房地產(chǎn)調(diào)控的雷區(qū)

地產(chǎn)調(diào)控需要從土地財(cái)政、金融改革、地區(qū)差異和投資環(huán)境的全局著手理順，因勢利導(dǎo)，而不僅是簡簡單單的打壓。

最近房產(chǎn)較多的同志們又要經(jīng)歷數(shù)個(gè)不眠之夜了，因?yàn)閲鴦?wù)院發(fā)布了“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知”，調(diào)控打壓力度再度升級。作為對之前出臺的“國五條”規(guī)則的細(xì)化，新通知細(xì)則十分嚴(yán)苛，并將通過增稅、信貸和監(jiān)督等多種渠道加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的控制。消息一出，深滬股市急跌，CSI 300指數(shù)跌幅打破了兩年以來的記錄，眾多內(nèi)房股更是紛紛觸及跌停板。牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)市場對資本市場枯榮與共的巨大影響力展示得再明顯不過了。

中央此次對地產(chǎn)市場重拳出擊，很大程度上是因?yàn)槟壳皹莾r(jià)上升趨勢頗有加劇之嫌。根據(jù)中國指數(shù)研究院（CREIS）的數(shù)據(jù)，截至今年2月，中國最大一百個(gè)城市的平均房價(jià)已經(jīng)9個(gè)月連續(xù)上漲，其中上海的平均房價(jià)在今年頭兩個(gè)月比去年同期上漲41%，北京的漲勢也不遑多讓。地產(chǎn)狂熱死灰復(fù)燃，這顯然不符合中央將經(jīng)濟(jì)增長模式從投資型向內(nèi)需型轉(zhuǎn)型的大計(jì)方針。李克強(qiáng)總理表示中國要在2020年前達(dá)到小康社會，經(jīng)濟(jì)增長率有7%即可，顯然中央已經(jīng)徹底否認(rèn)了過去以地產(chǎn)為代表的投資拉動經(jīng)濟(jì)的主體，轉(zhuǎn)而追求強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)平衡和發(fā)展質(zhì)量的增長模式。

中央新一輪地產(chǎn)調(diào)控的巨大決心固然可嘉，但中國是個(gè)發(fā)展極不均衡的大國，明顯不能采取一刀切的方式去整治全國地產(chǎn)市場。雖然中國地產(chǎn)整體漲勢喜人，但是在一二線的大都市和三四線的中小城鎮(zhèn)之間卻存在著明顯的差別。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）去冬發(fā)表的《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》報(bào)告，風(fēng)險(xiǎn)排名前五十名全部是三四線城市。在一二線大都市常年存在著針對中低等收入的人群房源不足的情況，即產(chǎn)能不足；而在三四線城市則存在明顯的供過于求，不少地區(qū)的住房庫存需要十年左右的時(shí)間才能消化，彌漫著鄂爾多斯般的“鬼城”。因此，中國的地產(chǎn)泡沫到底是指在一二線大都市中中低等收入人群在一房難求的供需博弈下樓價(jià)飛升，還是指二三線城市由于供過于求形成的鬼城？在這種情況下，過度圍繞一二線城市制定地產(chǎn)調(diào)控措施是很危險(xiǎn)的。比如“國五條”提出要增加土地供應(yīng)，這在一二線大都市很好用，但卻會令三四線城市房產(chǎn)滯銷的問題雪上加霜。

而且房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Γ驂簞幼魈蜁顕窠?jīng)濟(jì)傷筋動骨。根據(jù)住建部政策研究中心數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)占中國GDP的比重接近10%，促進(jìn)了建筑、建材、冶金、化工、輕工、機(jī)械、紡織等50多個(gè)上中游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按國家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測算，在中國每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，其中房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元。

房地產(chǎn)還是地方財(cái)政收入及債務(wù)和影子銀行信貸的主要承載行業(yè)。在中國地方政府的可支配收入中，國有土地使用權(quán)出讓金是重要組成部分，根據(jù)中投證券研究所的數(shù)據(jù)，2010年，土地出讓金占地方可支配收入27%。在地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)占23.79%，達(dá)到2.55萬億元。另外，房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模高達(dá)3.35萬億美元的影子銀行業(yè)務(wù)中也占很大比重。

照眼下的形勢，如果中央在地產(chǎn)調(diào)控中對不同地區(qū)不加區(qū)別的采取一刀切的鐵腕手段，很可能令岌岌可危的三四線城鎮(zhèn)樓市崩盤，從而給深陷房地產(chǎn)泥沼的地方債務(wù)和影子銀行帶來毀滅性的打擊，處理不當(dāng)，則中國會有爆發(fā)歐豬五國般債務(wù)危機(jī)的危險(xiǎn)。

目前的地產(chǎn)宏觀調(diào)控中還有一個(gè)值得擔(dān)心的地方，那就是過度依賴對需求的壓制，這就好比用堵的方式去治水，解決不了根本問題。在這方面，最辛辣的一招當(dāng)屬“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”，雖然意在打擊投機(jī)需求，但也連帶打擊了買房自住者的需求。另外，富裕中國人之所以鐘愛買房投機(jī)，其錯(cuò)不在房市本身，而在于中國投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的單調(diào)，缺乏創(chuàng)新和選擇。房地產(chǎn)占中國家庭財(cái)富的比重高達(dá)41%，而同樣的比重在美國只有26%，美國家庭還有相當(dāng)?shù)呢?cái)富集中在金融證券，股票，企業(yè)債券，共同基金賬戶，養(yǎng)老金賬戶等投資產(chǎn)品中。如果中央能夠減少在金融行業(yè)領(lǐng)域里的國家壟斷資本主義和對銀行業(yè)的嚴(yán)格管制，開放資本市場，促進(jìn)競爭和創(chuàng)新，則中國的富裕階層將有更多的投資渠道供選擇，而不僅僅是擁擠在房地產(chǎn)市場。

地產(chǎn)調(diào)控需要從土地財(cái)政，金融改革（影子銀行），地區(qū)差異和投資環(huán)境的全局著手理順，因勢利導(dǎo)，而不僅是簡簡單單的打壓，否則怎么調(diào)也走不出“愈調(diào)愈漲”的雷區(qū)。