新國五條細(xì)則：最后一拳，還是那個姿勢

2013年3月4日，浙江省寧波市房屋交易中心擠滿了前來辦理限購證明申請的市民，不少市民都搶在新政出臺之前來辦理房屋交易手續(xù)。?高小凡?東方IC

◤相較于過去三年的調(diào)控手段，這一次的新國五條細(xì)則用的還是打壓需求的老招數(shù)。不同的是，這次的重稅政策招來了民間更多不滿情緒和爭議。這樣的單一打法真能抑制住房價(jià)嗎？

南方周末記者 王小喬

發(fā)自北京

在卸任的最后時刻，這屆政府向樓市打出最后一拳，震動市場。

2013年3月1日，“新國五條”細(xì)則（17號文）下發(fā)。這一天，通常被認(rèn)為是本屆政府實(shí)質(zhì)上的最后一個工作日，因?yàn)榇撕髢蓵匍_，將選出新一屆政府。

相比8天之前、這屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議上出臺的“新國五條”，細(xì)則擴(kuò)大了限購范圍、重提了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)、預(yù)留了提高首付比例的“包袱”，最令人吃驚的是，還要嚴(yán)格對二手房交易環(huán)節(jié)課以差額20%的個人所得稅。

在任何調(diào)控政策都沒取消的前提下，中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年至今，北上廣深四城市累計(jì)漲幅均超過15%，近兩個月更甚。房價(jià)這匹烈馬眼看著又要再一次脫韁了，這恐怕是這屆政府眼看要卸任還堅(jiān)持出臺新政的根源。

據(jù)一位接近住建部的人士透露，相比過去三年的幾次調(diào)控政策，“新國五條”的出臺其實(shí)略為倉促。往常相關(guān)司處的具體辦事人員都要提前準(zhǔn)備一些材料，這一次沒有。

“房價(jià)上漲過快，以及存在進(jìn)一步暴漲的可能性，這是當(dāng)下樓市的主要矛盾，是迫切需要解決的。調(diào)控房價(jià)的政策有很多，但是現(xiàn)階段可選的又能快速抑制上漲的政策很少。必須承認(rèn)新國五條有一定負(fù)面效果，但只能先想辦法壓住市場?！弊〗ú空哐芯渴亿w路興無奈地表示。

其實(shí)是個老政策

調(diào)控的大原則不新鮮，動用的政策其實(shí)也是老的。

爭論和批評聲最多的增稅這一條，在新國五條細(xì)則中是這么表述的：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

這種計(jì)征方式和稅率，其實(shí)是2006年國稅總局就確定下來的。在當(dāng)年7月下發(fā)的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中，明確了兩種征收方式，一種是房價(jià)差額的20%，一種是房價(jià)總額的1%。

在此之后，除了東莞、佛山等少數(shù)城市嚴(yán)格按照前一種計(jì)稅方式征收，全國大多數(shù)城市尤其是一線城市不約而同地選擇默認(rèn)為后一種方式。畢竟，近5年的房價(jià)飛速上漲，已經(jīng)讓兩種計(jì)稅方式的數(shù)額有可能相差10倍以上。

而“按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅”這一限定條件，根據(jù)中國現(xiàn)行稅務(wù)制度，只有“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得”，才能免征個人所得稅。這是一條1999年頒布并沿用至今的個稅優(yōu)惠政策。

“只是，滿足這一條件的賣方少之又少，我經(jīng)手的客戶里恐怕一成都不到?！睆臉I(yè)7年的中原地產(chǎn)北京公司的王大磊告訴南方周末記者，“除非是自住客戶想換房，賣了再買?！?/p>

給剛需留個口子

跟歷次調(diào)控政策正式執(zhí)行前的真空期一樣，房地產(chǎn)市場瞬間爆棚。細(xì)則出臺第二天，北京、杭州、南京等一線城市的二手住宅網(wǎng)簽量暴增一倍。連房地產(chǎn)交易中心的黃牛號也順勢漲價(jià)，3月4日北京的過戶號從300元炒到1000元一個。

“說實(shí)話，我也不知道新政后房價(jià)會漲還是跌。反正近期正計(jì)劃買房，趁著政策還沒執(zhí)行，能買還是買吧，比較放心。”2013年3月2日一早，曾賢只是咨詢了一個最近一直在看房的同學(xué)，就直奔廣州萬科金色悅府，定下一套總價(jià)170萬、99平米的房子。回去一交流，不到100人的小單位，竟然還有4位同事也在看房。

像曾賢這樣搶購新房的還在少數(shù)，更多擠著要上末班車的是二手房買家。在各地細(xì)則尚未出臺的現(xiàn)在，如果簡單理解17號文，只有購買滿五年并且是賣家唯一住房的才能免交個人所得稅。在北上廣深這些過去五年房價(jià)翻番的城市，一套現(xiàn)價(jià)200萬元的房子就意味著要交20萬元的稅。毫無疑問，近半年洶涌起來的購房熱情將會大受抑制。

“此次調(diào)控的目標(biāo)非常清晰，目的就是抑制投資、投機(jī)購房需求?！痹趦蓵媳粐范陆氐娜珖f(xié)委員、住建部副部長齊驥明確指出，近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控目的都是如此，包括此次出臺的“新國五條”細(xì)則。

但連全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在兩會上接受媒體采訪時也表示了擔(dān)憂：“剛剛出臺的打擊投機(jī)性購房需求的新政可能也會對剛性需求產(chǎn)生影響?！?/p>

網(wǎng)絡(luò)上開始流傳出千奇百怪的避稅妙招，比如一套復(fù)雜的離婚再結(jié)婚流程。就連經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也在微博上提示了國際上的通常做法：以房地產(chǎn)抵押形式借款不還，法院裁決；或以公司形式持有房地產(chǎn)。

一位接近住建部的人士傳遞了一個可能的好消息，就是3月5日住建部會同國稅總局商量出了一份更加細(xì)化的指引。指引的大方向是：該收的稅肯定要從嚴(yán)征收，但會給剛需留出一個口子。

口子怎么留？易居研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)有可能是恢復(fù)“對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免所得稅”這一2010年暫停的政策。

重稅能壓住房價(jià)？

更重要的問題是，通過擴(kuò)大限購、課以重稅等方式抑制住投資購房需求之后，廣大人民群眾掛心了十年的房價(jià)就一定能應(yīng)聲而跌嗎？

在全國為數(shù)很少的執(zhí)行差額20%個人所得稅的東莞，2007年開始新的計(jì)稅方式后，其二手房市場也曾遭遇過一輪低潮，但只持續(xù)了半年左右。當(dāng)然，東莞的房價(jià)不算太高，漲幅也沒有太大，又按規(guī)定扣除了中介費(fèi)、裝修費(fèi)、利息、契稅、專項(xiàng)維修基金、營業(yè)稅等六項(xiàng)，稅負(fù)增加的不是太多。

可是，在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過內(nèi)地的香港，重稅依然沒有絆住一路向上的房價(jià)。為了限制炒賣，香港政府一年前開征“額外印花稅”，對持有兩年以內(nèi)的住宅買賣征收最高20%的重稅。

但定居香港的新浪財(cái)經(jīng)香港站站長彭琳觀察到的現(xiàn)象卻是，炒賣迅速降溫，但同時可買賣的房源也急劇減少，不用被征收“額外印花稅”的住宅變得奇貨可居?！肮┎粦?yīng)求加劇，最終被迫吞下重稅苦果的，仍然是買家?！迸砹赵谙愀圪I房記中如是寫道。時至今日，香港房價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩年維持每月3%上下的漲幅了。

新國五條細(xì)則會帶來大不同的政策效果嗎？楊紅旭不這么認(rèn)為。細(xì)則出來后，他在微博上言之鑿鑿地下了“2013市場仍將振蕩上行”的判斷?！翱隙〞禍?，每輪重大新政后，皆如此。成交量的下滑可能會持續(xù)到三季度，個別月份下半年的房價(jià)可能還會出現(xiàn)環(huán)比下跌。但是一年后的房價(jià)還是會高過現(xiàn)在。”

既如此，在這樣一個賣方市場中，差額20%的巨額稅負(fù)是否最終還是由購房者扛下？

做了7年中介了，王大磊經(jīng)手的每一單二手房買賣中，不管稅種名目上是賣家還是買家的，最終都是由買家來掏腰包。上海的二手房交易中干脆有一個說法叫“到手價(jià)”——賣家只關(guān)心最終拿了多少錢，怎么避稅就看你買家的能耐了。

在深圳中聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)二手房研究院總經(jīng)理肖小平看來，只要政策沒有改變大家對房地產(chǎn)市場甚至整個經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)預(yù)期，多重的稅最終都會被轉(zhuǎn)嫁?！翱鋸堻c(diǎn)說，新國五條唯一的好處是至少在當(dāng)下改變了一部分人的預(yù)期；在此之前，所有人都是高度一致地看漲?！?/p>

若無意外，始于2012年的這一輪市場回升將被打斷。

住建部部長姜偉新在參加兩會時被問及會不會傷害購房者利益時，也只能回答說，“要先看看市場的反應(yīng)再說，政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長遠(yuǎn)利益?！?/p>

新政爭議之大，就連不常批評政府的soho中國董事長潘石屹也寫了一條長微博來分析建言：我感覺應(yīng)該從第三套房開始征稅，把空置的房子逼到二手房市場，同時免去幾年二手房交易所有稅費(fèi)，讓房子充分流通，形成市場供應(yīng)。供應(yīng)量大了，房價(jià)就會降下來。而不應(yīng)該增加交易過程的稅費(fèi)，阻礙流通。

（應(yīng)被訪者要求，曾賢為化名）