中國房地產(chǎn)市場失衡原因分析及改善建議

○彭碧薇

（上海師范大學(xué)商學(xué)院 上海 200234）

一、中國21世紀(jì)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、供求關(guān)系嚴(yán)重失衡

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐加快，越來越多的進(jìn)城務(wù)工人員希望在城市中購房定居下來，城市人口越來越多，相應(yīng)的住房需求量也就日益增大。而城鎮(zhèn)居民的收入水平在近幾年也大幅提高，很多家庭不滿足于小戶型的住房或一套住房，他們要改善居住條件，希望購置更大面積的住房甚至多套住房。幾方面因素疊加的結(jié)果是城鎮(zhèn)住房需求量大增，而政府出于多方面考慮并沒有增大用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)，使得房地產(chǎn)市場供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。

2、價格持續(xù)走高，市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟

因為供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，房地產(chǎn)市場處于賣方市場，價格依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律會有所上漲。加之土地資源緊張，土地的價格也出現(xiàn)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商購買地皮需投入更多資金，這些資金支出的一部分自然會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，表現(xiàn)出來的現(xiàn)象就是房產(chǎn)價格的升高。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房價有所上漲是必然的情況，但照現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其實際價值，泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、政府調(diào)控政策失效

最初學(xué)習(xí)經(jīng)濟時我們就了解到市場是由“看不見的手”市場和“看得見的手”政府的宏觀調(diào)控來共同控制的。在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟日益嚴(yán)重的今日，政府應(yīng)該出臺相關(guān)政策來緩解房地產(chǎn)市場的緊張局面。實際上，我國政府也出臺了一系列調(diào)控政策，到2012年2月為止，全國已有72個城市實行了不同程度的“限購令”。這些政策一定程度上緩解了“囤房”行為所帶來的房價上漲，但房價仍未得到有效控制，住房價格虛高的經(jīng)濟問題還是沒有得到根本解決。政府調(diào)控政策力度不夠也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一大突出現(xiàn)象。

二、中國房地產(chǎn)市場失衡主要原因

1、政府角度

（1）區(qū)域發(fā)展不均衡和土地供應(yīng)量減少。中國雖然地幅遼闊但由于地貌多樣，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口眾多的國情，土地資源極其緊張。中國人口分布也極不均衡，在地幅遼闊的西北地區(qū)人員十分稀少，而在土地資源相對緊張的東南部地區(qū)人員大量聚集，使得該地域土地資源更加緊張。土地由國家所有，為了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，政府對用于住房建設(shè)的土地進(jìn)行了總體控制，而住房需求量持續(xù)增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的供求矛盾激化而房地產(chǎn)市場失衡。

（2）房地產(chǎn)交易稅收巨大。在房地產(chǎn)市場交易中，稅費也是很大的一筆支出，一定程度上影響著房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)交易稅有：契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅以及房屋交易手續(xù)費等。比如：契稅，普通住宅在交易中按房屋成交價的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；營業(yè)稅滿五年的免征，購買時間在五年內(nèi)的房屋按成交價的5%征收；個人所得稅，滿五年的唯一住房免征，非唯一住房按評估價的1.0%征收。房屋賣方需要向國家稅務(wù)機關(guān)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等在房屋交易時一并轉(zhuǎn)嫁給買方。據(jù)統(tǒng)計，二手房交易中各種稅費占房價的13%以上。買一手房的稅費也很多，房地產(chǎn)開發(fā)商會將稅收一定程度分?jǐn)偟椒课葙徺I者的身上，稅費會跟隨房屋產(chǎn)權(quán)向下轉(zhuǎn)移，房屋價格也就一定程度的上漲。

（3）控制政策不給力。目前中國的房地產(chǎn)正處于資產(chǎn)泡沫時期，表面上它帶動了中國的經(jīng)濟增長，同時其中也隱藏了可怕的危機。近年，中國政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對購買者的“限購令”，針對開發(fā)商采取銀根緊縮、上調(diào)利息和提高土地出讓金等措施，鼓勵保障性住房的開發(fā)和建設(shè)等。但是，一些地方經(jīng)濟增長過于依賴房地產(chǎn)，地方政府為了GDP的高速增長，對房市的調(diào)控政策推三阻四，使得每次調(diào)控都是“調(diào)”而不“控”。房價居高不下的問題只得到了緩解并未真正解決。

2、居民角度

（1）購買需求旺盛。隨著我國經(jīng)濟的日益繁榮，在部分發(fā)達(dá)地區(qū)，如上海、深圳等地，需要大量的廉價勞動力，大量外來人員進(jìn)城務(wù)工。其中有一部分希望在城市中安定下來，這也使得城鎮(zhèn)人口越來越多，這部分人口購房需求十分旺盛。加上經(jīng)濟發(fā)展帶來的人們生活水平的提高，城市有房的居民也希望進(jìn)一步改善居住質(zhì)量。

（2）高收入人群投資“炒房”。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，高收入人群越來越多。人們投資除了股市、國債、儲蓄、住房等外，其他投資渠道很少。近幾年，股市表現(xiàn)欠佳，儲蓄和國債回報率低，住房成為這些高收入人群的最佳投資消費熱點。在消費上，表現(xiàn)為對房屋品質(zhì)的要求的提高；在投資方面，有經(jīng)濟實力的人大量“囤房”，進(jìn)行“炒房活動”，他們將住房頻繁轉(zhuǎn)手。這也導(dǎo)致社會上出現(xiàn)大量閑置住房，造成很多人沒房住而很多房沒人住，制造房屋供求緊張、房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場混亂失衡?？梢?，收入差距擴大也是造成房地產(chǎn)失衡的原因之一，一部分人買不起房，另一部分人通過炒房牟取暴利。

3、開發(fā)商角度

（1）土地資源稀缺。城鎮(zhèn)化現(xiàn)象和房地產(chǎn)的發(fā)展擴大了土地的需求量，再加上土地資源的稀缺性、不可再生性，使得土地資源相對不足，土地價格上揚。土地是國家所有的，房屋開發(fā)商想要建房就需要向國家繳納相應(yīng)的土地出讓金以及建設(shè)開發(fā)稅費，開發(fā)商會將土地價格上漲部分一定程度轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，導(dǎo)致房價進(jìn)一步提高。

（2）超額利潤的掘取。出于諸多原因考慮，國家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集資建房、單位建房等，房地產(chǎn)開發(fā)商成為住房開發(fā)的壟斷經(jīng)營者。因為這樣出現(xiàn)的最嚴(yán)重后果就是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷住房市場的供給，擁有了房屋的定價權(quán)。開發(fā)商對于住房供給的壟斷推動其追逐超額壟斷利潤，這直接推動著住房價格的上升。2013年4月，福布斯發(fā)布全球華人富豪榜，上榜從事房地產(chǎn)人數(shù)最多，占到21%。其中，中國內(nèi)地上榜富豪人數(shù)有較大增長，前十位的中國內(nèi)地富豪中就有四位從事房地產(chǎn)行業(yè)。

三、國外實例給我們的經(jīng)驗教訓(xùn)

在不久前的2008年全球性經(jīng)濟危機中，就有因為房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟而給國家?guī)韲?yán)重后果的實例。為了提高國內(nèi)經(jīng)濟增長速度，與歐洲經(jīng)濟看齊，西班牙過分依賴房地產(chǎn)來發(fā)展經(jīng)濟，所有土地都用于房地產(chǎn)開發(fā)，銀行也放寬開發(fā)商和購房者的貸款條件。僅2007年西班牙建房數(shù)目就是英法德三年的建房總和，雖然在房地產(chǎn)的促進(jìn)下西班牙經(jīng)濟的確有很大的發(fā)展，2007年房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率為18%，但是社會的大量資本聚集在房產(chǎn)上，產(chǎn)業(yè)泡沫繁榮擴大。時至2008年，爆發(fā)全球性的金融危機，所有地區(qū)都受到了嚴(yán)重影響，同時它也像導(dǎo)火索一樣刺破了西班牙的經(jīng)濟泡沫。西班牙一開始就選擇錯了發(fā)展重點，將重心放在房地產(chǎn)行業(yè)而不是高科技和制造業(yè)的發(fā)展上。西班牙國內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)濟危機，房價大跌，很多房屋滯銷空置，開發(fā)商、銀行大量破產(chǎn)，失業(yè)率猛增，通貨膨脹，政府財政赤字嚴(yán)重面臨破產(chǎn)。2010年為了緩解財政赤字，政府采取銀根緊縮政策，降低工資標(biāo)準(zhǔn)提高稅費，國內(nèi)相繼罷工，而又造成了嚴(yán)重的社會危機。在中國，部分一線城市的房價是美國的兩倍，但是居民收入僅為美國的七分之一，可見現(xiàn)階段我國存在著一定的經(jīng)濟泡沫，特別在房地產(chǎn)市場。為避免重蹈覆轍，應(yīng)該吸取國外的教訓(xùn)將嚴(yán)重的經(jīng)濟危機扼殺在搖籃中，通過市場與宏觀調(diào)控相結(jié)合的手段解決國內(nèi)房地產(chǎn)市場中存在的問題。

四、針對房地產(chǎn)市場的改善建議

1、建設(shè)保障性住房

從房地產(chǎn)失衡的原因分析了解到，開發(fā)商的壟斷行為是造成高房價的罪魁禍?zhǔn)?。相對而言，開發(fā)商熱衷于大戶型高檔次的商品房開發(fā)而不重視對利潤空間小的保障性住房的開發(fā)。要解決當(dāng)前房地產(chǎn)問題，必須打破開發(fā)商對房地產(chǎn)供給市場壟斷行為。政府應(yīng)該從住房供給層面，減少高檔商品房的供應(yīng)而相應(yīng)地加大小戶型的商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房建設(shè)，以滿足更多低收入人群的需要。

2、抑制不合理的住房需求

在投資渠道有限的情況下，居民有閑錢用于房地產(chǎn)投資，無可厚非。政府可以通過提高住房貸款利率和購房首付比例，采取一些住房限購政策，抑制投資性購房，打擊“炒房”行為，最小化“囤房”行為。這些是政府近幾年大力推行的政策，有一定強制力度，并且對于抑制房地產(chǎn)市場失衡有一定積極作用，要進(jìn)一步鞏固和完善這些政策。

3、加強政府宏觀調(diào)控

要根本解決房地產(chǎn)市場失衡問題要從多方面著手，強化政府的宏觀調(diào)控。政府應(yīng)該準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)市場的需求，作出正確的市場定位，從目前的市場情況來看，因為市場信息的偏差使得房地產(chǎn)市場存在供需結(jié)構(gòu)不合理的情況?？梢越梃b國外的模式，把面向市場的商品房和面向低收入人群的保障性住房分開供應(yīng)，采取不同的貸款和價格政策。政府要建立健全的信息流通平臺，優(yōu)化資源配置，使得土地得到最大的利用；同時政府也應(yīng)該加大土地的供給，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，彌補市場上供給不足的情況，規(guī)范開發(fā)商的行為，進(jìn)行帕累托改進(jìn)使得購房者、開發(fā)商、政府三方達(dá)到“帕累托”最優(yōu)狀態(tài)（任何改變都不會使得三方中任意一方的利益受到損害，是一種最好的資源配置方式）。

目前，土地的出讓和房地產(chǎn)交易各種稅費已經(jīng)成為一些地方政府財政收入的主要來源。對房地產(chǎn)市場的各項稅收進(jìn)行清理整頓，對于不合理的收費項目堅決取締，減弱地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)的利益聯(lián)系。對于涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的自來水、電力、燃?xì)?、光纜通訊等壟斷行業(yè)進(jìn)行價格整頓，嚴(yán)厲打擊強賣、強買、強制收費的價格違法行為，消除地方政府推高房價的積極性。

4、整頓規(guī)范房地產(chǎn)金融市場

對于中國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為存在著局部泡沫，也即所謂的區(qū)域性泡沫。為了避免泡沫的進(jìn)一步擴大，危害國家整體經(jīng)濟運行乃至社會環(huán)境。房地產(chǎn)金融市場需要進(jìn)行規(guī)范和整頓。在開發(fā)商方面，要嚴(yán)格審查其貸款發(fā)放資質(zhì)和信用等級，避免發(fā)放貸款給沒有開發(fā)資質(zhì)、信用等級低的企業(yè)，防范金融風(fēng)險出現(xiàn)。在居民個人方面，要強化住房貸款管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家住房貸款政策，并且靈活運用利率杠桿作用，規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款融資行為。

5、大力發(fā)展國民經(jīng)濟

剛剛接觸到經(jīng)濟學(xué)方面的知識我們就了解到了人們的收入和收入預(yù)期對其購買力有很大的影響。目前，我國居民普遍的恩格爾系數(shù)都不高，大多數(shù)人的家庭收入情況還是處于溫飽狀態(tài)，收入增長速度跟不上房屋價格上漲的速度。要在大力發(fā)展國民經(jīng)濟的同時相應(yīng)地提高居民的收入水平，這樣才能進(jìn)入一個良性循環(huán)狀態(tài)，人們收入增加會帶動消費包括房地產(chǎn)的投資消費，消費反過來又進(jìn)一步拉動經(jīng)濟增長。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟乃至個人都有著巨大的影響。但是目前房價暴漲，房地產(chǎn)泡沫日漸嚴(yán)重。國外經(jīng)驗已經(jīng)證明，不解決好房地產(chǎn)泡沫問題將嚴(yán)重影響本國乃至世界經(jīng)濟的正常發(fā)展。本文正是基于這樣一個目的，對我國房地產(chǎn)市場失衡原因進(jìn)行分析，并提出一些改善建議，希望有所警示作用。

[1]杜雨、陶丹：論“限購令”對中國房地產(chǎn)市場的政策性影響——房地產(chǎn)政策的宏微觀經(jīng)濟效應(yīng)分析[J].中國市場，2012（9）.

[2]丁寧、劉海濤、張璇：中國房地產(chǎn)價格上漲的供求原因及對策[J].大連海事大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012，11（1）.

[3]韓駿：西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅的原因、后果及其警示[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（7）.