河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)及其融資模式研究＊

劉 楨

（鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州 450000）

1 新型城鎮(zhèn)化背景下村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的必要性

河南省第九次黨代會確立了要在加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)上，走出一條以新型城鎮(zhèn)化為引領(lǐng)的，不以犧牲農(nóng)業(yè)、生態(tài)和環(huán)境為代價(jià)的“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的路子。由此，作為三化引領(lǐng)的新型城鎮(zhèn)化成為河南省經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重中之重，并且在種種機(jī)制的推動下，出現(xiàn)了新型農(nóng)村社區(qū)、合村并城等就地城鎮(zhèn)化的新路子。無論是傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，還是新型的就地城鎮(zhèn)化都與村鎮(zhèn)住宅建設(shè)有著密切的聯(lián)系。城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大離不開村鎮(zhèn)住宅建設(shè)，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展也會使村鎮(zhèn)產(chǎn)生巨大的住宅建設(shè)需求。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的今天，作為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省的河南省的村鎮(zhèn)住宅建設(shè)十分必要。

2 河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)概況

為了解目前河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的情況，本文選取了農(nóng)村居民家庭人均收入、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)、農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資額以及占社會總投資額的比重等幾個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行分析。

從表1可看出，河南省城鎮(zhèn)化率增長較為迅速，同時(shí)農(nóng)民的人均收入也在逐步增加，但其增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)居民。雖然說城鄉(xiāng)差距在逐步縮小，但是農(nóng)村居民的生活水平仍然在很大程度上落后于城鎮(zhèn)居民。從恩格爾系數(shù)和農(nóng)戶的固定資產(chǎn)投資額來看，農(nóng)民的絕大部分收入仍然用于家庭日常消費(fèi)，只有很少一部分甚至沒有錢可以用來進(jìn)行住宅建設(shè)等固定資產(chǎn)投資。在城市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的今天，農(nóng)村的住宅建設(shè)顯得相對冷清，農(nóng)戶投資占社會總投資的比重逐年下降，村鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資明顯不足。另外，長期以來，村鎮(zhèn)住宅多為農(nóng)戶自己建造并且用于自住，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施也較差，開發(fā)難度大，并且村鎮(zhèn)土地多為集體所有土地，所建房屋按照規(guī)定只能出售給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，缺乏商業(yè)性，相對城市居民農(nóng)民收入低，沒有抵押物，信用差等因素使得農(nóng)村的房地產(chǎn)開發(fā)利潤小。因此，多數(shù)開發(fā)商并不愿介入。從各個(gè)農(nóng)村的建設(shè)現(xiàn)狀，也可看出開發(fā)商對村鎮(zhèn)房地產(chǎn)的建設(shè)相對于城市來說熱情明顯小很多。作為村鎮(zhèn)建設(shè)主體的農(nóng)戶和開發(fā)商由于資金和利益問題沒有將村鎮(zhèn)住宅建設(shè)付諸行動，造成河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)情況并不理想，沒有跟上河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。

表1 農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資占所比重

3 河南省村鎮(zhèn)住宅金融支持現(xiàn)狀

3.1 河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)融資需求分析

3.1.1 農(nóng)戶的融資需求分析

河南省統(tǒng)計(jì)年鑒農(nóng)村居民家庭基本情況調(diào)查數(shù)據(jù)顯示2011年平均每人年內(nèi)新建購住房1.8平方米，平均每平方米新建住房價(jià)值566.4元。平均每人年末住房面積36.5平方米，而城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積為34.11平方米。雖然農(nóng)村人均住房面積與城鎮(zhèn)居民相當(dāng)，但其價(jià)值卻相差甚遠(yuǎn)，并且大多數(shù)農(nóng)村住房十分破舊，急需重建。農(nóng)戶有強(qiáng)烈的融資需求，但是由于金融以及知識欠缺，對未來收益預(yù)期過低，以及傳統(tǒng)觀念的束縛等等因素的影響，在缺乏引導(dǎo)的情況下沒有去貸款建設(shè)或者購買住宅的意識。

3.1.2 開發(fā)商的融資需求

由于農(nóng)民的融資能力有限，政府財(cái)政支持也十分分散。對于一些村鎮(zhèn)的建設(shè)項(xiàng)目，例如城中村改造等等，融資主體就由農(nóng)民變成了開發(fā)商，這時(shí)農(nóng)民就不需要再去融資就可以分得住宅。村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其特殊性，例如建設(shè)面積大，資金占用大。資金占用時(shí)間長，周轉(zhuǎn)速度也比城市慢。開發(fā)商作為住宅建設(shè)的最初參與者，需要大量的資金做支撐，而這些資金僅僅依靠自身是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，大量的資金缺口，使得開發(fā)商不得不通過各種融資渠道融資。但是目前河南省村鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目融資渠道十分狹窄，60%的資金是通過直接或間接的銀行貸款，過高的貸款利息給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。并且很多銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不愿意貸款給這些村鎮(zhèn)住宅建設(shè)項(xiàng)目，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資帶來了很大的困境。

3.2 河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)金融供給分析

3.2.1 正規(guī)金融組織

正規(guī)金融組織目前是河南省金融供給的主力軍，主要包括傳統(tǒng)的金融組織例如中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行，中國郵政儲蓄等商業(yè)銀行以及河南省農(nóng)村信用社等合作性銀行。由于農(nóng)村貸款無法滿足商業(yè)銀行利潤最大化的目標(biāo)，很多商業(yè)銀行紛紛從村鎮(zhèn)撤離，河南省多數(shù)村鎮(zhèn)只有郵政儲蓄以及河南省農(nóng)村信用社，信用社逐漸成為河南省為農(nóng)村提供金融支持最多的金融機(jī)構(gòu)，但是作為河南省農(nóng)村金融命脈的農(nóng)村信用社由于在與國家商業(yè)銀行等金融組織的競爭中處于劣勢，其本身資本并不充足，根本無法提供滿足村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的資金。新型的金融組織如一些貸款公司、村鎮(zhèn)銀行等等。這些金融機(jī)構(gòu)主要為農(nóng)戶提供小額貸款，目前對于住宅建設(shè)并沒有起到明顯作用。另外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)由于農(nóng)戶投保意愿不高，也沒有在村鎮(zhèn)得到推廣。

3.2.2 非正規(guī)金融組織

由于正規(guī)金融機(jī)構(gòu)在村鎮(zhèn)存在種種“問題”，許多地方自發(fā)形成了一些更貼近農(nóng)民，為農(nóng)村借貸提供便利的民間信貸組織，這些組織顯然是不被我國法律認(rèn)可和保護(hù)的，因此它們只能依靠地下運(yùn)行。雖然相關(guān)數(shù)據(jù)顯示農(nóng)村民間信貸規(guī)模已經(jīng)超過了正規(guī)信貸規(guī)模，但是由于民間借貸缺乏政府的指導(dǎo)和國家的金融監(jiān)管，具有投機(jī)性和盲目性，具有極大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此民間借貸也不能擔(dān)當(dāng)為村鎮(zhèn)住宅建設(shè)提供金融支持的重任。

4 村鎮(zhèn)住宅建設(shè)融資模式創(chuàng)新及應(yīng)用

通過對村鎮(zhèn)住宅建設(shè)概況以及金融支持的供需現(xiàn)狀分析，我們發(fā)現(xiàn)河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)對河南省新農(nóng)村建設(shè)以及新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展有著極大的推動作用，但是目前村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的情況卻并不理想，其中很大一個(gè)原因就是住宅建設(shè)的金融需求與供給嚴(yán)重失衡。商業(yè)銀行為追逐高利益而避開農(nóng)村信貸，河南省農(nóng)村信用社心有余而力不足，民間借貸組織風(fēng)險(xiǎn)過大沒有保障。因此，河南省急需一種新的融資模式來解決村鎮(zhèn)融資供給的瓶頸，為村鎮(zhèn)住宅建設(shè)帶來新的生機(jī)。根據(jù)參與主體的不同可以分為以下兩種情況：

4.1 農(nóng)戶自建或集資建房

這種住宅建造模式的參與者是農(nóng)戶、政府以及金融機(jī)構(gòu)。在這種模式下農(nóng)戶的建房資金主要來源于自籌，政府補(bǔ)貼以及向金融機(jī)構(gòu)貸款。由于農(nóng)戶的信用等級低，貸款難度大，造成村鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金不足。我們可以考慮在村鎮(zhèn)建立一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，該中介機(jī)構(gòu)在政府的監(jiān)督下成立運(yùn)行。有住宅貸款需求的農(nóng)戶可以向中介機(jī)構(gòu)提出申請，并且繳納一定的手續(xù)費(fèi)。中介在了解了需貸款農(nóng)戶的家庭收入及信用情況后為農(nóng)戶提供擔(dān)保，幫助農(nóng)戶在銀行申請貸款，這筆貸款要在中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下使用，分階段發(fā)放給農(nóng)民，確保這部分貸款用于農(nóng)民的住宅建設(shè)。房屋建好后，政府部門向該農(nóng)戶發(fā)放房產(chǎn)證，并由中介機(jī)構(gòu)和農(nóng)民一起到銀行辦理抵押手續(xù)。到此中介機(jī)構(gòu)的任務(wù)基本完成。在此期間的所有金融風(fēng)險(xiǎn)由該中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然對于這種中介機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)當(dāng)給予一定的政策支持和資金補(bǔ)貼，有必要的時(shí)候，要協(xié)助中介機(jī)構(gòu)對農(nóng)民的收入狀況進(jìn)行調(diào)查。

4.2 政府統(tǒng)建

這種模式下在農(nóng)戶、政府、金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加了一個(gè)參與者：房地產(chǎn)開發(fā)商。由于利潤少，風(fēng)險(xiǎn)大，很多開發(fā)商不愿意在村鎮(zhèn)進(jìn)行住宅建設(shè)。因此，我們需要為開發(fā)商尋找風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者。由開發(fā)商通過權(quán)益合同成立一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目公司，同時(shí)該項(xiàng)目公司與政府簽訂特許合同，獲得該項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府和開發(fā)商的行為，與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議負(fù)責(zé)資金的籌集和運(yùn)用，直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并且獨(dú)立尋找建筑公司、經(jīng)營公司、融資顧問、法律顧問等等簽訂外包協(xié)議。這種PPP融資模式中，風(fēng)險(xiǎn)將不再由開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)，而是通過一個(gè)個(gè)合同，將風(fēng)險(xiǎn)合理分配給了不同的參與者，形成一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。各方分別承擔(dān)與自己優(yōu)勢所在方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如政府承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)，建筑商承擔(dān)工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)商還是要在多個(gè)方面都承擔(dān)相應(yīng)的部分風(fēng)險(xiǎn)，但是相對來說風(fēng)險(xiǎn)程度已經(jīng)大大降低。這種融資模式在珠海市、西安市等地方的城中村改造項(xiàng)目中都已經(jīng)取得了階段性的成功，今后PPP融資模式也很有希望在河南省的村鎮(zhèn)住宅建設(shè)中成功運(yùn)用，對河南省村鎮(zhèn)住宅建設(shè)起到極大的推動作用。

5 結(jié)論及建議

圖1 簡單的PPP模式下參與者結(jié)構(gòu)示意圖

一直以來村鎮(zhèn)住宅金融很少有人關(guān)注。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)背景下以及中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下，筆者認(rèn)為它應(yīng)該引起更多人的重視。尤其是對于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大省河南省來說，村鎮(zhèn)住宅建設(shè)金融體系的建設(shè)會對城鎮(zhèn)化的發(fā)展、三化協(xié)調(diào)起到一定的作用。本文對于村鎮(zhèn)住宅金融模式的研究并沒有從非常專業(yè)的角度去分析復(fù)雜的金融理論，而是提出了一個(gè)構(gòu)想，河南省要想真正地建立一個(gè)成熟的融資模式還需要各方的努力。

首先是政府部門，我國雖說是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，但是市場失靈導(dǎo)致農(nóng)村和城市得不到同等的市場待遇。村鎮(zhèn)住宅金融體系市場目前無法自動形成，需要政府去引導(dǎo)，推動。因此政府部門應(yīng)該首先認(rèn)識到自己的責(zé)任，完善金融機(jī)構(gòu)約束激勵機(jī)制，提高服務(wù)效率，提高村鎮(zhèn)住宅建設(shè)貸款市場的競爭性，開發(fā)多種村鎮(zhèn)住宅建設(shè)信貸品種。

其次是農(nóng)民不能僅僅依靠政府、金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該努力提高自己的信用等級，提高自身信貸能力。同時(shí)政府和金融部門應(yīng)積極探索農(nóng)村資源進(jìn)入貸款抵押擔(dān)保范圍，如農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押制度，對房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證，使農(nóng)戶擁有的資源能夠轉(zhuǎn)化為金融部門認(rèn)可的、可流轉(zhuǎn)可抵押的信用手段。

最后是金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該積極響應(yīng)國家的政策，在考慮眼前利益的同時(shí)，用長遠(yuǎn)的眼光來看待農(nóng)村住宅市場，先于別人看到這個(gè)市場的潛力，這樣才能比等到市場成熟后再一味跟風(fēng)的企業(yè)獲取更多的利潤。

［1］孔維東，謝娜，張紅.我國農(nóng)村住房金融體系的構(gòu)建思路［J］.中國房地產(chǎn)，2009，（5）：59-60.

［2］劉秀蘭，張紅程.新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村金融服務(wù)體系構(gòu)建對策［J］.河北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，10（1）：106.

［3］姚婕.國外住房金融籌資模式比較研究［J］.財(cái)經(jīng)論壇，2005，（3）：118.

［4］安麗苑.PPP項(xiàng)目的多參與方風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究［J］.湖南醫(yī)科大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，（11）：79-81.

［5］遲燕華.農(nóng)村城市化進(jìn)程與村鎮(zhèn)建設(shè)［J］.科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008，（35）.