商業(yè)地產(chǎn)突出圍城

岳彩周

城中的人想出去，城外的人想沖進來。

商業(yè)地產(chǎn)猶如圍城，未進來的拼命往里擠，已進來的在拼命轉(zhuǎn)型。

泡沫潮起 二三線城市進入調(diào)整期

就如萬達董事長王健林所言，住宅被調(diào)控了以后，大家正一擁而上，這兩年商業(yè)地產(chǎn)并非在一個合理的速度下發(fā)展。萬科、中糧等原本以住宅建設的地產(chǎn)商紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。生產(chǎn)企業(yè)如娃哈哈，零售企業(yè)如蘇寧、步步高等也都在進軍商業(yè)地產(chǎn)。

2012年年中時，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設中、已經(jīng)完工的綜合體就達25個；而杭州號稱要打造運河商務區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體等100個城市綜合體。

成都是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個鏡像，距該市市中心15公里一個全新的金融城正拔地而起，將建起19座超過200米的高樓，目前整個成都市建筑高度超過200米的規(guī)劃和在建商業(yè)項目已超過30棟。

為了吸引更多的知名開發(fā)商，包括成都、大連、青島、鄂爾多斯等多個二三線城市都打起了金融牌，規(guī)劃了所謂的“金融城、金融街、PE城、云計算基地、軟件城”，各種概念被地方政府廣泛使用。

實際上，中國商業(yè)房產(chǎn)泡沫膨脹的程度比住宅房要嚴重，成都在建商業(yè)房產(chǎn)未來2年將達1000萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海；沈陽在建商業(yè)房產(chǎn)達700多萬平方米，遠超過上?；春Ｂ?、南京路、四川北路400多萬平方米的面積。規(guī)模如此龐大的商業(yè)房產(chǎn)市場根本無法承受。

2011年我國人均社會消費品零售總額1.34萬元人民幣，約合2130美元，而美國當年人均消費規(guī)模為1.56萬美元。這僅是個均值，還未考慮到收入分配的結(jié)構(gòu)。如果考慮到目前巨大的貧富差距，市場容量將比這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)所顯示出來的結(jié)果更為狹小。

判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的另一個重要指標是人均商業(yè)面積，我國城市人均商業(yè)面積已超過1.2平方米，部分城市甚至高達2至3平方米，而西方主要商業(yè)城市人均商業(yè)房產(chǎn)面積還不到1.2平方米。

有研究機構(gòu)悲觀地認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，住宅地產(chǎn)已深陷泥潭，以購物中心為主的零售地產(chǎn)前景也不樂觀，靠土地升值賺錢的模式已走到了頭，越來越多的購物中心將成為爛尾樓。業(yè)內(nèi)認為，中國的商業(yè)地產(chǎn)在明后兩年會有井噴式的危機，而且要比住宅地產(chǎn)危機來得更為迅猛。未來兩至三年可能會有一大批商業(yè)項目死掉。

其實，3年前在業(yè)界普遍認為商業(yè)地產(chǎn)將迎來“黃金十年”時，就有觀點認為，從世界范圍看，購物中心在趨向于區(qū)域化和小型化，而國內(nèi)許多地方卻在盲目建設大型購物中心。當時該觀點就指出，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的總量接近飽和，結(jié)構(gòu)已嚴重失衡，閑置面積不斷上升，效益正逐步下降。

2012年，隨著大規(guī)模購物中心涌入市場，空置率大幅上升，部分二三線城市的一些運營不善的項目已經(jīng)被迫賣身。包括佛山、沈陽、廈門、長春、成都、天津等地都出現(xiàn)了“賣商”。

商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型

中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在一個致命硬傷，即沒有REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等退出機制。商業(yè)地產(chǎn)最大的風險是財務風險，特別是只租不賣的模式，現(xiàn)金流非常重要。

商業(yè)地產(chǎn)的投資特點是投資大、周期長，缺乏金融支持是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的首要因素。發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)多為開發(fā)商自己持有，因為國外的融資形式多樣，貸款很少，更多的是開發(fā)商的自有資金和從保險、基金等方面得到的融資支持。

而國內(nèi)開發(fā)商的資金融資渠道單一，大量的銀行信貸迫使開發(fā)商要實現(xiàn)資金的快速回籠而選擇城市綜合體以出售寫字樓、公寓養(yǎng)商場租賃的模式就因此而出現(xiàn)。

目前的關(guān)鍵是土地增值已經(jīng)走到盡頭，而需求也在下滑。商業(yè)物業(yè)的投資熱潮正在降溫。

商業(yè)物業(yè)的投資回報率一般在6%～8%。但是，近幾年，隨著商鋪交易價格上漲，租金水平雖然也有20%～30%的大幅提升，但遠遠趕不上商鋪售價，這導致不少商業(yè)物業(yè)整體回報率不到3%～4%，從而影響了投資者的熱情。

商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈將變得越來越脆弱。轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。過去房地產(chǎn)是房產(chǎn)+地產(chǎn)，現(xiàn)在已變?yōu)榉慨a(chǎn)+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)以后要和商業(yè)模式相結(jié)合。

這方面表現(xiàn)最為明顯的是萬達。

高速奔跑的萬達，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時找不到對手，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它正在進行另一次轉(zhuǎn)型，以平息業(yè)界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭議。單從2012年上半年萬達廣場開工數(shù)字看，萬達集團新增項目開業(yè)數(shù)量將低于2011年，上半年只開業(yè)1家萬達廣場，2家酒店，轉(zhuǎn)型信號已經(jīng)傳出。

2012年4月22日，萬達董事長王健林參加2012中國綠公司年會時稱，萬達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來十年的競爭優(yōu)勢。

最近，萬達集團轉(zhuǎn)型又跨出實質(zhì)性一步。2012年12月1日，注冊資本達50億元的北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團成立。從萬達的內(nèi)部職務分配來看，萬達文化產(chǎn)業(yè)集團的業(yè)務主要分為四大塊：即直接面向消費者的娛樂和媒體渠道、文化旅游地產(chǎn)、影視內(nèi)容及其衍生產(chǎn)品（主題公園）的開發(fā)以及海外院線業(yè)務。

“無論從注冊資本還是資產(chǎn)、收入，萬達文化產(chǎn)業(yè)集團都將超過國內(nèi)其他文化企業(yè)，是中國最大的文化企業(yè)。”王健林信心滿滿，“在接下來的10年，文化產(chǎn)業(yè)將成為萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展。”

“萬達的商業(yè)地產(chǎn)，因為沒有上市，需要開發(fā)銷售來獲得現(xiàn)金流。如果今后上市了，上市募集的錢也支持不了萬達每年投資1000億元或者建那么多的購物中心。”顯然，在王健林的算盤里，文化旅游產(chǎn)業(yè)是可以為萬達提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

在王健林看來，萬達單靠商業(yè)地產(chǎn)很難可持續(xù)發(fā)展，必須及早轉(zhuǎn)型。

從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)而側(cè)重發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，其實質(zhì)是萬達為今后20年儲備核心競爭力。在王健林看來，一個企業(yè)要有自己儲備的核心競爭力，這樣才能比別人領(lǐng)先一步。

在王健林的規(guī)劃藍圖里，到2020年，萬達將徹底轉(zhuǎn)型，形成文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團。但是整個企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)。

運營能力成關(guān)鍵

另外一個轉(zhuǎn)型，就是由出售轉(zhuǎn)為運營。

中國以往的商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是地產(chǎn)，也就是建成之后就出售，但2012年包括SOHO在內(nèi)的地產(chǎn)商開始由散售轉(zhuǎn)向持有，以期獲得更高的租金回報，這標志著中國的商業(yè)地產(chǎn)正回歸商業(yè)的本質(zhì)，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正由開發(fā)轉(zhuǎn)向運營，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營能力正成為核心能力。

另外一個轉(zhuǎn)型就是正由千店一面轉(zhuǎn)向差異化運營，出現(xiàn)了以時尚、家庭、兒童、藝術(shù)等不同主題為定位的購物中心。另外就是商業(yè)地產(chǎn)在空間設計、業(yè)態(tài)布局、品牌選擇等方面也正突出主題特色。例如世紀金源中的中端餐飲企業(yè)正被聚集在一塊，冠以美食匯的品牌，集中宣傳，突出主題特色。另外，世紀金源創(chuàng)建了兒童主題百貨肚兜百貨，以體驗式業(yè)態(tài)拉動零售業(yè)務。

此外在宏觀大環(huán)境不好，零售業(yè)態(tài)受網(wǎng)購沖擊比較大的情況下，很多的購物中心都在進行業(yè)態(tài)調(diào)整，加強了餐飲、娛樂的比重，原來5：3：2的比重正變?yōu)楦髡既种弧?/p>