論房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及防治

張作爭

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古赤峰024000）

論房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及防治

張作爭

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古赤峰024000）

房地產(chǎn)泡沫是由于房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，形成的一種虛假繁榮的現(xiàn)象.其產(chǎn)生的原因有預(yù)售制度、土地政策失誤、房地產(chǎn)稅費制度，而我國因其現(xiàn)有利益機制而存在很大的房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險.因此，對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因素及防治措施的研究探討，以期對我國的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有些許意義.

房地產(chǎn)；泡沫；成因；防治

1 引言

對于泡沫一詞，根據(jù)前美國學(xué)會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟狀態(tài).

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎(chǔ)價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮.

2 房地產(chǎn)泡沫生成的因素分析

2.1 預(yù)售制度

預(yù)售制度是我國在房地產(chǎn)業(yè)起步階段，為了給予成長中的開發(fā)商的一項扶持政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多進入.應(yīng)該說，商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本.但在我國房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展的今天，預(yù)售制度的原有政策意義已經(jīng)很小了.

首先，預(yù)售制度使房地產(chǎn)金融風(fēng)險得以累積.預(yù)售制度使得開發(fā)商得以以少量的自由資金啟動開發(fā)項目，將購房者個人收入和銀行的貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y本.央行報告指出，開發(fā)商已形成高比例負(fù)債經(jīng)營狀況，銀行貸款占其資本金比例高達55%，而自由資金比例卻呈逐年下降趨勢.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁給了銀行.房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫.一旦泡沫破滅，作為抵押物的土地和房產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，開發(fā)商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭.

再次，預(yù)售制度促使了房地產(chǎn)業(yè)的投機炒作行為.商品房的預(yù)售可以說是在信息不對稱下的交易行為.一些開發(fā)商利用掌握的信息優(yōu)勢，將已經(jīng)預(yù)售的商品房抵押或者將已抵押的商品房預(yù)售，或重復(fù)預(yù)售套取銀行資金，極大地加重了金融風(fēng)險.另一方面開發(fā)商以少量的資本金來運作項目，只要能夠賣出一部分期房，就可以收回自有投資.這就造成了開發(fā)商囤積房源、發(fā)布虛假的房地產(chǎn)交易信息，哄抬房價等一系列投機炒作行為.

2.2 土地政策失誤

土地政策的失誤也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的因素.土地政策失誤就是對土地的公共管理特性認(rèn)識不清，對土地交易過于放任.土地因為數(shù)量有限，供給缺乏彈性；土地還因個別地塊不具有完全的可替代性，存在使用方式與公益的協(xié)調(diào)問題；土地還因具有直接財富性和增值性，而可能導(dǎo)致土地投機的泛濫.土地的這些自然與經(jīng)濟特性決定了對土地實施更多的公共管理，任由市場自發(fā)地調(diào)節(jié)，很難實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置.土地的公共管理特性要求對土地保有、使用和交易進行限制.我國雖然對土地保有、使用和交易也有限制，但是對交易的限制很弱，炒賣地皮的現(xiàn)象司空見慣.而許多發(fā)達資本主義國家對土地交易的限制非常嚴(yán)格，比如英國在不動產(chǎn)管理上規(guī)定，一切不動產(chǎn)交易都必須事先呈報，由政府審查批準(zhǔn)后才能實施.

2.3 房地產(chǎn)稅費制度

當(dāng)前房地產(chǎn)稅費的一個明顯特點是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅就有契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅等等，收費項目就更多，稅費負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，從某種程度上制約了房地產(chǎn)的供給，是目前房價過高的一個主要原因.

另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，而且是在一次減除原值10-30%之后征收，稅負(fù)較輕，這就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，政府無法參與增值價值的再分配，實際上是鼓勵投機，鼓勵囤積土地，導(dǎo)致土地炒賣嚴(yán)重.

綜上，預(yù)售制度、不合理的稅費制度和土地政策失誤是當(dāng)前房地產(chǎn)制度安排中的一個重大缺陷，這一重大缺陷的結(jié)果就是鼓勵房地產(chǎn)投機炒作，進而促發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹.

3 我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源--現(xiàn)有利益機制的作用

我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素十分復(fù)雜，前面所述的原因并不是我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源來自于現(xiàn)有利益機制的作用.

我國地方政府有著GDP崇拜，地方的是地方政府官員的績效考核指標(biāo).房地產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和消費的上漲，這些都拉動了地方經(jīng)濟，同時也增加了地方政府的稅收.最重要的是，房價的上漲導(dǎo)致土地價格的上漲，對導(dǎo)致房價上漲的土地價格高漲和國際游資，地方政府都不是持強烈的反對態(tài)度.土地出讓收入已經(jīng)成為地方財政的主要來源.地方政府希望能將土地賣出高價，當(dāng)然期望房地產(chǎn)價格能夠保持高位運行.我國目前實行的是土地儲備制度，政府完全壟斷了土地一級出讓市場，而實行價高者得的招拍掛的土地出讓制度更使得地方政府能夠更容易地掌握土地出讓價格.

近年來，有些地方政府為了提高地方財政收入和政績需要，將土地數(shù)十年的使用權(quán)一次性賣出，土地價格拍賣得越高，政府的收入就越高.由于土地資源的不可替代、不可移動以及不可再生等特性，使得土地資源的分配、使用具有相對的價格壟斷性.開發(fā)商預(yù)期土地價格的上升會越來越快，其推出房地產(chǎn)商品時，定價也會相應(yīng)地提高，這樣造成了地方房地產(chǎn)價格不斷上漲.

在這個背景下，此利益機制促成了土地的投機炒作.近年來城市地價連續(xù)上升，很值得警惕，開發(fā)商顯然預(yù)期到未來房地產(chǎn)價格的上漲，加緊購買和囤積土地，投機需求的增加造成了市場的虛假繁榮，進一步加深了價格上漲的預(yù)期.而這種投機行為恰恰是引起房地產(chǎn)泡沫的最直接因素.

4 房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個我國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展.我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時期，因此，吸取國際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施.

4.1 政府

4.1.1 改變以往以GDP作為考核地方政府政績的主要指標(biāo)，強調(diào)以發(fā)展觀落實的成效來考核地方政府.我們必須轉(zhuǎn)變觀念，大力倡導(dǎo)綜合取向的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績的主要指標(biāo)，要把社會發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關(guān)鍵性發(fā)展指標(biāo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開放，不斷改善人民生活，保障社會公平正義、不斷促進社會和諧，加快轉(zhuǎn)變政府職能，削弱地方政府與房市之間的利益聯(lián)系，盡快實現(xiàn)從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變.

4.1.2 加快推進政府預(yù)算制度改革，強化政府土地出讓收益的預(yù)算約束，嚴(yán)格預(yù)算收支管理，實行收支兩條線管理，約束地方政府的土地收益動機，扭轉(zhuǎn)地方政府“以地生財“的模式.把土地出讓收入納入政府一般預(yù)算統(tǒng)籌安排，加強各級人民代表大會和各級政府審計機關(guān)對土地收益分配的監(jiān)督、檢查，制止隨意減免、緩繳、欠繳、少繳土地出讓收入的行為.

4.1.3 正確運用財政稅收政策進行調(diào)控.在對房地產(chǎn)征稅過程中，要區(qū)分對不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果.由于我國房地產(chǎn)市場稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商可以通過提高售價的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，若在開發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過度開發(fā)，反而促使房價一路飆升，因而，在開發(fā)環(huán)節(jié)主要對高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應(yīng)把征稅重點放在房地產(chǎn)的持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié).

4.1.4 減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本.降低土地使用成本的過程，并非降低土地出讓金，而是整頓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的不合理收費.減少土地使用審批環(huán)節(jié)，也并不是簡單的“砍”掉幾個環(huán)節(jié)，方便土地使用權(quán)的取得（因為這樣會造成土地的無秩序開發(fā)，不利于保護耕地），而是加強管理，使其過程更加透明化、簡單化，將原來土地批租過程不規(guī)范而產(chǎn)生權(quán)錢交易的部分減掉.

4.1.5 調(diào)整目前中央與地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央財政對土地收益的控制權(quán).改變現(xiàn)行“大頭在下”的收益格局，加大土地出讓收入的征管力度，嚴(yán)格禁止地方政府隨意減免應(yīng)上繳中央的土地出讓收入，降低地方政府對土地收益的支配權(quán)，強調(diào)土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失.

4.1.6 完善房地產(chǎn)稅，爭取早日開征.正在醞釀之中的房地產(chǎn)稅，還僅限于和實驗階段，也存在諸多爭議，需要不斷完善.房地產(chǎn)稅應(yīng)為地方稅收，本著“取之于地、用之于城”的原則，將房地產(chǎn)稅收收入廣泛用于本地區(qū)的環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以促進本地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟的發(fā)展.

4.1.7 加強收入結(jié)構(gòu)調(diào)整.既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩(wěn)定房價.對于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因為資金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格.

4.1.8 加強輿論引導(dǎo).既然消費者預(yù)期在推動房價上漲的過程中起著舉足輕重的作用，而輿論導(dǎo)向又時時影響著人們的預(yù)期，那么，要想切實穩(wěn)定房價，就要通過媒體的作用，把握輿論導(dǎo)向，間接改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而控制需求，調(diào)控房價.國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)價格而采取的各種新政策，也要通過媒體進行解釋.政府應(yīng)建立官方政策解釋機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)媒體去偽存真，促進各種政策起到應(yīng)有的調(diào)控效果.

4.1.9 規(guī)范經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售.經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品房，具有經(jīng)濟性和適用性的特征.經(jīng)濟適用房的開發(fā)準(zhǔn)確地說不是一種純粹的經(jīng)濟行為，而是一種調(diào)控手段，它將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響，平抑過高的商品房價格.要建立完善的監(jiān)督機制，避免在經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售中出現(xiàn)以權(quán)謀私、擅自抬價等.

4.1.10 采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場.一方面，要完善外資監(jiān)管機制，對外資的流入采取監(jiān)督控制，建立預(yù)警機制.另一方面，要引導(dǎo)外資流向，使外資盡量流入生產(chǎn)性領(lǐng)域，發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)，尤其是供不應(yīng)求的消費資料的生產(chǎn)行業(yè)，不僅有利于擠出房地產(chǎn)市場的泡沫，也可以抑制我國目前的消費品價格結(jié)構(gòu)性上漲.

4.2 房地產(chǎn)

4.2.1 從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu).目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項目，說明這些項目供過于求，而中低等價位的房屋緊缺，其供應(yīng)量遠遠達不到廣大消費者的購買需求.只有開發(fā)企業(yè)對市場需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，才能從根本上穩(wěn)定房價.

4.2.2 融資途徑多元化.國外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購房者與開發(fā)商合伙建房等多種途徑進行融資.但是在我國，支撐房地產(chǎn)價格的資金60%-70%來自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金來源也以銀行貸款和購房首付款為主.從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會給商業(yè)銀行和購房者帶來較大風(fēng)險，對于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失.當(dāng)信貸政策變動，貸款難度加大時，企業(yè)的資金鏈就會斷裂，影響開發(fā)企業(yè)的正常運行.而國外先進經(jīng)驗，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本和風(fēng)險.

4.2.3 加強對銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過度支持.推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的.因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風(fēng)險管理與控制能力等.這個過程中我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫.比如加強對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設(shè)計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等.與此同時，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險.

4.2.4 規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境.規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款.資金是房地產(chǎn)投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱.因此金融機構(gòu)要合理有效利用金融手段來進一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為.嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理.強化個人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款.規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理.

4.2.5 警惕過剩的國際資本流動.在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入.

加強對外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進外資的同時，還應(yīng)調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟增長點，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力.

4.3 購房者

一方面，要了解房地產(chǎn)市場的真實情況，形成正確的預(yù)期.要相信國家的調(diào)控能力，克服從眾心理，形成理性的消費投資習(xí)慣，不要盲目從眾.對相關(guān)信息要學(xué)會去偽存真，不要受投機性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房價.

另一方面，對房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解.

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏.”這是人們“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓對美好生活的向往，更是我們要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)所在.雖然，如今我國房地產(chǎn)市場還不成熟，出現(xiàn)了房價過高過快上漲的問題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù)，為人民生活水平的提高服務(wù).

〔1〕謝經(jīng)榮,呂萍,喬志敏.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].北京：人民大學(xué)出版社,2002.

〔2〕高曉慧.中國住房價格機制[M].北京：中國物價出版社, 2003.

〔3〕范如國.房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢：武漢大學(xué)出版社, 2004.

〔4〕汪利娜.房地產(chǎn)泡沫與預(yù)防措施[J].經(jīng)濟經(jīng)緯,2003(1).

F293.3

A

1673-260X（2013）12-0169-03