中國(guó)房地產(chǎn)商的美國(guó)追求

■ 賈懷東 李學(xué)鋒

（航空大學(xué)創(chuàng)新理論研究中心，長(zhǎng)春130022）

中國(guó)房地產(chǎn)商的美國(guó)追求

■ 賈懷東 李學(xué)鋒

（航空大學(xué)創(chuàng)新理論研究中心，長(zhǎng)春130022）

基于美國(guó)地方政府對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商不斷釋放歡迎和感謝的信號(hào)，萬(wàn)科、綠地、碧桂園、萬(wàn)通、中坤等知名房企紛紛把觸角伸向美國(guó)。盡管在美國(guó)發(fā)展存在不言而喻的風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)及越刮越緊的宏觀調(diào)控之風(fēng)，令國(guó)內(nèi)房企最終跨出國(guó)門，毅然開(kāi)啟了“國(guó)際開(kāi)發(fā)商”之旅。

組團(tuán)出海 掘金美國(guó)

近日，中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)與洛杉磯市長(zhǎng)辦公室簽署了一份洛杉磯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作《諒解備忘錄》。根據(jù)雙方簽署的備忘錄，中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)將在洛杉磯設(shè)立代表處，并與洛杉磯市長(zhǎng)辦公室結(jié)成合作伙伴，從而進(jìn)一步促進(jìn)中方投資人和洛杉磯市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的投資合作關(guān)系。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)的到來(lái)，美國(guó)政府表現(xiàn)出前所未有的好感與熱情。面對(duì)眾多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，美國(guó)洛杉磯市市長(zhǎng)維拉萊戈薩發(fā)出邀請(qǐng)：“希望你們可以把你們的團(tuán)隊(duì)帶到美國(guó)，帶到洛杉磯，可以在我們那里進(jìn)行更多的發(fā)展。”甚至鼓勵(lì)說(shuō):“依托好萊塢等產(chǎn)業(yè)，洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)商的投資是一個(gè)催化劑，能夠推動(dòng)洛杉磯發(fā)展，并吸引更多中國(guó)和本地投資者，達(dá)到共贏?！?/p>

為了吸引新投資，洛杉磯市政府出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施：在洛杉磯新設(shè)立的公司，可以享受3年的免稅期及雇用員工、農(nóng)業(yè)費(fèi)等稅收的減免優(yōu)惠；新投入運(yùn)營(yíng)的酒店，也可以收到政府退還的游客在酒店住宿時(shí)繳納的稅費(fèi) 。與此同時(shí)，“更多的優(yōu)惠政策還在不斷制定之中?！?/p>

或許為洛杉磯市政府的殷勤所鼓舞，或許為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信號(hào)所吸引，“錢進(jìn)”美國(guó)正在成為一種趨勢(shì)，而來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，正在成為這支投資美國(guó)大軍的重要成員。

2012年9月，河南開(kāi)發(fā)商鑫苑置業(yè)，以5420萬(wàn)美元買下了紐約布魯克林威廉堡城區(qū)的土地，在這幅土地上，未來(lái)將開(kāi)發(fā)面積約4.7萬(wàn)平方米、超過(guò)200個(gè)單元的住宅項(xiàng)目。這成為中國(guó)地產(chǎn)商在美國(guó)較大規(guī)模拿地開(kāi)發(fā)的先例。

今年4月，澤信控股集團(tuán)有限公司與奧克蘭市本地開(kāi)發(fā)商簽訂了一份價(jià)值15億美元的投資協(xié)議，雙方將用8到10年把奧克蘭65英畝的工業(yè)碼頭改建成一處住宅區(qū)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造1萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

在北京澤信之前，萬(wàn)科宣布與美國(guó)頭號(hào)房企鐵獅門成立合資公司(萬(wàn)科持有70%股權(quán))，共同開(kāi)發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊的高層公寓項(xiàng)目。這是萬(wàn)科在北美市場(chǎng)的首次投資，項(xiàng)目總投資約為6.2億美元。如果說(shuō)這次投資對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)具有試水意味的話，那么計(jì)劃在今年年底前進(jìn)軍紐約地產(chǎn)，進(jìn)而將版圖拓展至波士頓等美國(guó)大城市的想法，則展示了萬(wàn)科集團(tuán)意圖深耕北美市場(chǎng)的決心和意志。

受此影響，5月，soho中國(guó)有限公司以7億美元購(gòu)得位于美國(guó)紐約通用大廈40%股權(quán)。這是中國(guó)目前最大一單在美不動(dòng)產(chǎn)投資。這座高50層的大樓，堪稱紐約天際線“皇冠上的明珠”，是紐約市的地標(biāo)性建筑。位于紐約曼哈頓第五大道和59街，是曼哈頓少有的橫跨整個(gè)街區(qū)的巨型高樓，與著名的廣場(chǎng)酒店隔街相望，可俯瞰整個(gè)中央公園，擁有約200萬(wàn)平方英尺的可租賃面積。

開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，現(xiàn)在是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最低潮，無(wú)論地價(jià)還是房?jī)r(jià)，都已到了底部，可以說(shuō)是跌無(wú)可跌。更為重要的是，在低利率環(huán)境下，美股的股價(jià)開(kāi)始上漲，美元也有所回調(diào)，種種跡象表明，投資美國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始減少。

美國(guó)房市魅力何在？

是什么原因讓中國(guó)房地產(chǎn)商對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情有獨(dú)鐘？有開(kāi)發(fā)商坦承，較低的開(kāi)發(fā)成本是吸引國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的重要因素。在國(guó)內(nèi)房企成本中，土地成本占比越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)樓市雖然在2012年開(kāi)始復(fù)蘇，但土地成本相比以前已經(jīng)明顯上漲，日漸嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)使地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)變。4月份隨著“新國(guó)五條細(xì)則”應(yīng)聲落地，開(kāi)發(fā)商深感無(wú)論是賣房還是拿地，幾乎陷入“無(wú)計(jì)可施”的境地，以至于不得不到海外尋找機(jī)遇。正如此前地產(chǎn)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型一樣，境外投資和發(fā)展被房企視為分散風(fēng)險(xiǎn)的一大途徑，尤其是近年來(lái)國(guó)人海外置業(yè)需求的不斷增長(zhǎng)，也從客觀上為房企提供了商機(jī)。

中國(guó)房企在美國(guó)選擇不同的城市、不同的區(qū)域，并各有奇招。但是仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們有一個(gè)共同特點(diǎn)，置業(yè)對(duì)象基本都鎖定華人。綠地明確表示：“目標(biāo)客群主要是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”，萬(wàn)通則是“為全球華人定制”，且已經(jīng)將目標(biāo)客群細(xì)化到女性市場(chǎng)。萬(wàn)科雖然一直沒(méi)有明確說(shuō)出自己的客群定位，但也不否認(rèn)把國(guó)內(nèi)有投資意向和移民意向的人作為主要客戶。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：“國(guó)內(nèi)的移民和準(zhǔn)備移民的數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)可觀，且這一部分人具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，這甚至是推動(dòng)國(guó)內(nèi)房企投資海外的重要力量?！笔車?guó)內(nèi)房屋限購(gòu)令的驅(qū)使，中國(guó)人轉(zhuǎn)而投資美國(guó)房地產(chǎn)，投資對(duì)象早就超出了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，已經(jīng)延伸到了商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、抵押融資、貸款證券化等多個(gè)方面，不論是深度還是廣度都超出了人們的預(yù)期。根據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)年度報(bào)告，2011年3月到2012年3月期間，外國(guó)人共投入825億美元在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，其中中國(guó)人（包括香港買家）花費(fèi)90億美元，占11%，相比2007年金融危機(jī)前的5%翻了一番，連續(xù)兩年成為美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家，僅次于加拿大人。

此外，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回升和反彈的跡象日益明顯，也極大地刺激了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。4月30日公布的美國(guó)20個(gè)大都會(huì)地區(qū)房?jī)r(jià)的標(biāo)普/Case Shiller指數(shù)，2月份單個(gè)家庭房屋價(jià)格同比上漲9.3%，經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整后價(jià)格環(huán)比上漲了1.2%，高于預(yù)期的0.9%。迄今為止，自去年2月份以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲了一年。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)4月29日公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，3月份成屋簽約銷量指數(shù)比2月初的104.8上升了1%，達(dá)到近3年來(lái)的最高水平。美國(guó)市場(chǎng)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲已經(jīng)持續(xù)了一年左右，市場(chǎng)銷售量和價(jià)格同步上漲的勢(shì)頭在今年夏天仍將維持。不過(guò)，美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)面仍顯疲弱以及掣肘美國(guó)經(jīng)濟(jì)的勞工市場(chǎng)短缺，有可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

美國(guó)樓市仍有風(fēng)險(xiǎn)

美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)推出量化寬松的貨幣政策，導(dǎo)致大量流動(dòng)性進(jìn)入市場(chǎng)，維持了美國(guó)樓市較為持續(xù)的上升周期。自去年8月以來(lái)，在美國(guó)南加州地區(qū)房?jī)r(jià)上升幅度甚至達(dá)到20%以上。但是，房地產(chǎn)作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一部分，與美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，在整體經(jīng)濟(jì)尚未擺脫危機(jī)周期的背景下，決不能放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的懷疑和警惕。

根據(jù)美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)四大先行指數(shù)（工業(yè)生產(chǎn)、實(shí)際個(gè)人收入、失業(yè)率、實(shí)際零售銷售）預(yù)測(cè)，本輪經(jīng)濟(jì)衰退是美國(guó)自1959年以來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。

3月，美國(guó)雇傭大幅放慢，一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為2.5%。4月美國(guó)中西部商業(yè)活動(dòng)明顯收縮，并降到2009年9月份以來(lái)的最低水平。同時(shí)，美國(guó)4月份的預(yù)覽PMI指數(shù)下降至52，為去年11月以來(lái)的最低點(diǎn)。美國(guó)消費(fèi)從去年底到現(xiàn)在也是下降的，債務(wù)負(fù)擔(dān)始終是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的巨大包袱。此外，美國(guó)經(jīng)濟(jì)還有結(jié)構(gòu)問(wèn)題，虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)盛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不足，再工業(yè)化需要時(shí)間。美聯(lián)儲(chǔ)4月份的褐皮書(shū)顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，能否持續(xù)尚不確定。制造業(yè)則拉動(dòng)有限，甚至還有出現(xiàn)負(fù)面影響的可能。

建筑業(yè)招工難是美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退前房產(chǎn)泡沫破滅后遺癥之一。房產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大批熟練工人離開(kāi)建筑業(yè)，使建筑業(yè)人力儲(chǔ)備無(wú)法滿足房產(chǎn)復(fù)蘇的需求。2006年2月加州建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)到94.51萬(wàn)人的歷史頂點(diǎn)，到2010年下降了42%，只有54.47萬(wàn)人。如今加州建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)雖已從最低點(diǎn)上升了14%，達(dá)62萬(wàn)多，但仍然跟不上需求。內(nèi)華達(dá)州和亞利桑那州的建筑就業(yè)人數(shù)從房產(chǎn)繁榮時(shí)的頂點(diǎn)下降了50%以上，如今隨著這些地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，建筑工人數(shù)量明顯不足。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)周期性很強(qiáng)的行業(yè)。在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，建筑工人往往要等待一兩年才能等到一個(gè)建筑業(yè)工作。房產(chǎn)泡沫破滅使很多人對(duì)建筑業(yè)產(chǎn)生一個(gè)印象，即建筑業(yè)不是一個(gè)穩(wěn)定的行業(yè)，下崗建筑工人在經(jīng)歷了失去生計(jì)后的痛楚后更希望擁有一份穩(wěn)定的工作。因此，即使如今建筑業(yè)招工需求增長(zhǎng)，許多熟練建筑工人都不愿意回到建筑行業(yè)。

薪酬增長(zhǎng)速度慢于其他許多行業(yè)，是建筑商招工難的另一個(gè)重要因素。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，美國(guó)建筑工人的收入令人艷羨，但房產(chǎn)泡沫破滅后一落千丈。在房地產(chǎn)業(yè)最繁榮時(shí)期，一名熟練工人每小時(shí)的薪酬為26美元，現(xiàn)在每小時(shí)只有16美元，不及當(dāng)時(shí)新手每小時(shí)18美元的工資。如果考慮通貨膨脹因素，下降幅度就更大。由于支付不起經(jīng)濟(jì)衰退前給工人的報(bào)酬，美國(guó)建筑工人正被吸引到薪水更高且快速成長(zhǎng)的能源領(lǐng)域，這對(duì)建筑業(yè)人力市場(chǎng)造成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

美國(guó)嚴(yán)格的移民法案也限制了建筑工人的來(lái)源。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，拉美工人的數(shù)量占據(jù)美國(guó)建筑工人的1/4，且大部分是在國(guó)外出生。但2010年亞利桑那州開(kāi)始執(zhí)行更嚴(yán)厲的移民法，來(lái)自墨西哥和中美洲國(guó)家的移民潮開(kāi)始明顯減速。移民工人的減少使建筑商在薪酬不夠誘人的條件下招工變得雪上加霜。

雖然2012年美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，開(kāi)發(fā)商看到新的商機(jī)，但從存量指標(biāo)看，仍然存在數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的止贖房產(chǎn)，“影子庫(kù)存”繼續(xù)給市場(chǎng)帶來(lái)壓力。在可預(yù)計(jì)的12個(gè)月里，這些“影子庫(kù)存”將不得不掛牌虧損出售。除非美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購(gòu)房需求。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部風(fēng)險(xiǎn)猶存，警報(bào)尚未解除。在內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等房地產(chǎn)重災(zāi)區(qū)，市場(chǎng)價(jià)格依然在底部徘徊?？傮w而言，今年一季度，美國(guó)的止贖房庫(kù)存上升了9%，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災(zāi)區(qū)的警報(bào)信號(hào)不解除，美國(guó)房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇?！?/p>