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    對規(guī)范房屋征收補償安置協(xié)議的幾點思考

    2013-02-27 05:42李文
    活力 2012年22期
    關(guān)鍵詞:房屋征收補償

    李文

    [關(guān)鍵詞]房屋征收;補償;安置協(xié)議

    一、概述

    國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》已于2011年1月21日公布施行,其明確規(guī)定作為雙方當(dāng)事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的。但在實際工作中發(fā)現(xiàn)雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)實力和主動性方面還是有一些差異的,相對被征收人來說,房屋征收人作為協(xié)議主體一方是經(jīng)濟(jì)實力強大的政府,是有計劃、有準(zhǔn)備的啟動房屋征收程序的控制方,一旦房屋征收決定發(fā)布,無論與被征收人能否達(dá)成協(xié)議,為了公共利益的需要,會以下達(dá)補償決定的方式將此項活動進(jìn)行下去。在房屋征收過程中,征收人和被征收人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要通過《房屋征收補償安置協(xié)議》來確定,通過規(guī)范簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》給予被征收人經(jīng)濟(jì)補償是更注重于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益的有效途徑,因此顯得尤為重要。

    二、房屋征收補償安置協(xié)議的性質(zhì)

    房屋征收補償安置協(xié)議是民事合同,征收人代表公共利益與被征收人是平等的民事主體,雙方的地位是平等的,雙方的合法權(quán)益都受到法律的平等保護(hù)。按照協(xié)議約定,被征收人對原房屋不再享有所有權(quán),轉(zhuǎn)化為經(jīng)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格確定的貨幣補償金或?qū)φ{(diào)換的房屋享有所有權(quán)。征收人對被征收人的補償安置,實質(zhì)上是一種損失賠償?shù)呢敭a(chǎn)關(guān)系。因此,達(dá)成的協(xié)議應(yīng)是一份民事合同。

    三、房屋征收補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容

    1.征收人與被征收人的基本情況。包括:征收人的名稱、法人代表;被征收人的姓名、地址、身份證號等。

    2.被征收房屋的具體情況,包括房屋的產(chǎn)權(quán)證號、房屋的坐落地點、面積、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、樓層以及附屬物和附屬設(shè)施等等。

    3.被征收房屋的價值。對被征收房屋的價值評估,要根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

    4.補償方式??梢詫嵭胸泿叛a償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由被征收人自主選擇。

    5.房屋征收補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失費。搬遷補助費,有線電視、電話、寬帶、空調(diào)等設(shè)施補償費及搬家費等。如私有房屋是商用的,還須支付停產(chǎn)停業(yè)損失費。

    6.臨時安置補助費、待安期限。待安期限是指在被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式下,征收人向被征收人提供按協(xié)議約定的調(diào)換房屋的時間界限,逾期未能提供調(diào)換房屋的,自逾期之月起增加臨時安置補助費。

    7.補償款給付時間、搬遷期限和房屋交接。補償款給付時間是指征收人向被征收人給付房屋征收補償款的期限;搬遷期限是被征收人自行搬遷的時間界限;房屋交接是指征收人和被征收人就被征收房屋及其有關(guān)權(quán)利憑證的交接。

    8.違約責(zé)任。即指雙方當(dāng)事人違反房屋征收補償協(xié)議而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。

    四、當(dāng)前房屋征收補償安置協(xié)議簽訂存在的問題

    1.現(xiàn)場工作人員對房屋征收政策理解有差距,懵懵懂懂隨意簽訂補償安置協(xié)議。國務(wù)院房屋征收條例剛剛出臺一年左右,各地的配套政策還沒有健全,房屋征收工作目前還處在調(diào)整適應(yīng)期,面臨著制度、體制、機(jī)構(gòu)、人員等方面的調(diào)整,現(xiàn)場工作人員多數(shù)人沒有經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)知識培訓(xùn),因而對房屋征收工作的服務(wù)內(nèi)容、政策、群眾思想工作、處理問題的方法、擺正利弊關(guān)系、怎樣不遺留問題等基本方法掌握得不全、不深、不透,協(xié)議的簽訂很隨意盲目。更有甚者,一些工作人員急于求成,不是耐心細(xì)致地向被征收人解釋政策、做思想工作,幫助群眾解決實際困難,而是方法簡單、作風(fēng)粗暴、態(tài)度蠻橫,群眾十分反感,致使簡單的問題復(fù)雜化,矛盾激化,這就給簽訂房屋征收補償安置協(xié)議工作帶來了困難和麻煩,造成征收工作曠日持久、舉步不前,陰陽合同、涂改協(xié)議、暗箱操作現(xiàn)象時有發(fā)生,以致出現(xiàn)群眾不滿、拒絕配合等問題。

    2.被征收人對補償安置的期望值越來越高,不按政策標(biāo)準(zhǔn)恣意簽訂補償安置協(xié)議。隨著房價的高漲和房屋征收工作的推進(jìn),為追求進(jìn)度,征收人心理動搖,暗地里做出種種違規(guī)操作行為,有的通過各種手段誘騙對方而簽訂協(xié)議,這種協(xié)議的簽訂屬于蠻干,很有可能造成惡性事件。有的友情操作過度而簽訂協(xié)議,這種協(xié)議的簽訂屬于放水,滿足極少數(shù)人的漫天要價,損害先簽約住戶的利益和政府的公信力。協(xié)議一旦簽訂,不管是否規(guī)范先拆再說,使被征收人不容反悔,無法訴訟。被征收人意識到早簽協(xié)議就會承擔(dān)補償價格低的風(fēng)險,紛紛采取觀望的態(tài)度,這種補償標(biāo)準(zhǔn)先緊后松的現(xiàn)象,更加激化了房屋征收矛盾,使得房屋征收工作走進(jìn)惡性循環(huán)的死胡同。

    3.個別工作人員與被征收人私下串通弄虛作假,虛構(gòu)信息肆意簽訂補償安置協(xié)議。按照規(guī)定,簽訂協(xié)議時征收人、實施單位、被征收人三方都需簽字確認(rèn)。但實際工作中都是由實施單位工作人員與被征收人協(xié)商簽訂,征收人只負(fù)責(zé)通過審核形式要件進(jìn)行蓋章確認(rèn)。這就為個別工作人員與被征收人聯(lián)手弄虛作假不當(dāng)謀利提供了方便。比如,有的通過雙方當(dāng)事人的“合謀”提供假材料而共享利益,有的利用示范性協(xié)議文本虛構(gòu)被征收人信息制造假協(xié)議騙得補償。

    五、簽訂協(xié)議過程中出現(xiàn)問題的處理方法

    1.提高房屋征收工作人員的綜合素質(zhì)。對房屋征收工作人員要加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)和思想作風(fēng)建設(shè),增強法規(guī)意識和群眾觀念,提高宣傳政策、執(zhí)行政策及群眾工作的能力和水平。要堅持以民為本,用換位思考的方法,多給被征收人一份尊重、一份體諒、一份關(guān)心,讓被征收人理解到項目如果不能有序推進(jìn),經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、群眾生活環(huán)境的改善和生活質(zhì)量的提高都會受到影響。切實做到依法征收、和諧征收,嚴(yán)禁采用恐嚇、脅迫及哄騙等手段去和被征收人簽訂補償安置協(xié)議,堅決杜絕非法、違規(guī)、野蠻、刁橫現(xiàn)象的發(fā)生。如果補償標(biāo)準(zhǔn)自始至終都保持一致,不因簽訂協(xié)議的早晚而有所改變的話,那么“釘子戶”問題也會迎刃而解。

    2.統(tǒng)一安置標(biāo)準(zhǔn)保持政策一貫性。嚴(yán)格按條例要求在征收現(xiàn)場公開征收調(diào)查情況和補償安置方案及估價報告等內(nèi)容并征求意見,做到統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理,并宣傳到位、落實到位,給被征收人充分學(xué)習(xí)理解政策的時間、充分協(xié)商簽訂協(xié)議的時間、充分搬家準(zhǔn)備的時間。貫徹執(zhí)行征收政策,統(tǒng)一政策解釋口徑,妥善處理好有情征收與依法征收的關(guān)系,既要鼓勵被征收人積極搬遷,又要嚴(yán)格執(zhí)行補償安置標(biāo)準(zhǔn)。要建立健全對被征收人的激勵機(jī)制,嚴(yán)格執(zhí)行按期搬遷獎勵和特殊群體居民保底安置政策、先搬先選房政策,刺激和調(diào)動征收居民提早簽訂協(xié)議的積極性。

    3.規(guī)范程序加大社會監(jiān)督力度。規(guī)范協(xié)議簽訂程序,杜絕征收過程中與侵犯被征收人合法權(quán)益的現(xiàn)象,確保征收工作的公正合理、公開透明,做到以公開求公正,以公正得人心。協(xié)議簽訂后由審計、紀(jì)檢等部門進(jìn)行審核,再公布審核結(jié)果,同時公示出相應(yīng)的救濟(jì)途徑。在房屋征收過程中要堅持公開、公平、公正的原則,建立相應(yīng)的監(jiān)督制約機(jī)制,既要接受相關(guān)部門的監(jiān)督,也要接受被征收人及媒體、輿論的監(jiān)督,依法對被征收人進(jìn)行安置補償,簽訂協(xié)議做到公道廉潔、一視同仁,杜絕一切非法手段索取私利。

    4.變革現(xiàn)行的管理和操作模式。為切實做到“陽光征收、公平補償、結(jié)果公開”,應(yīng)啟用計算機(jī)輔助管理國有土地上房屋征收行為,實現(xiàn)征收管理工作的信息化和電子化。通過互聯(lián)網(wǎng)輔助房屋征收管理部門實現(xiàn)征收補償、安置的實時監(jiān)督和動態(tài)管理,提高管理效率。用計算機(jī)管理補償安置協(xié)議,就是由人說了算變成由計算機(jī)說了算,具有文檔電子化、格式統(tǒng)一化、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、平臺唯一化、檢索自動化的特點,實質(zhì)上就是“陽光征收”在實際操作上的具體運用,實現(xiàn)征收補償?shù)暮侠硇浴⒐?,有利于加強對征收工作的調(diào)度和指導(dǎo),有利于及時發(fā)現(xiàn)并糾正房屋征收簽協(xié)議過程中的違法違規(guī)行為。利用電子登記模塊的已有信息,自動生成補償安置協(xié)議,可以有效地規(guī)范現(xiàn)場工作人員的房屋征收與補償行為,最大限度地消除被征收人對補償?shù)囊苫蠛筒粷M,對化解征收與補償矛盾糾紛,順利推進(jìn)房屋征收與補償工作將起到十分重要的作用。

    (編輯/劉佳)

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