法眼透視：網(wǎng)傳“二手房避稅奇招”

文/劉海銀

法眼透視：網(wǎng)傳“二手房避稅奇招”

文/劉海銀

2013年3月1日晚國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新“國(guó)五條”細(xì)則，其中最引人關(guān)注也最具爭(zhēng)議的內(nèi)容，是個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。于是，為規(guī)避新“國(guó)五條”中限購(gòu)、限貸，稅收等政策，網(wǎng)上傳出五大避稅攻略，并被瘋狂轉(zhuǎn)載。法官針對(duì)網(wǎng)上瘋傳的“五大避稅奇招”逐條分析，發(fā)現(xiàn)招招有風(fēng)險(xiǎn)，提示廣大讀者“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，出招需謹(jǐn)慎”。

第一招 假離婚

國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控政策新“國(guó)五條”出臺(tái)后，針對(duì)二手房交易征收差價(jià)20%個(gè)稅的政策，各地爆發(fā)了離婚潮，“離婚避稅”正是網(wǎng)傳二手房交易的“五大避稅奇招”之一?！半x婚避稅”被網(wǎng)友稱(chēng)為最牛、最損、最有效的避稅招數(shù)，此招通過(guò)離婚、結(jié)婚來(lái)實(shí)現(xiàn)：“第一步，上家離婚，準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話(huà))；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復(fù)婚！”

【法官說(shuō)法】“假離婚”的風(fēng)險(xiǎn)很大，可相比被征繳幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元個(gè)稅的可能性而言，老百姓覺(jué)得花幾十元離婚是相對(duì)劃算的一種選擇。如果認(rèn)為離婚避稅的成本只是幾十元的手續(xù)費(fèi)，那就很傻很天真了。我國(guó)《婚姻法》第5條規(guī)定，結(jié)婚必須男女雙方完全自愿，不許任何一方對(duì)他方加以強(qiáng)迫或任何第三者加以干涉；第31條規(guī)定，男女雙方自愿離婚的，準(zhǔn)予離婚。雙方必須到婚姻登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)離婚?；橐龅怯洐C(jī)關(guān)查明雙方確實(shí)是自愿并對(duì)子女和財(cái)產(chǎn)問(wèn)題已有適當(dāng)處理時(shí)，發(fā)給離婚證。第18條規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)?？梢?jiàn)，我國(guó)《婚姻法》實(shí)行婚姻自由原則，一旦雙方到婚姻登記部門(mén)領(lǐng)取離婚證，“假離婚”在法律意義上婚姻關(guān)系即解除了。男女雙方在婚姻關(guān)系解除時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)、子女撫養(yǎng)問(wèn)題的約定只要一方無(wú)法舉證存在脅迫或欺詐的情形，一般這些約定都會(huì)被認(rèn)定有效。當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照雙方的約定履行。實(shí)踐中，為避稅進(jìn)行“假離婚”登記時(shí)，夫妻雙方要對(duì)財(cái)產(chǎn)及子女撫養(yǎng)問(wèn)題作出明確約定，因?yàn)槭潜е咦哌^(guò)場(chǎng)的心態(tài)，因此不會(huì)冷靜預(yù)測(cè)未來(lái)潛在的財(cái)產(chǎn)歸屬風(fēng)險(xiǎn)，雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬及子女撫養(yǎng)問(wèn)題的約定比較隨意。一旦“假離婚”成功，即存在兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，從法律角度上看，對(duì)于夫妻雙方離婚時(shí)約定夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸一方所有的，這部分財(cái)產(chǎn)即成為男方或女方一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，當(dāng)兩方復(fù)婚后再離婚的，對(duì)該部分財(cái)產(chǎn)另一方是不允許要求分割的，除非雙方另有約定；另一方面，從社會(huì)層面分析，“假離婚”后，如果分得財(cái)產(chǎn)的一方反悔、假戲真做，不愿意與另一方復(fù)婚，沒(méi)有分得財(cái)產(chǎn)的一方只能人財(cái)俱失、獨(dú)吞苦果。

第二招 虛假訴訟 以房抵債

“偽造欠款事實(shí)，借司法判決過(guò)戶(hù)”被眾多網(wǎng)友譽(yù)為最簡(jiǎn)單有效的避稅辦法就是用“抵押房產(chǎn)償還欠款。買(mǎi)方先把房款交給賣(mài)方。賣(mài)方按照房款，打一張欠條給買(mǎi)方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買(mǎi)方以賣(mài)方欠款不還起訴到法院，賣(mài)方承認(rèn)欠款，表示無(wú)力償還，愿以房產(chǎn)抵償。最后，買(mǎi)方拿著法院判決書(shū)去房產(chǎn)中心過(guò)戶(hù)。這樣，不論是否限購(gòu)，都可以過(guò)戶(hù)，從而實(shí)現(xiàn)‘零個(gè)稅’。”

【法官說(shuō)法】人民法院在審理民間借貸糾紛案件過(guò)程中，要依法全面、客觀(guān)地審核雙方當(dāng)事人提交的全部證據(jù)，從各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷。為防止虛假訴訟，法院對(duì)民間借貸案件的審理非常嚴(yán)格。在實(shí)踐中，法院會(huì)要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息、支付憑證；對(duì)現(xiàn)金交付的借貸，還要根據(jù)交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、借貸金額的大小、當(dāng)事人間關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交易細(xì)節(jié)經(jīng)過(guò)等因素綜合判斷當(dāng)事人之間是否存在真實(shí)的借貸關(guān)系。對(duì)于審理中發(fā)現(xiàn)的虛假訴訟行為，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的通知》第7條規(guī)定，審理中發(fā)現(xiàn)有虛假訴訟嫌疑的，要及時(shí)依職權(quán)或者提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)調(diào)查取證，查清事實(shí)真相。經(jīng)查證確屬虛假訴訟的，駁回其訴訟請(qǐng)求，并對(duì)其妨害民事訴訟的行為依法予以制裁；對(duì)于以騙取財(cái)物、逃廢債務(wù)為目的實(shí)施虛假訴訟，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。民事訴訟法第10章專(zhuān)門(mén)對(duì)妨害民事訴訟的強(qiáng)制措施作了規(guī)定，對(duì)于采取虛假訴訟形式規(guī)避稅款的行為，最高可拘留15日。此外，這種避稅的招數(shù)對(duì)于已經(jīng)付款的買(mǎi)方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極大。法官提示廣大讀者不要以身試法，否則不但白忙活一場(chǎng)，還有可能觸犯刑法。

第三招 簽訂陰陽(yáng)合同

陰陽(yáng)合同即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份合同，一份為真實(shí)成交價(jià)，一份為規(guī)避個(gè)稅的虛擬成交價(jià)。以一套原價(jià)60萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)100萬(wàn)元的二手房為例，如果計(jì)征差價(jià)20%個(gè)稅，需繳納8萬(wàn)元，但如果簽署陰陽(yáng)合同，將交易價(jià)格寫(xiě)低，則差價(jià)越低，需繳納的個(gè)稅也越低。

【法官說(shuō)法】我國(guó)合同法第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。依照該條規(guī)定，為避稅簽訂的陽(yáng)合同，因合同中約定的成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，法院一般會(huì)依照合同法第52條第（二）項(xiàng)規(guī)定，判定該陽(yáng)合同無(wú)效。此招避稅方法還可能涉嫌偷稅漏稅。我國(guó)刑法第201條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處罰金。而根據(jù)最高法院關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第1條的規(guī)定，進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅款的10%以上且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上的，即被認(rèn)定為偷稅罪。

第四招 借名買(mǎi)房

除了假離婚外，網(wǎng)友還支招“借名買(mǎi)房”。即無(wú)購(gòu)房資格人群或限購(gòu)人群，通過(guò)借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋。如，不具備購(gòu)房資格的人或者已有一套房的人想買(mǎi)房，通過(guò)借用有購(gòu)首套房資格人的名義買(mǎi)房。

【法官說(shuō)法】采用“借名買(mǎi)房”的方式規(guī)避新“國(guó)五條”政策的風(fēng)險(xiǎn)很大，在實(shí)踐中，如果第三人善意取得物權(quán)時(shí)，借名人容易賠了房屋又折錢(qián)。我國(guó)物權(quán)法第106條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。物權(quán)法第2章第1節(jié)確立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的唯一憑證，因房屋實(shí)際登記在出借資格人名下，出借資格的人如果違反與借名人的約定，將房屋賣(mài)與不知情的第三人且已交付完畢的，即適用善意取得的規(guī)定，第三人取得該房屋的所有權(quán)。在這種情況下，借名人只能要求出借資格的人賠償損失。此外，《北京市高級(jí)法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中也規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，“借名人”實(shí)際享有房屋權(quán)益，依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?？梢?jiàn)，“借名買(mǎi)房”的招數(shù)風(fēng)險(xiǎn)極大。

第五招 過(guò)戶(hù)給子女再上市銷(xiāo)售

“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后，許多父母急著把名下的房產(chǎn)“賣(mài)”給子女。以一套原購(gòu)房?jī)r(jià)30萬(wàn)元、現(xiàn)市值60萬(wàn)元的房子為例，父母趕在20%個(gè)稅實(shí)施前將房產(chǎn)以60萬(wàn)元的價(jià)格“賣(mài)”給子女，那么，今后以子女名義將這套房子再次出售時(shí)，該房的底價(jià)就是60萬(wàn)元。

【法官說(shuō)法】此避稅招數(shù)亦不可取。首先，如前面提到的，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)證是唯一的權(quán)利憑證，房屋“賣(mài)”與子女，所有權(quán)登記在子女名下，如果子女隱瞞事實(shí)將房屋賣(mài)與不知情的第三人，第三人善意取得該房屋所有權(quán)，子女獲得房款又不給父母的情況下，父母可能面臨無(wú)房可住的困境，落得老無(wú)所依的結(jié)局。此外，如果子女已婚的，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，為避稅父母將房屋“賣(mài)”與子女時(shí)，如果房屋所有權(quán)登記在子女夫妻共同名下的，依據(jù)我國(guó)婚姻法第17條規(guī)定，該房屋應(yīng)視為父母對(duì)子女夫妻的贈(zèng)與。子女在遭遇離婚、死亡等家庭變故時(shí)，該房屋可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，亦可以作為遺產(chǎn)被繼承。即使房屋登記在其子女一方名下，當(dāng)子女死亡的情況下，該房屋也應(yīng)當(dāng)作為子女一方的遺產(chǎn)被繼承。因此，法官提醒廣大讀者，不要為了貪圖蠅頭小利而鉆法律和政策的空子，最后落得雞飛蛋打一場(chǎng)空。

法官提示

網(wǎng)傳二手房交易“避稅奇招”既不符合法律規(guī)定，又要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。法官建議，不要因?yàn)檎咦兓龀霾焕潇o的決定，給今后的生活埋下諸多隱患。

責(zé)任編輯/鄭潔