宋怡欣
(華東政法大學(xué),上海 200042)
從發(fā)達國家房產(chǎn)稅經(jīng)驗看我國的房產(chǎn)稅試點
宋怡欣
(華東政法大學(xué),上海 200042)
從1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺至2011年上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點,我國房產(chǎn)稅是否征收、如何征收一直存在頗多爭議。美國、德國、韓國已將房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場的重要政策手段,其中既有經(jīng)驗也有教訓(xùn),我國房地產(chǎn)市場與上述諸國相比既有經(jīng)濟上的差距也有制度上的差距,頗值得研究分析。本次試點雖以穩(wěn)定房價為目標,但從長遠看房產(chǎn)稅的發(fā)展涉及到整個房地產(chǎn)稅收制度的完善與房產(chǎn)價格體系的穩(wěn)定。
房產(chǎn)稅;控制房價;稅負能力
房產(chǎn)稅是自房地產(chǎn)調(diào)控政策推行以來社會各界爭議較大的問題之一。從我國現(xiàn)行稅制的角度講,房地產(chǎn)稅收基數(shù)大,財政收入效果明顯,因此一直是征稅的重要對象,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種主要是兩類,第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過程中的增值稅,一般以房地產(chǎn)營業(yè)稅的形式進行繳納,其征稅對象是房地產(chǎn)商;第二種是房地產(chǎn)契稅,即在房地產(chǎn)交易過程中按交易額的一定比例進行征收,其征收對象是新的產(chǎn)權(quán)人即購房者。以上兩種房產(chǎn)稅的共同特點是稅收的一次性繳納,即其稅收負擔(dān)是相對固定的。但新的房產(chǎn)稅試點并不是以上所說的兩類稅收,而是針對房屋的所有者征收的房地產(chǎn)持有稅,其繳納的方式是按照住房交易價格的一定比例每年征收,因此納稅義務(wù)人的負擔(dān)實質(zhì)上是不確定的,持有房屋越多,時間越長意味著納稅負擔(dān)越重。
與限貸政策相仿,新房產(chǎn)稅政策的出臺也經(jīng)歷了一個比較漫長的過程。2010年1月10日“國十一條”第四條*“國十一條”第四條繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的,一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時,要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。首次將房產(chǎn)稅納入房價調(diào)控的視野,但并沒有明確提出房產(chǎn)稅的有關(guān)概念,而僅是作為房價改革的一種思路提出,但其中最后提到政府完善住房稅收的目標是引導(dǎo)居民合理、節(jié)約的住房消費觀念,那么如何引導(dǎo)此中消費觀念?當(dāng)然最好是提高空房的閑置成本從而抑制投資性購房,這就為未來“房產(chǎn)稅”概念的提出作了鋪墊。隨著調(diào)控政策的逐步深入,政府對于房產(chǎn)稅的態(tài)度也在悄然的發(fā)生著變化。2010年4月2日財政部下發(fā)的通知中稱:“對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策?!崩^而又在4月17日出臺的“新國十條”第四條*“新國十條”第四條:發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。中進一步強調(diào)了房產(chǎn)稅的調(diào)控作用。雖然沒有直接涉及到房產(chǎn)稅的相關(guān)問題,僅僅是對于房地產(chǎn)商的營業(yè)稅與房產(chǎn)交易的契稅加強了管理,但也可以看出“房產(chǎn)稅”的出臺已經(jīng)成了下一步房價調(diào)控稅收方面的必然選擇。
房產(chǎn)稅真正出臺源于2010年12月28日召開的國務(wù)院136次常務(wù)會議,會議決定在上海、重慶開始試點房產(chǎn)稅的執(zhí)行,具體由市政府制定相關(guān)的實施細則。會議結(jié)束后上海地稅局于2011年1月27日出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》(以下簡稱《上海房產(chǎn)稅暫行辦法》),并于30日出臺了《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于本市個人住房房產(chǎn)稅征收管理有關(guān)事項的公告》;而重慶市政府則在2011年1月28日通過了《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》(以下簡稱《重慶房產(chǎn)稅暫行辦法》)和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》,自此,標志著房產(chǎn)稅在我國開始正式試點??梢哉f相比西方發(fā)達國家,我國房產(chǎn)稅的起步是較晚的,進一步將其出臺帶有明確的政策性、目的性而非將房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場的一項長期制度。
在西方市場經(jīng)濟制度中,稅收對于市場價格的調(diào)節(jié)具有十分重要的作用。房價上漲引起的泡沫是世界各國經(jīng)濟發(fā)展遇到的普遍問題,一方面房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以促進居民生活質(zhì)量的提高,另一方面房價過高又會引發(fā)經(jīng)濟的過熱,因此在市場經(jīng)濟制度比較完善的國家普遍十分注重通過利用稅收對房價進行調(diào)控,因為相對于其他政策其對市場效率的影響更加容易度量與控制。
美國將房產(chǎn)稅視為居民共同出資的一種社會福利。美國對于房地產(chǎn)稅的征收主要有三方面的特點:一是房地產(chǎn)稅本身用于本社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。美國房地產(chǎn)稅的征稅主體主要是縣、市和學(xué)區(qū),州與聯(lián)邦政府不征收房產(chǎn)稅,而其用途是完全公開的,這就保證了房產(chǎn)稅的納稅收入能夠用于本地區(qū)的建設(shè),其性質(zhì)實質(zhì)上更類似于更廣義的物業(yè)管理費,從而有效的提高了納稅人的積極性與房產(chǎn)價值[1];二是房地產(chǎn)稅各州根據(jù)本地區(qū)的實際情況確定征收,并不由聯(lián)邦政府統(tǒng)一確定稅率,如此可以保證地方根據(jù)居民的實際收入情況確定稅率,而不會給居民造成比較重的負擔(dān);三是房產(chǎn)稅的稅基擁有完善評估機制與監(jiān)督機制。美國房產(chǎn)稅的征收以房產(chǎn)每年的評估價值作為基點,這保證了稅收征收的準確性;同時,由地方政府稅務(wù)部門負責(zé)房產(chǎn)價值評估,保證了其結(jié)果具有公信力;最為重要的是,如果居民對于評估結(jié)果存在異議,可以在半年之內(nèi)要求復(fù)評,甚至提起訴訟,有效的限制了公權(quán)力。
德國房產(chǎn)稅具有明顯抑制投資的色彩。與美國不同,德國房產(chǎn)稅率由《房產(chǎn)稅法》統(tǒng)一確定為(3.5%),再乘以地方稅率。雖然德國房產(chǎn)稅幾乎對所有房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,但對于自有自用的住宅卻只征收土地稅;而若房屋出租,則需要交納租金的20%~49%;對于用于出售的房屋,則不僅需要交納交易稅(3.5%),還需交納不動產(chǎn)稅(1~1.5%)與盈利差價稅(15%)??梢姼鶕?jù)購房目的的不同,德國對房產(chǎn)稅進行了分類管理從而抑制房產(chǎn)投資:房產(chǎn)升值必須有足夠的期間,但在這一期間內(nèi),將房屋閑置將被征收房產(chǎn)稅,將其出租則對租金需繳納大筆稅收,而再將其轉(zhuǎn)讓又必須繳納大筆稅收,如此幾乎沒有利潤空間。事實上,該措施使德國近十年來成為世界房價上漲最慢的國家。
首先,房產(chǎn)稅的實施必須考慮到居民的稅負能力。大部分實施房產(chǎn)稅的國家都是發(fā)達國家,譬如英、美、法、德、日、韓、新加坡等,這些國家不僅擁有比較完善的房產(chǎn)稅收制度,更為重要的是納稅人具有較高的收入水平。在美國和日本,房產(chǎn)稅繳納后主要用于提高社區(qū)服務(wù)水平,因此可以說是一種帶有福利性質(zhì)的公共物品,但即使如此,也加重了居民的稅收負擔(dān):其不但具有廣泛的課稅對象,同時其稅基又十分高昂,很難保證每戶居民都能承受房產(chǎn)稅的壓力,如果房產(chǎn)稅收體系無法細致的考慮納稅人的實際情況,則難免違反稅賦公平原則[2]:房產(chǎn)稅推行的目的在于抑制房價,因此只有那些真正因此而受益的群體才應(yīng)該成為課稅對象,不應(yīng)該由全體社會成員買單,更不應(yīng)該因此而影響本來就深受其害的群體。
對這一問題的思考早在改革開放之初就已有所體現(xiàn),在1986年國務(wù)院下發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條*下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅:一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。中明確規(guī)定居民自用房屋免納房產(chǎn)稅,時至今日雖然收入水平有了較大的提高,但針對個人房產(chǎn)的征稅卻仍需審慎對待,從實然法的角度看我國居民收入/房價比與西方仍有很大差距,而從應(yīng)然法的角度看目前社會貧富差距的巨大很難保證房產(chǎn)稅的稅負公平性。
其次,房產(chǎn)稅應(yīng)該歸入地方的稅收體系逐步發(fā)展。[3]與其他稅種不同,房產(chǎn)稅的推進不宜全國統(tǒng)一步驟,因為其目的不僅在于穩(wěn)定房價,還必須考慮居民的承受能力:我國不同城市的居民收入/房價比差異極大,從課稅目的上講,并不是每個城市都需要通過房產(chǎn)稅來穩(wěn)定房價;從稅負能力上看,也并不是每個城市的居民都能夠承受房產(chǎn)稅的負擔(dān)。因此,雖然上海與重慶正在推行房產(chǎn)稅的試點工作,但并不意味著下一步會普及到全國,更可能的是根據(jù)各地的收入/房價比來逐步推行。
當(dāng)然房產(chǎn)稅的普及是房地產(chǎn)市場制度完善的大趨勢。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)財政收入主要以出讓土地使用權(quán)為主,雖然從法理上講土地使用權(quán)到期后政府有權(quán)將土地及其房屋收回或再次收取土地出讓金,但未來土地使用權(quán)到期后政府面對的將不再是房地產(chǎn)商而是社會,屆時土地使用權(quán)價格的確定與收取無疑會有巨大的難度,因此政府要有穩(wěn)定、可靠、合理的收入來源,最終必須以房產(chǎn)稅為解決手段。[4]
最后,房產(chǎn)稅具有穩(wěn)定房價的作用,但不宜用于抑制房價上漲。房地產(chǎn)征稅的環(huán)節(jié)包括轉(zhuǎn)讓與持有兩個環(huán)節(jié),長期以來我國房產(chǎn)征稅主要為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅,但由于房價一直無法被有效抑制,因此才開始在上海、重慶進行持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的試點,但從韓國的綜合不動產(chǎn)稅的執(zhí)行效果來看,在房價快速上升的情況下房產(chǎn)持有稅若無法抵消價格的漲幅,其作用就很難發(fā)揮,相反,在價格上漲不快的情況下,房產(chǎn)稅能夠很好的預(yù)防投機牟利的預(yù)期以防止投資過熱。
房產(chǎn)稅作為一項具有廣泛稅基的稅種,其本身不可能被過分提高,因此其對于交易的限制作用是十分有限的;相反,對轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值行為征收高額的收益所得稅并且同時配合其他限制措施則可以很好的限制投機炒房的行為。而我國房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅之所以長期沒有發(fā)揮作用,原因在于其本身功能定位上的偏差:第一,其以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格作為稅基,對房產(chǎn)的提價無法起到很好的抑制作用;第二,其征稅稅率偏低,無法有效抑制炒房的投機熱情;最后,其征稅對象是房產(chǎn)的購買方,實質(zhì)上大部分負擔(dān)最后都轉(zhuǎn)嫁給了產(chǎn)權(quán)承受者。
房產(chǎn)稅征收的主要目的是為了打壓房價,因此其是否成功核心在于是否其各項規(guī)定都能夠體現(xiàn)出此項價值:首先,房產(chǎn)稅的征稅對象是否針對的是那些使房價升高的炒房者?其次,房產(chǎn)稅的征稅方式是否有利于打壓房價?最后,房產(chǎn)稅征收后的具體使用是否有利于打壓房價?
征稅對象是否具有針對性將決定控制房價的效果。上海與重慶適用了不同的方式:《上海房產(chǎn)稅暫行辦法》第二條將征稅對象確定為本市居民購買的二套住房與外地居民購買的一套住房,同時第三條規(guī)定人均60平米以下屬于免征范圍,因此上海實際采用的是套數(shù)與人均面積雙重標準,而且兩者之間必須同時滿足;而《重慶房產(chǎn)稅暫行辦法》第二條則將征稅對象分成了三類:個人擁有的獨棟商品住宅;個人新購的高檔住房;在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房,與上海不同的是其免征標準采用的是總體而非人均面積。對比兩市的征收標準可以發(fā)現(xiàn),上海的征稅措施側(cè)重于調(diào)節(jié)居民的平均住房面積,而重慶則側(cè)重于調(diào)節(jié)高檔商品房的需求。對比兩市的征收標準可以發(fā)現(xiàn),上海的征稅措施側(cè)重于打擊外地炒房者,而重慶則側(cè)重于調(diào)整居民的住房面積,兩規(guī)定的共同點是將抑制的對象確定為外地炒房者。
征稅方式的合理性決定了控制房價的效果。上海市與重慶市有關(guān)房產(chǎn)稅的計算方法都是:應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率,即房產(chǎn)的實際交易價值乘以稅率。對于房產(chǎn)的實際交易價值,兩市目前采用的都是交易合同價格作為計價方式。雖然這種方式有利于執(zhí)行,但卻存在比較大的爭議:現(xiàn)行房產(chǎn)稅按年計繳納,而房產(chǎn)作為一項不動產(chǎn)每年都會有較大數(shù)額的波動,對于同一地區(qū)、同一房型的不同購房者,由于購房時間的不同很可能在房產(chǎn)稅的繳納上存在差異,使稅收的公平性難以得到體現(xiàn),更重要的是評估機制的不完善為房產(chǎn)商與消費者之間提供了故意壓低房價進行虛假交易的激勵機制,如果將壓低房價所獲得的稅收減免在投資者與房地產(chǎn)商之間進行瓜分,很難保證整個房地產(chǎn)市場的價格不會發(fā)生混亂。[5]同樣,若每年對房產(chǎn)進行評估,則涉及到了評估機構(gòu)的公信力。由于評估機構(gòu)的評估結(jié)果直接涉及到了納稅義務(wù)人的納稅額度,而房地產(chǎn)評估本身又具有相當(dāng)高的專業(yè)性,涉及到許多不斷變化的因素,因此就目前的情況來看,要保證能夠準確的評估房價亦十分困難。二是稅率,《上海房產(chǎn)稅暫行辦法》第五條與《重慶房產(chǎn)稅暫行辦法》第五條的基本思路是按照商品房的單價與城市商品房的平均價格的比例確定商品房稅的稅率高低,但從整體房地產(chǎn)價格上漲的原因上看,目前房地產(chǎn)價格的上漲所產(chǎn)生的矛盾并不完全來源于高檔商品房,更多居民無法承擔(dān)的是低檔商品房的消費。當(dāng)商品房作為一種投資工具以后,其檔次本身已并不重要,重要的是其是否具有升值的空間,只要具有升值空間,就有投資者愿意購買,譬如近年來國家興建了大量的經(jīng)濟適用房,但是對購房者本身的經(jīng)濟水平有非常嚴格的限制,有的甚至需要抽簽購買,這就說明了經(jīng)濟適用房雖然本身品質(zhì)不高,但存在巨大的投資吸引力,房產(chǎn)稅將大部分的壓力集中在高檔房上,反而容易使房地產(chǎn)市場投資轉(zhuǎn)向低檔房從而最終提高低檔房的房價,使更多的人買不起房。因此,以此法區(qū)分稅率是較難見效的。
最后是房產(chǎn)稅征收后的用途也決定了控制房價的效果。根據(jù)有關(guān)規(guī)定本次試點房產(chǎn)稅收入主要用于保障型住房的建設(shè)*《上海房產(chǎn)稅暫行辦法》第七條、《重慶房產(chǎn)稅暫行辦法》第九條。,保障型住房屬于政府提供的社會福利,因此來自于房產(chǎn)稅原本并無疑問,但房產(chǎn)稅與其他稅收在性質(zhì)上存在差異:房產(chǎn)不僅屬于居民的自有財產(chǎn),更是居民的基本生活保障,對房產(chǎn)征稅實際上就是對居民的基本生存保障征稅,正如孟子所云:“民之為道也,有恒產(chǎn)者有恒心,無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心,放辟邪侈,無不為已?!盵6]更重要的是我國土地屬于國有,政府在土地開發(fā)過程中已經(jīng)獲得了相當(dāng)大的收益,再讓消費者對保障房買單是否公平?我國房產(chǎn)稅與西方房產(chǎn)稅在使用上的差異源于我國計劃經(jīng)濟的一種慣性思維,稅收雖然是公權(quán)力的體現(xiàn),但本身也必須在一定程度上考慮到對私權(quán)力的尊重。根據(jù)大部分長期實行房產(chǎn)稅國家的經(jīng)驗,房產(chǎn)稅一般用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)從而使房產(chǎn)的使用價值得到提高,這樣房產(chǎn)稅更類似于物業(yè)管理費。從房價的打壓上看,若將房產(chǎn)稅用于周邊環(huán)境的開發(fā),雖然無法起到直接打壓房價的作用,卻可以通過使房屋本身價值的提高逐漸消化房價中的經(jīng)濟泡沫,因此仍是具有意義的,更重要的是其促進了居民購房納稅的積極性,而不是通過稅收去抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
房產(chǎn)稅未來在我國的發(fā)展將是一個必然的趨勢。房產(chǎn)稅發(fā)展至今已有26年,相信隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,房產(chǎn)稅將逐步成為我國房地產(chǎn)市場的一項基本稅收制度,對于房產(chǎn)稅在我國的完善,筆者認為應(yīng)該注意以下幾點:
第一,房產(chǎn)稅的立法工作應(yīng)賦予地方政府更多的立法權(quán)限。[7]房產(chǎn)稅目前只在重慶、上海兩個城市推行,可見房產(chǎn)稅是否進一步發(fā)展中央還沒有完全下決心,筆者以為其中的關(guān)鍵還是社會對房產(chǎn)稅是否征收具有較大的爭議。房產(chǎn)稅是否應(yīng)該推進最重要的是當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胧欠褡阋猿惺苄略龆愗?。對于不發(fā)達地區(qū)而言,房產(chǎn)稅不僅不會起到限制價格的作用,反而會給居民增加負擔(dān),在歐美國家的房產(chǎn)稅主要用于居住環(huán)境的開發(fā),因此房產(chǎn)稅是否征收的前提是征稅住戶本身的居住條件已經(jīng)達到了一定的水平。我國地區(qū)經(jīng)濟差距巨大,因此對于房產(chǎn)稅的推進,宜根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的具體情況研判,中央則應(yīng)起到監(jiān)督作用。
第二,房產(chǎn)稅應(yīng)該建立科學(xué)公正的征收體系與監(jiān)管機制。所謂科學(xué)的征收體系,一是對房屋價格的評估機制應(yīng)該科學(xué),政府一方面希望打壓房價,承認價格泡沫的存在,但另一方面又以成交價作為稅基顯然存在矛盾,房價應(yīng)該適用統(tǒng)一的稅基,從面積、結(jié)構(gòu)、地段等實際構(gòu)成房屋適用價值的因素來評估其價值而非價格;二是征收監(jiān)管體系,房產(chǎn)稅與其他稅種的差異是其真實的價格很難提供,基于此應(yīng)該建立權(quán)威的政府房地產(chǎn)評估部門專門進行評估,而更重要的是保護當(dāng)事人的申訴權(quán)利,運用各種手段力求房價能得到公正評估。
第三,房產(chǎn)稅的完善應(yīng)該注意整個房地產(chǎn)稅收市場的體系化。房產(chǎn)稅與契稅構(gòu)成了房地產(chǎn)市場兩大關(guān)鍵稅種,從各國的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn),對房地產(chǎn)市場征收的主要目的不是為了提高財政收入而是穩(wěn)定房價:如果要讓房價主動下降,最主要的是從交易環(huán)節(jié)減少炒房的利潤,我國目前適用的是較低稅率的全額契稅顯然過于簡單,應(yīng)該適用的是高比例的增值稅收;如果要防止房價上升,則房產(chǎn)稅無疑比較適合,因為對房屋持有成本的預(yù)期可以有效阻礙炒房者的購房動力。因此,房產(chǎn)市場的穩(wěn)定,單一使用契稅或房產(chǎn)稅都不可取,而應(yīng)根據(jù)市場需求將兩者作為一個體系配套使用。
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責(zé)任編輯:毛正天
2013-07-11
2012年度上海市教委優(yōu)青項目“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的經(jīng)濟法分析”的階段性成果(項目編號:ZZzq12004);華東政法大學(xué)2013年度創(chuàng)新項目“我國按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管法制研究—以資產(chǎn)證券化為中心”的階段性成果(項目編號:20131001)。
宋怡欣(1983- ),男,上海人,博士,主要研究方向為經(jīng)濟法。
F293
A
1004-941(2013)05-0058-04