我國保障房建設(shè)存在的風險及對策探析

盧曙芳

保障性住房是與商品性住房相對的一個概念，它是指由政府出資為中低收入家庭解決住房困難問題而提供的限定標準、限定價格或者租金的住房。這類住房一般包括廉租房、經(jīng)濟適用房以及政策性租賃住房等幾類，這類住房形式有別于完全由市場需求而確定價格的商品性住房，起到社會保障作用。黨和國家歷來十分重視民生問題，住房問題又是關(guān)系到人民群眾居有定所的關(guān)鍵所在，因此下大力氣改善人民住房問題是黨和國家的工作重心。自1998年我國施行深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，我國房地產(chǎn)市場快速成長，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設(shè)步伐進一步加快。

一、保障房的社會意義

保障性住房政策的施行具有其現(xiàn)實的社會效益與經(jīng)濟效益，并非無理性的投入，也不是一個無底洞。

首先，保障性住房使得低收入居民有了安居保障。通過改善城市低收入居民的居住條件從而達到改善民生問題的目的，保障房的加快建設(shè)對于改善民生促進社會的穩(wěn)定和諧具有重要的意義。2009年，中央新增加的1000 億投資中，最重要的就是投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。

其次，加快保障性安居工程的建設(shè)，對于相關(guān)的很多產(chǎn)業(yè)具有較強的帶動效應(yīng)。據(jù)有關(guān)權(quán)威統(tǒng)計顯示，2010年新增的75 億廉租房建設(shè)投資，帶動了65萬噸鋼材消費，50萬噸水泥消費的地方和社會投資。同時，中央將17 億投資用于棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，拉動2萬噸鑄鐵消費量以及10萬噸鋼材消費量和30萬噸水泥消費量。

第三，加快建設(shè)保障性安居工程的建設(shè)，為今后擴大消費創(chuàng)造了有利條件。建設(shè)保障性住房，大力推進廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，有利于低收入群體擴大消費。

二、保障房建設(shè)過程中存在的風險因素

1.現(xiàn)行保障房制度尚不完善

現(xiàn)行的保障性住房政策均以規(guī)范性文件形式發(fā)布，雖具有一定效力，但是缺乏強有力的法律約束，無法確保其實施的可靠性以及時效性。2005年我國頒布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但是此辦法也未能上升到法律層面，缺乏管控效應(yīng)。

我國對于保障性住房的界定不甚明確，使得許多渾水摸魚的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致廉租房、經(jīng)濟適用房等無法真正惠及急需人群，影響到保障性住房供給的效率和公平。

2.保障房準入管理存在漏洞

目前我國大部分地區(qū)對于保障房供應(yīng)人群施行嚴格把關(guān)，嚴控“準入關(guān)”，但是由于對于家庭情況以及個人住房和收入等基礎(chǔ)信息掌握不足，使得“準入關(guān)”的把握困難重重。個別地區(qū)在保障性住房分配的過程中甚至存在弄虛作假、不實申報等現(xiàn)象，更有甚者，工作人員監(jiān)守自盜，罔顧規(guī)定程序和審批條件，失職瀆職等現(xiàn)象屢見不鮮。另外一方面，有些家庭條件改善的住戶仍然不退出保障性住房或者補貼水平未見下降，“退出關(guān)”幾乎無人把守。

3.項目選址不當

由于缺少對于保障性住房項目選址、方案設(shè)計以及審查的統(tǒng)一要求，加之許多地方尚未建立相應(yīng)的程序性規(guī)范以及執(zhí)行標準，導(dǎo)致保障房建設(shè)項目選址不當、土地質(zhì)量差等問題的存在。一些地方為防止保障性住房的建設(shè)給商品房市場帶來沖擊，大多將保障性住房項目的選址落在交通不便、配套設(shè)施不全的偏遠地區(qū)，使得大量建成的保障性住房空置，浪費資源。

4.供房質(zhì)量差，問題多

近年來，由于保障性住房質(zhì)量問題而曝光的項目不在少數(shù)。至2012年，武漢市保障房建設(shè)規(guī)模逐年擴大，但對自2006年以來已交付使用的79個保障房項目，共計786 棟89187 套房屋質(zhì)量情況調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其中50個項目存在滲、漏、裂等嚴重質(zhì)量問題，17個為重點督辦項目，同時還確定了14個存在電梯質(zhì)量隱患的項目。

三、保障房建設(shè)中風險的規(guī)避措施

1.建立健全保障性住房法律體系，加強管理

我國應(yīng)借鑒西方國家對于保障性住房建立相應(yīng)的立法支持、具體建設(shè)和管理規(guī)范。為保障房制度的執(zhí)行提供法律依據(jù)，也使“準入關(guān)”和“退出關(guān)”的審核和掌控有法可依，保證保障性住房分配的效率與公平。

在保障房準入標準審核階段，應(yīng)進行四大改變：一是申請戶所在社區(qū)干部必須入戶審核；二是社區(qū)、街道、縣區(qū)和市州房管部門四級聯(lián)動審核；三是金融、車管、房管、稅務(wù)、戶籍管理等多達十多個與個人財產(chǎn)、家庭狀況密切相關(guān)部門，實行信息共享嚴密審核；四是增加公示程序。做到全程透明，接受社會監(jiān)督，完善保障房退出機制，暢通舉報投訴渠道，堅決查處騙購騙租及違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售保障房等行為。

2.加強項目審批管理，確保供地質(zhì)量

項目選址應(yīng)當科學化，綜合考慮交通、配套設(shè)施等，項目上報審批應(yīng)當材料齊全，包括項目選址、土地預(yù)審、規(guī)劃審批、環(huán)境影響評價、地質(zhì)勘察報告以及保障性住房建設(shè)行政主管部門審查意見等，另外還應(yīng)有供水、供電、供氣等協(xié)議文件。

3.嚴把住房質(zhì)量關(guān)

為保證保障性住房質(zhì)量，所有保障房必須進行竣工交付備案，保障房的驗收過程要透明化，接受社會監(jiān)督，讓群眾參與進來，驗收結(jié)果須進行公示。對于出現(xiàn)問題的項目，應(yīng)追究開發(fā)商以及項目驗收相關(guān)負責單位責任。嚴格執(zhí)行國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知》（建市[2010]68號）和《關(guān)于加強保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》（建?！?011〕69號）等多項規(guī)定，切實把加強質(zhì)量管理貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過程。

四、結(jié)語

保障房的建設(shè)是關(guān)系到人民群眾安居樂業(yè)的大事，加強保障房分配的管理，確保效率與公平，加強質(zhì)量監(jiān)督管理，是確保人民群眾得到最大實惠的關(guān)鍵所在。

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