論行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中的審查義務(wù)

孫大申，孫廣榮

（1.中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京100872；2.黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080）

論行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中的審查義務(wù)

孫大申1，孫廣榮2

（1.中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京100872；2.黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080）

行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中的審查義務(wù)的確定是解決權(quán)利人與行政機(jī)關(guān)糾紛的重要因素，《物權(quán)法》中對(duì)于行政機(jī)關(guān)的審查義務(wù)并沒(méi)有做出明確的規(guī)定使得實(shí)踐過(guò)程中行政機(jī)關(guān)缺乏統(tǒng)一的行為規(guī)范，也加大了司法機(jī)關(guān)的壓力。對(duì)于行政機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，應(yīng)當(dāng)從多方面入手加以考慮，并在立法上予以明確的規(guī)定，避免因標(biāo)準(zhǔn)不同而產(chǎn)生的各類(lèi)問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；審查義務(wù)；實(shí)踐需求；統(tǒng)一規(guī)范

一、問(wèn)題的提出

1984年11月，蔡某在未提及存在其他繼承人的情況下，在某市公證處辦理了繼承公證并向市房地局申請(qǐng)了海字第001690號(hào)《房產(chǎn)所有證》。其兄弟后以行政機(jī)關(guān)未查明事實(shí)為由將該市房地局告上了法庭①參見(jiàn)中國(guó)律師網(wǎng)：“請(qǐng)求撤銷(xiāo)房地局shi.com/xingzheng頒發(fā)的房產(chǎn)證案”，http://www.365lvfa/01a/1176.htm l，最后訪問(wèn)日期2013年4月20日。。本案一審及二審均審理于1998年，雖然由于其案件事實(shí)的原因，法院最終判決為駁回原告的訴訟請(qǐng)求，但是該案提出了一個(gè)值得深思的問(wèn)題：行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中所負(fù)有的審查義務(wù)究竟是什么審查義務(wù)？此后，類(lèi)似的案件不斷發(fā)生。此類(lèi)同時(shí)涉及了民法與行政法的復(fù)雜問(wèn)題，雖然從實(shí)踐角度來(lái)說(shuō)，司法界必須要做出一個(gè)判決來(lái)解決糾紛，但是本案中的許多問(wèn)題在學(xué)理界并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的答案。比如蔡某申請(qǐng)登記時(shí)所持有的材料齊全，登記機(jī)關(guān)對(duì)其作出的登記符合形式意義上的審查標(biāo)準(zhǔn)，那么登記機(jī)關(guān)究竟有沒(méi)有義務(wù)對(duì)申請(qǐng)人所出具的申請(qǐng)材料的真實(shí)性，以及其背后的法律事實(shí)是否明晰作出審查呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我國(guó)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》中均沒(méi)有明確的答復(fù)。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作為一種法律事實(shí)在民事活動(dòng)中有著重要的地位，同時(shí)又帶有公法的確認(rèn)性質(zhì)，在實(shí)踐之中存在著管理的作用，對(duì)行政機(jī)關(guān)在作出登記時(shí)的審查義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何界定是目前學(xué)界激烈爭(zhēng)論的問(wèn)題之一。故對(duì)于該問(wèn)題的研究具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義，本文擬通過(guò)對(duì)于不同理論的分析比較，結(jié)合《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及實(shí)踐案例對(duì)行政機(jī)關(guān)審查義務(wù)的界定進(jìn)行探討。

二、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的理論問(wèn)題

（一）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指權(quán)利人向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)以及其他物權(quán)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行登記的行為。我國(guó)《物權(quán)法》第10條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。本條雖然并沒(méi)有直接指出不動(dòng)產(chǎn)登記是由國(guó)家登記機(jī)關(guān)辦理，但是從本條第二款對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一制度的規(guī)定中可以推知，本條中所言登記機(jī)構(gòu)指的便是登記機(jī)關(guān)。故不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記首先應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，但是其并不是行政機(jī)關(guān)做出的對(duì)相對(duì)人權(quán)利義務(wù)的設(shè)定、變更和消滅的行為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記并不帶有行政機(jī)關(guān)的主觀意思表示，僅僅是一種判斷和認(rèn)定，是登記機(jī)關(guān)依申請(qǐng)而做出的消極的確認(rèn)行為。不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記與行政確認(rèn)行為依然存在著顯著的差別，行政確認(rèn)行為會(huì)賦予相對(duì)人一定的權(quán)利與義務(wù)，“主要在于行政機(jī)關(guān)對(duì)處于模糊狀態(tài)的權(quán)利義務(wù)做出主觀的、實(shí)質(zhì)性的判斷和意思表示,直接產(chǎn)生行政法上的后果，如交通事故責(zé)任認(rèn)定、火災(zāi)事故責(zé)任認(rèn)定、工傷認(rèn)定等”[1]。因此，一般認(rèn)為這種登記是一種準(zhǔn)行政行為，即一種不包含行政主體主觀意思表示的，法律效果必須來(lái)自于法律規(guī)定的行為。故不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記對(duì)于民事關(guān)系僅僅起到公示和對(duì)抗第三人的作用，其并不影響當(dāng)事人之間的交易生效與否以及合同中約定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，只有在法律有特殊規(guī)定要求必須登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記才對(duì)民事關(guān)系具有強(qiáng)制性效力。

（二）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力問(wèn)題，現(xiàn)行的理論大體可以分為兩類(lèi)：形式主義又稱(chēng)登記對(duì)抗主義效力，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在雙方當(dāng)事人達(dá)成合意并履行合同義務(wù)的同時(shí)就已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合同生效。登記與否并不作為判斷合同是否生效的必要因素。登記行為僅僅是起到對(duì)抗任意第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)聲明權(quán)利的作用，這種體例現(xiàn)為法國(guó)和日本所采納。實(shí)質(zhì)主義又稱(chēng)登記要件主義效力，即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)由登記行為才能發(fā)生，合同的簽訂以及履行所產(chǎn)生的僅僅是一個(gè)債權(quán)行為，在登記完成的同時(shí)合同生效，德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所實(shí)行的便是登記要件主義。

以上兩種立法體例各有其適應(yīng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，其對(duì)民事關(guān)系所產(chǎn)生的影響也各有不同，相比之下筆者認(rèn)為登記對(duì)抗主義更為適合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)實(shí)踐的需求。首先，登記的最初目的是“公示”，將不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)公之于眾，使其具有外部特征，人們可以據(jù)此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況有所了解，從而安心交易而不必?fù)?dān)心有不測(cè)之損害[2]。登記行為本身就是一種起到聲明和公示作用的行為，從歷史沿革上不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力應(yīng)當(dāng)歸于登記要件主義。其次，從對(duì)我國(guó)民事關(guān)系的影響上來(lái)說(shuō)，如果適用登記要件主義，那么不登記不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)便不能轉(zhuǎn)移，這在降低了交易的效率、違背了意思自治原則的同時(shí)也會(huì)令民眾產(chǎn)生對(duì)交易的不安心理，對(duì)于一些期房的交易和分期付款行為也會(huì)導(dǎo)致因缺乏法律依據(jù)而無(wú)法進(jìn)行。再次，從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的法律性質(zhì)來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)是一種準(zhǔn)法律行為的行政登記，其并不代表著行政機(jī)關(guān)的主觀意志，也并不產(chǎn)生物權(quán)的變動(dòng)以及當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)，而登記要件主義要求不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在登記的同時(shí)產(chǎn)生變動(dòng)這更為接近一種行政確認(rèn)的行為，而且登記要件主義在現(xiàn)行法律中并不是絕對(duì)的[3]。故本文對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力采取登記對(duì)抗主義。

三、行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中負(fù)有的審查義務(wù)

（一）形式審查與實(shí)質(zhì)審查的爭(zhēng)論

對(duì)于我國(guó)行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中負(fù)有的審查義務(wù)的問(wèn)題，存在著兩種觀點(diǎn)，即形式主義審查和實(shí)質(zhì)主義審查。所謂形式主義審查就是僅僅從申請(qǐng)材料的完整程度，與申請(qǐng)事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)程度以及材料本身的合法性上進(jìn)行的審查，即只是程序上的審查模式。而實(shí)質(zhì)主義審查則比前者更為要求申請(qǐng)材料的真實(shí)性以及事實(shí)上的合法性，實(shí)質(zhì)主義審查要求行政機(jī)關(guān)對(duì)于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行調(diào)查與審核，確保無(wú)誤之后方可進(jìn)行登記。相比而言，形式主義審查是一種更為注重不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記效率的審查模式，但是對(duì)于交易本身的安全性的關(guān)注程度則相應(yīng)的有所降低，而實(shí)質(zhì)審查則恰好相反，保障了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的安全性而犧牲了交易的效率。在市場(chǎng)初建期，由于社會(huì)尚未形成良好預(yù)期、誠(chéng)信機(jī)制尚不完善，人們對(duì)交易安全的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)交易效率的要求，因此交易安全是首位；相反，在市場(chǎng)成熟期，誠(chéng)信機(jī)制完善，交易安全已有適度的保障，人們將更多關(guān)注交易效率[4]。我國(guó)雖然處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，但是根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的審查范圍涵蓋了申請(qǐng)的主客體以及內(nèi)容，時(shí)間上也貫穿始終，故無(wú)須要求行政機(jī)關(guān)在對(duì)每一個(gè)階段的審查都實(shí)施實(shí)質(zhì)審查，而且相比于實(shí)行實(shí)質(zhì)主義審查的德國(guó)，其采用的是債權(quán)與物權(quán)相區(qū)分的制度，交易雙方當(dāng)事人達(dá)成合意的是債權(quán)行為而登記則僅僅是物權(quán)產(chǎn)生變動(dòng)的過(guò)程，相當(dāng)于在德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)分為兩個(gè)部分：即合同和登記。而對(duì)于登記的實(shí)質(zhì)性審查就僅僅是針對(duì)上面提到的物權(quán)變動(dòng)的原因的審查，而并不包括對(duì)于合同內(nèi)的債權(quán)民事關(guān)系的審查。這種模式在我國(guó)的法律體系中并不存在，我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。也就是說(shuō)我國(guó)的法律體系中不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移只有一個(gè)部分即合同，合同生效同時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，登記并不是強(qiáng)制性原因，故筆者較為贊同行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中以履行形式主義的審查義務(wù)為主。

（二）基于行政機(jī)關(guān)的自身職能推論出的審查義務(wù)

我國(guó)憲法與法律賦予行政機(jī)關(guān)的職能是對(duì)國(guó)家各項(xiàng)行政事務(wù)進(jìn)行組織、管理、監(jiān)督和指揮，體現(xiàn)的是公權(quán)力對(duì)于民事法律關(guān)系的干預(yù)，而行政機(jī)關(guān)的這種公權(quán)力干預(yù)勢(shì)必不可過(guò)于深入。首先，從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的功能上，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記并不為物權(quán)變動(dòng)的必要條件，其功能只是起到對(duì)抗第三人、公示權(quán)利而已，故針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)質(zhì)審查部分所涵蓋的真實(shí)性和事實(shí)合法性的內(nèi)容實(shí)際上就是物權(quán)變動(dòng)的原因，而物權(quán)變動(dòng)的原因由于并非不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所導(dǎo)致，故以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)事人以及相關(guān)權(quán)利人之間的民事關(guān)系，并不屬于行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)管轄的范圍之內(nèi)。其次，從行政機(jī)關(guān)實(shí)行登記制度的目的出發(fā)，登記制度的目的在于產(chǎn)生使當(dāng)事人足以信賴的公信力，使其能放心進(jìn)行交易活動(dòng)，提高效率并保證交易的安全性。如果僅僅思考登記制度的這一目的，似乎實(shí)質(zhì)性的審查義務(wù)更為適合，不過(guò)一旦將行政機(jī)關(guān)的自身職能與登記制度的目的綜合來(lái)看就會(huì)出現(xiàn)些許的差異，行政機(jī)關(guān)所要追求的是社會(huì)最大化的穩(wěn)定和利益，這種穩(wěn)定與利益并不要求是絕對(duì)正確毫無(wú)瑕疵的，而是在允許的“誤差”范圍之內(nèi)對(duì)普遍現(xiàn)象的一種管理和保護(hù)，而對(duì)于“誤差”的修正則應(yīng)當(dāng)交由司法機(jī)關(guān)即法院來(lái)完成，行政機(jī)關(guān)對(duì)民眾進(jìn)行干預(yù)時(shí)奉行的比例原則也正體現(xiàn)了這一模式。故雖然現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在一些為數(shù)不少的，因行政機(jī)關(guān)僅僅履行了形式審查義務(wù)而導(dǎo)致的案件，但是從總體上看對(duì)于大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，進(jìn)行形式主義審查已經(jīng)足以保證其安全性的需求，一味地追求實(shí)質(zhì)性審查并不適合行政機(jī)關(guān)這種面對(duì)龐大交易數(shù)量的登記機(jī)構(gòu)。

（三）行政機(jī)關(guān)審查義務(wù)的實(shí)踐問(wèn)題分析

針對(duì)當(dāng)前行政機(jī)關(guān)在實(shí)踐中履行審查義務(wù)產(chǎn)生的問(wèn)題，在前文中提到的案例中已有體現(xiàn)，在一定數(shù)量的案件中，多是由于夫妻間的無(wú)權(quán)代理、共同繼承人份額不清等問(wèn)題造成登記錯(cuò)誤，產(chǎn)生行政機(jī)關(guān)履行審查義務(wù)與民眾實(shí)際需求之間的差異。與行政機(jī)關(guān)出現(xiàn)矛盾的不僅僅是當(dāng)事人。事實(shí)上從對(duì)某法官的交流中得知，法院也同樣希望行政機(jī)關(guān)可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，許多諸如父母共有一套房屋，母親死亡后的繼承中出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審查問(wèn)題，由于行政機(jī)關(guān)進(jìn)行的僅僅是形式審查，而法院在審判時(shí)則進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，也就產(chǎn)生了不同的結(jié)論。

針對(duì)上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為這是法院和行政機(jī)關(guān)的職能和標(biāo)準(zhǔn)的不同所導(dǎo)致，行政機(jī)關(guān)需要保證社會(huì)中絕大多數(shù)交易的效率和安全，而其中出現(xiàn)的“誤差”自然要訴諸法院來(lái)予以解決，畢竟最后訴諸法院的案件終究屬少數(shù)，對(duì)于這些少數(shù)的案件也許看起來(lái)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查并無(wú)困難，但是面對(duì)大量的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的基數(shù)而言，如果都實(shí)施實(shí)質(zhì)審查對(duì)于現(xiàn)在的行政機(jī)關(guān)而言幾乎是天方夜譚。司法作為正義的最后一道防線，要求法官對(duì)案件必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，而且從法院審判制度的設(shè)置和法院人員的配備來(lái)看，只有法院才有權(quán)利、有能力、有條件、有時(shí)間對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記是否與真實(shí)法律關(guān)系一致、是否具備實(shí)體法的權(quán)利變動(dòng)原因進(jìn)行審查[4]。行政機(jī)關(guān)追求的是公正與效率的平衡，在平衡之中勢(shì)必要對(duì)各方面的利益有所取舍，行政機(jī)關(guān)在職能上屬于管理機(jī)關(guān)，追求的是大多數(shù)的正義，有些許錯(cuò)誤在所難免，故從行政機(jī)關(guān)的職能上來(lái)看，形式主義的審查義務(wù)更為適合當(dāng)前的社會(huì)生活?？墒菍?duì)于實(shí)踐的分析重點(diǎn)在于，行政機(jī)關(guān)對(duì)于審查義務(wù)的履行是否完備，由于法律對(duì)行政機(jī)關(guān)瑕疵履行或不履行審查義務(wù)的后果規(guī)定并不明確，在實(shí)踐之中確實(shí)存在著行政機(jī)關(guān)怠于履行義務(wù)的情況，針對(duì)這種情況民眾應(yīng)當(dāng)以何種途徑尋求救濟(jì)，在立法上應(yīng)當(dāng)如何考慮，筆者將在下文中加以闡述。

四、行政機(jī)關(guān)審查義務(wù)的規(guī)范和監(jiān)督

（一）行政機(jī)關(guān)審查義務(wù)的相關(guān)法律規(guī)定

我國(guó)《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。第21條第二款規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。這兩條對(duì)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)做出了明確的規(guī)定，可是對(duì)于登記錯(cuò)誤的認(rèn)定，卻并無(wú)明確的規(guī)定。對(duì)于登記的審查義務(wù)的相關(guān)規(guī)定還有《國(guó)家賠償法》第4條，《房屋登記辦法》第15到17條，第22條等，其中第22條的規(guī)定對(duì)于不予登記的認(rèn)定也符合了形式主義審查的形態(tài)。從我國(guó)法律的規(guī)定中可以看出，我國(guó)法律規(guī)避了對(duì)于審查模式的爭(zhēng)論，而僅僅是對(duì)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍做出了規(guī)定，對(duì)于行政機(jī)關(guān)履行審查義務(wù)的程度也無(wú)明確規(guī)定，同時(shí)欠缺了對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)制。

（二）相關(guān)建議構(gòu)思

1.從立法上對(duì)行政機(jī)關(guān)的審查義務(wù)加以確定，為司法實(shí)踐提供明確依據(jù)。由于我國(guó)立法上回避了形式主義和實(shí)質(zhì)主義的爭(zhēng)論，僅僅對(duì)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，這在實(shí)踐中對(duì)行政機(jī)關(guān)的約束力不強(qiáng)，也給司法帶來(lái)了許多的不便之處，故在立法上應(yīng)當(dāng)對(duì)行政機(jī)關(guān)的審查義務(wù)作出明確的規(guī)定，這樣在判斷行政機(jī)關(guān)是否出現(xiàn)錯(cuò)誤登記以及賠償責(zé)任時(shí)會(huì)有很明確的援引。

2.行政機(jī)關(guān)自身的監(jiān)督，集中職責(zé)簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)。行政機(jī)關(guān)作為實(shí)施管理的直接主體，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化自身的監(jiān)督機(jī)制，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督部門(mén)對(duì)登記審查的環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，保證登記機(jī)關(guān)完備的履行其負(fù)有的審查義務(wù)并做出決定，在職責(zé)與程序上，應(yīng)當(dāng)精簡(jiǎn)流程，做到一條龍式的流水服務(wù)，最大限度地保障效率與安全。

3.加強(qiáng)公眾參與，開(kāi)放審查接受民眾隨時(shí)監(jiān)督。對(duì)于行政機(jī)關(guān)履行審查義務(wù)的情況，應(yīng)當(dāng)加入公眾參與的環(huán)節(jié)，讓民眾親身加入到維護(hù)自己的權(quán)益的過(guò)程之中，對(duì)于一些涉及多數(shù)人利益諸如拆遷過(guò)戶、遺產(chǎn)繼承等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人以及其他利益相對(duì)人申請(qǐng)對(duì)審查過(guò)程的公開(kāi)，讓民眾能隨時(shí)了解其申請(qǐng)中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題以及監(jiān)督行政機(jī)關(guān)履行其自身義務(wù)，用輿論的方式來(lái)限制行政機(jī)關(guān)怠于審查。

五、結(jié)論

我國(guó)法律對(duì)于行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中的審查義務(wù)規(guī)定并不明晰，在現(xiàn)實(shí)生活中也存在著許多行政機(jī)關(guān)怠于履行審查義務(wù)、履行義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同的情況，應(yīng)當(dāng)從立法上予以明確，并加強(qiáng)各項(xiàng)監(jiān)督機(jī)制，保證行政機(jī)關(guān)正確履行義務(wù)，保障公民的權(quán)益。筆者認(rèn)為在審查的模式上應(yīng)采取形式主義審查為主的方式，并從輿論、登記機(jī)關(guān)自身以及立法三個(gè)方面加以監(jiān)督，以此保證交易的效率與安全。而從司法上，遇案應(yīng)當(dāng)采用實(shí)質(zhì)主義的審查模式審查其事實(shí)與法律行為，從真實(shí)性的角度加以評(píng)判，但是對(duì)于由于真實(shí)性等實(shí)質(zhì)審查而出現(xiàn)的錯(cuò)誤登記應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免行政機(jī)關(guān)的賠償義務(wù)。

［1］張步峰，熊文釗.行政法視野下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為［J］.行政法學(xué)研究，2009，（1）.

［2］趙公茂.不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究［C］∥鄭玉波.民法物權(quán)論文選輯（上）.臺(tái)北：五南圖書(shū)出版公司，1984.

［3］張涵，高魯軍.論房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力——從登記要件主義到登記對(duì)抗主義［J］.山東審判，2004，（5）.

［4］王忠.從房屋登記機(jī)構(gòu)的審查標(biāo)準(zhǔn)看審理房屋登記行政案件的問(wèn)題及改進(jìn)建議［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2011，（11）.

［責(zé)任編輯：李 瑩］

On the Review Obligations of Administrative Organs in the Immovable Property Registration

SUN Da-shen1，SUN Guang-rong2

To affirm administrative organs’examination duty in the registration of property right for immovable is a key factor to solve issues between people and administrative organ.In practice,administrative organs haven’t standard conduct because of there are no rules for it in the property law,which made the judicial office also under pressure.We should consider about many ways to notarize administrative organs’examination duty.To avoid problems because of different standards,we also should make rules in legislation.

immovable property registration；review obligations；practical need；standard

DF38

A

1008-7966（2013）05-0033-03

2013-08-12

孫大申（1992-），男，黑龍江哈爾濱人，2010級(jí)法學(xué)專(zhuān)業(yè)學(xué)生；孫廣榮（1970-），女，黑龍江鶴崗人，政治處科長(zhǎng)。