關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管問題的思考與建議

劉京津

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，成為拉動各地區(qū)稅收增長的重要組成部分。但是目前針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管中仍存在一些亟待解決的問題，特別是在開發(fā)項目企業(yè)所得稅的預繳與清算方面還存在很多征管問題。本文就此方面的主要涉稅問題、產(chǎn)生原因進行了探討并提出了征管建議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管中存在的主要問題

1.未如實申報收入少繳稅款

（1）預收賬款沒有按規(guī)定申報納稅

一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入其它銀行卡上。雖然開發(fā)商最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行，不作預收款申報收入。

（2）隱瞞收入，私設小金庫

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（3）收入直接抵減應付工程款，偷逃稅款

房地產(chǎn)開發(fā)商因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

（4）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅

目前房地產(chǎn)行業(yè)已形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方屬于發(fā)生了銷售不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)行為，應該申報納稅，但在實際上合作雙方經(jīng)常出現(xiàn)不申報納稅的行為。

有些開發(fā)商利用以合作建房名義銷售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出錢，而是以共同購地共同建房的名義，只就其建筑營業(yè)稅及附加結算繳納到地稅，而銷售房屋，則視同自建自用未申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

2.未按規(guī)定使用發(fā)票漏繳稅款

房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定使用發(fā)票的現(xiàn)象非常普遍，開發(fā)商在預付給建安企業(yè)工程款時一般都沒有按規(guī)定取得建安發(fā)票，而是以收據(jù)支付，這樣既不能及時結轉工程成本，又給建安企業(yè)造成了漏稅。

再者是通過銷售公司銷售隱瞞銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入，價外收取的代收費用不符合代收代繳規(guī)定的，另用自制憑證收取，不入賬或掛往來賬上。

3.稅收政策不完善

（1）目前稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，主要依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號），開發(fā)項目位于省會城市及郊區(qū)的不得低于15%；地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%；其他地區(qū)的不得低于5%。目前，北京市為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，將預計毛利率規(guī)定在下限15%的標準。但該文件的主要問題是預計毛利率標準偏低，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加。企業(yè)通常通過一些手段加大期間費用的比重，從而減少當期預教企業(yè)所得稅。

（2）開發(fā)企業(yè)需出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執(zhí)行中，對于中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅、沒有統(tǒng)一標準的格式，稅務機關也缺乏有效的約束。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度準予稅前扣除，都沒有明確規(guī)定。

4.專業(yè)化征管水平較低

房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務涉及面廣、專業(yè)知識強、財務處理復雜的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務知識。目前，稅務人員的業(yè)務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層地稅人員較為緊張，征管工作任務繁重，也使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質量得不到充分的保證?；鶎佣悇账墓芾韱T管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實時了解開發(fā)項目的建設進度等信息。管理員與開發(fā)企業(yè)財務人員掌握的信息不對等、對項目進展情況掌握不全面，也是導致征管工作處于被動地位的原因。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議

1.進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征收管理

（1）加強內(nèi)部管控，完善項目基本情況

應對房地產(chǎn)企業(yè)建立分戶檔案，實行全程跟蹤管理，源泉控制。 建立房地產(chǎn)項目納稅登記制度，及時了解在建項目的基本情況、財務信息及納稅情況。如通過對項目的名稱、性質、占地面積、建筑面積、預收賬款、銷售進度、收入、成本、合同金額、納稅申報、繳納情況等信息的對比分析，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的偷逃稅行為。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報管理，應作為分戶全程跟蹤管理的一項重要內(nèi)容，經(jīng)常進行稅源分析，發(fā)現(xiàn)異常及時檢查，涉嫌偷逃稅款的，應轉入稅務稽查立案查處。

（2）加強各管理部門之間的協(xié)調(diào)配合，充分掌握稅源信息

從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。需要稅收征管部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤管理，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。加強部門配合，建立信息傳遞制度，掌握稅源信息。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務部門應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產(chǎn)管理等行政部門和金融機構的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。

加強與國稅部門的聯(lián)系交流。地稅部門與國稅部門之間要加強工作配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的管理、評估、檢查情況，共同加強發(fā)票管理，認真核實入帳票據(jù)的真實性及合法性，采取聯(lián)合重點稽查等措施，有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷逃稅行為。

2.加強票據(jù)審核力度

加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和票據(jù)審核的力度，增加工程成本的真實性和準確性，盡量防止利用假合同、假信息虛增成本偷逃稅款。加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，要通過核查銷售票據(jù)、相關購銷合同、實地查看等方式最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)納稅申報的真實性。

3.進一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策

要提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結算工程成本款項、取得合法憑證、及時竣工決算，按項目匯算清繳、多退少補，這樣稅務機關可以提高稅收征管效率。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)每個項目都不可能在一個年度完成，應允許企業(yè)跨年度、按項目結束年度匯算清繳，使計稅成本一次性準確結轉，匯繳結束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；要嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處罰依據(jù)，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；要明確滯后取得的以往年度的工程款是否可以做稅前扣除以及如何進行稅前扣除的相關政策規(guī)定。

4.建議成立專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)征管工作小組

復雜的企業(yè)所得稅政策對稅務干部的業(yè)務能力要求較高。做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作，不僅需要稅務人員熟練掌握稅收政策知識，能夠鑒定和識別稅法規(guī)定應予以確認的收入、扣除項目費用，進行正確核算，還需要稅務人員理解掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算以及房地產(chǎn)開發(fā)建設的相關知識。目前基層稅務干部的清算工作能力尚未達到這一水平，僅限于書面審核，直接影響了征管工作的質量。因此，建議成立專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)征管工作小組，強化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理與審核力量，以保證稅款的應收盡收。同時，要通過定期組織專業(yè)知識培訓，加強稅務干部對房地產(chǎn)開發(fā)建設知識及房地產(chǎn)企業(yè)會計核算知識的掌握，提升稅收管理員的整體業(yè)務素質水平，保障征收管理工作的有序開展。