房產稅試點改革的效應分析及實施建議

◆唐 卓 ◆韓曉琴

早在2004 年，中國就已啟動收入分配改革方案的制定工作。這一歷經八年，僅在2012 年就三度推遲的改革方案，終于在2013 年初問世。2013 年2 月5 日晚，中國政府網公布了國務院批轉由發(fā)改委、財政部、人力資源社會保障部制定的《關于深化收入分配制度改革的若干意見》（國發(fā)[2013]6 號）（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟分赋?，加大稅收調節(jié)力度，推進結構性減稅是加快健全再分配調節(jié)機制的重要內容，其中包括改革個人所得稅和完善財產稅等。針對房地產稅改革，將“完善房產保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管”。

2011 年，房產稅改革試點正式在我國上海和重慶推出。人們希望通過房產稅改革，降低地方財政對土地出讓金的依賴，化解地方財政風險，并調控房價、調節(jié)收入分配。對于這一收入遠遠小于增值稅、營業(yè)稅的小稅種，能否實現(xiàn)改革目標，需要對未來我國經濟環(huán)境和房產稅發(fā)展道路進行研究。

一、房地產稅費征收現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行房產稅設立于1986 年，是從原房地產稅中分離出來的，以城鎮(zhèn)中的房產為課稅對象，按房產原值（減除一定比例）或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅，當時設置該稅的目的是調節(jié)占有房產所形成的收入差別并約束固定資產投資規(guī)模過度擴張。①財政部財政科學研究所課題組：《我國房產稅稅制改革研究》，《財貿經濟》，2002 年第6 期。目前，除了西藏，其余三十個省、自治區(qū)、直轄市均開征了房產稅。然而，由于房產稅稅額較少，在地區(qū)的財政收入中所占比例低于4%，相較于增值稅、營業(yè)稅等稅額較大的稅種，難以得到地方的足夠重視。且從全國房產稅的征收來看，房產稅占地方財政收入的比重逐年降低，從2000 年的3.27%下降至2010 年的2.20%（見表1）。

我國的稅制體系中，除了房產稅，直接或間接涉及房地產開發(fā)、建設和出售環(huán)節(jié)的稅種還有不少，如土地取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅，房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、土地使用稅等。近十年來，雖然房產稅在地方財政收入中所占的比重持續(xù)下降，但包括房產稅在內，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等四種與房地產聯(lián)系較為緊密的稅收合計占地方財政收入的比重持續(xù)上升，從2000 年的4.96%上升至2010 年的10.01%?？梢姡由蠣I業(yè)稅等其他稅種，房地產開發(fā)和銷售過程的稅收負擔加重。

征稅之外，還有大量收費項目。恒大地產集團董事局主席許佳印曾在“兩會”時披露，房地產開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達100 多項。①李暉：《房產稅改革當以“黃宗羲”定律為戒》，《生產力研究》，2010 年第12 期。其中，土地出讓金是最為突出的收費項目之一。1994 年分稅制改革以后，由于政府間財權與事權劃分的不對等，造成地方政府財政支出責任遠遠大于收入能力。財政支出壓力促使地方政府通過預算外收入、行政性收費等自主性較強的非稅收入創(chuàng)收，特別是通過出讓土地收取土地出讓金，形成了鮮明的“土地財政”。2000 年，我國土地出讓純收入214.41 億元，僅占地方財政收入的3.35%；至2010 年，土地出讓純收益將近1 萬億，占地方財政收入的24.34%，將近四分之一（見表1）。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，我國房地產開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)涉及的稅費總和將達到地方財政收入的35%以上，這說明我國地方財政收入結構不合理，且由于房地產商可在銷售環(huán)節(jié)將稅費負擔轉移，提高了房地產成本，推動了房地產價格剛性上漲。②當然，從供給與需求的角度，房地產價格主要受這兩者的關系決定，其中決定房地產需求的因素復雜，有人口增長、城鎮(zhèn)化進程等，本文所提出稅費負擔過重造成房價難以下降的觀點僅從成本角度進行解釋。

二、房產稅試點改革效應分析

（一）上海市房產稅改革試點效應分析

2011 年1 月27 日，上海市人民政府印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》（滬府發(fā)[2011]3 號），決定自當年1 月28 日起開展對部分個人住房征收房產稅試點。文件規(guī)定的改革內容包括：一是針對上海市居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產稅；二是將試點期間的房產稅稅基定為應稅住房市場交易價格的70%，基本稅率定為0.6%；第三，針對本市居民，免稅住房面積定為人均60 平方米，針對持有本市居住證滿3 年的購房人，其購買的首套家庭唯一住房可免稅。

試點以來，2011 年上海市房產稅實現(xiàn)收入73.66 億元，較2010 年增長11.36 億元，占當年稅收收入的0.77%，2012 年前三季度實現(xiàn)房產稅收入70.25 億元，幾乎與2011 年全年收入持平，預計2012 年度將實現(xiàn)收入101.75 億元，同比增長38.12%，較2008 至2011 年平均增長率高出23 個百分點，占2012 年度財政收入的1%?？梢?，房產稅雖然在總量上提高了，但在稅收收入中所占的比例仍然很低，對地方財政的貢獻度不高。①資料來源于上海市財政局網站，2012 年數(shù)據(jù)根據(jù)2007—2011 年全年收入與前三季度收入平均比例測算。

顯然，從目前上海市房產稅試點改革方案的設計來看，其目標主要在于調控房地產市場，與2011 年1 月31 日頒布的《上海市人民政府辦公廳關于本市貫徹〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉實施意見的通知》（滬府發(fā)[2011]6 號）形成互相呼應的房價調控機制。該文件對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，規(guī)定其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1 倍；同時對不符合條件的居民家庭進行了限購規(guī)定。政府希望通過增加購房成本抑制需求，達到調控房價、預防房地產市場泡沫的作用，同時也是百姓安居工程的一項內容。

事實證明，包括房產稅試點改革在內的房地產市場調控確實取得了階段性成績。上海市住宅的平均銷售價格自2006 年起，在連續(xù)4 年上漲后，到2011 年，較2010 年下降了764 元/平方米，雖然降幅不大，但對于持續(xù)升溫的房地產市場來說，已是難得的回落。另一方面，由于不斷上升的住宅造價，售價的回落縮小了房地產企業(yè)的利潤空間，有利于房地產市場的健康發(fā)展，同時也將促進行業(yè)間收入分配公平。但與此同時，由于房產稅總量仍然很低，其優(yōu)化地方財政結構、調控房地產市場等作用是非常有限的。

（二）重慶市房產稅改革試點效應分析

2011 年1 月28 日，重慶市人民政府頒布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》（重慶市人民政府令第247號）。文件的主要內容包括：首批納入征收對象的住房為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房以及“三無”人員購買的第二套（含第二套）以上普通住房；將房產交易價作為房產稅計稅價值；除了交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3 倍以上的住房，其余應稅住房均采用了0.5%的稅率；并規(guī)定所繳納稅款全部用于公共租賃房的建設和維護。

按照方案，2011 年10 月起，重慶市進入對存量獨棟別墅的征收期，有3500 多套獨棟別墅收到了征稅通知，要求在2011 年10 月31 日之前繳納稅款。②何楊：《存量房房產稅征收的效應分析與影響測算》，《中央財經大學學報》，2012 年第3 期。至2011 年年底，重慶市共實現(xiàn)房產稅收入20.89 億元，占稅收總收入819.78 億元的2.55%。雖然較2010 年房產稅收入增加了近8 億，但占稅收收入的比例仍然很低，基本上與2010 年2.51%持平，而早在2006 年，這一比例曾高達4%。③數(shù)據(jù)來源于歷年重慶市統(tǒng)計年鑒。

重慶市房產稅改革方案的規(guī)定使其目前存量房的征稅范圍非常有限，稅基過窄；同時按照成交價格計稅，使得存量房房產稅含有一些流轉環(huán)節(jié)消費稅的特征。這樣將無法使房產稅收入成為地方政府的穩(wěn)定稅源。同時，由于稅率較低，且2005－2009 年重慶別墅和高檔公寓的平均建筑面積為140－158 平方米，能夠達到180 平方米起征點的僅占很小一部分，方案對調控房地產市場和調節(jié)收入二次分配的作用有限。

如圖1 所示，2007 至2011 年，重慶市商品房、住宅及存量房等房屋平均銷售價格和竣工住宅的平均造價一直保持上升趨勢。其中，2011 年漲幅最大，住宅的平均銷售價格同比上升1000 元，達5839 元/平方米，與當年竣工住宅平均造價2662 元/平方米間的差值，即銷售利潤也是歷年來最高的，為3177 元/平方米?？梢姡貞c市房產稅試點改革并未能有效調控房地產市場，對房屋交易價格影響甚微。

圖1 2007—2011 年重慶市房屋平均銷售價格及造價（單位：元/平方米）

（三）上海、重慶兩地房產稅試點情況簡要評析

上海、重慶兩地房產稅試點改革雖然對促進房地產業(yè)市場的健康發(fā)展起了一定的作用，但由于試點改革中存在以下一些問題，使得兩地的房產稅試點改革未能有效調控房地產市場。

1.計稅依據(jù)不合理

上海重慶兩市均以房屋成交價格作為房產稅計稅依據(jù)，會產生稅負的不公平。因為同樣的房屋在獲得時間和方式上的不同，將導致很大的價格差異，尤其是對存量房，交易價格更難以衡量房屋的現(xiàn)有價值。房產作為一種資本性貨物，它的價值隨時間的變化而不斷變化，所以，房產稅的計稅依據(jù)應是其不斷變化的評估價而不是靜止不變的交易價格。①張洪銘、張宗益、陳文梅：《房產稅改革試點效應分析》，《稅務研究》，2011 年第4 期。這無疑將增加稅收的征管成本，也是我國房產稅改革難以在全國深入和推廣的主要原因之一。雖然我國自主研發(fā)的CAMA 系統(tǒng)可以勝任房地產批量評估需要，但目前房產稅評估數(shù)據(jù)涉及不同部門的數(shù)據(jù)支撐，同時還需要補充市場調查數(shù)據(jù)——“大數(shù)據(jù)”共享平臺的建設將是房產稅改革成敗的關鍵。

2.稅基過窄、稅率過低

兩市房產稅的征稅對象僅涉及新購商品房和少量存量房（獨棟別墅和高檔商品房），稅基過窄，不符合“寬稅基”的稅改原則。同時，除了重慶將成交價高于均價3 倍以上住房的房產稅稅率定在1%至1.2%外，兩地的房產稅稅率均在0.5%和0.6%的幅度。統(tǒng)計顯示，過去30 年，OECD 國家的實際房產稅率呈增加趨勢，除丹麥、希臘和瑞典外，20 個OECD 國家1980—1989 年、1990—1999年和2000—2009 年均值分別為1.54%、2.64%和3.48%。其中，只有日本、韓國、冰島、挪威、瑞典和丹麥的實際房產稅率小于1%。②況偉大、朱勇、劉江濤：《房產稅對房價的影響：來自OECD 國家的證據(jù)》，《財貿經濟》，2012 年第5 期。

可見，稅基過窄、稅率過低，是導致目前上海、重慶兩地房產稅總量偏低的主要原因，也導致了房產稅改革力度薄弱、收效甚微。兩地改革成效喜憂參半。

此次進行房產稅改革試點，其目的一是抑制房價過熱、預防房地產泡沫，二是進行稅改試點、探討通過房產稅改革優(yōu)化地方財政結構的可行性。

從兩地房價上看，自2011 年開始試點以來，上海市2011 年住宅的平均銷售價格出現(xiàn)了回落，其商品房的平均售價雖然仍然上漲，但上漲幅度非常小，基本與2010 年持平。雖然沒有證據(jù)證明上海市房價回落的直接原因是房產稅改革，但值得肯定的是，包括房產稅改革在內的房地產市場調控已初顯成效，是房地產投資回歸理性的跡象，改革值得進一步深入。重慶市的情況則有所不同：雖然2011 年住宅和商品房平均售價的同比增長率較2010 年有所下降，但住宅的下降幅度是有限的，同時存量房均價較去年同比增長將近50%，不僅沒有下降，反而上升更加迅猛。在抑制房價上，重慶市房產稅改革的作用是有限的。

從地方財政結構上看，近來呼聲最高的莫過于國有土地使用權出讓收入的不斷膨脹，形成“土地財政”現(xiàn)象。房產稅改革的目標之一便是規(guī)范地方通過土地取得收入的行為，降低地方財政對土地出讓金的依賴。雖然2011 年上海市土地出讓收入較2010 年減少了452 億，但卻是建立在2010年比2009 年翻了3 番的基礎上，土地出讓收入的回落具有必然性，難以說明房產稅改革在降低地方“土地財政”上的作用。另外，2009 至2011 年，重慶市土地出讓金連續(xù)上漲，2010 年與2011年的增長率分別為109.65%和47.21%?？梢姡貞c房產稅改革難以撼動財政對土地出讓金的依賴。從這一角度上看，沒有直接證據(jù)表明兩地房產稅改革在調節(jié)地方財稅結構上具有明顯的積極作用。

表2 2008—2011 年上海市住房均價同比增長率及土地出讓金收入

表 3 2008—2011 年重慶市住房均價同比增長率及土地出讓金收入

三、房產稅深入改革的必要性

上海、重慶兩市房產稅改革雖然仍欠缺調控力度，但在抑制房價上已初見成效，否定了“房產稅不能調控房價”的論點。然而，調控房價應只是房產稅改革的階段性目標，完善房地產稅制，為地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定、豐富的稅源，使之擺脫“土地財政”的依賴，才是長遠的目標，并且符合國際發(fā)展規(guī)律。

（一）當前房產稅改革的必要性

目前，我國深入房產稅改革，特別是在房價畸高的城市深入改革，非常必要。

1.大城市房地產市場存在泡沫

2011 年，我國城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶就業(yè)人口為1.48 人，平均每人全部年收入為23979.20元，即每戶平均年收入為35489.22 元，按當年美元對人民幣平均匯率6.4588 計算，每戶平均年收入為5494.71 美元。統(tǒng)計顯示家庭收入水平在4000—5999 美元的12 個樣本國家中，住房市場價格的平均數(shù)與家庭平均年收入之比的均值為5.4，即平均一套住房的價格是一個家庭年收入的5.4 倍。1998 年住房改革以來，我國房價收入比最高值為10.8 倍，最低值為7.9 倍；14 年均值為9.15 倍，2011 年這一比值降至8.0。但這一比例仍遠高于其他相同收入國家的平均水平，高于房價收入比“4至6 倍”的國際標準，說明我國房價已超出居民負擔能力。但由于我國人均年收入增長速度高于房價年均增長速度，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價是有收入水平支撐的，房價總體水平雖然偏高，但尚處于合理范圍之內，而無法得出目前全國城鎮(zhèn)房價存在全局性泡沫的結論。①鄧郁松：《如何判斷房價的合理水平》，http://www.rmlt.com.cn/ News/201206/201206261902215069.html,2012-06-26。

雖然全國房價水平尚處于合理水平，但由于房地產市場是典型的區(qū)域性市場，而我國地區(qū)、行業(yè)、城鄉(xiāng)發(fā)展都存在明顯的不均等，進一步研究表明，北京、上海等地的房價收入比顯著高于合理水平，房地產泡沫明顯。35 個大中型城市的商品房平均銷售價格為7618 元/平方米，超萬元的就有北京、上海、杭州、寧波、福州、廈門、廣州、深圳等8 個城市，其中深圳房價最高，達21350 元/平方米，遠遠高于全國商品房平均銷售價格5357 元/平方米①資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒（2012）》，北京：中國統(tǒng)計出版社，2013 年版。的水平。

以北京、上海為例，房價收入比已嚴重超過國際標準水平。從北京來看，2001—2006 年房價收入比均值為11.88 倍，2007—2011 年均值為18.11 倍，顯著高于前6 年平均水平，且2010 年這一指標達到2000 年以來最高水平21 倍（見圖2）。就上海而言，2001—2008 年房價收入比均值為10.68 倍，2009—2011 年均值為14.43 倍，明顯高于以往水平?？梢?，北京、上海等地房價收入比遠遠高于全國平均水平，且嚴重超過國際標準，存在房地產泡沫（見圖3）。

圖2 2000 ～2011 年北京新建商品住宅銷售均價與房價收入比

圖3 2001 ～2011 年上海市新建商品住宅銷售均價與房價收入比

2.大中型城市住房剛性需求、改善性需求及投資投機性需求推高房價

城鎮(zhèn)化率、人口增長及家庭結構是住房剛性需求的幾個重要因素。2011 年，我國城鎮(zhèn)人口共有6.91 億人，首次超過農村人口，城鎮(zhèn)化率達51.27%，比2010 年增加了近3000 萬人。根據(jù)社科院人口所蔡昉的研究，②蔡昉：《被世界關注的中國農民工—論中國特色的深度城鎮(zhèn)化》，《國際經濟評論》，2010 年第2 期。到2030 年我國總人口將停止增長，達到14.04 億的峰值。按“十一五”期末我國城鎮(zhèn)化進程的速度推算，估計2030 年我國城鎮(zhèn)化率將達到70%，城市人口將達98792 萬人。③REICO 工作室：《未來20 年我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間》，http://news.dichansina.com.cn,2011-01-25。在此之前，城鎮(zhèn)人口的增加將對城市住房產生巨的大剛性需求。同時，由于大量進城務工人員、學生向北京、上海、廣州等大中型城市的遷移，將增加這些城市的住房需求，房價上漲具有必然性。

另外，我國城鎮(zhèn)家庭人口的結構正在發(fā)生變化，家庭結構逐漸小型化，必然對人均住房面積和住房套數(shù)提出更高要求。2011 年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.7 平方米。根據(jù)全國工商聯(lián)REICO 工作室預測，2030 年將增加到43.4 平方米；城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到429 億平方米左右，比2010 年累計凈增233 億平方米（見圖4）。雖然目前我國戶均住房套數(shù)在1 左右，但發(fā)達地區(qū)收入水平較高，出于升學、工作、休閑度假等需要，人們具有購買第2 套甚至第3 套住房的強烈愿望和支付能力。統(tǒng)計顯示，我國戶均住房套數(shù)2020 年將達到1.035，2030 將達到1.05。可見，富人對住房的改善性需求將是大中型城市房地產價格的有力推手。

圖4 2010—2030 年城鎮(zhèn)住宅存量變動及人均住宅面積預測

北京、上海兩市畸高的房價收入比反映出，大中型城市的房價除了由剛性需求和改善性需求決定外，還顯現(xiàn)出了潛在的投資投機性需求。房地產作為可保值、增值的固定資產，除了其居住、休閑的基本功能以外，越來越多的人將其作為一種投資工具，“炒房生財”。根據(jù)中央財經大學白彥鋒（2012）的研究，目前許多一線城市的住房供給基本可滿足當?shù)鼐用竦男枨?，但房價仍持續(xù)飆升，更大程度上就是取決于投資投機需求的膨脹。①白彥鋒：《房產稅未來能成為我國地方財政收入的可靠來源嗎》，《經濟理論與經濟管理》，2012 年第5 期。當房地產投機造成房價虛高，失去了國民經濟發(fā)展和居民收入水平提高的支撐，形成房地產泡沫時，將對社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展產生威脅。

（二）長期改革必要性

1.地方政府財政支出缺口擴大，財政風險增加，急需新稅源

自1994 年分稅制改革以來，中央與地方財政收入的比例基本上保持在55:45 的水平上，但是支出比例由1994 年的30:70，上升至2011 年的20:80。也就是說，到2011 年，地方財政收入占全國總收入的50.6%，卻承擔著84.9%的支出責任，地方財政赤字達4 萬億?？梢?，地方財政支出缺口不斷擴大，地方財政承擔巨大壓力。

表 4 2007—2011 年我國地方政府財政收入與支出 （單位：億元）

為籌措發(fā)展資金，地方財政將土地、舉債作為融資重要手段。針對土地出讓金，前文已述及2010 年占地方財政收入的比例達24.34%，將近四分之一。高額的土地出讓金不僅使地方過于依賴“土地財政”，造成不合理的財政結構，且違規(guī)批地用地、土地出讓收入管理不嚴等問題更為突出。審計署在第十一屆全國人大上發(fā)表的《國務院關于2011 年度中央預算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》指出：2009—2010 年，審計重點抽查的24 個市縣中，有14 個未批先用、以租代征等違規(guī)用地22.35 萬畝，相當于相關地方同期新增建設用地指標的17%；有9 個違規(guī)協(xié)議出讓或違反招拍掛制度出讓土地9200 多畝，占抽查出讓土地總量的9%；有4 個2010 年供應“三類住房”（保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房）用地未達到規(guī)定的標準。此外，還發(fā)現(xiàn)少征、滯留和違規(guī)使用土地出讓收入等問題金額198.41億元，未納入預算管理的土地出讓收入97.19億元（占同期實際征繳總額的9%）。

我國1994 年通過并實施的《中華人民共和國預算法》第28 條明確規(guī)定，地方政府不得發(fā)行地方政府債券，然而地方政府性債務自1979 年就產生了，至1996 年全國所有省 級政府、90.05%的市級政府和86.54%的縣級政府都舉借了債務，且規(guī)模越來越龐大。截至2010 年底，除54 個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計10.71 萬億元，其中：政府負有償還責任的為6.7 萬億元，占62.62%；負有擔保責任的為2.3 萬億元，占21.80%；可能承擔一定救助責任的為1.6 萬億元，占15.58%。①資料來源：《國務院關于2010 年度中央預算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》，http://www.npc.gov.cn/huiyi/cwh/1121/2011-07/01/content_1662570_4.htm。

由于不納入預算，地方債管理混亂。審計發(fā)現(xiàn)，2010 年部分省、市、縣政府及所屬部門中，在國務院命令禁止政府擔保的情況下，違規(guī)為464.75 億元債務提供擔保；部分融資平臺公司違規(guī)取得債務資金731.53 億元。同時，債務規(guī)模過大，加重了財政償債負擔，存在償債風險。從地區(qū)看，有78 個市級和99 個縣級政府負有償還責任的債務率高于100%，分別占兩級政府總數(shù)的19.9%和3.56%。而且，部分地方的債務償還對土地出讓收入依賴較大，至2010 年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55 萬億元?？梢?，形成了土地與債務相互牽連、制約的關系，地方財政結構脆弱。

因此，為地方尋找穩(wěn)定、充足的稅源，才能從根本上幫助地方走出發(fā)展困局。國際上，房產稅作為地方主體稅種的經驗有很多，并且將房產稅改革作為土地出讓制度改革的突破口是合理的，也是打破土地與地方債之間鏈條的節(jié)點。

2.緩解貧富差距、調節(jié)收入二次分配的另一財政手段

繼2000 年官方停止對外發(fā)布基尼系數(shù)后，2011 年年末國家統(tǒng)計局在《中國全面建設小康社會進程統(tǒng)計監(jiān)測報告（2011）》中指出，“2010 年基尼系數(shù)略高于2000 年的0.412，實現(xiàn)程度為79.8%”，再次將視線拉回到這一指標上。2012 年12 月9 日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發(fā)布報告稱，2010 年中國家庭收入的基尼系數(shù)為0.61，城鎮(zhèn)家庭內部的基尼系數(shù)為0.56，農村家庭內部的基尼系數(shù)為0.60；我國東部地區(qū)基尼系數(shù)為0.59，中部地區(qū)為0.57，西部地區(qū)為0.55。②西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心：《中國家庭金融調查報告》，成都：西南財經大學出版社，2012 年版?？梢?，我國無論從全國、城鄉(xiāng)來看，還是從地區(qū)來看，都存在明顯的貧富差距。

為調節(jié)貧富差距、緩解社會矛盾，財政部門加大了轉移支付力度、進行了個人所得稅改革、開啟了國有資本經營預算等。房地產作為保值、升值能力強的資產，其投資作用越來越凸顯。房產稅作為房地產的保有成本，改革房產稅無疑將促使投資者增加投資成本，起到調節(jié)收入二次分配的作用，也是縮小貧富差距的又一財政手段。

四、房產稅進一步改革的實施建議

（一）擴大稅基，提高稅率

上海、重慶兩市的改革試點表明，稅基過窄、稅率過低是房產稅稅收總量不足、影響力小的主要原因。逐漸將房產稅稅基擴大到所有房屋，采用累進稅率，并提高第一檔稅率，是增加房產稅總量的唯一辦法。

（二）允許制定地方性房產稅征稅規(guī)定

房地產是典型的區(qū)域性市場，其供求關系受到地區(qū)資源稟賦的限制。由于我國東、中、西部地區(qū)經濟發(fā)展程度不同，房地產價值、人均收入水平等影響房產稅稅負的指標差別較大，對房產稅免征額、優(yōu)惠辦法等的制定，不適宜全國一刀切。另外，由于房產稅屬于地方性稅種，稅基固定，地方政府對自身經濟水平、人民支付能力和房地產市場情況更為了解，應給予地方政府更大的自主權。因此，房產稅應采用基本制度與地方性規(guī)定相結合的形式，中央制定房產稅的全國性基本制度，允許地方在此基礎上制定地方性附加制度。這樣一來，既可適應我國地區(qū)發(fā)展不均衡的特點，也可令地方政府在中央規(guī)定的框架內因地制宜，充分利用房產稅籌集財政資金，同時發(fā)揮房產稅的調節(jié)功能。

（三）建設數(shù)據(jù)共享平臺，解決技術難題

房產稅征收的主要難點在于其稅率和稅基都要由政府來確定，而由于通貨膨脹、房產周邊配套設施的完善等，房產價值是不斷變化的，如何動態(tài)評估房產價值成為房產稅改革中的主要技術難題，同時也是解決房產稅公平征收的重點內容。

目前，要對房產價值進行準確的評估，財稅部門自身所掌握的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是遠遠不夠的，例如土地登記、房屋登記等基礎數(shù)據(jù)，財稅部門便無法掌握?？梢姡⒔y(tǒng)一的部門數(shù)據(jù)共享平臺，采用“大數(shù)據(jù)”管理模式，是房產稅改革的關鍵。而從長遠來看，數(shù)據(jù)共享不僅是房產稅的改革訴求，更是未來更準確評估我國經濟、民生、資源環(huán)境的需要，是建設透明政府、促進社會監(jiān)督的有效途徑。

（四）其他配套改革

除了創(chuàng)收、優(yōu)化財政結構以外，房產稅改革的另一個目標應是規(guī)范地方政府的土地管理。要提高房產稅收入，同時要考慮人民負擔能力，就必須捋順從土地出讓、房地產開發(fā)、銷售到存量房轉讓整個環(huán)節(jié)中與房地產有關的稅費征收，特別是針對收費項目的精簡、規(guī)范和制約。這些收費，特別是土地出讓金，增加了房地產開發(fā)商的建造成本，也是房價難以下降的原因之一。只有簡化收費，將收入來源轉移到有預算約束的稅收上，才能提高房產稅總量，發(fā)揮其調節(jié)作用。

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