大都市基準地價土地用途細化分類研究
——以上海市為例

曹玲燕

（上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072）

大都市基準地價土地用途細化分類研究
——以上海市為例

曹玲燕

（上海市地質(zhì)調(diào)查研究院，上海 200072）

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)體系的多樣化，同一用地大類中的各類用地逐漸體現(xiàn)出不同的價值。進一步細化基準地價中的土地用途分類，有利于當前土地價格的精細化管理。通過對上海市現(xiàn)行的土地及房屋分類標準的分析，根據(jù)有針對性、科學(xué)性和可操作性的原則，對住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等四大類用地進行細化分類，構(gòu)建上海市基準地價土地用途細分體系，其中包括典型用途和特殊用途土地類型。研究成果可為土地價格管理提供服務(wù)，并為土地市場與土地經(jīng)濟研究提供借鑒。

土地市場；土地經(jīng)濟；基準地價；土地用途；地類細分

20世紀80年代后期，我國開始開展城鎮(zhèn)土地定級和基準地價的評估工作，土地用途主要分住宅、商業(yè)和工業(yè)三種用地大類[1]。2000年以后，個別城市或地區(qū)增加綜合用地、辦公用地等類型進行基準地價評估。然而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)體系的不斷多樣化，同一用地大類中的各類用地體現(xiàn)出不同的價值，單一的基準地價用地分類體系已經(jīng)不能完全適應(yīng)建立合理的土地價格體系的新要求。本文正是基于此背景，對城鎮(zhèn)基準地價土地用途細化分類的意義、原則進行探討，并以上海市基準地價更新工作中的土地用途細化分類為例，對大都市基準地價土地用途細化分類進行研究。

1 土地用途細分的必要性和意義

基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地，在一定內(nèi)涵條件下分用途評估確定的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格[2]。基準地價作為政府依法進行更新并公示的土地價格之一，反映價值決定價格的一般規(guī)律，主要為出讓底價、稅收標準、宗地地價的確定提供依據(jù)，為公眾提供信息服務(wù)及引導(dǎo)社會預(yù)期[3]。因此，細化分類基準地價用地大類中的各個土地使用類型，使土地市場當中的所有土地使用類型均能找到合理的界定，能更好地指導(dǎo)土地實踐活動。

1.1 客觀真實地反映不同用途土地的資產(chǎn)價格

隨著我國土地使用制度改革的不斷深化、土地有償使用范圍的不斷擴大以及土地市場中價格形成機制的不斷強化，特別是居住和商辦用地對應(yīng)的經(jīng)營性房產(chǎn)市場起步最早、發(fā)展最為成熟，相關(guān)配套管理措施也較為完善，各類大量不同資質(zhì)和實力的開發(fā)商作為潛在的“實力相當”意向競買人，形成了競爭較為充分的房地產(chǎn)市場[4]。商業(yè)、住宅和工業(yè)三大用地類型內(nèi)部的不同性質(zhì)、不同行業(yè)的土地，因所承載行業(yè)以及有關(guān)社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益的不同，導(dǎo)致土地的實際收益水平有所差異，表現(xiàn)出同一大類用地中的各種細化用地類型的價格不同。比如在同一塊商業(yè)用地上經(jīng)營商場和酒店所帶來的預(yù)期土地收益是不同的，其所對應(yīng)的商場用地和酒店業(yè)用地價格便也應(yīng)有所差異。因此，對基準地價土地用途進行細化分類可以客觀、真實地反映不同用途土地的資產(chǎn)價格。

1.2 引導(dǎo)土地利用方式趨于合理

對基準地價土地用途進行細化分類，一是可以客觀反映不同行業(yè)、用途和地段之間土地價格的差異，為城鎮(zhèn)土地的估價、交易工作提供了便利，使土地評估工作更為合理；二是更具體、客觀地為公眾提供信息服務(wù)及預(yù)期，能引導(dǎo)土地使用者根據(jù)其所管理的生產(chǎn)活動，隨著市場的變化，理性地選擇地塊和調(diào)整土地利用方式，最終促使城市土地整體利用方式更趨于合理。

2 土地用途細分的原則

城市基準地價土地用途的細分，主要是為客觀、真實地反映不同用途的土地價值，更好地引導(dǎo)土地利用方式趨于合理，更好地為地價管理服務(wù)。城市基準地價土地用途細分的要求主要有以下幾點：

2.1 針對性

城市基準地價土地用途細分，一是為了維護城市土地利用和資源分配的公平性、合理性，對于具有不同經(jīng)濟收益能力的土地用途，確定不同的價格評估標準[5]；二是土地用途細化分類是在城鎮(zhèn)土地商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類的基礎(chǔ)上進行分類管理。因此，城市基準地價土地用途細分需在三大地類的基礎(chǔ)上，有針對性地區(qū)分不同經(jīng)濟收益能力的土地用途，并使之具有不同的價格評估標準。

2.2 科學(xué)性

城市基準地價土地用途的細分，一是不同于以服務(wù)土地利用為目標的土地用途劃分，城鎮(zhèn)基準地價細分主要是要求不同土地用途功能的相互替代性比較小。土地用途不同，土地價格的差別很大。土地利用劃分主要是強調(diào)土地利用功能，不同的土地用途具有不同的區(qū)位偏好，在城市土地利用中通過土地利用規(guī)劃，能夠使不同的土地用途各得其所、相互補充，而盡量避免把互不兼容的土地混合在一起。二是與房屋分類有內(nèi)在的統(tǒng)一性，不同用途的房屋滿足人們的不同需求，產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益，從而表現(xiàn)出相應(yīng)土地用途的不同價值，房屋、土地及以城市土地及房屋建設(shè)為對象的城市規(guī)劃的用地分類之間有內(nèi)在統(tǒng)一的基礎(chǔ)[6]。因此，城市基準地價的土地用途細分存在較高的科學(xué)性，需較好地融合土地、房屋和規(guī)劃用地用途分類標準。

2.3 可操作性

城鎮(zhèn)基準地價土地用途的細分，主要是為更好地服務(wù)地價管理，需要具有較強的可操作性，需較好地融合土地、房屋和規(guī)劃用地用途分類標準。因此，城市基準地價土地用途細分無需重起爐灶，應(yīng)在當前土地用途分類、建設(shè)用地分類和規(guī)劃用地分類的基礎(chǔ)上，按照土地供求關(guān)系的替代性和價格的相對一致性，進行再歸納和分類，使城鎮(zhèn)基準地價土地用途的細化分類結(jié)果更具有可操作性。

3 土地用途細化分類體系的構(gòu)建

上海市2011年開始構(gòu)建以基準地價、區(qū)段地價、標定地價、地價指數(shù)為核心的“三價格一指數(shù)”地價體系[7]，其中基準地價分商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)四大用途，主要反映城市宏觀的地價水平及其空間分布規(guī)律，是地價管理工作的基礎(chǔ)，對各類土地價格起著導(dǎo)向作用[8]。

3.1 土地用途細分的思路

上海市“三價格一指數(shù)”地價體系從宏觀、中觀、微觀及時序上反映上海市的地價水平及其變化情況，基準地價用途細分進一步細化了地價管理的用途管理，為持續(xù)提高地價精細化管理提供了基礎(chǔ)。上海市基準地價土地用途細化分類，主要分為四個步驟：

一是以我國《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2007)為基礎(chǔ)，參考《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》(GBJ 137-90)和《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，確定各大類用途包含的細化分類土地用途。

二是結(jié)合目前上海土地出讓和房屋交易情況，將基準地價土地用途劃分為典型用途和特殊用途兩大類。典型用途占城市的主導(dǎo)地位，特殊用途樣本點較少，與典型用途具有一定的替代關(guān)系或者價格水平、經(jīng)營風險相近的土地用途。比如，住宅用地中的普通住宅用地屬典型用途，而別墅、排屋等高檔住宅用地屬特殊用途。

三是依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2001)的技術(shù)思路，運用商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)四大地類的典型用途的樣本點，確定四大類用途的價格標準。

四是在已經(jīng)確定的商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)四大地類價格標準的基礎(chǔ)上，根據(jù)特殊用途樣本點與典型用途樣本點的比例關(guān)系，對不同用途的基準地價進行細分。

3.2 土地用途細化分類的結(jié)果

上海市基準地價分為住宅、商業(yè)、辦公和工業(yè)四大類。

住宅用地中普通商品住宅用地屬于典型用途，低密度商品住宅和保障性住房用地屬于特殊用途；

商業(yè)用地包括批發(fā)、零售用地、住宿餐飲用地、商業(yè)金融用地和其他商服用地四類，其中大型超市（專業(yè)店、折扣店）、大型菜市場、旅館用地和商業(yè)金融用地屬于特殊用途用地；

辦公用地包括商務(wù)辦公用地、科研用地、文體、教育用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地四類，其中商務(wù)辦公用地屬于典型用途用地，其他用地屬于特殊用地；

工業(yè)用地包括工業(yè)用地、倉儲用地和交通運輸用地三類，其中農(nóng)產(chǎn)品加工類、研發(fā)類和標準廠房類用地屬于特殊用地。

上述細分結(jié)果具體見表1。

表1 基準地價土地細化用途分類Table 1 Land detailed classification of datum land prices

另外，因各城市地價水平和典型、特殊用途用地之間的價格比例關(guān)系不同，因此本文土地用途細化分類的結(jié)果不顯示具體基準地價水平。

4 結(jié)語

上海市基準地價土地用途細化分類結(jié)果，從方法上，結(jié)合了土地利用分類、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準和上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，符合國家和市級分類標準；在成果上，滿足了上海市規(guī)劃和土地“合一”情況下的土地市場的需求，為地價精細化管理提供基礎(chǔ)。本文以上海市基準地價土地用途細化分類為例，研究在當前土地市場日益復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)體系不斷多樣化的背景下，如何細化分類基準地價，以更客觀地反映不同用途土地的資產(chǎn)價格，引導(dǎo)土地利用方式趨于合理，從而為大都市地區(qū)基準地價細化分類的理論與實證研究提供有益借鑒。

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Land Use Classification of Benchmark Land Prices in Urban Areas: A Case Study in Shanghai

CAO Ling-Yan (Shanghai Institute of Geological Survey, Shanghai 200072, China)

With the development of market economy and diversification of industry system, all kinds of land use in the same land use types show the different value day by day. To further refine the benchmark land prices in land use classification is helpful to fine manage the land prices currently. Based on the current analysis the land and housing classification standard as well as the principle of targets and scientific nature and operability, this paper detailed classifies the four land use types of residential land, commercial land, office land and industrial land, and establishes the land use subdivision system of benchmark land price in Shanghai, one of them includes the land type of typical use and special use. Research results can provide services for land price management and the reference for the land market and land economy research.

land market; land economy; benchmark land price; land use; detailed classification of land type

F301

A

2095-1329(2013)02-0037-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2013.02.010

2013-06-02

2013-06-16

曹玲燕(1982-),女,博士,工程師,主要從事土地市場與地價監(jiān)測管理研究.

電子郵箱：caolingcau@gmail.com

聯(lián)系電話：021-56611319

上海市規(guī)劃和國土資源管理局科研項目“上海市國有土地價格監(jiān)測與發(fā)布系統(tǒng)制定與更新”