海南省在建工程抵押現(xiàn)狀及建議

□文/潘 琪張園園郭 雁林 凡

（1.中國(guó)人民銀行?？谥行闹校?.保險(xiǎn)監(jiān)督管理局海南省分局 海南·?？冢?/p>

《物權(quán)法》明確國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但截至目前，我國(guó)立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)尚未出臺(tái)統(tǒng)一的有關(guān)“在建工程抵押登記范圍、機(jī)構(gòu)和登記辦法”的法律、行政法規(guī)或行政規(guī)章，海南省也尚未出臺(tái)統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，省內(nèi)不同市縣在建工程抵押登記管理做法各異。

一、海南省主要市縣在建工程抵押登記管理現(xiàn)狀

（一）?？谑性诮üこ痰盅旱怯浄绞郊按嬖诘膯?wèn)題。目前，?？谑性诮üこ痰盅旱怯洿嬖趦蓷l路徑：

一是由抵押雙方向?？谑袊?guó)土環(huán)境資源局提交建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)，?？谑袊?guó)土環(huán)境資源局受理后可將抵押雙方簽訂的《抵押合同》中確認(rèn)的抵押時(shí)點(diǎn)的“在建工程”部分記載入《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》的他項(xiàng)權(quán)利種類及范圍。目前，省內(nèi)各商業(yè)銀行普遍采取該種方式。

存在問(wèn)題：在該抵押時(shí)點(diǎn)后新增的在建工程部分無(wú)法續(xù)辦抵押登記手續(xù)。對(duì)于已在國(guó)土部門進(jìn)行了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的，?？谑凶〗ú块T不同意辦理在建工程抵押，理由是：辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，抵押時(shí)點(diǎn)的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部門辦理在建工程抵押，容易造成重復(fù)抵押。

二是?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局下屬的?？谑蟹课莓a(chǎn)權(quán)交易登記中心（以下簡(jiǎn)稱中心）可受理在建工程抵押登記申請(qǐng)。據(jù)中心介紹，抵押雙方應(yīng)先到中心申請(qǐng)辦理在建工程抵押，再到?？谑袊?guó)土局辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。對(duì)在建設(shè)中不斷增加的房屋面積可續(xù)辦抵押登記手續(xù)（不再收費(fèi)）。在中心辦理在建工程抵押登記后，開發(fā)商為購(gòu)房者辦理的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記均需由抵押權(quán)人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，以有效控制銷售款回籠。但截至調(diào)查日，中心未辦理一筆在建工程抵押登記業(yè)務(wù)。

存在問(wèn)題：據(jù)中心介紹，現(xiàn)辦理在建工程抵押登記主要按照建設(shè)部頒發(fā)的《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)方提交相關(guān)材料后，中心可審查出具《在建工程抵押他項(xiàng)權(quán)證》。但目前仍未出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則和操作方法，未建立相應(yīng)的在建工程抵押系統(tǒng)，與國(guó)土部門的工作和信息對(duì)接也有待加強(qiáng)。

（二）三亞市在建工程抵押登記方式及特點(diǎn)。根據(jù)三亞市政府的有關(guān)規(guī)定，三亞地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程抵押登記手續(xù)可統(tǒng)一在三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理。具體辦理程序?yàn)椋合扔扇齺喪凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局在市政服務(wù)中心的審批辦受理抵押雙方申請(qǐng)材料后，交由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)科進(jìn)行材料初審和復(fù)審、審批辦終審后，由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《三亞市土地使用權(quán)、房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押登記卡》，在該登記卡內(nèi)注明擔(dān)保債權(quán)金額、抵押土地面積，在備注欄注明：“抵押物為土地使用權(quán)及地上建筑物”。

特點(diǎn)：三亞市在一個(gè)部門集中辦理建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程抵押，一方面規(guī)避了雙部門抵押面臨的工作、信息銜接問(wèn)題，有利于提高行政效率；另一方面也符合我國(guó)房地產(chǎn)法律中“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求，防范了雙部門抵押容易造成在建工程重復(fù)抵押的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)在建工程抵押登記經(jīng)驗(yàn)做法

關(guān)于在建工程抵押登記的管理，目前在國(guó)內(nèi)已有北京、重慶、杭州、東莞等城市先后制定了比較行之有效的管理辦法，這些辦法的出臺(tái)既促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又保障了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的安全。

這些城市的一般做法是：商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂在建工程抵押合同后，先在土地管理部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。待在建工程建到發(fā)放預(yù)售許可證時(shí)，雙方再到房產(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。此后，在預(yù)售或銷售環(huán)節(jié)，房產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)商預(yù)售或銷售的每一套商品房，只有在預(yù)售款進(jìn)入在建工程抵押權(quán)銀行專管賬戶，銀行通知解除相應(yīng)房產(chǎn)的抵押并同意房地產(chǎn)開發(fā)商出售并辦理預(yù)告登記手續(xù)時(shí)，方可協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預(yù)售或銷售房屋的預(yù)告登記手續(xù)或過(guò)戶手續(xù)。

三、完善海南省在建工程抵押登記管理的建議

目前，海南省亟須制定出臺(tái)統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法和實(shí)施細(xì)則，明確在建工程抵押登記機(jī)構(gòu)、參與各方權(quán)利義務(wù)、辦理方式流程、銀行資金安全保障措施等，才能為在建工程抵押房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范提供制度保障。

具體到操作方案，我們認(rèn)為最優(yōu)方案是在三亞模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，確立在全省統(tǒng)一執(zhí)行的抵押登記方式。即整合國(guó)土、房管部門資源，設(shè)立一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程集中抵押登記部門，或授權(quán)一個(gè)現(xiàn)有部門統(tǒng)一辦理。規(guī)定開發(fā)商為購(gòu)房者辦理的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記均需由抵押權(quán)人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，或考慮增設(shè)新增在建工程續(xù)辦抵押登記業(yè)務(wù)，以全面防范信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

如在全省推行單一部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程抵押登記困難較大，可借鑒國(guó)內(nèi)主要城市在建工程抵押登記的經(jīng)驗(yàn)做法。但由于建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程抵押登記由國(guó)土、房管部門分別辦理，這就對(duì)相關(guān)部門工作、信息銜接提出了很高的要求。首先，需要國(guó)土部門與房管部門做好工作流程銜接，制定一個(gè)可操作的配合操作辦法；其次，建議國(guó)土部門與房管部門建立信息共享網(wǎng)絡(luò)，確保在辦理房產(chǎn)備案或房產(chǎn)證時(shí)能夠及時(shí)了解建設(shè)用地使用權(quán)及在建工程是否已設(shè)立抵押信息，避免重復(fù)抵押。再者，建議房產(chǎn)管理部門盡快建立外網(wǎng)銷售房產(chǎn)備案情況查詢系統(tǒng)，以便商業(yè)銀行及時(shí)掌握抵押項(xiàng)目房產(chǎn)銷售情況。

[1] 韓斌，王丹.海南省在建工程抵押貸款管理現(xiàn)狀及其法律風(fēng)險(xiǎn)分析[J].海南金融，2010.5.

[2] 黎明，周莉，羅文釗.物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)抵押的影響分析[J].海南金融，2010.5.