征地補償價格量化研究
——以北京市為例

陳春節(jié)， 佟仁城

（中國科學院研究生院， 北京 100080）

征地補償價格量化研究
——以北京市為例

陳春節(jié)， 佟仁城

（中國科學院研究生院， 北京 100080）

研究目的：探索簡便的征地補償標準測算方法。研究方法：以現(xiàn)行規(guī)定為基礎，結合北京市實際征地情況，量化農(nóng)村土地的社會保障功能，合理分配土地征后增值，確定征地補償?shù)臉嫵?。研究結果：提出征地補償包括土地資源價值、土地社會保障價值、土地平均增值收益三部分，探索使用宏觀數(shù)據(jù)合理量化征地補償標準。研究結論：征地補償標準可以通過宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行量化。

土地經(jīng)濟；征地補償；社會保障；增值

1 概述

中國征地補償規(guī)定始于計劃經(jīng)濟體制。1953—1982年，中國的征地制度及補償標準不是剛性的，征地補償數(shù)額可以協(xié)商；但自1982年至今，征地制度帶有明顯的計劃經(jīng)濟特征，征地補償制度是一種純粹的補償關系，征地補償標準在一定范圍之內浮動，下有保底上有封頂，即“鳥籠式浮動”；從2004年10月起，征地補償制度醞釀大變革，補償標準采用統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，使征地補償數(shù)額接近土地的市場價值，一定程度上體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下“按價補償”的要求，但仍然表達了政府程序行政的理念[1]。按照市場經(jīng)濟的要求改革征地補償制度勢在必行，國土資源部已在推行征地區(qū)片綜合地價、征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。本文以現(xiàn)行規(guī)定為基礎，結合北京市實際征地補償情況，探索通過宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)量化征地補償價格。

2 征地補償?shù)慕缍?/h2>

2.1 征地補償構成

中國法律規(guī)定征收集體所有土地，按土地原用途補償，支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用，征地補償標準采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計算；沒有充分考慮征地后農(nóng)民安置和社會保障問題，也沒有考慮土地征轉為城市建設用地后的土地增值分配問題。

首先，所有土地都存在絕對地租，是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所取得的地租，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，也是土地本身的資源價值。

其次，所有土地都是最基礎的生產(chǎn)生活資料，承擔著社會的基本責任。在中國農(nóng)村，由于“政府退出”的原因，國家事實上不再承擔農(nóng)業(yè)投入和農(nóng)村公共產(chǎn)品開支，造成農(nóng)民的社會保障由農(nóng)村集體承擔，農(nóng)村集體則以向農(nóng)民分配集體所有的土地來體現(xiàn)對農(nóng)民的保障，就形成了集體所有土地對農(nóng)民提供的社會保障，具有社會保障價值[2]。事實上，農(nóng)村土地承擔了很多社會保障功能，體現(xiàn)了土地的社會保障價值：第一，如果農(nóng)民只能從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，則農(nóng)民的生活所需要的一切都來源于土地，此時土地提供了農(nóng)民的基本生活需要，即土地對農(nóng)民提供生活保障，這種生活保障，是低層次的生活保障；第二，如果農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)就業(yè)的收入確保了農(nóng)民基本的生活必需，如果失去非農(nóng)業(yè)就業(yè)的機會，農(nóng)民就還可回到在土地上勞動，保障自己的生活，因此農(nóng)村土地對農(nóng)民就有失業(yè)保險和救濟的作用；第三，由于戶籍制度，社會保障與居民的居住地聯(lián)系在一起，作為集體土地所有者的成員之一，享受著本集體提供的社會保障，也享受著國家發(fā)放的社會保障，這種社會保障與農(nóng)民的集體成員權聯(lián)系在一起，失去了成員權就意味著失去了這種社會保障獲得的權利和渠道[3]。這種事實上以土地對農(nóng)民提供的社會保障形成的土地社會保障價值，在征地中應當予以補償。

第三，土地被征轉為城市建設用地會產(chǎn)生巨大的增值，很多專家學者對土地征收后的增值原因、增值分配進行了探討，基本認為應當將部分土地增值收益分給被征地農(nóng)村和農(nóng)民[4-6]。但是很多土地征轉為城市建設用地后有很大的直接增值，也有部分土地征轉后不體現(xiàn)直接增值；如果完全按照土地征轉后的增值分配，同樣的沒有任何差別的土地，因道路征地得到的土地增值最少甚至沒有，而因房地產(chǎn)開發(fā)征地得到的增值收益非常大，造成巨大的不平等。但任何土地都不可能是孤立的增值，都是由于其他各方面因素綜合影響增值的；所有土地都是基礎的生產(chǎn)生活資料，所有土地都承擔同樣的社會公共利益、生態(tài)環(huán)境、建設住宅、發(fā)展商業(yè)的責任，都有同等的發(fā)展建設的權利；基于社會分工和某種利益的驅使，以及集約用地的需要，人們通過法律手段、技術手段將發(fā)展建設的權利向某些地區(qū)集中形成規(guī)劃，土地就此被規(guī)劃成商業(yè)、工業(yè)、住宅、道路、耕地、林地、綠地等用途，具有不同的功能和最終價值體現(xiàn)，體現(xiàn)出不同的增值；被規(guī)劃成商業(yè)用地的直接價值高，土地增值高，而被規(guī)劃成林地綠地的直接價值低，基本沒有土地增值。一般來說，同樣物品不應因為后來用途而決定其價格，正如同類型雞蛋無論做蛋糕還是煎餅，雞蛋的價格不應有很大的差別，因此人為的規(guī)劃因素導致土地價值不同及土地增值不同應由區(qū)域土地共同分配，這種平均的增值收益在征地中應不分現(xiàn)狀地類和規(guī)劃用途分配給被征地農(nóng)村。

基于上述討論，征地補償應由“土地資源價值”、“土地社會保障價值”、“土地平均增值”三部分構成，如式1：式1中，V為征地補償值；Vc為土地資源價值；Vs為土地社會保障價值；Ve為土地平均增值。

2.2 土地資源價值

土地資源價值一般按照土地原用途計算。但土地原用途是歷史形成的，且每塊土地會因為用途、經(jīng)營能力、市場條件等不同而收益差距非常大，如果按照這種收益來計算每塊土地的資源價值，會導致很多人不再去種植滿足人類基本需求的食品，也不公平合理。因而不宜按照每塊土地本身的用途和產(chǎn)出來計算土地資源價值，而應計算一定區(qū)域內的土地平均資源價值。按照現(xiàn)行評價方法，可以測算一定區(qū)域的土地平均年凈收益，采取收益還原法計算區(qū)域的土地資源價值，如式2：式2中，Vc為土地資源價值；a為土地年凈收益；r為貼現(xiàn)率。

2.3 土地社會保障價值

土地社會保障價值應以滿足失地農(nóng)民的生存和發(fā)展的需要為出發(fā)點來測算?？紤]征地后農(nóng)民失去了土地這一可以生產(chǎn)生活的基礎，應當將他們納入國家統(tǒng)一的社會保障體系，即全國基本統(tǒng)一的城鎮(zhèn)居民社會保障體系。目前中國社會保障體系要求城鎮(zhèn)居民按照本人工資收入繳納各種保險，包括醫(yī)療保險（個人繳納2%、單位繳納8%）、養(yǎng)老保險（個人繳納8%、單位繳納12%）、失業(yè)保險（個人繳納1%、單位繳納2%）、工傷保險（單位繳納1%）、生育保險（單位繳納1%）、住房公積金（個人繳納3.5%、單位繳納3.5%）。在不考慮城鄉(xiāng)分割因素下，假設農(nóng)民轉為居民后，其收入不增加也不減少，則須以當時的收入水平為基數(shù)繳納各種社會保障費用，因此用當時的農(nóng)民收入水平乘以各種社會保障繳費費率可以計算出每個農(nóng)民的社會保障費用，再乘以每畝土地需要保障的農(nóng)村人口，得出每畝地需要繳納的社會保障費用，采取收益還原法計算出土地社會保障價值，如式3：式3中，Vs為土地社會保障價值；Y為農(nóng)民年收入；c為社會保障費率（14.50%）；d為每畝土地需要保障的農(nóng)村人口；r為貼現(xiàn)率。

2.4 土地平均增值

土地增值非常大，增值原因也非常復雜，很多學者采用不同方法測算了土地增值，如基準地價標準計算土地增值[7]、按照工農(nóng)業(yè)剪刀差計算土地增值[8]、使用勞動力價值模型來測算土地增值的[9]、使用地租模型測算土地增值的[10]。按照上述專家分析，基本可以看出土地增值與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度基本一致，因此認為可以用GDP增長速度、財政收入增長速度來計算土地增值比例；對于特定區(qū)域，也可按照土地平均增值比例計算土地增值。按照一般規(guī)律，政府征收土地進行拆遷和市政配套，做到“七通一平”、“五通一平”后，再通過土地市場供應土地；各用地單位通過競爭的方式確定的最后成交價格即土地市場價格，這個土地市場價格減去前期的費用后為土地增值收益。但由于單個地塊的土地增值受各方面影響因素較多，且其增值也應當由其他地塊共享；因此土地平均增值可以用征地平均成本乘以適當?shù)耐恋卦鲋当壤齺碛嬎?，如?：式4中，Ve為土地平均增值；Va為征地平均成本；g為土地增值比例。

3 北京市征地補償價格的量化

按照上面論述，可以量化計算北京市的征地補償標準，并與北京市近些年征地的實際補償標準進行比較。

3.1 北京市土地資源價值測算

測算區(qū)域的土地平均資源價值需以區(qū)域內的土地平均年凈收益為基礎進行計算。目前沒有專門的土地平均年凈收益，也很難去全面測算某個區(qū)域的土地平均年凈收益，從總體上來說，可以將區(qū)域GDP和區(qū)域財政收入分別看成該地區(qū)土地的年產(chǎn)值、土地的年凈收益，因此采取地均GDP和地均財政收入來計算區(qū)域土地平均年產(chǎn)值、土地平均年凈收益，并以此來計算區(qū)域土地資源價值是較符合實際情況的。按此推論，根據(jù)北京市各區(qū)縣每年的地均財政收入，按照式2可以推算出北京市各區(qū)縣的土地資源價值（表1）。

3.2 北京市土地社會保障價值測算

農(nóng)村土地無論其用途如何（如耕地、林地、水域等）、產(chǎn)出多少、價值大小，都同樣承擔農(nóng)民社會保障的功能，因此采取區(qū)域內農(nóng)民平均年收入和區(qū)域內土地平均保障的農(nóng)村人口數(shù)，測算土地社會保障價值。按照式3可以推算北京市各區(qū)縣土地社會保障價值（表2）。

3.3 北京市土地平均增值測算

在土地市場上公開交易中土地增值能夠直接體現(xiàn)土地的增值；但對于區(qū)域土地平均增值相對難以推算。中國土地市場剛剛形成不久，因此每年的土地增值情況不統(tǒng)一，不便于測算逐年的增值情況，可以采取多年的平均增值比例作為土地增值的基本比例，計算土地平均增值。其征地平均成本則是上市的土地平均成本扣除拆遷、市政配套等相關費用。按照式4可以推算出北京市各區(qū)縣土地平均增值（表3）。

3.4 北京市征地價格的測算

按上述結果可以推算北京市各區(qū)縣近些年征地補償價格（表4）。根據(jù)北京市2009年征地補償情況，算出北京市各區(qū)縣征地實際補償水平（表5）。

通過表4和表5，推算征地補償標準與實際征地補償標準有一定的差距。由于推算的征地補償標準是區(qū)縣域內平均的補償標準，而實際補償是區(qū)縣域內不同區(qū)位的征地價格的平均值，實際征地時，不是在區(qū)縣域內

平均征地的，基本上是向某些地區(qū)集中征地，如果征地數(shù)量集中在區(qū)位條件相對好的地區(qū)，則該區(qū)縣平均征地價格就高，如果征地數(shù)量集中在區(qū)位條件相對差的地區(qū)，則該區(qū)縣平均征地價格就低。如果以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為區(qū)域進行推算，則其內部差異性較小，其推算的征地補償結果會與實際征地水平相近。因此從數(shù)字上看推算的征地補償標準與實際征地補償標準有一定的差距，但從總體趨勢上看，推算的征地補償標準與實際補償價格基本吻合（圖1）。

表3 北京市各區(qū)縣土地平均增值 單位：元/畝Tab.3 Incremental value of land in the districts and counties of Beijing unit: yuan/mu

表4 北京市各區(qū)縣2005—2009年推算征地補償標準 單位：104元/畝Tab.4 Calculation of land requisition compensation standards in the districts unit: 104yuan/mu and counties of Beijing from 2005 to 2009

表5 北京市各區(qū)縣2009年推算征地補償標準和實際征地補償標準比較 單位：104元/畝Tab.5 Comparison between the land requisition compensation standards and the unit: 104yuan/mu actual compensation in the districts and counties of Beijing in 2009

圖1 北京市2005—2009年推算征地補償標準和實際征地補償標準比較Fig.1 Comparison between the evaluated land requisition compensation and the actual compensation in the districts and counties of Beijing from 2005 to 2009

4 結論

征地補償是征地的核心問題，合理測算征地補償是征地制度改革的重要環(huán)節(jié)。本文以現(xiàn)行規(guī)定為基礎，結合北京市實際征地情況，通過解決農(nóng)村土地的社會保障功能，合理分配農(nóng)村土地被征轉為城市建設用地后的土地增值，用宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)量化征地補償標準。

目前北京市沒有執(zhí)行征地區(qū)片綜合地價，是在“征地補償最低保護標準”的基礎上，由征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商確定的征地補償價格，基本上屬于市場價格；本文推算的北京市征地補償標準與北京市實際的征地標準基本吻合，是征地補償標準測算方法的有益嘗試。

（References）：

［1］ 劉正山. 讓市場法則說話——征地補償標準的過去、現(xiàn)在和未來［J］ . 中國土地，2005，（10）：4 - 7.

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Quantifying Land Requisition Compensation: A Case Study of Beijing

CHEN Chun-jie, TONG Ren-cheng
（Graduate University of Chinese Academy of Sciences, Beijing 100080, China）

The purpose of the study is to explore a simple calculation method for quantifying the compensation standard of land requisition. The method aims to quantify the social security function of rural land, allocate land value for land requisition, and define the composition of land requisition compensation based on existing provisions, as well as the actual land requisition situation in Beijing. The results show that land requisition compensation should include the value of land resource, value of social security, and the incremental value after its land use change. The paper also explores the calculation method for quantifying the compensation. The study concludes that the compensation standard for land requisition can be quantified with macroeconomic data.

land economics; land requisition compensation; social security; incremental value

F301.3

：A

：1001-8158（2013）01-0041-07

2011-04-08

2011-05-18

陳春節(jié)(1972- )，男，安徽懷寧人，碩士。主要研究方向為土地利用和地籍管理。E-mail: chenaspring@126.com