淺談如何走出鄂爾多斯房地產(chǎn)困局

張振華 劉浩源

（內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010018）

（注：劉浩源為本文通訊作者。）

縱觀人類發(fā)展史，無不發(fā)現(xiàn)人是經(jīng)濟社會發(fā)展的核心要素和主導(dǎo)力量，高素質(zhì)人才更是推動經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展的發(fā)動機。鄂爾多斯作為新興的資源性城市，經(jīng)濟快速發(fā)展背后需要人才的強力支撐。作為新興城市，且要實現(xiàn)跨越式發(fā)展模式，一定要有良好的人才機制和強有力的人才支撐。

一、鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的困境

當(dāng)前鄂爾多斯受房地產(chǎn)市場疲軟、國際煤炭行情低迷和國際經(jīng)濟走弱的大環(huán)境影響，鄂爾多斯經(jīng)濟增長明顯回調(diào)。與此同時鄂爾多斯經(jīng)濟也受經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一、高素質(zhì)人才匱乏等因素影響，經(jīng)濟增長乏力。在短期內(nèi)促進經(jīng)濟增長唯有加大投資，但受房地產(chǎn)市場低迷形勢影響，投資力度受到了極大制約。那么是否存在切實可行的促進經(jīng)濟增長的措施，而且能對遠(yuǎn)期經(jīng)濟產(chǎn)生積極影響的措施呢？融化鄂爾多斯市房地產(chǎn)的冰凍狀態(tài)并引進高素質(zhì)人才就是打破鄂爾多斯困局且能優(yōu)化鄂爾多斯勞動力結(jié)構(gòu)和有利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一劑良方。

二、房地產(chǎn)是破解鄂爾多斯困局的原因分析

當(dāng)前鄂爾多斯經(jīng)濟受國際經(jīng)濟環(huán)境、低迷煤炭行情和疲軟的房地產(chǎn)市場影響，經(jīng)濟增長乏力。這種大環(huán)境下唯一可以影響或調(diào)整的是本市的房地產(chǎn)市場，鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2000億元左右，而其中有80%來源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場使眾多民間資金變成鋼筋混凝頭，緊繃的資金鏈不僅使房地產(chǎn)企業(yè)甚至企業(yè)集團步履維艱，更抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M和資金再融通。總之，在（影響鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展的因素中）可影響的因素中房地產(chǎn)低迷的市場行情極大地制約了鄂爾多斯市經(jīng)濟的發(fā)展。對個別房地產(chǎn)進行收購而改建為保障性住房，僅僅只是將房地產(chǎn)從左手倒到右手，收益的僅僅是有限的幾家企業(yè)，而且其對經(jīng)濟的杠桿效應(yīng)幾乎為零。解救鄂爾多斯經(jīng)濟的根本方式就是注入新鮮血液，而當(dāng)前相對稀缺的信貸資源，對經(jīng)濟的影響極為有限。那么房地產(chǎn)冰封的巨額資金若能逐步轉(zhuǎn)化為可流動的資金，對整個鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展意義重大。那么是否存在可操作方法將冰封在房地產(chǎn)的資金融化而且能改善鄂爾多斯勞動力結(jié)構(gòu)的辦法呢？答案是肯定的。這種從鄂爾多斯市低迷的房地產(chǎn)市場挖掘資金進而帶動當(dāng)?shù)孛癖娤M和改善勞動力結(jié)構(gòu)對促使地方經(jīng)濟發(fā)展有著重大的現(xiàn)實意義。

那么為什么從鄂爾多斯房地產(chǎn)市場著手？原因有以下幾方面：首先，房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，是城市化進程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)停滯不前就意味著經(jīng)濟發(fā)展遲緩，而且預(yù)示著城市化止步不前。其次，當(dāng)前鄂爾多斯房地產(chǎn)冰封著巨額財產(chǎn)（其中很大一部分是公眾財產(chǎn)），巨額資金冰封不動是對資金的巨大浪費。再次，鄂爾多斯市公眾通過民間借貸將資金投放在房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)化為真金白銀的時候就極大地抑制了鄂爾多斯市人民大眾的消費，進而制約鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后，諸多鄂爾多斯房地產(chǎn)公司呈多元化發(fā)展，資金冰封不動，不僅抑制了居民的消費，也對房地產(chǎn)公司所在的集團企業(yè)產(chǎn)生致命威脅，這不僅僅迫使房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、倒閉，而且危及集團企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)甚至導(dǎo)致集團企業(yè)破產(chǎn)。

三、發(fā)揮人力資本是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的原動力

經(jīng)濟學(xué)專家吳敬璉認(rèn)為所謂轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，就是要發(fā)揮人力資本，也就是人的知識和技能的作用。經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變并不一定會減少就業(yè)，但前提是要提高現(xiàn)有勞動者的知識水平和技能水平。人才引進應(yīng)該筑巢引鳳，不要光是把人弄出去，不僅把生態(tài)環(huán)境搞好，還要把生活環(huán)境搞好，吸引外地的人才來發(fā)展定居。由此可見人才對地方發(fā)展的重要性。破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局，又為什么引進人才呢？原因如下。

第一，人是推動經(jīng)濟社會發(fā)展的主導(dǎo)力量，對于想要實現(xiàn)跨越式發(fā)展的鄂爾多斯市來說，人才是影響鄂爾多斯市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要因素，對于鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展形勢及未來愿景來看，當(dāng)前人才數(shù)量相對匱乏，人才質(zhì)量需要跨越式的提高。

第二，從世界著名的德國魯爾工業(yè)區(qū)、法國洛林市到我國山西大同市等資源性城市的發(fā)展路徑來看，都經(jīng)歷第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展并在總產(chǎn)值中占絕對優(yōu)勢，再到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展并超越第二產(chǎn)業(yè)成為影響經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從鄂爾多斯市2006年到2010年的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占到總產(chǎn)值的近六成，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到總產(chǎn)值的四成，鄂爾多斯市第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，第三產(chǎn)業(yè)作為吸納就業(yè)人群的主體，引進人才是支撐鄂爾多斯市經(jīng)濟又好又快發(fā)展的主要途徑。

第三，據(jù)新華社消息，2008年我國人力資本對經(jīng)濟增長的貢獻率大體為35%，而發(fā)達國家的這一比率大體為75%，這說明我國及鄂爾多斯市人力資本對經(jīng)濟增長的貢獻存在著很大的發(fā)展空間，也說明人力資本是鄂爾多斯市今后推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展需要重點加強的領(lǐng)域。

第四，根據(jù)鄂爾多斯當(dāng)前的發(fā)展形勢和戰(zhàn)略規(guī)劃，當(dāng)前鄂爾多斯人才相對匱乏，這甚至影響到一些對高層次人才依賴程度大的企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展。那么制定吸引高層次人才的政策將促使高新技術(shù)企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展。

第五，鄂爾多斯地大物博、物華天寶、資源富集、人口稀少，當(dāng)前的條件下不適宜發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而適宜發(fā)展科技含量、單位人均產(chǎn)值高的產(chǎn)業(yè)。因此，引進人才，特別是引進高素質(zhì)人才對鄂爾多斯實現(xiàn)跨越式發(fā)展顯得尤為重要。

四、破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局及引進高素質(zhì)人才的方法

如何才能贏得房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展和吸納人才的雙贏局面呢？那就需要將房地產(chǎn)作為誘餌或者一定程度的獎勵賣給高素質(zhì)人才。揚州市常務(wù)會于2010年4月提出提高對低收入人群購房補貼的政策，提高后針對低收入人群購房補貼達600元/平米；蘇州市于2012年6月再次提高低收入人群收入標(biāo)準(zhǔn)和購房補貼標(biāo)準(zhǔn)，補貼標(biāo)準(zhǔn)達3570元/平方米，購房補貼可享受到近20萬/套；各地紛紛出臺針對低收入人群的補貼。與此同時，安徽銅陵市出臺《中共銅陵市委辦公室銅陵市人民政府辦公室關(guān)于加強引進高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才工作的實施意見》中針對本科生出臺300元/平方米的購房補貼；深圳市出臺的《深圳市人才安居暫行辦法》，辦法針對購房、租房補貼覆蓋了從院士到僅有學(xué)士學(xué)位的中初級人才，各類人才可享受的房租補貼每月從200元到4800元不等；從人才匱乏的安徽銅陵等地到高新技術(shù)人才集聚地的深圳、上海等地都紛紛出臺租房及購房補貼政策，這不僅溫暖了高素質(zhì)人才的心，更解決了高新技術(shù)人才短缺的問題，又優(yōu)化了地方人才結(jié)構(gòu)，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，也推進了地方房地產(chǎn)健康發(fā)展。

制定引進高素質(zhì)人才機制和對鄂爾多斯市經(jīng)濟社會發(fā)展就顯得尤為重要，對于引進高素質(zhì)人才的機制有很多，這里僅從房地產(chǎn)的角度給出一些建議：對于來鄂爾多斯市發(fā)展的高層次人才視緊缺程度，給予租房補貼和免房租的措施吸引高層次人才來鄂市發(fā)展；對于來鄂市發(fā)展并購房的高層次人才，按學(xué)歷層次給予購房補貼，本科按500元/平米且最高不超過6萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼；碩士按800元/平米且最高不超過10萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼；博士按1000元/平米且最高不超過15萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼；對于新興產(chǎn)業(yè)的高層次人才且對產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大的人才簽訂協(xié)議贈送住房。對于高層次人才的租房及購房優(yōu)惠政策均制定相應(yīng)完善的制度，防止個別人員鉆政策漏洞。

五、破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局和引進高素質(zhì)人才的效果

第一，該政策的實施促使財政資金撬動社會資金來消化鄂爾多斯市存量房，這將使財政資金效用放大。假定鄂爾多斯市房價均價是4500元/平米，房子均按100平米記，財政補貼為5萬元，這將促使40萬元的社會資金注入到鄂爾多斯房地產(chǎn)市場之中。按照財政資金與社會資金1∶8的比例來算，10億元的財政補貼將促使80億元的社會資金注入到鄂爾多斯房地產(chǎn)之中。再假定市政府每年拿出20億元的專項資金來實施購房補貼政策，那么撬動160億元的社會資金注入到鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場之中，也將消化40000套房產(chǎn)，這對于低迷的房地產(chǎn)市場來說將意義重大（對于政府購買樓盤改建保障房而言只是空房子換了主人而已，房子的意義在于有人住，因此政府購買樓盤對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇及促進市經(jīng)濟發(fā)展的意義不大）。根據(jù)鄂爾多斯市奇巴圖秘書長在2011年10月提到鄂爾多斯市目前累計建成房屋23.54萬套和在建11.15萬套的數(shù)據(jù)，消化存量房還任重道遠(yuǎn)。那么實施高素質(zhì)人才購房補貼政策以推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展顯的尤為重要。

第二，高素質(zhì)人才對存量房的消化將逐步化解鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場面臨的巨大壓力，這將逐步使房地產(chǎn)企業(yè)扭轉(zhuǎn)資不抵債甚至破產(chǎn)的局面，也有利于房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，與此同時將逐步化解民間借貸存在的尖銳問題，也逐步釋放市民的消費潛力。這將有力推動鄂爾多斯市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第三，高素質(zhì)人才的引進將化解鄂爾多斯市高素質(zhì)人才短缺的局面，也將促使高新技術(shù)企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展，進而豐富鄂爾多斯市相對單一的能源型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

第四，高素質(zhì)人才的引進優(yōu)化了鄂爾多斯市的人才結(jié)構(gòu)和促使該市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提高經(jīng)濟發(fā)展水平起極大的推動作用，也為該市實現(xiàn)經(jīng)濟跨越式發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

六、結(jié)語

本文僅僅是對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場面臨的困境和人才匱乏的角度進行剖析，真正解決鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展所面臨的諸多問題還需要從控制物價、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面進行深入分析和出臺相應(yīng)政策來支持相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而優(yōu)化鄂爾多斯市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為解救鄂爾多斯困境，房地產(chǎn)市場是實現(xiàn)經(jīng)濟快速發(fā)展的切入點，結(jié)合引進高素質(zhì)人才來實施購房補貼政策是為鄂爾多斯市未來經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。該政策是解救鄂爾多斯當(dāng)前困境和推動鄂爾多斯繼續(xù)快速發(fā)展的一個正確方向，具體實施還需要以大量的調(diào)研為基礎(chǔ)，再最終確定政策的具體方案。

[1]經(jīng)濟轉(zhuǎn)型說了27年，什么時候能夠真正轉(zhuǎn)變？[EB/OL].http：//www.infzm.com/content/45885，2010-06-04.

[2]中國人力資本對經(jīng)濟增長貢獻存在很大發(fā)展空間[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/newscenter/2008-04/13/content_7968533.htm，2008-04-13.

[3]購房補貼提至 600元/平米[EB/OL].http：//www.yznews.com.cn/news/2010-04/15/content_3196007.htm，2010-04-15.

[4]人民網(wǎng)：蘇州市住房保障政策再降門檻 購房補貼國內(nèi)最高[EB/OL].http：//su.people.com.cn/n/2012/0605/c154726-17110623.html，2012-06-05.

[5]深圳推出人才安居工程新政 博士租房月補千元[EB/OL].http：//politics.people.com.cn/GB/14562/11499811.html，2010-04-30.