對投資性房地產公允價值計量的思考

□文/楊友焱

（重慶大學建設管理與房地產學院重慶）

根據投資性房地產準則的規(guī)定，投資性房地產進行后續(xù)計量時，可以采用兩種計量模式，即公允價值計量模式和歷史成本計量模式。有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的條件下，企業(yè)可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。但準則沒有規(guī)定必須采用公允價值計量模式或是成本計量模式，這就給許多擁有投資性房地產的企業(yè)有選擇或者不選擇公允價值模式計量投資性房地產的自由。

一、投資性房地產后續(xù)計量模式比較選擇

1、成本計量模式。成本計量模式是指按照投資性房地產的賬面價值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產的累計折舊或累計攤銷價值，在會計期末需對投資性房地產進行減值測試，如果發(fā)生減值，還要根據資產減值的有關規(guī)定計提投資性房地產減值準備。成本計量模式具有較好的客觀性及可驗證性，在一定程度上可以防止企業(yè)財務舞弊行為。另外，會計核算操作簡單，易被接受。但是，成本計量模式無法跟上市場的千變萬化，不能反映資產的現(xiàn)實價值。

2、公允價值計量模式。公允價值計量模式是指以資產負債表日投資性房地產的公允價值調整賬面價值，公允價值和原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式不對投資性房產計提折舊或進行攤銷。采用公允價值模式計量投資性房地產，能更加客觀地反映企業(yè)資產的現(xiàn)實價值，提高企業(yè)會計信息的決策相關性，加速與國際會計準則的接軌。但是，公允價值要受時間、空間變化的影響。公允價值的確定帶有很強的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細規(guī)范公允價值計量技術和操作指南。

3、投資性房地產計量模式的選擇。企業(yè)在選擇投資性房地產的后續(xù)計量模式時，主要是從成本收益角度進行權衡。在成本方面，與歷史成本計量模式相比，由于市場環(huán)境不健全，公允價值計量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產采用公允價值計量后，會對企業(yè)的資產結構、所有者權益、利潤均產生巨大影響，增加股東賬面財富，動態(tài)反映企業(yè)利潤的增減。因此，擁有投資性房地產的企業(yè)，會因為成本高于效益，選擇成本計量模式，也會因為效益高于成本，選擇公允價值計量模式。

二、投資性房地產公允價值計量應用現(xiàn)狀

新會計準則實施至今，持有投資性房地產的上市公司數量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價值計量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產準則實施至今，雖然在滬深A股上市公司中，擁有投資性房地產的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產上市公司中，只有臥龍地產、金融街、金科地產、世茂地產、中航地產等少數幾家采用公允價值計量投資性房地產。

2、公允價值的確定方法各異。投資性房地產準則對投資性房地產公允價值的確定方法沒有明確規(guī)定，導致上市公司在確定公允價值時方法不統(tǒng)一。在上市公司中，有的評估價格確定公允價值；有的采用第三方機構調查報告為依據；有的參考同類同條件房地產的市場價格。三種方法中，評估價格的可靠性最高，第三方調查報告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

表1 上市公司投資性房地產公允價值計量應用情況

表2 上市公司公允價值確定方法統(tǒng)計情況

3、公允價值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產公允價值計量的信息披露不夠充分，也不夠規(guī)范。有的上市公司僅披露投資性房地產的年度公允價值及公允價值變動情況，報表使用者無法了解公司主要投資性房地產公允價值的確定方法、同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產信息的真實性以及公允價值的可靠性。僅有少數幾家公司，詳細披露了公允價值確定原則、方法、程序。總的來講，投資性房地產公允價值信息表外披露過于分散，沒有統(tǒng)一項目涵蓋公允價值信息，削弱公允價值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價值計量粉飾業(yè)績。回顧近幾年的房地產市場，多家涉及投資性房地產的上市公司上演財務伎倆成功粉飾經營業(yè)績。僅就2012年，這樣的案例也是相當多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產的后續(xù)計量模式由成本計量改為公允價值計量，年度所有者權益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實現(xiàn)凈資產轉正、凈利突增，進而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產的后續(xù)計量模式，預計增加公允價值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產市場進行嚴厲宏觀調控的背景下，房地產上市公司憑借財務處理伎倆粉飾報告期的經營業(yè)績，相關監(jiān)管當局對此并沒有采取相應的監(jiān)管措施進行監(jiān)控和規(guī)范。

三、不愿意采用公允價值計量模式的原因

1、計量條件嚴格。我國的投資性房地產準則不鼓勵上市公司采用公允價值計量模式，賦予管理層的公允價值選擇權異常嚴格，并且限定了使用公允價值計量模式相對應的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價值模式就必須對企業(yè)所有的投資性房地產采用公允價值進行后續(xù)計量；三是會計核算方法上不可逆轉性規(guī)定，公司一旦采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，就不能通過會計政策變更為成本計量模式。由于投資性房地產公允價值計量的嚴格要求，導致公司對采用公允價值計量模式相當慎重。

2、增加業(yè)績的波動。投資性房地產首次采用公允價值計量會將以前年度累計的增值提前實現(xiàn)利潤，增大當期凈資產和總資產。如果公司投資性房地產沒有持續(xù)性，將會嚴重影響公司后期業(yè)績的增長。房價的上漲會引起公允價值變動損益的大幅增長，從而導致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產價格變化不大或有所下跌，就會導致利潤的下降。近些年，房地產價格波動變化較大，采用公允價值模式計量投資性房地產會增加企業(yè)利潤的波動，造成經營業(yè)績不穩(wěn)定。目前，房地產市場形勢相對比較嚴峻，投資性房地產的公允價值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業(yè)績風險也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計量模式下，公司可以將投資性房地產的增值進行累積，一旦有公司財務業(yè)績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產出售或者轉換投資性房地產計量模式，便可將出售收益或前期累積公允價值變動損益及前期計提的折舊一次性調整當期利潤或凈資產。但在公允價值計量模式下，投資性房地產的公允價值變動損益已經在每個報告期末確認，公司既不能通過轉變計量模式來調節(jié)利潤，也無法通過出售投資性房地產來調節(jié)利潤。

4、公允價值獲取成本高。為保證公允價值的可靠性，企業(yè)往往會聘請評估機構或者調研機構出具獨立的外部評估報告和調查報告。但是，評估機構或調研機構一般會根據工作的難易程度、工作量的大小、項目的評估金額等收取評估費。企業(yè)投資性房地產每年的評估費會增大企業(yè)的經營管理成本。根據準則規(guī)定，采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)要在資產負債表日詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確定方法及理由等。可見，雖然公允價值計量符合投資性房地產的特性，也滿足會計信息相關性、真實性的要求，但是公允價值的確定仍然是一個難點，不僅計量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價值計量模式將公司沒有實現(xiàn)的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應的配套稅收政策。公允價值變動一般會增加公司的會計利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當前依然沒有定論。另外，投資性房地產采用公允價值計量不再對其擁有的投資性房地產計提折舊、攤銷，不再具有成本模式計量的折舊抵稅功能，使企業(yè)失去重要的“稅盾”。企業(yè)出于謹慎原則考慮，必定會在采用公允價值模式給企業(yè)帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業(yè)帶來稅務成本的遞減之間進行利益的權衡，從而暫且不采用公允價值計量。

四、結論和建議

公允價值模式雖然相對成本模式能夠保證會計信息的相關性，但是僅有少部分上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，采取公允價值計量的上市公司也存在公允價值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價值計量投資性房地產的主要原因是公允價值計量條件比較嚴格，公允價值計量會增加業(yè)績的波動，還將會縮小企業(yè)的利潤操作空間，并且公允價值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產公允價值計量，應鼓勵企業(yè)優(yōu)先選擇公允價值計量模式，還應加快與投資性房地產相關的稅制改革，完善投資性房地產評估及審計準則，加強產信息披露的監(jiān)管，另外還要從多方面提升從業(yè)人員職業(yè)判斷能力。

［1］趙彥鋒.公允價值計量經濟后果研究：來自我國上市公司的證據［M］.北京：經濟科學出版社，2012.11.

［2］陳美華.公允價值計量基礎研究［M］.北京：中國財政經濟出版社，2006.

［3］歐陽愛平，潘天笑.投資性房地產公允價值會計政策執(zhí)行情況評析［J］.會計之友，2009.5.