當(dāng)期為主。在基本計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型式(2)的基礎(chǔ)上，剔除代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變量(lnPGDP)，我們得到模型5，模型5的計(jì)量結(jié)果并沒有改變旅游發(fā)展對房價(jià)的正向效應(yīng)，由此可見，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價(jià)的正向關(guān)系并不依賴于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

在模型(6)中，把房價(jià)水平的滯后項(xiàng)加入到回歸方程中，建立起一個(gè)動(dòng)態(tài)面板模型，以進(jìn)一步考察旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格的敏感性。我們采用系統(tǒng)GMM(sys-GMM)對該動(dòng)態(tài)面板模型進(jìn)行估計(jì)，系統(tǒng)GMM可以有效控制未觀測到的時(shí)間與個(gè)體效應(yīng)，克服滯后項(xiàng)與解釋變量的內(nèi)生性，提升差分估計(jì)中工具變量的有效性，也能較好解決弱工具變量與小樣本偏誤的問題(Arellano，Bover，1995;Blundell，Bond，1998)。模型(6)中，Sargen統(tǒng)計(jì)量p值大于0.1，沒有拒絕工具變量選擇滿足過度識(shí)別約束條件的原假設(shè)，且AR(1)對應(yīng)p值為0.000，表明殘差項(xiàng)存在一階自相關(guān)，AR(2)對應(yīng)p值為0.654，表明殘差項(xiàng)不存在二階自相關(guān)，因此模型同時(shí)通過Sargen檢驗(yàn)與AR檢驗(yàn)。在模型6中，旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸系數(shù)在0.01的水平上顯著，充分說明旅游發(fā)展對房價(jià)的促進(jìn)作用沒有發(fā)生方向性的改變，中國旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)價(jià)格體系已產(chǎn)生顯著影響;同時(shí)，房價(jià)水平滯后項(xiàng)的回歸系數(shù)在0.05的水平上顯著，說明上期房價(jià)對當(dāng)期房價(jià)的影響作用明顯，回歸系數(shù)符號(hào)為負(fù)，這意味著，一個(gè)地區(qū)的房價(jià)水平具有“自我收斂”功能，房價(jià)決定系統(tǒng)中存在一種“逆風(fēng)向”的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，即如果上期房價(jià)提升過快，那么它將對下一期的房價(jià)上升產(chǎn)生一個(gè)負(fù)向的影響力量，究其原因，我們認(rèn)為可能是上期房價(jià)會(huì)對下一期供求雙方的預(yù)期與信心產(chǎn)生影響，于是帶來房價(jià)“逆風(fēng)向”的波動(dòng)。

為了考察各控制變量在旅游發(fā)展與房價(jià)之間可能存在的調(diào)節(jié)作用，我們把核心解釋變量(lnTOURISM)與其他控制變量形成的交互項(xiàng)逐一放到基本計(jì)量模型中去估計(jì)。結(jié)果顯示，城市化水平對旅游發(fā)展與房價(jià)關(guān)系有顯著的調(diào)節(jié)作用，其他變量的調(diào)節(jié)作用并不明顯，我們不予報(bào)告。模型(7)顯示旅游發(fā)展水平與城市化的交互項(xiàng)系數(shù)顯著為正，這說明，城市化水平越高的地區(qū)，旅游發(fā)展對房價(jià)上漲的推動(dòng)力量越大。究其原因可能有兩點(diǎn):其一，城市化發(fā)展能提升交通通訊、園林綠化、科教文衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施的改善能促進(jìn)旅游發(fā)展(Biehl，1986)，另一方面，由于配套設(shè)施的完善，人們生活品質(zhì)得以改善，房價(jià)自然會(huì)隨之提升;其次，旅游作為一項(xiàng)重要的城市功能，隨著城市化水平的提高，城市旅游功能被不斷強(qiáng)化，城市旅游功能包含旅游目的地、旅游中轉(zhuǎn)地和旅游客源地三種(金世勝和汪宇明，2008)，城市化水平越高越能積聚起更多的旅游發(fā)展要素，更有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)三種旅游功能的全面強(qiáng)化，同時(shí)，城市化產(chǎn)生的集聚效應(yīng)讓高城市化地區(qū)更有可能培育起新的旅游業(yè)態(tài)(如會(huì)展旅游、體育旅游、節(jié)事旅游等)，由此而來，在旅游功能強(qiáng)化與旅游新業(yè)態(tài)的培育發(fā)展中，將會(huì)有更多資源用于新建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，從而抬高地價(jià)，拉升房價(jià)。

表2 旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸結(jié)果(被解釋變量:lnHSPRICE)

4.2 旅游發(fā)展對房價(jià)影響與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系

在表2模型5中，我們剔除表征經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變量，結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不影響旅游發(fā)展與房價(jià)之間的正向關(guān)系，現(xiàn)在，我們依據(jù)時(shí)間先后順序?qū)颖痉植疬M(jìn)行研究，以進(jìn)一步考察旅游發(fā)展對房價(jià)的影響與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平無關(guān)的判斷是否穩(wěn)健。我們把基礎(chǔ)樣本分為低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組(2000年～2004年)和高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組(2005年～2009年)來分別進(jìn)行回歸估計(jì)。表3報(bào)告了不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸結(jié)果。從表3可以看出，4個(gè)模型的回歸結(jié)果全都顯示旅游發(fā)展水平與房價(jià)水平在0.01水平上顯著正相關(guān)，依據(jù)Hausman檢驗(yàn)的p值，對于2000年～2004年的低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組，我們選擇模型1的固定效應(yīng)估計(jì)，發(fā)現(xiàn)旅游發(fā)展水平與房價(jià)水平回歸系數(shù)為0.241，對于2005年～2009年的高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組，我們選擇模型4的隨機(jī)效應(yīng)估計(jì)，回歸系數(shù)為0.242，與前系數(shù)僅相差0.001，由此看來，各省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不會(huì)對旅游發(fā)展與房價(jià)之間的正向關(guān)系產(chǎn)生影響，旅游發(fā)展推動(dòng)房價(jià)上漲的命題并不依賴于各省份所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。

表3 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸結(jié)果

4.3 分區(qū)域的回歸分析

表4顯示了東部、中部與西部的旅游發(fā)展對房價(jià)的回歸結(jié)果。東、中、西部按照中國慣用原則劃分，其中，東部省份包括北京、天津、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南;中部省份包括河北、山西、吉林、黑龍江、安徽、河南、湖北、湖南、內(nèi)蒙古和江西;西部省份包括四川、重慶、廣西、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、新疆和寧夏。在表4中，6個(gè)模型的回歸結(jié)果都支持旅游發(fā)展與房價(jià)的正向關(guān)系，由此可見，旅游業(yè)發(fā)展對房價(jià)的提升作用在全國范圍內(nèi)具有一定的普適性。此外，東、中、西分區(qū)域的回歸中，Hausman檢驗(yàn)對應(yīng)的p值都小于0.05，因此，東、中、西部都傾向于選用固定效應(yīng)模型進(jìn)行估計(jì)，模型1、模型3、模型5分別報(bào)告東、中、西部在固定效應(yīng)估計(jì)下的計(jì)量結(jié)果。結(jié)果顯示，金融發(fā)展與城市化程度提高皆能顯著促進(jìn)房價(jià)上漲，這也完全符合我們的理論預(yù)期。跨模型比較旅游發(fā)展水平與房價(jià)水平的系數(shù)可知，西部系數(shù)(0.323)最大，中部系數(shù)(0.195)最小，東部系數(shù)(0.294)居中，旅游發(fā)展對房價(jià)的影響呈現(xiàn)出區(qū)域差異，其對西部、東部、中部的房價(jià)影響強(qiáng)度依次遞減，在西部，旅游發(fā)展提升1%，房價(jià)隨之提高0.323%，而在中部，1%的旅游發(fā)展提升幅度，僅能帶來0.195%的房價(jià)上漲。我們把旅游總收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重作為旅游發(fā)展(Tourism)，通過分區(qū)域的計(jì)算得到，在樣本時(shí)期，西部旅游發(fā)展的平均值為0.093，東部為0.085，中部為0.084，在西部地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大于中、東部地區(qū)旅游發(fā)展的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn);西部地區(qū)旅游資源豐裕，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，因此在制定地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，旅游業(yè)會(huì)名副其實(shí)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展的旅游功能更加會(huì)被強(qiáng)化，一大批具有旅游“資產(chǎn)專用性”的地產(chǎn)項(xiàng)目將在城市中占據(jù)更大空間，因此，旅游發(fā)展對西部房價(jià)的影響力度更大;對于中東部地區(qū)而言，東部城市化水平明顯高于中部，由于城市化的正向調(diào)節(jié)作用，加之旅游要素在東部的集聚，旅游發(fā)展對房價(jià)的影響幅度在中、東部之間存在差異也在情理之中。

表4 旅游發(fā)展對房價(jià)的分區(qū)域回歸結(jié)果(2000年～2009年)

4.4 旅游發(fā)展推動(dòng)房價(jià)上漲的進(jìn)一步解釋

基于前文的經(jīng)驗(yàn)研究，我們得出，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有助于解釋我國房價(jià)上漲，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與不同區(qū)域，旅游發(fā)展對房價(jià)的正向作用皆呈現(xiàn)出穩(wěn)健性，其可能原因如下:(1)為塑造或重塑旅游目的地形象、促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，旅游目的地往往大興土木建設(shè)相關(guān)旅游地產(chǎn)，包含景點(diǎn)、景區(qū)地產(chǎn)(如世博園、世界之窗、橫店影視城等)、旅游商務(wù)地產(chǎn)(購物中心、餐館、娛樂城等)、旅游度假地產(chǎn)(旅游賓館、高爾夫度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等)與旅游住宅地產(chǎn)，這在一定程度上將加劇土地供需矛盾，抬高土地出讓價(jià)格，而地價(jià)和房價(jià)的波動(dòng)趨勢基本一致(Chen＆Patel，1998)，故房價(jià)上漲也在情理之中。(2)旅游產(chǎn)業(yè)可以通過自身發(fā)展與帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長，提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)率與收入水平，從而加大當(dāng)?shù)鼐用駥ψ≌袌龅膭傂孕枨?，于是房價(jià)被悄然拉高。(3)大量的經(jīng)驗(yàn)事實(shí)告知我們，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以改善目的地的交通通訊、園林綠化、科教文衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)，優(yōu)美的自然與人文景觀讓許多旅游目的地成為宜居樂土，并吸引了大批外地?zé)嶂杂诟咂焚|(zhì)生活的個(gè)體或家庭到此安家置業(yè)(second home)或頤養(yǎng)天年，這將增加對旅游目的地房地產(chǎn)的需求，從而引致房價(jià)上漲。(4)樣本時(shí)期段恰好是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展與繁榮的階段，我們不能排除部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對“旅游地產(chǎn)”、“休閑地產(chǎn)”等概念的肆意炒作，加之部分投資人對旅游地產(chǎn)稀缺性的超高預(yù)期與投機(jī)心理，供需雙方共同參與下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲就在所難免。(5)一個(gè)地區(qū)旅游發(fā)展對房價(jià)的影響效應(yīng)可能會(huì)蔓延到周邊地區(qū)，這也將有助于我們理解旅游發(fā)展對房價(jià)的正向影響表現(xiàn)出跨區(qū)域的一致性;此外，旅游發(fā)展會(huì)促進(jìn)旅游目的地物價(jià)上漲(Charles，et al.，2009)，物價(jià)信號(hào)能通過經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)生價(jià)格機(jī)制傳遞進(jìn)而抬高房價(jià)。

5 結(jié)論與展望

本文旨在探討省域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價(jià)之間的關(guān)系，我們利用2000年～2009年中國大陸30個(gè)省區(qū)的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合回歸(POLS)、固定效應(yīng)(FE)、隨機(jī)效應(yīng)(RE)、系統(tǒng)廣義矩估計(jì)法(sys-GMM)，對旅游發(fā)展與房價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)研究，基本研究結(jié)論如下。(1)旅游發(fā)展對房價(jià)有顯著的正向作用，各省份的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展對該省份房價(jià)上漲有一定的解釋力，且旅游發(fā)展對房價(jià)的作用主要發(fā)生在當(dāng)期，上期旅游發(fā)展對下一期房價(jià)的影響基本可以忽略。(2)各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低對旅游發(fā)展與房價(jià)的正向關(guān)系不產(chǎn)生影響;此外，城市化在旅游發(fā)展對房價(jià)的影響中起著正向調(diào)節(jié)作用，城市化水平越高的地區(qū)，旅游發(fā)展對房價(jià)上漲的促進(jìn)作用越大。(3)我們把房價(jià)滯后一期作為自變量加入到基本計(jì)量模型中，形成動(dòng)態(tài)面板模型，我們采用系統(tǒng)GMM對模型進(jìn)行估計(jì)，發(fā)現(xiàn)各省份房價(jià)具有“自我收斂”功能，充分顯示出房價(jià)決定系統(tǒng)中存在一種“逆風(fēng)向”的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。(4)分區(qū)域的回歸結(jié)果顯示，旅游發(fā)展對房價(jià)的影響呈現(xiàn)出區(qū)域差異，其對西部地區(qū)房價(jià)的影響強(qiáng)度大于東部地區(qū)，而對中部地區(qū)房價(jià)的影響強(qiáng)度最小。

本文結(jié)論給我們一個(gè)啟示，當(dāng)前我國部分省份房價(jià)在一定程度上的上漲，可能標(biāo)志著該省份旅游產(chǎn)業(yè)正處在蓬勃發(fā)展期，是旅游系統(tǒng)對房地產(chǎn)系統(tǒng)作用下的合理結(jié)果，因此，政府在調(diào)控房價(jià)時(shí)，應(yīng)該把旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入到?jīng)Q策集合里，特別是對于調(diào)控主要旅游目的地城市的房價(jià)，政府更應(yīng)該多思、慎行，以確保該省份旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。此外，本文從屬于旅游業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)影響的研究范疇，那么，國內(nèi)旅游、入境旅游對房價(jià)的影響是否有差異，他們分別對住宅價(jià)格與商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有何影響，旅游投資與房地產(chǎn)投資有何關(guān)系，諸多此類問題懸而未決，都有待于我們進(jìn)一步的深入研究。

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