加快河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的思考

□文/李國鵬

（鄭州經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 河南·鄭州）

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是中原崛起、河南振興的載體與平臺；是河南擴(kuò)大對外開放的同時(shí)加強(qiáng)對外交流合作、實(shí)現(xiàn)互利共贏的載體與平臺。2011年9月28日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》，確立了中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)在全國改革發(fā)展大局中的重要戰(zhàn)略地位，提出按照“核心帶動、軸帶發(fā)展、節(jié)點(diǎn)提升、對接周邊”的原則，形成放射狀、網(wǎng)絡(luò)化空間開發(fā)格局。面臨難得的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢，中原城市群的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、功能重組、規(guī)模擴(kuò)展進(jìn)程進(jìn)一步加速，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、大學(xué)科技城、新型商業(yè)區(qū)等為代表的城市新產(chǎn)業(yè)空間大量涌現(xiàn)，并對原有城市空間結(jié)構(gòu)、進(jìn)而對城市群的總體發(fā)展產(chǎn)生很大影響。

同時(shí)，配合中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，地級城市城區(qū)發(fā)展及城市的集聚勢在必行，與之相關(guān)的生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)，尤其是城市物業(yè)管理將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理作為城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系群眾切身利益，所以備受人們關(guān)注。其勞動密集型的特征，使得物業(yè)管理行業(yè)在吸收城鄉(xiāng)剩余勞動力、解決日益加重的社會就業(yè)問題上發(fā)揮著重要作用。不僅如此，物業(yè)管理作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長等方面也起著不可忽視的作用。作為新興的第三產(chǎn)業(yè)，城市物業(yè)管理日益凸顯他的重要性和發(fā)展的緊迫性。如何規(guī)范發(fā)展城市的物業(yè)管理工作，是我們發(fā)展中原經(jīng)濟(jì)區(qū)過程中要面臨的緊迫任務(wù)。

一、河南物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中凸顯的問題

河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展比較晚，起步比較低。鄭州作為河南的省會城市，是全省的政治經(jīng)濟(jì)和文化中心，發(fā)展比較迅猛，城市建設(shè)規(guī)模比較大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，極大地帶動了城市的發(fā)展，也推動了物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，為中原城市群發(fā)展起到了引領(lǐng)和帶頭作用。但由于中原城市群建設(shè)尚處于發(fā)展階段，集聚效應(yīng)沒有形成，區(qū)域發(fā)展不均等原因，全省的物業(yè)行業(yè)發(fā)展良莠不齊，整體發(fā)展水平滯后，離中原經(jīng)濟(jì)區(qū)整體發(fā)展要求還相去甚遠(yuǎn)。總的來看，還存在以下一些突出問題：

1、服務(wù)內(nèi)容多限于常規(guī)化和低端服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容滿足不了城市建設(shè)日益發(fā)展和群眾生活水平日益提高的需要。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但河南省多數(shù)地市物業(yè)服務(wù)僅限于少數(shù)幾種，甚至在一些地市，僅僅局限于住宅和賓館商業(yè)等物業(yè)形式。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目仍主要是簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容。

2、物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等問題。由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，河南省物業(yè)管理覆蓋率總體仍然偏低，而且地區(qū)之間發(fā)展不平衡。從實(shí)際情況看，鄭州、新鄉(xiāng)、洛陽等市以及一些城市開發(fā)區(qū)物業(yè)服務(wù)開展廣泛、發(fā)展比較快；而較偏遠(yuǎn)的城市、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的地區(qū)及小城市推進(jìn)的比較慢，物業(yè)管理服務(wù)意識和服務(wù)的提供都較落后。這種差異會造成觀念與服務(wù)內(nèi)容和要素的錯(cuò)位，增加市場資源配置成本。另外，地區(qū)差異較大，存在狹隘的地方主義；易造成市場分割，削弱整合優(yōu)勢。中原城市群中城市間的合理分工、彼此聯(lián)系、協(xié)同作用，在空間形態(tài)上就要表現(xiàn)為一定地域范圍內(nèi)系統(tǒng)的融合，從而實(shí)現(xiàn)城市間物業(yè)行業(yè)商品和要素跨區(qū)域的自由流動，即商品、人才、勞動力、資金、信息等要素在城市群之間的流動像在一個(gè)城市那樣，不因?yàn)榱鲃右缭叫姓吔缍黾宇~外成本或把這種成本降為最低。

3、社會化、市場化程度低，運(yùn)作不規(guī)范。隨著多年國有企事業(yè)單位的改革，有一定數(shù)量的行政、企事業(yè)單位開始擺脫后勤管理模式，逐步向社會化、專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理方向發(fā)展，并由一些大中城市逐步向中小城市過渡，目前多數(shù)地區(qū)已完成了這一過程。但在一些地方，仍存在部分產(chǎn)權(quán)單位后勤管理機(jī)構(gòu)未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，或者物業(yè)管理權(quán)限比較混亂，職責(zé)不清，權(quán)責(zé)不明，不符合市場主體的運(yùn)行條件。另外，一些地區(qū)物業(yè)項(xiàng)目仍存在“誰開發(fā)誰管理”、“物業(yè)公司依附于開發(fā)商”的狀況，物業(yè)服務(wù)公司沒有以獨(dú)立法人資格自主運(yùn)營，不具備走向社會承攬物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行物業(yè)管理的市場化、社會化運(yùn)作的環(huán)境和條件。部分物業(yè)管理企業(yè)不具有獨(dú)立的締約和競價(jià)地位，物業(yè)管理資源配置的市場程度相對較低，公平競爭流于形式。雖然目前全國的大中城市已普遍推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但絕大部分是邀請招標(biāo)，部分項(xiàng)目還存在陪標(biāo)現(xiàn)象，市場競爭尚不充分。

4、從事物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，從業(yè)人員專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展，尤其突出地表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員與承擔(dān)的任務(wù)不相適應(yīng)，職工隊(duì)伍的專業(yè)技能培訓(xùn)也跟不上行業(yè)發(fā)展。河南是勞動力輸出大省，但相對于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又存在著留不住人才，專業(yè)人才短缺的矛盾。從業(yè)人員素質(zhì)是影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，盡快培養(yǎng)出一批高素質(zhì)的行業(yè)管理人才，加快物業(yè)管理學(xué)學(xué)科的建設(shè)已成為當(dāng)務(wù)之急。

5、我國物業(yè)管理尚未形成一個(gè)適合我國國情的現(xiàn)代物業(yè)管理理論，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)過程中，更需要一套完善的物業(yè)管理理論和法規(guī)指導(dǎo)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒發(fā)已經(jīng)五年多時(shí)間，但部分市地物業(yè)管理政策法規(guī)的立、改、廢工作仍顯滯后，目前沿用的法規(guī)有不少與《條例》精神相左，給物業(yè)管理的和諧推進(jìn)帶來困難。例如，《條例》關(guān)于物業(yè)管理承接驗(yàn)收制度規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)”，但現(xiàn)在有的企業(yè)則將查驗(yàn)重點(diǎn)放在對業(yè)主自用部位的工程質(zhì)量逐項(xiàng)驗(yàn)收上，從而介入到開發(fā)商和業(yè)主關(guān)于質(zhì)量問題的糾紛中，承擔(dān)了不必要的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。對于成立物業(yè)業(yè)主委員會和建立專項(xiàng)維修資金制度仍然是目前一些矛盾發(fā)生的焦點(diǎn)，如何界定業(yè)主與物管企業(yè)的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以及配套的法律法規(guī)及保障實(shí)行的有關(guān)制度尚待統(tǒng)一制定。物業(yè)管理政策可操作性較差也是物業(yè)管理公司面對的一大困境。物管政策可操作性較差則主要體現(xiàn)在市場定價(jià)機(jī)制和維權(quán)執(zhí)法問題。物業(yè)管理公司制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要有法可依，對于個(gè)別業(yè)主惡意不交費(fèi)問題上，須制定相應(yīng)的保障實(shí)施措施。一些企業(yè)沒有認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹《條例》確立的各項(xiàng)制度，有的經(jīng)理對《條例》的有關(guān)精神理解有偏差，至今仍然固守多年的習(xí)慣做法，運(yùn)作中越位和錯(cuò)位問題比較普遍。

二、河南物業(yè)管理突圍之路

物業(yè)管理是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展的重要軟環(huán)境，為促進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的發(fā)展，針對以上中原城市群物業(yè)管理方面存在的問題，提出以下對策和建議：

1、走精細(xì)化發(fā)展之路，提高服務(wù)的專業(yè)化。推進(jìn)相應(yīng)的高端物業(yè)管理服務(wù)，提升中原經(jīng)濟(jì)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)層次。改善目前服務(wù)比較單一的現(xiàn)狀，發(fā)展家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等多方面、多層次服務(wù)，不斷拓展物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)水平。從簡單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從規(guī)范化到標(biāo)準(zhǔn)化，從大眾化到個(gè)性化，從“以企業(yè)為中心”到“以客戶為中心”；物業(yè)管理覆蓋面從原來單一的住宅物業(yè)向辦公樓、大廈、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)、商業(yè)街、市場等物業(yè)項(xiàng)目延伸，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合性物業(yè)，從純市場化的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)等，發(fā)展更多的規(guī)范化物業(yè)管理項(xiàng)目，使物業(yè)管理拓展到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。鼓勵(lì)高品質(zhì)的物業(yè)管理商將服務(wù)引入到地市級城市，使高品質(zhì)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)成為當(dāng)?shù)氐墓芾淼浞?。鼓?lì)高端物業(yè)管理商進(jìn)行全方位的介入并進(jìn)行全程咨詢顧問服務(wù)，將高端物業(yè)在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理技術(shù)、管理模式以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢及實(shí)際管理運(yùn)作中積累的經(jīng)驗(yàn)全程導(dǎo)入到當(dāng)?shù)毓芾砩痰倪\(yùn)作之中，推動本土管理商向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)發(fā)展，以合作項(xiàng)目的運(yùn)作拉動本土物業(yè)公司人員綜合質(zhì)素、管理技能、公司運(yùn)作的整體跨越式提升。

2、創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的社會化服務(wù)功能。地方建設(shè)、房管部門等政府主管機(jī)構(gòu)應(yīng)倡導(dǎo)公開招標(biāo)競爭。積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，將物業(yè)管理推向社會，通過合法競爭獲得項(xiàng)目管理權(quán)。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，并保障公開進(jìn)行，公平競爭。同時(shí)，對競爭企業(yè)提出明確要求，如招標(biāo)資格，投標(biāo)格式、程序、評標(biāo)人員的組成，開標(biāo)的公布等。招標(biāo)主體可以逐步從建設(shè)單位擴(kuò)大到業(yè)主大會、國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位；對于中原城市群的中小城市也積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)。政府部門既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。業(yè)主在選聘物業(yè)管理企業(yè)過程中，要本著公開公正的原則，將招投標(biāo)活動置于陽光下，加強(qiáng)監(jiān)督，杜絕“暗箱操作”。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時(shí)期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項(xiàng)目有權(quán)決定物業(yè)管理公司。開發(fā)商要本著對自己、對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，擇優(yōu)聘用物業(yè)管理企業(yè)。要打破“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷模式，積極推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營，逐步形成公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制。應(yīng)盡可能創(chuàng)造條件，引入國際高端物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提升區(qū)域物業(yè)管理的社會化服務(wù)水平。

3、提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，進(jìn)行專業(yè)化培養(yǎng)。伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，需要一大批物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人和專業(yè)技術(shù)人員，全面提高隊(duì)伍素質(zhì)。要加強(qiáng)職業(yè)資格考試制度，推進(jìn)物業(yè)管理師考試注冊工作，加快建立職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力，明確物業(yè)管理專業(yè)人員的基本職責(zé)，并強(qiáng)調(diào)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定和恪守職業(yè)道德。此外，還要注重企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓(xùn)，建立一支具有良好敬業(yè)精神，恪守職業(yè)道德，具備熟練專業(yè)技能的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展的需要。為加強(qiáng)專業(yè)物業(yè)管理人員培養(yǎng)和為物業(yè)管理發(fā)展儲備后備人才，應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理人員的職業(yè)化培訓(xùn)和采取訂單培養(yǎng)方式，大力發(fā)展職業(yè)教育。促進(jìn)職業(yè)教育規(guī)模化、品牌化發(fā)展，加強(qiáng)示范性職業(yè)學(xué)院、職教實(shí)訓(xùn)基地等建設(shè)，鼓勵(lì)學(xué)校突出自身優(yōu)勢，興辦特色學(xué)校、特色專業(yè)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展提供大量高素質(zhì)的合格人才。

4、加強(qiáng)區(qū)域物業(yè)管理的法律規(guī)章制度建設(shè)，建立完善的區(qū)域物業(yè)管理政府協(xié)調(diào)機(jī)制。以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)則，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)開展全方位物業(yè)管理政策法規(guī)立、改、廢工作，既保證了地方政策和國家法規(guī)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，也使《條例》的規(guī)定更具可操作性。在執(zhí)法層面上，各級房地產(chǎn)主管部門依照《條例》賦予的職責(zé)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會，督促建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理的相關(guān)義務(wù)和監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)。對于中原城市群城市間物業(yè)管理企業(yè)的排斥、競爭和摩擦需要整體的調(diào)控和必要的約束和限制。要站在全局、整體、長遠(yuǎn)高度，改變傳統(tǒng)觀念，超脫本位利益，打破人為藩籬，打破行政區(qū)劃的束縛，用市場調(diào)節(jié)手段優(yōu)化配置物業(yè)管理各類資源，為物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)要素自由流動創(chuàng)造良好的環(huán)境。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，開展與省外及國際同行的交流活動，推動中原經(jīng)濟(jì)區(qū)物業(yè)管理行業(yè)與國際接軌。通過與區(qū)域外、國外同行的交流和合作，不僅有利于我們揚(yáng)長避短、少走彎路、實(shí)現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢，而且有利于提高河南省物業(yè)管理企業(yè)的整體素質(zhì)和水平。促進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地區(qū)與地區(qū)、企業(yè)與企業(yè)之間的交流與合作，可由行業(yè)協(xié)會牽頭并組織區(qū)域內(nèi)地區(qū)之間的工作交流活動，通過召開研討會、舉辦培訓(xùn)班、組織互訪等活動，交流經(jīng)驗(yàn)，互相借鑒。

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)將極大促進(jìn)河南省的城市化進(jìn)程，為未來物業(yè)管理巨大社會需求奠定了基礎(chǔ)；中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展對物業(yè)管理的需求對于物業(yè)管理行業(yè)來講，既是空前的機(jī)遇，也是重大的挑戰(zhàn)。在這一歷史的進(jìn)程中，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，不僅是物業(yè)管理企業(yè)的重任，也是每一個(gè)物業(yè)管理人的歷史責(zé)任。

[1] 關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見.2011.9.

[2] 宋偉.淺析物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].珞珈管理評論，2009.1.

[3] 沙比哈.吐爾遜.我國物業(yè)管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.