豪宅過戶 “瘦身”記

文/蔡順國

緊鄰浦東新區(qū)外環(huán)線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到？這樣天方夜譚的事情竟然出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審通過的房產(chǎn)交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？

浦東新區(qū)檢察院偵查部門在原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心和知名房地產(chǎn)經(jīng)紀公司挖出一個相互勾結(jié)挖國家墻腳的團伙。利欲熏心的他們，竟然膽大到將真實成交價兩千多萬的豪華別墅做低到六七百萬的“地板價”申報過戶，致使國家稅款損失數(shù)百萬元。

近日，浦東法院對其中的關(guān)鍵角色——原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核科終審員王琳以受賄罪判處有期徒刑五年，并處沒收財產(chǎn)一萬元；另一名受理員劉鑫同樣以受賄罪被判處有期徒刑三年、緩刑三年；二手房經(jīng)紀人倪某被以犯行賄罪判處有期徒刑四年；另一房產(chǎn)經(jīng)紀人楊某被以犯非國家工作人員受賄罪、行賄罪判處有期徒刑八年。

為“大單”，邪從利邊生

2010年5月的一天上午，陽光明媚、微風和煦，浦東康橋地區(qū)高檔別墅區(qū)里，滬上一知名房產(chǎn)經(jīng)紀公司擔任總監(jiān)的楊某正急切等待著有意愿購買該小區(qū)別墅的朝女士。過多久，一位風姿綽約、一副富婆級“大姐大”氣派的女士走進小區(qū)大門口，楊某憑著多年的直覺第一時間認定她便是自己要等的人。“您好！您是朝女士？”楊某趕緊上前打招呼?！斑@小區(qū)很不錯呀，現(xiàn)在有掛牌出售的別墅嗎?”“有，有，有……”楊某早已從賣家處拿到了鑰匙，“我現(xiàn)在就帶您去看一下房子?！眮淼絼e墅前，楊某介紹完別墅周邊環(huán)境后，又走進別墅介紹內(nèi)部情況。一番介紹后，“真的不錯！”朝女士不住地點頭稱好，“我要買兩套別墅，一套自己的，另一套給妹妹的?！背抗怀鍪珠熅b，分別以2250萬元和2300萬元的價格順利購買了兩套二手別墅。之后，楊某又幫朝氏姐妹在銀行分別辦理了1400萬元和1500萬元的房貸。

“你的別墅有客戶買了！”楊某迫不及待地將好消息告訴出售別墅的房主。房主估算著溢價一千多萬元即將到手高興至極，可冷靜下來理性梳理別墅過戶事項，覺得按規(guī)定要繳納許多稅費，白白被吃掉一大塊利益，想想真的有點不爽呀！“楊先生呀，”房主撥通楊某的手機，“謝謝你幫助賣掉別墅噢，可是要繳許多稅呢！能否想想辦法少繳點稅呀？有什么費用支出沒問題，只要稅費少繳，我都愿意按‘行規(guī)’支付費用的！”

“沒事，沒事，可以的！”楊某作出第一反應(yīng)表示一定幫忙?？伸o下心來想想，別墅價格在2200～2300萬元成交的，朝氏姐妹在銀行分別辦理了1400萬元、1500萬元房貸，這是比較合理的?？墒欠績r做低不多的話，稅款也少繳不了多少，自己也得不到多少好處費。如果把過戶價格做到六七百萬，那估計可少繳數(shù)百萬元稅款，自己也能多一點好處費?？蛇@樣，到房產(chǎn)交易中心過戶時一定會露出破綻的。楊某知道通過做低房價達到少繳稅費的做法太有難度了，但他更知道一定要答應(yīng)幫他們忙，否則不僅這次別墅買賣的生意會泡湯，更不用說得到其他好處費了。

楊某的大腦如電腦程序一般，經(jīng)過搜索、梳理，確定先將買家朝女士搞定。由于兩套別墅的買賣手續(xù)都由買家朝女士一人操作，因而楊某跟朝女士講明兩套別墅的房東都想做低房價少繳點稅費?！澳俏矣惺裁春锰?？”“你也可以少繳些稅費呀！大家共贏吧！”朝女士聽后表示同意了，但提出兩套別墅貸款都要按實際成交價格貸足額度。楊某當然滿口答應(yīng)。

（圖東方/IC）

錢鋪路，打通各環(huán)節(jié)

買賣雙方做低過戶房價的意愿達成共識后，楊某的大腦再次啟動，進一步搜索著下一步的動作程序。楊某在自己電腦上偷偷重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將房價分別做低到僅為600萬元和700萬元，比朝氏姐妹的貸款金額還要“倒掛”一大截。所以，當楊某拿著他虛擬的合同讓朝氏姐妹簽名確定時，“哇噻!是這樣??！”見多識廣的朝氏姐妹見到這兩個數(shù)字竟然不由自主地叫出聲來，目瞪口呆地看著楊某，心里卻暗暗吃驚，頓時感到面前這個貌不驚人的地產(chǎn)經(jīng)紀人如此“神通廣大”。

楊某的“神通廣大”來自何處？秘訣其實很簡單，就是四個字——金錢鋪路。據(jù)楊某交代，考慮到買家貸款額度較大，想以做低房價通過交易登記過戶操作難度較大，楊某自己沒辦法辦到，但他打開了電話通訊錄，倪某的名字讓他眼前一亮。倪某是他原房產(chǎn)中介公司的同事，楊某在自己的記憶中搜索到倪某曾經(jīng)跟他提到過，如果有做低房價的事就找他，他有辦法操作的。

楊某迫不及待連夜打通倪某的電話，跟他講明兩套別墅的二手房交易實際成交價格都在2000萬元以上，但雙方想逃稅，所以要做低合同價格，事成后一定重金酬謝。倪某雖睡意正濃，但聽后一口答應(yīng)幫助操作。

第二天，楊某與倪某面談，“由于下家貸款額度是按實際成交價格貸足的，這事能否操辦？”倪某表示去房產(chǎn)交易中心朋友處咨詢后再作回復，并帶走了兩套別墅的交易資料。據(jù)倪某交代，楊某讓他想辦法將房價盡量做低。“因我知道原南匯房地產(chǎn)交易中心受理處沒有核價系統(tǒng)，稅務(wù)窗口執(zhí)行的原南匯地區(qū)花園住宅的參考價格是最低每平方米一萬六千元，所以我就對楊某說可以把房價做低到每套六七百萬元左右?！薄耙驗檫@兩套別墅價格要做得很低，正常情況下是無法過戶的。為了能夠順利辦理這兩套別墅的二手交易登記過戶手續(xù)，我要找浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心登記過戶受理人員劉鑫及登記過戶終審人員王琳幫忙，所以向楊某提出事成后要收取好處費70萬元，楊某當時就答應(yīng)了?！?/p>

楊某按照倪某要求，讓買賣雙方當事人重新簽訂了合同交易價為600萬元和700萬元的虛假買賣合同。楊某將做低房價的虛假買賣合同、真實的買賣合同、公證書、雙方身份證復印件、購房發(fā)票等辦理過戶的資料全部交給了倪某。同時，楊某向原別墅兩房東提出，做低房價使他們少繳了稅款，要收取一定的好處費，最終雙方談妥，他們每人給楊某60余萬元好處費。

隨后，倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉鑫及審核科終審員王琳等兩人，直截了當請他們幫忙并談好好處費的金額。兩人一通氣，發(fā)現(xiàn)倪某已經(jīng)把整條路都鋪好了，而自己也都有利可圖，便全部保持沉默。這兩份本應(yīng)被退回的交易材料，卻讓朝氏姐妹順利拿到了房產(chǎn)證，而劉鑫和王琳的銀行卡上，很快也分別有了一筆6.5萬元和31萬元的進賬。

犯“條款”，伸手必被捉

可惜，好夢不長，這樁違法勾當還是露了餡。2011年4月，浦東新區(qū)人民檢察院經(jīng)縝密偵查，一舉挖出上述“蛀蟲”。原別墅房主少繳的稅款正由稅務(wù)部門處理。

到案后，受理員劉鑫、終審審核員王琳對自己故意對不符合規(guī)定的過戶申請材料予以受理及審核通過，并收受賄賂的事實供認不諱。據(jù)劉鑫交代，劉鑫主要負責新建商品房買賣、存量房買賣（即二手房買賣）、變更登記、抵押登記的受理工作，也就是俗稱的個人房產(chǎn)的過戶登記，包括抵押登記的受理工作?！拔业皆摴ぷ鲘徫还ぷ鲿r，我們交易中心領(lǐng)導開會也對我們講過，我們的工作是代表政府在行使職責，是受政府委托辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，所以我們必須履行好自己的工作職責，對經(jīng)手的過戶登記材料必須嚴格進行審查、核對，符合規(guī)定予以受理，不符合規(guī)定要堅決予以退回。

可是劉鑫為了獲取非法利益，將工作要求忘得一干二凈。2010年5月的一天下午，劉鑫在房地產(chǎn)交易中心受理窗口上班，房產(chǎn)經(jīng)紀人倪某把他叫到門口單獨說話，說是他手頭上有兩套別墅買賣要過戶，為了逃稅，這兩套房子二手房買賣的合同價是做低的，但因為兩套房子的買家都要抵押貸款，貸款是按真實的交易價貸的，所以貸款金額要明顯高于登記過戶的合同價，希望幫其先受理，事后倪某會給他五六萬元好處費。

“因為我知道貸款金額明顯高于登記過戶的合同價，屬于材料信息不一致，說明交易材料存在作假的情況，按規(guī)定是不能受理的?！眲Ⅵ握讵q豫之際，倪某說：“這件事已經(jīng)與終審人員王琳打過招呼，他已經(jīng)答應(yīng)辦理了。”隔了一兩天后，劉鑫在受理窗口收到了這兩套別墅買賣過戶的登記材料，未加審核就予以受理。事后劉鑫的銀行卡上增加了6.5萬元。

劉鑫受理后，楊某第一時間將信息告訴了終審員王琳。王琳沒等劉鑫將受理的材料轉(zhuǎn)交到下道程序的初審員初審，直接從受理員劉鑫處把兩套別墅的過戶材料取走?！霸?010年6月初，我告訴倪某，要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定”，倪某得到王琳的好消息后，讓王琳辦理一張銀行卡方便轉(zhuǎn)賬。后在辦證的這一天，王琳通知倪某，說終審已經(jīng)通過，就只等打證了。倪某拿到證后就在王琳的銀行卡上劃入了31萬元。

“因為我利用自己從事房產(chǎn)交易過戶終審工作的職務(wù)之便，明知倪某提供的兩套別墅交易過戶資料存在做低交易價格偷逃稅款的虛假情況，按規(guī)定應(yīng)不予審核通過的，但為了謀一己私利，還是幫助倪某違規(guī)予以審核通過。事后還收受了倪某的31萬元好處費，卻讓國家損失了幾百萬元的稅款，自己受到法律制裁，家人也背負很大壓力，現(xiàn)在想想真的不應(yīng)該??！”王琳對自己的行為追悔莫及。

檢察官點評

近年來，上海的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房產(chǎn)交易活動日趨活躍，與此同時，在交易市場的監(jiān)管中，諸多漏洞也逐漸顯現(xiàn)。在該案中，原南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心的工作人員王琳、劉鑫正是利用了政府賦予的公職權(quán)力，為徇私利，接受他人請托，違規(guī)辦理房產(chǎn)交易登記過戶手續(xù)，致使國家稅款蒙受了重大損失，后果嚴重，教訓深刻。為此，浦東新區(qū)人民檢察院在辦結(jié)案件后，就房地產(chǎn)交易審核的具體行政監(jiān)管疏漏，向區(qū)房地產(chǎn)交易中心制發(fā)了檢察建議，幫助其堵漏建制，完善和落實各項監(jiān)管制度。承辦檢察官表示：“通過法律懲治和犯罪預防，進一步完善了房地產(chǎn)交易市場相關(guān)體制機制的建立和健全，促進其健康、有序發(fā)展，避免類似案件的再次發(fā)生，這既是檢察機關(guān)服務(wù)大局的堅實舉措，也是我們參與社會管理創(chuàng)新的有力體現(xiàn)?！?/p>