2013年，樓市走向何處？

張宏偉

2012年的樓市可謂風(fēng)不平、浪不靜，在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，低迷了一年的樓市在年底翹起了尾巴。在這個(gè)“承前啟后”的重要階段，未來(lái)的樓市行情該往何處走？

2012年的樓市，政策層面由2011年的堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的從緊基調(diào)轉(zhuǎn)為“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，主要表現(xiàn)在政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。2012年1～8月，全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比2011年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模和整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積及金額增速下滑幅度縮小。此外，1～11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場(chǎng)“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

從價(jià)格變化情況來(lái)看，截止2012年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月上漲，這個(gè)現(xiàn)象表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的背景下，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅降價(jià)。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，下半年以來(lái)，無(wú)論是全國(guó)還是上海市場(chǎng)，當(dāng)前小幅優(yōu)惠、小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。另一方面，企業(yè)利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，或開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)

“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤伞拔⒄{(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉(cāng)”的結(jié)果；另一方面，也是由于房企年底銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表等要求，年底開(kāi)始沖量導(dǎo)致的銷(xiāo)售量回升的現(xiàn)象。

總體來(lái)講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導(dǎo)致局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”密切相關(guān)。這樣的政策背景下，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)價(jià)格降幅收窄，甚至產(chǎn)生小幅漲價(jià)、“日光盤(pán)”等熱銷(xiāo)現(xiàn)象。

樓市“暖冬”背后的矛盾點(diǎn)

“暖冬”與“翹尾”行情對(duì)于低迷的樓市來(lái)講是一件利好的事情，但是在這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段表現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)上漲和惶恐入市的現(xiàn)象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。

首先，在2012年樓市調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征之下“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)，此時(shí)，全國(guó)百城房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖基調(diào)與房?jī)r(jià)降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象的矛盾日益突出。其次，調(diào)控政策與企業(yè)利潤(rùn)率下滑之間的矛盾。在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取何種方式緩解利潤(rùn)率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調(diào)，政策層面的階段性的定向松動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間的矛盾也表現(xiàn)的相當(dāng)突出，尤其是2012年下半年以來(lái)的推地潮以及各類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間權(quán)衡做出的抉擇。

持續(xù)限購(gòu)下，樓市何去何從

2012年，樓市整體信心的復(fù)蘇，使得很多開(kāi)發(fā)商在年末沖刺的欲望有增無(wú)減，短期的成交熱潮也使他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)預(yù)期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。

住建部2012年12月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。那么在限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2012年“暖冬”之后，是否會(huì)迎來(lái)自己的下一個(gè)春天？

從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)看，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但是相比前兩年，調(diào)控政策的基調(diào)已發(fā)生微妙變化，即政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，并且明確提出鼓勵(lì)改善型需求入市。

盡管短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，但是政策層面基調(diào)的變化，促使一些企業(yè)在年底這個(gè)階段開(kāi)始“八仙過(guò)海各顯神通”，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，還是企業(yè)自身為了提高利潤(rùn)率而表現(xiàn)出來(lái)的漲價(jià)動(dòng)作，或者年底跑量沖刺年度業(yè)績(jī)銷(xiāo)售指標(biāo)，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，不可避免讓當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)更加撲朔迷離。

伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期將會(huì)逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益凸顯出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升、回暖，也可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。這個(gè)過(guò)程中不可避免的仍會(huì)有各類(lèi)炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的動(dòng)作和言論。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊，但是，上述的中央與地方政府、企業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)與調(diào)控政策走向、市場(chǎng)供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。