房產(chǎn)調(diào)控應(yīng)把好信貸關(guān)

張利寧 國務(wù)院昨日召開常務(wù)會議，確定堅決抑制投機投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。面對最近新一輪的購房熱，進一步調(diào)控方案呼之欲出。 降低或控制房屋的有效需求，有兩類手段，一是行政手段，二是市場手段。 行政手段有兩種方式，一是限購，二是通過稅收增加交易成本和持有成本。前者只能限制部分人的購房權(quán)利，但這有可能形成需求的“堰塞湖”。如果增加稅收，只要房屋供給跟不上房屋需求，在某種外力因素作用下，仍然可以填平稅費的缺口。事實上，除行政手段外仍有市場手段可供我們選擇。 市場手段大體有兩方面。一是增加供給和降低房產(chǎn)成本，二是降低有效需求。增加房屋供給受到土地約束，而降低房產(chǎn)開發(fā)成本只是增加開發(fā)商利潤而不是降低房價的因素。因此只有降低有效需求。就我國目前的實際情況而言，有效需求是由購買者自身財力和銀行信貸構(gòu)成的。所以我們調(diào)節(jié)有效需求的關(guān)鍵因素是控制信貸杠桿作用效應(yīng)，這包括對居民的購房信貸，以及對開發(fā)商的開發(fā)貸款。 當(dāng)居民因為可以獲得購房信貸，購買力數(shù)倍增長；開發(fā)商在信貸杠桿效應(yīng)下，開發(fā)能力獲得倍增。由于房屋需求在信貸杠桿效應(yīng)下被放大，當(dāng)房屋供給有限時，房產(chǎn)價格必然上升，由此帶動房屋開發(fā)需求增長從而帶來對土地需求的增長。 在市場經(jīng)濟里，價格是由自愿買賣基礎(chǔ)之上的供求關(guān)系所決定的。換言之，無論是房價還是地價，和一般商品一樣，完全是買賣雙方的自愿行為，取決于供求關(guān)系。所以說，我們指責(zé)開發(fā)商炒作房價和開發(fā)商“抬高”地價都找不到理論支持，也找不到普遍的實踐佐證。 筆者認為，政策層面的調(diào)控著力點應(yīng)該放在信貸上，宏觀上調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)。銀行根據(jù)經(jīng)濟和政策環(huán)境變化，調(diào)節(jié)購房首付比例和開發(fā)商自有資金比例，可以有效調(diào)節(jié)其杠桿率高低，首付或自有資金比例越高杠桿率越低，反之則高。 通過調(diào)整貸款評審條件的審核上的松緊度，也可有效調(diào)控對房產(chǎn)的有效需求而抑制房價過快上漲。特別是在調(diào)控力度大時，貸款條件評審要嚴(yán)格做到實質(zhì)性審查，并且從嚴(yán)資產(chǎn)評估規(guī)則。房產(chǎn)過熱時提高風(fēng)險預(yù)警和管控程度，對土地證和交易房產(chǎn)的資產(chǎn)評估打折系數(shù)加大。 所謂把好信貸關(guān)，就是以上這兩個層面。政策思維轉(zhuǎn)變到依靠經(jīng)濟手段政策層面上來。政策執(zhí)行要放在銀行企業(yè)的業(yè)務(wù)技術(shù)層面上來。通過把好信貸關(guān)，調(diào)節(jié)宏觀和微觀的杠桿率水平，即使政策層面沒有太大調(diào)整，通過調(diào)整銀行業(yè)務(wù)操作上的松緊尺度，也可有效抑制過度的房屋有效需求，從而抑制房價過快上漲?！ㄗ髡呤乔迦A大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員）