中國房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的實(shí)證研究

葉浚江

摘要： 本文旨在研究我國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)關(guān)系。通過選擇一個(gè)基本指標(biāo)組與兩個(gè)輔助指標(biāo)組，研究發(fā)現(xiàn)兩個(gè)基本結(jié)論。除此以外，也發(fā)現(xiàn)出兩個(gè)非常有趣的怪象，這兩個(gè)奇怪的現(xiàn)象是今后需要進(jìn)一步去研究的問題。

Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)周期；經(jīng)濟(jì)周期；相關(guān)關(guān)系；實(shí)證研究

Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）03-0145-05

0 引言

我國房地產(chǎn)的發(fā)展，始于80年代初期，在短短的十幾年間里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，尤其是2000年以后，其發(fā)展更是迅猛。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具體產(chǎn)業(yè)，其實(shí)踐性較強(qiáng)，理論的發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期間互動(dòng)關(guān)系的研究更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，研究我國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，有著十分重要的意義。

1 文獻(xiàn)綜述

1.1 國外相關(guān)研究 國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究開始得比較早。二戰(zhàn)前后，大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注。房地產(chǎn)周期也成為人們的研究對(duì)象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方數(shù)據(jù)描述了美國房地產(chǎn)建筑的長(zhǎng)周期，這可視為房地產(chǎn)周期研究的起源。

隨后發(fā)展起來的對(duì)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究有比較多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美國1950—1978年房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個(gè)住宅周期和4個(gè)非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)GNP（經(jīng)濟(jì)周期）領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個(gè)月達(dá)到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美國家庭住宅的銷售情況，在消除了季節(jié)影響和趨勢(shì)影響之后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期依然存在，并且與國民經(jīng)濟(jì)周期具有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。Hekman（1985）[4]檢驗(yàn)了1979—1983年美國14個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)，并將寫字樓租金對(duì)GNP、城市就業(yè)率、城市失業(yè)率、城市寫字樓建設(shè)許可數(shù)量等進(jìn)行了回歸，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整，而且與國民經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，特別是與通貨膨脹相關(guān)，從而證實(shí)了美國全國寫字樓具有很強(qiáng)的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]將經(jīng)濟(jì)周期中的基本變量和房地產(chǎn)價(jià)值聯(lián)系起來進(jìn)行研究，考察了價(jià)格水平波動(dòng)、通脹水平波動(dòng)和房地產(chǎn)生命周期等變量對(duì)房地產(chǎn)收益和價(jià)值的影響，從而確立了基本經(jīng)濟(jì)變量在房地產(chǎn)周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一個(gè)聯(lián)合了建筑業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，經(jīng)過校準(zhǔn)的多部門增長(zhǎng)模型去研究住房和經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。

1.2 國內(nèi)相關(guān)研究 國內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究，由于其研究時(shí)間短，加上中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史原因和中國的現(xiàn)實(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不健全，相對(duì)來說比較落后。但是國內(nèi)的學(xué)者們還是克服困難在這方面作了一些現(xiàn)實(shí)的研究工作，取得了一定的成果。

何國釗、曹振良和李晟（1996）[7]對(duì)1981—1994年間我國房地產(chǎn)周期進(jìn)行了實(shí)證分析，并對(duì)我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系及房地產(chǎn)周期波動(dòng)的原因進(jìn)行了考察。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，在其發(fā)展過程中呈現(xiàn)出由復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段構(gòu)成的周期循環(huán)波動(dòng)。王勉和唐嘯峰（2000）[8]研究了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國民生產(chǎn)總值（GNP）增長(zhǎng)率的關(guān)系，并試圖去解析國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)投資波動(dòng)的關(guān)系。沈悅和劉洪玉（2002）[9]以統(tǒng)計(jì)描述和圖示的方法，通過房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入、房地產(chǎn)價(jià)格與國民收入等方面對(duì)比研究了我國房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量時(shí)間序列的關(guān)系，并將我國與日本的情況進(jìn)行了對(duì)比分析。李海波（2006）[10]分析了我國經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)性，并且探析了房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的微妙關(guān)系。

與國外相比，國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究工作還處于起步階段，還存在許多問題。這與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景相關(guān)，同時(shí)還受我國的經(jīng)濟(jì)理論水平的限制。由于沒有較扎實(shí)的相關(guān)學(xué)科理論基礎(chǔ)，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究工作就比較缺乏，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)周期研究更是理論基礎(chǔ)薄弱，研究者較少。另外，由于長(zhǎng)期以來有相當(dāng)一段時(shí)間在中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中斷甚至消失，這一特定歷史條件也成為國內(nèi)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)周期研究滯后的一個(gè)重要原因。

2 指標(biāo)選擇、數(shù)據(jù)與研究方法

2.1 關(guān)于指標(biāo)的選擇 由于我們研究的是中國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，因此在指標(biāo)選擇方面，就涉及到一個(gè)個(gè)指標(biāo)組，所選指標(biāo)組中的兩個(gè)變量必然是要各自能夠代表房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的特征。在此，筆者選擇了一個(gè)基本指標(biāo)組和兩個(gè)輔助指標(biāo)組去研究這一問題?；局笜?biāo)組就是對(duì)于研究最具代表性的指標(biāo)組，輔助指標(biāo)組就是作為對(duì)研究有參考性意義的指標(biāo)組。

2.1.1 基本指標(biāo)組 對(duì)于能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變量，自然會(huì)想到每年GDP的增長(zhǎng)率。這是因?yàn)槊磕闓DP的增長(zhǎng)率是一個(gè)比較綜合的代理變量，能夠很好地反映出當(dāng)年經(jīng)濟(jì)相對(duì)于往年增長(zhǎng)的情況，是擴(kuò)張還是衰退。

關(guān)于房地產(chǎn)周期的概念，由于目前還沒有一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，因此不同文獻(xiàn)有自己關(guān)于周期的定義和衡量指標(biāo)，如房地產(chǎn)投資率、房屋空置率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資回報(bào)率等等[11]。國外許多房地產(chǎn)學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)周期的最優(yōu)變量是空置率。通常，在建造循環(huán)衰退階段，空置率達(dá)到很高的水平，在擴(kuò)張階段逐漸下滑，在循環(huán)的頂峰達(dá)到最低點(diǎn)。但是在我國，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常缺乏，還沒有建立起像空置率、吸納率、收益率等指標(biāo)體系，或指標(biāo)的時(shí)間序列都很短，因此目前為止，空置率、吸納率、收益率指標(biāo)并不適用于作為我國房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)。而在國內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)周期指標(biāo)選的研究并不多見，不同學(xué)者有不同的看法。有的學(xué)者主張用單項(xiàng)指標(biāo)來研究，例如曲波、謝經(jīng)榮和王瑋（2003）[12]選用商品房銷售面積年增長(zhǎng)率作為中國房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，張曉晶和孫濤（2006）[11]則以房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為衡量指標(biāo)來劃分中國的房地產(chǎn)周期。也有些學(xué)者主張用綜合性指標(biāo)來研究，例如尹惠媛（2007）[13]用國房景氣指數(shù)作為我國房地產(chǎn)周期的代理變量。從表面上看來每個(gè)指標(biāo)都有一定的可行性，但是具體到本文中我們?cè)撊绾稳ミx擇指標(biāo)時(shí)，仍然需要經(jīng)過多方面的考慮后才能夠作出決定。

綜合考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和指標(biāo)的重要性（這樣做確實(shí)是不得已而為之），最后筆者決定效仿曲波、謝經(jīng)榮和王瑋（2003）[12]的做法，采用商品房銷售面積年增長(zhǎng)率作為指示指標(biāo)。雖說這一做法帶有一定的局限性，但是按照他們的說法，這一指標(biāo)相對(duì)于其他單項(xiàng)指標(biāo)來說還是有著以下幾個(gè)好處：一是銷售面積增長(zhǎng)率與綜合指標(biāo)的指示效果基本一致；二是銷售面積增長(zhǎng)率具有較好的代表性；三是銷售面積增長(zhǎng)率與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)具有可比性；四是便于和同類研究作比較；五是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量較好。

2.1.2 輔助指標(biāo)組1 對(duì)于第一組輔助指標(biāo)，我們可以選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額代表房地產(chǎn)周期，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期。這一指標(biāo)組中的兩個(gè)指標(biāo)，屬于價(jià)值類指標(biāo)?？疾旆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額，能夠直觀地看出，每年的房地產(chǎn)投資的波動(dòng)情況?？疾霨DP，能夠直接反映出宏觀經(jīng)濟(jì)的年產(chǎn)出是多少。把這兩者放在一起，就能看出，哪個(gè)的波動(dòng)比較大，相關(guān)程度如何，以及房地產(chǎn)投資額能夠在多大程度上解釋GDP的變動(dòng)。

2.1.3 輔助指標(biāo)組2 我們可以把平均房屋價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率作一下對(duì)比。在這里，我們希望去觀測(cè)，是平均房屋價(jià)格增長(zhǎng)得快一點(diǎn)，還是GDP增長(zhǎng)得快一點(diǎn)。除此以外，我們也希望看到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是否會(huì)大幅度偏離GDP增長(zhǎng)率，以及兩者間是否存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系?？疾爝@樣的指標(biāo)組，是一件非常有趣的事情。綜合輔助指標(biāo)組2和輔助指標(biāo)組3來看，可以發(fā)現(xiàn)，這是從兩個(gè)不同角度去考察房?jī)r(jià)高低的問題的。指標(biāo)組2對(duì)比的是物價(jià)水平與房?jī)r(jià)水平，而指標(biāo)組3對(duì)比的則是GDP增長(zhǎng)速度與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。

2.2 數(shù)據(jù)的篩選 在我們進(jìn)行研究前，必須要獲得可靠的數(shù)據(jù)，而且數(shù)據(jù)必須是易獲得的、可用的、完整的，這樣才有可能進(jìn)行研究。我們所研究的是周期性問題，選取的有關(guān)指標(biāo)所涉及的數(shù)據(jù)均屬于時(shí)間序列方面的內(nèi)容，因此必須先確定好數(shù)據(jù)的時(shí)間范圍。本文所用到的數(shù)據(jù)，均來源于中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫?？紤]到有些官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不足，特別是關(guān)于房地產(chǎn)方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為了便于研究，筆者效仿邱兆祥和王濤（2009）[14]的做法，把數(shù)據(jù)起點(diǎn)定位于1993年。這是因?yàn)榘凑账麄兊恼f法，1993年以后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度有了實(shí)質(zhì)性提高，且有了比較完善統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)體系的階段。

2.3 具體的研究方法 在研究方法這一問題上，由于研究的都是一個(gè)個(gè)指標(biāo)組，指標(biāo)組涉及到的都是兩個(gè)的變量，為了直觀地兩個(gè)變量的相關(guān)性、變化趨勢(shì)、波動(dòng)情況等問題，可以采用圖形的方法。要考察兩個(gè)變量之間的數(shù)量關(guān)系，由于所涉及的均是時(shí)間序列方面的數(shù)據(jù)，因此首先必須對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，所用到的方法是ADF單位根檢驗(yàn)。若是非平穩(wěn)時(shí)間序列數(shù)據(jù)，則需要作進(jìn)一步的協(xié)整檢驗(yàn)，接下來才能夠進(jìn)行進(jìn)一步的分析，如沖擊反應(yīng)分析。在必要時(shí)，我們還可以引入簡(jiǎn)稱HP濾波法對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行趨勢(shì)分解。

3 實(shí)證結(jié)果

3.1 商品房銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率 對(duì)于商品房銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率這一基本指標(biāo)組，數(shù)據(jù)的范圍是從1993年到2009年，其中商品房屋銷售面積增長(zhǎng)率=（本年度商品房銷售面積/上一年商品房銷售面積-1）×100%。這樣，可得到我們所需要的數(shù)據(jù)。我們可以先作出兩者的散點(diǎn)圖如下：

透過圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)，代表房地產(chǎn)周期的商品房屋銷售面積增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度比代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期的GDP年增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度要大。這一點(diǎn)也可以從通過分別計(jì)算兩者的標(biāo)準(zhǔn)差可以看出，前者的標(biāo)準(zhǔn)差為17.37%，后者的則是1.89%，前者為后者的9.2倍。從這一點(diǎn)來看，房地產(chǎn)周期的波動(dòng)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期的要大很多。與此同時(shí)，從圖1初步判斷，商品房屋銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率之間擴(kuò)張和衰退的變動(dòng)趨勢(shì)大致接近。但透過計(jì)算兩者之間的相關(guān)系數(shù)，只有0.16，初步來看，兩者間的相關(guān)程度是比較低的，為什么會(huì)這樣？對(duì)于兩者之間的相關(guān)性問題，需要作進(jìn)一步的研究。

由于兩者都是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，因此先對(duì)兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在5%的顯著性水平下，經(jīng)過試算，發(fā)現(xiàn)GDP年增長(zhǎng)率是非平穩(wěn)的，為1階單整序列。對(duì)于商品房銷售面積年增長(zhǎng)率，則發(fā)現(xiàn)其是平穩(wěn)的。由于各自的單整階數(shù)不同，GDP年增長(zhǎng)率與商品房銷售面積增長(zhǎng)率并不協(xié)整。由這一結(jié)果看來，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期之間好像不存在相關(guān)性，進(jìn)一步驗(yàn)證了兩者的相關(guān)系數(shù)比較低的結(jié)論。這看起來，好像與經(jīng)驗(yàn)不符，為什么會(huì)這樣？難道我國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期真的不存在相關(guān)關(guān)系？對(duì)于這一個(gè)問題，我們需要作出進(jìn)一步的研究。

為了進(jìn)一步考察商品房銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率兩者之間的在長(zhǎng)期所表現(xiàn)出的關(guān)系，于是我們可以考察時(shí)間序列中的趨勢(shì)成分，把時(shí)間序列中的波動(dòng)成分剔除，對(duì)這兩列時(shí)間序列數(shù)據(jù)分別進(jìn)行HP濾波處理。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行HP濾波處理（平滑參數(shù)λ=100）之后分別對(duì)兩者經(jīng)行平穩(wěn)性的ADF檢驗(yàn)，在給定的5%的顯著性水平下，可以得出經(jīng)過HP濾波后的商品房銷售面積年增長(zhǎng)率（用HSCBG表示）與GDP年增長(zhǎng)率（用HGDPG表示）都是1階單整序列。進(jìn)一步地，對(duì)兩者采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來檢驗(yàn)它們之間是否協(xié)整，可知HSCBG和HGDPG有且僅有一個(gè)協(xié)整關(guān)系，即在時(shí)間序列的趨勢(shì)成分方面，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

為了考察HSCBG與HGDPG之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，我們可以建立ECM模型來分析。首先是建立兩者的長(zhǎng)期均衡方程，估計(jì)結(jié)果為

HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t

其中，括號(hào)內(nèi)數(shù)值為t值，R2=0.635，■t為殘差項(xiàng)。長(zhǎng)期均衡方程中HSCBGt的系數(shù)為0.65，表明兩者在長(zhǎng)期是一種正向關(guān)系。接下來令ecmt=■t作為誤差修正項(xiàng)，建立下面的ECM模型

？駐HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？駐HSCBGt

其中，括號(hào)內(nèi)數(shù)值為t值，R2=0.629。在這個(gè)模型中，差分項(xiàng)反映了短期波動(dòng)的影響，誤差修正項(xiàng)的ecmt系數(shù)大小反映了對(duì)偏離長(zhǎng)期均衡的調(diào)整力度。從系數(shù)估計(jì)值0.34來看，當(dāng)短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，將以0.34的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。

可見在對(duì)兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行HP濾波處理前后，我國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期所表現(xiàn)出的相關(guān)關(guān)系是截然不同的。對(duì)于上述實(shí)證結(jié)果，筆者可以從以下兩個(gè)方面去解釋。一是考察原始數(shù)據(jù)時(shí)，由于包含了時(shí)間序列的波動(dòng)成分，房地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度明顯大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)幅度，宏觀經(jīng)濟(jì)由一國許多產(chǎn)業(yè)部門組成，其中也包括房地產(chǎn)業(yè)，具有綜合性。房地產(chǎn)業(yè)則是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的具有特殊性質(zhì)的行業(yè)。它具有鮮明的區(qū)域特征，其產(chǎn)品的固定性和一致性使它的周期性波動(dòng)與國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不同，往往帶有地區(qū)性的特點(diǎn)，在一國房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的條件下，這一特點(diǎn)更為明顯。通常，房地產(chǎn)產(chǎn)品是與地產(chǎn)結(jié)合在一起的，地產(chǎn)是不可再生的稀缺資源，它的供給從長(zhǎng)期看具有剛性，而需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增加處于不斷上升過程中。地產(chǎn)因此具有保值和增值的功能，既可以作為耐用消費(fèi)品，又可作為投資品，而且回報(bào)率很高，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也很大。這些特點(diǎn)決定了在一定條件下，如法制不健全和國家宏觀調(diào)控乏力、市場(chǎng)供求矛盾突出以及地價(jià)猛漲時(shí)還會(huì)誘發(fā)過度的投機(jī)行為，甚至出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。二是有可能受到樣本容量的限制，兩個(gè)變量所表現(xiàn)出的實(shí)證結(jié)果不太明顯。但這一問題確實(shí)是受到現(xiàn)實(shí)的限制，因上文已提及，故在此不一一贅述。

我們對(duì)房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究，必須首先用是原始數(shù)據(jù)，在考慮兩者在長(zhǎng)期趨勢(shì)所表現(xiàn)出的相關(guān)關(guān)系時(shí)，才能夠使用HP濾波之后的數(shù)據(jù)。由于兩者的樣本原始數(shù)據(jù)不存在協(xié)整關(guān)系，因此我們只能夠從圖1中去描述房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期所表現(xiàn)出的提前與滯后的關(guān)系。

根據(jù)圖1可看出，結(jié)果與理論基本一致，從整體上說，我國的房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期在長(zhǎng)期是一種正相關(guān)關(guān)系。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)周期并不是亦步亦趨的簡(jiǎn)單互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)比宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)要大得多（從原始數(shù)據(jù)考察）。具體地，可以從復(fù)蘇、高漲、衰退、蕭條這四個(gè)時(shí)期分別來描述。從復(fù)蘇階段看，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇要稍滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)（如2000年到2002年）。從高漲期來看，房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速（如2004年到2005年）。從衰退期看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)（如2005年到2006年）。從蕭條期來看，房地產(chǎn)要滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)（如1994年到1995年）。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP 研究完了基本指標(biāo)組后，我們接下來就開始研究輔助指標(biāo)組1中的兩個(gè)變量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額（下文用REI表示）與GDP。對(duì)于這兩個(gè)變量所涉及的數(shù)據(jù)，可以作出兩者之間的散點(diǎn)圖如下：

透過圖表，首先發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，這主要是因?yàn)镚DP由多個(gè)部分組成。分別計(jì)算兩者的標(biāo)準(zhǔn)差，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額的標(biāo)準(zhǔn)差為10768.681億元，GDP的標(biāo)準(zhǔn)差為90118.206億元，GDP的波動(dòng)要比房地產(chǎn)投資的波動(dòng)要大。

考察完兩者的波動(dòng)情況后，我們就考察一下兩個(gè)時(shí)間序列的平穩(wěn)性。為了消除變量可能存在的異方差的影響，我們可以考察取自然對(duì)數(shù)以后的lnGDP與lnREI。通過ADF檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下，可發(fā)現(xiàn)lnGDP是不平穩(wěn)的，為1階單整序列，而lnREI也是不平穩(wěn)的，為2階單整序列。由于單證結(jié)束不同，lnGDP與lnREI并不協(xié)整，因此無法建立起兩者之間的回歸方程。即使對(duì)GDP與REI分別進(jìn)行HP濾波處理，再取自然對(duì)數(shù)值，也是發(fā)現(xiàn)兩者的單整階數(shù)是不同的，于是亦不協(xié)整。對(duì)于此，筆者認(rèn)為很正常，這主要是因?yàn)椋瑢?duì)比起REI，GDP由多個(gè)部分組成。另外一個(gè)方面是，REI受到房地產(chǎn)投資商的控制比較多，而GDP受到人們控制的程度相對(duì)來說比較弱。這一點(diǎn)由圖3中也能看出來，REI每年上升的幅度并不是太大，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資好像比較謹(jǐn)慎。

3.3 住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率 在第二個(gè)的輔助指標(biāo)組里，我們繼續(xù)考察房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的問題，研究住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的關(guān)系。我們希望看到，以國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為參照，我國的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)高多少，實(shí)際偏離的程度有多大，還有就是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率之間是否存在著一定的聯(lián)系。兩者的散點(diǎn)圖如下（由于住宅平均銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)難以收集，故數(shù)據(jù)區(qū)間到2008年為止）：

根據(jù)圖3，不難發(fā)現(xiàn)，住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的波動(dòng)確實(shí)比GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)大，前者高于后者最大的差距出現(xiàn)在1995年，數(shù)值為15.48%。至于兩者之間的相關(guān)性如何，需要作進(jìn)一步的討論。由于是兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)，因此我們先對(duì)其穩(wěn)定性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。經(jīng)過了ADF檢驗(yàn)后，在5%的顯著性水平下，發(fā)現(xiàn)兩者都是不平穩(wěn)的，為1階單整序列。分別以RPG代表住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，GDPG代表GDP增長(zhǎng)率，接下來再進(jìn)行兩個(gè)變量的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果表明GDPG與RPG協(xié)整，也就是存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。筆者覺得這是個(gè)奇怪的現(xiàn)象，基于以下兩點(diǎn)理由。一是住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率比GDP增長(zhǎng)率的波動(dòng)確實(shí)要大很多，這跟基本指標(biāo)組里的情況相類似，但在此GDPG與RPG卻存在協(xié)整關(guān)系。二是一般來說，房?jī)r(jià)的高低，受到供求關(guān)系的影響，更多的是受到房地產(chǎn)商的操縱，我國的房地產(chǎn)價(jià)格存在著一定的泡沫，其增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率居然有著長(zhǎng)期均衡關(guān)系，好像不太正常。

既然兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)GDP和RPG存在著協(xié)整關(guān)系，那它們的趨勢(shì)值的情況呢，是否也一樣？接下來就考慮這問題，由于我們要考慮兩者在趨勢(shì)方面變動(dòng)的相關(guān)性，所以可以對(duì)兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行HP濾波處理，把時(shí)間序列數(shù)據(jù)中所包含的波動(dòng)成分剔除。經(jīng)過HP濾波處理后（平滑參數(shù)λ=100），作圖如圖4。

由圖4中的住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與工資增長(zhǎng)率各自的趨勢(shì)走向圖形來看，兩者表現(xiàn)出非常的相似。兩者都呈現(xiàn)出U型的走勢(shì)，其最低點(diǎn)大概是出現(xiàn)在2001年，這是本文發(fā)現(xiàn)的另外一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。根據(jù)圖4，我們初步推斷，兩者在長(zhǎng)期必然存在一定的關(guān)系。

對(duì)兩者進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，通過ADF檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下，兩者都是非平穩(wěn)的，為1階單整序列。再對(duì)兩者進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果表明兩者是協(xié)整的。根據(jù)這一結(jié)果，再結(jié)合圖4來看的話，筆者認(rèn)為，未來我國的房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)是很有可能隨著GDP趨勢(shì)值的增長(zhǎng)而上升的。對(duì)于它們的趨勢(shì)成分表現(xiàn)出的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，筆者覺得這是可以理解的，這一點(diǎn)跟上文不同。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在長(zhǎng)期趨勢(shì)方面，其價(jià)格增長(zhǎng)率的趨勢(shì)必定和GDP增長(zhǎng)率的趨勢(shì)呈大致相同的走向。否則的話，這有可能表明房?jī)r(jià)泡沫非常嚴(yán)重，這在長(zhǎng)期會(huì)影響到國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

4 基本結(jié)論與研究展望

4.1 關(guān)于商品房銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率 在我們的研究中，把商品房銷售面積年增長(zhǎng)率與GDP年增長(zhǎng)率分別作為房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的代表性指標(biāo)。就時(shí)間序列的趨勢(shì)成分而言，兩者在長(zhǎng)期呈現(xiàn)出大致正的相關(guān)關(guān)系。我國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期并不是簡(jiǎn)單的同步關(guān)系，有時(shí)房地產(chǎn)周期會(huì)比經(jīng)濟(jì)周期提前，有時(shí)卻會(huì)滯后與經(jīng)濟(jì)周期。具體來說，從復(fù)蘇階段看，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇要稍滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)；從高漲期來看，房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速；從衰退期看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)；從蕭條期來看，房地產(chǎn)要滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)。

4.2 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP 在本文中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年完成投資額與GDP是不存在協(xié)整關(guān)系的。對(duì)此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商每一年的投資計(jì)劃都是根據(jù)上一年的情況而制定的，經(jīng)過多發(fā)考慮之后，他們才會(huì)制定計(jì)劃進(jìn)行投資，這就是比較審慎的做法，因此房地產(chǎn)投資額會(huì)受到一定的控制。而GDP則不同，它不可能受到很大的操縱，確實(shí)能反映國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況。房地產(chǎn)投資與GDP不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，可以從上述角度去解釋。

4.3 關(guān)于住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率 在研究住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的原始數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)它們存在協(xié)整關(guān)系。脈沖響應(yīng)函數(shù)圖也表明，兩者會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。至于為什么兩者會(huì)有長(zhǎng)期均衡關(guān)系，筆者認(rèn)為這是第一個(gè)發(fā)現(xiàn)的奇怪的現(xiàn)象，目前尚未能給出解釋，這在今后需要作進(jìn)一步的研究。

在只考慮趨勢(shì)成分時(shí)，即把數(shù)據(jù)進(jìn)行HP濾波處理之后，可以發(fā)現(xiàn)，兩者也是協(xié)整的，而且高度相關(guān)（相關(guān)系數(shù)大約為0.94）。以上的事實(shí)說明，我國的房?jī)r(jià)在未來很有可能繼續(xù)上升。但有趣的是兩者的趨勢(shì)成分都呈現(xiàn)出U型的走勢(shì)，曲線的最低點(diǎn)出現(xiàn)在2001年，這是第二個(gè)奇怪的現(xiàn)象。對(duì)于此，也是今后需要進(jìn)一步研究的問題。

4.4 研究展望 總體上看，本文只是選擇了幾個(gè)指標(biāo)來研究我國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。實(shí)際上，應(yīng)該有更多的變量被考察，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行一個(gè)全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，筆者并沒有選擇更多的變量去考察房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)性。在今后的研究里，可以考慮把更多的變量，例如租金房?jī)r(jià)比、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、房屋空置率等多個(gè)指標(biāo)考慮進(jìn)去，爭(zhēng)取根據(jù)我國的實(shí)際去構(gòu)造一個(gè)多因素的房地產(chǎn)周期模型，以不斷完善我們的研究。

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