商圈打造中的政府考量因素研究—以江蘇省連云港市為例

■ 張怡躍 副教授（連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇連云港 222006）

商圈打造中的政府考量因素

（一）商圈的歷史文化因素

城市商圈，尤其是核心商圈都是長期積淀的產(chǎn)物，如北京的王府井、西單、大柵欄商圈；上海的徐家匯、豫園商圈；中小城市商圈的歷史發(fā)展更是形成單一的無可替代的核心商圈態(tài)勢。核心商圈的固化的物質(zhì)及精神文化形態(tài)引人向往。

建筑物是凝固了的歷史，整條街廓的滄桑歷史，乃至于建筑外觀，皆深具文化歷史的意義，對現(xiàn)代消費者而言，它提供了一處獨特的文化空間。具有秦漢、隋唐、宋元、明清、民國或是新中國建立初期時代特點的商業(yè)街區(qū)、商業(yè)建筑物是現(xiàn)代的人們購物、休閑理想的“桃花源”，徜徉在夢境般的街區(qū)有穿越歷史的新鮮感。

消費者的生活習(xí)慣、生活步調(diào)、購物心理習(xí)慣及民風、民俗，諸如此類的商業(yè)精神文化更是一只無形的手，讓消費者“欲罷不休”。如到北京旅游的外地人一定要到王府井購物、到全聚德吃烤鴨；到新疆旅游的外地人一定要到大巴扎購物……至于代代相傳長期生活在某個城市的人們，說上街購物的那個“街”就是那個城市的核心商圈。

成都錦里古街就是這方面的代表，傳說錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國。今天的錦里依托成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風貌作外表，川西民風、民俗作內(nèi)容，擴大了三國文化的外延。在這條街上，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、風味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了三國文化和四川民風民俗的獨特魅力。

商圈的文化表現(xiàn)能將歷史傳承的民俗文化保留下來，負擔起相當大的歷史性責任。現(xiàn)今能夠承載古老商業(yè)文化的這類街區(qū)已隨著城市建設(shè)漸行漸遠，新的現(xiàn)代化的、時尚的商業(yè)街區(qū)比鄰快速成長，這的確需要引起政府商圈打造時認真考量。

（二）城市空間擴展因素

1998年國務(wù)院頒發(fā)了第23號文件，即《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這是我國住房建設(shè)史上最重要的一個文件。由此推動中國城市建設(shè)的高潮，全國幾乎所有的城市都在十幾年間極大拓展空間，新的、連片的大型住宅小區(qū)的建設(shè)、新的行政中心、大學(xué)城、科教園區(qū)、CBD、奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場、小商品城、步行街、精品城、家居MALL、汽車城、工業(yè)區(qū)……，依托原有老城區(qū)四面開花。老城區(qū)改造也是日新月異，以至生活在這個城市的老市民也對自己以前“無比熟悉”的城市也“倍感陌生”。

伴隨著城市空間的拓展，城市的不斷擴容，城市核心商圈由帶狀向塊狀發(fā)展，二級商圈、邊緣商圈多頭并起，城市商圈逐漸從單一的核心商圈向多元商圈擴張。伴隨著樓市調(diào)控的不斷升級，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局。

高速發(fā)展的城市化進程、撤縣并區(qū)等行政區(qū)劃調(diào)整，也為城市商圈多元發(fā)展注入堅實的消費基礎(chǔ)。據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，我國每年保持在0.9%的城市化發(fā)展速度，成為全世界城市化發(fā)展速度最快的國家之一。伴隨著城市化進程的突飛猛進，商業(yè)地產(chǎn)迎來難得的發(fā)展機遇。城市的發(fā)展和核心商圈的建設(shè)緊密相關(guān)，城市商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)將成為城市發(fā)展的主要推動力，成為城市空間的全新締造者。

（三）消費者消費需求的多元化

消費者的購物已經(jīng)由最初的基本的生活需求滿足，慢慢發(fā)展到一站式購物的齊全，發(fā)展到大型購物中心。以前最早是小賣部、商店，隔著柜臺，一手交錢一手交貨，開放到推車隨意拿取采購。

隨著人們生活水平的提高，教育程度的提高，視野的開拓，現(xiàn)在的購物中心和超市，又不太能夠滿足客戶的需求。新的需求不僅僅是購物，更是休閑、娛樂、餐飲，更多的是體驗式消費。

由最初的滿足最基本的生活需要，到一個全方位的，可能半天或一天的時間，到一個地方，能容納一個家庭，去買一些衣服，小孩去上節(jié)舞蹈課，大人去做美容、健身，中午在一起吃飯，下午看個電影的全方位需求。它不僅僅是一個人單純地購物，而是半天或者一天休閑的全家庭型生活，未來的商業(yè)將慢慢是這樣一個轉(zhuǎn)換的過程。商圈背后實際是它的經(jīng)濟業(yè)態(tài)的一種聚集，是人口的延伸，也就是人口+購買力+購買動機。

滿足消費者需求的商業(yè)模式再往前發(fā)展就是引導(dǎo)需求的商業(yè)模式。比如奧特萊斯的形式，完全不是根據(jù)需求設(shè)計的，而是引導(dǎo)需求設(shè)計的，把消費者的一些消費理念，從普通的消費，轉(zhuǎn)變成一種輕松休閑的消費。消費的品牌是高端的，價格是中低端的，通過價格攻勢引導(dǎo)消費者購買，這也是奧特萊斯創(chuàng)造出來的消費模式。

（四）合理布局城市商業(yè)格局

一個城市在其成長過程中，其區(qū)域格局無不是設(shè)計規(guī)劃的產(chǎn)物。整體來看，我國諸多城市規(guī)劃設(shè)計，甚至于建筑設(shè)計局限于所處的時代背景。表現(xiàn)為各功能區(qū)域布局狹小不合理、建筑物不夠高、道路不夠?qū)挸?、店面面積不夠大、商業(yè)業(yè)態(tài)單一、千店一面、工業(yè)區(qū)多次搬遷、市區(qū)縣同城等，不一而足。不合理的城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃束縛了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇與快速成長。

要把科學(xué)的商圈設(shè)計規(guī)劃、建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃在商圈打造中優(yōu)先考慮，拿出一個切實合理的、經(jīng)得起歷史考驗的、不頻繁改動的規(guī)劃。全長僅350米、寬約4米的仿古老街錦里，開創(chuàng)了官方參與的“無政府主義”、前期策劃避免玩概念、堅定不移定向招商、錯位經(jīng)營抱團對外、對商家實行末位淘汰、與面積無關(guān)的租金計算方法等全新的開發(fā)主題街道（公園）的模式—“錦里模式”就是科學(xué)的商圈設(shè)計規(guī)劃、招商規(guī)劃，合理布局的典范?！板\里模式”的關(guān)鍵在于細節(jié)和執(zhí)行力—細到哪一個點的具體用途，前期都有規(guī)劃；執(zhí)行到可以讓店面空著待租而放棄愿意入住卻不符合規(guī)劃的商家。

連云港市新浦區(qū)商圈現(xiàn)狀

（一）連云港市新浦區(qū)核心商圈概況

《兩淮鹽法志》載：新浦得名于清嘉慶三年（1798年），因其在板浦、汴家浦形成以后，故名新浦。新浦的民主路、建國路、市化路、后河路等地屬于老城區(qū)，新浦的老市民習(xí)慣稱這一帶為“后街”。新浦“后街”在連云港市家喻戶曉，有著200年歷史，是昔日城區(qū)最繁華榮耀的商業(yè)中心，是港城人居、商業(yè)、文化的發(fā)源地。

現(xiàn)新浦區(qū)是連云港市的中心城區(qū)，市委、市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心?，F(xiàn)轄區(qū)面積461.1平方公里，全區(qū)常住人口為587088人。新浦區(qū)是商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。全區(qū)現(xiàn)有限額以上企業(yè)185個，綜合性商貿(mào)市場40余個，批發(fā)與零售私營企業(yè)及個體經(jīng)營戶13000多家，其中有臺灣大潤發(fā)、韓國樂天瑪特、華潤蘇果、農(nóng)工商、沃爾瑪?shù)却笮统?家；青年西路電動車一條街、鹽河路餐飲一條街等特色街7條；三星級以上酒店15家。房地產(chǎn)年銷售86萬平方米，稅收5.57億元，占我區(qū)稅收的23.28%。醫(yī)療體系健全，三等甲級以上醫(yī)院3家，社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生中心實現(xiàn)全覆蓋。休閑娛樂日益繁榮，建有72家中高檔數(shù)碼影視城、KTV、酒吧。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)以金融、物流、專業(yè)市場為主，其中城區(qū)現(xiàn)有金融機構(gòu)9家，擔保公司和典當行83家。從事倉儲、物流企業(yè)43家，年營業(yè)額6.3億元。全區(qū)共有建材、鋼材等專業(yè)市場25家，市場年成交額53.4億元，經(jīng)營總面積20.8萬平方米，從業(yè)人數(shù)6690戶。連云港市新浦區(qū)商圈概況，如圖1所示。

新浦區(qū)的發(fā)展，形成了北至解放路，南到海連路、蒼梧路，東到龍尾河，西至西鹽河的核心商圈。據(jù)預(yù)測，這一核心商圈未來20年內(nèi)難以撼動。

從時間發(fā)展上看，二十世紀八九十年代，解放路承接新浦“后街”的角色，連云港百貨公司、東方商廈、輕工商場成為那個年代的商業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

20世紀90年代中后期至21世紀初，在廢棄的穿城鐵路線上改造而成的隴海步行街又承接解放路的角色，全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海步行街造型別致，規(guī)模位居全國前列。蘇寧電器、九龍大世界、五星電器、時代超市、華潤蘇果、錦云商場、太平洋商場、麥當勞、德克士以及眾多品牌珠寶、黃金、玉器店、飾品店、精品店、專賣店、連鎖店、特許店令人目不暇接，隴海步行街及其以南街區(qū)成為貨真價實的商業(yè)中心區(qū)。海連路北華聯(lián)商廈的國美電器、宏圖三胞，蒼梧路北的數(shù)字旗美也是這一核心商圈重要組成部分。

2010年以來，依托隴海步行街和通灌路十字發(fā)展軸，新浦區(qū)全力打造核心商圈。位于通灌路和解放路交叉路口的國際商務(wù)大廈總投資4.2億元，是市服務(wù)業(yè)重點項目。建成后將成為一個集百貨商場、商務(wù)辦公、高檔住宅等物業(yè)形態(tài)為一體的城市商業(yè)綜合體，其中尖沙咀百貨的營業(yè)面積近12000平方米，是新浦區(qū)重點打造的服務(wù)業(yè)重點項目。位于通灌路與海連路交匯處的蘇寧廣場，占地約34畝（規(guī)劃紅線內(nèi)32.7畝），總投資10億元，建筑面積21.34萬m2（其中地下5.63萬m2），由1棟45層高180米酒店主樓，1棟8層商業(yè)和酒店裙房，2棟33層高99.9米辦公及住宅樓組成，容積率7.2，擬建設(shè)融購物中心、國際超五星級酒店、甲級辦公和豪宅為一體的商業(yè)綜合體項目。

（二）連云港市新浦區(qū)二級商圈建設(shè)

2008年5月24日，位于萬潤商業(yè)街與郁洲路交叉口的大潤發(fā)超市連云港店開業(yè)，加上比鄰的萬潤商業(yè)街、泰源小商品市場、泰源海鮮一條街，核心商圈以東的萬潤商業(yè)街二級商圈正式形成。

2009年11月，位于蒼梧路與巨龍路的特易購被時代超市整體收購、樂天瑪特蒼梧店開業(yè)，加上正在建設(shè)的巨龍路八佰城市走廊，核心商圈東南的巨龍商業(yè)街二級商圈呼之欲出。

2010年6月4日，位于朝陽路和鹽河路交叉口處的樂天瑪特朝陽路店開業(yè)，加上早已形成的鹽河路餐飲一條街和海連路和鹽河路交叉口處的農(nóng)工商鹽河路店，核心商圈以西的鹽河路二級商圈正式形成。

2011年11月25日，沃爾瑪購物廣場連云港建國路分店在連云港盛裝開業(yè)，再加上已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的“萬象后街”項目（“萬象后街”項目是新浦區(qū)區(qū)域最廣、街區(qū)最老、項目最大的舊城改造項目，是市、區(qū)兩級政府的重點工程。項目總投資50億人民幣，規(guī)劃采用開發(fā)與保護相結(jié)合的建筑理念，民主路商業(yè)步行街借鑒上海新天地商業(yè)模式，打造商業(yè)活力新天地、宜人文化居住環(huán)境。屆時，建成后的“萬象后街”項目將成為集商業(yè)、辦公、文化、休閑和居住為一體的百萬平米超大城市綜合體），核心商圈以北的通灌北路及后街二級商圈呼之欲出。

此外，依托解放東路產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，立足亞歐建材裝飾廣場、五金機電城、四方鋼材城、國際汽車城，通過整合改造，一個專業(yè)化、規(guī)?；⑵放苹奈褰?、建材和汽車銷售基地建成，一個業(yè)態(tài)豐富、品種齊全、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)市場帶二級商圈正式形成。還有火車站、汽車總站附近的以紅星美凱龍為代表的家居市場二級商圈也成型。西自瀛州路，東至寧連公路，北至蒼梧路，南至海寧路，新浦新城區(qū)建設(shè)的起步區(qū)，占地6.75平方公里。新浦新區(qū)集行政、文化娛樂、體育、教育和地區(qū)性商業(yè)、金融、居住為一體的現(xiàn)代化的新城市中心區(qū)也在規(guī)劃建設(shè)中，該城區(qū)的興隆裝飾城、瀛州南路汽車銷售基地業(yè)已建成發(fā)展。

（三）連云港市新浦區(qū)商圈打造失敗案例

圖1 連云港市新浦區(qū)商圈示意圖

隴海商業(yè)步行街、時代超市、大潤發(fā)、國際商務(wù)大廈、蘇寧廣場等項目的成功，的確體現(xiàn)商圈打造中的政府、房地產(chǎn)商、投資人、有效經(jīng)營者、有效商業(yè)管理等諸方精誠合作的結(jié)果。但同時也應(yīng)看到很多不成功的范例，二十世紀八九十年代，集休閑、娛樂為一體的“東方不夜城”被今天的“蒼梧綠園”取代；朝陽路北新華書店后面介于通灌路與海昌路之間的“銀河購物中心”已是破敗不堪，該建筑群還曾被評為連云港市最差建筑設(shè)計；新浦后街改造的先驅(qū)“昌旺購物中心”也沒有昌旺；海連東路新浦東郊比鄰前云臺區(qū)（已部分區(qū)劃調(diào)整到新浦區(qū)）的國家儲備糧庫曾打造的“倉儲式超級市場”也早已倒閉；“國安電腦城”也是令經(jīng)營者不安；“匯金廣場”也讓經(jīng)營者失金；近年來剛開業(yè)的“東方和盛”已是人去樓空；高調(diào)宣傳文峰回歸（填補“東方和盛”）的“文峰大世界”也是只聽雷聲不見雨……觀察這些失敗的商業(yè)案例，你會發(fā)現(xiàn)它們都試圖開拓核心商圈的外圍區(qū)域，但結(jié)果都是一樣的慘淡。此外還有華潤蘇果通灌路店開業(yè)、華聯(lián)超市蒼梧店關(guān)張、沃爾瑪建國路店開業(yè)、新一佳通灌路店關(guān)張……

連云港市新浦區(qū)商圈打造中存在的問題

（一）規(guī)劃有待進一步完善

依托隴海步行街和通灌路十字發(fā)展軸，新浦區(qū)全力打造“T”字型街區(qū)為主線，沿解放路、海連路、郁洲路為支線的千億元商務(wù)中心區(qū)。

核心商圈位于兩河（龍尾河和西鹽河）兩路（人民路和朝陽路）之間，是集商貿(mào)流通、商務(wù)、金融保險、文化、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)為一體的綜合性服務(wù)平臺。

亞核心商圈是以核心商圈為中心的外圍輻射圈（北至人民中路，南至朝陽中路，西至海連西路，東至云臺山，北至310國道）。

可是核心商圈區(qū)域中的解放路小學(xué)、公路管理處、青年路片區(qū)；華聯(lián)商廈、旅游學(xué)校、繁榮街片區(qū)；中央百貨、南廣場片區(qū)如何進一步清晰規(guī)劃、建設(shè)、招商？亞核心商圈的海蓮中路到朝陽中路片區(qū)以及解放中路到人民中路片區(qū)都有大量的低矮破舊樓房，如何完成舊城改造、規(guī)劃出區(qū)別于核心商圈的亞核心商圈？新浦區(qū)商業(yè)發(fā)展南不過海連中路、北不過解放中路仍然是不二法則。打造以華聯(lián)廣場為中心，海連中路為軸線的商務(wù)功能區(qū)仍然只是夢想，海連中路軸線以南是商務(wù)貧乏區(qū)，至今尚未形成輪廓化的二級商圈或邊緣商圈。

（二）地域局限且購買力有限

至2011年5月，連云港市轄海州、新浦、連云3個市轄區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南4個縣。面積7446平方千米，全市常住人口為4393914人，其中市區(qū)人口為1049831人、新浦區(qū)人口為587088人。我市與周邊地區(qū)如徐州、臨沂相比較，在商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展上仍然大有差距。對日照、淮安、鹽城、宿遷各地的商業(yè)吸引力不足、經(jīng)營特色不明顯、競爭力不強。

到2010年，新浦區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到19020元、9833元。2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1410.52億元，全市人均GDP達到32119元，增長13.7%。其中市區(qū)人均GDP達到48147元，增長10.8%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值552.13億元，增長13.4%。財政總收入462.41億元，增長31.2%。社會消費品零售額500.23億元，增長17.4%。人均消費品零售額11405元，較上年提高1700元，增長17.5%。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)400.30億元，增長19.3%；農(nóng)村99.34億元，增長10.1%。按消費形態(tài)分，批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)分別為46.86、406.71、6.44、40.22億元，分別增長79.9%、13.7%、5.3%、10.3%。

（三）布局不合理且業(yè)態(tài)重復(fù)

由于缺乏周密細致的調(diào)研，對市場前景預(yù)期不夠，市區(qū)部分地段商業(yè)街、購物廣場等商業(yè)設(shè)施過于集中，區(qū)域分布、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理。核心商圈內(nèi)超級市場、電器商城扎堆，同一地點商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，造成重復(fù)建設(shè)、惡性競爭，企業(yè)整體經(jīng)營規(guī)模小、知名度低，難以做大做強，經(jīng)營缺乏特色。

由于無差別化的購物市場過于集中，經(jīng)營業(yè)態(tài)相互雷同，形不成各自特色，導(dǎo)致不少市場人氣低迷。本地高端客戶需求得不到滿足，紛紛到上海、南京、杭州、青島這些大城市購物、娛樂、休閑。據(jù)不完全統(tǒng)計，市區(qū)各類商品市場總營業(yè)面積現(xiàn)已超過《連云港市城市近期商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中提出的2010年末112萬平方米的控制面積。

（四）商業(yè)氛圍不夠濃厚

新浦區(qū)核心商圈內(nèi)雖然集聚了不少知名企業(yè)，但整個商圈的知名度還不夠，還沒有形成對海州、連云2區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南4縣消費者比較明顯的消費吸引力。2011年全市共接待國內(nèi)外游客1669.16萬人次，增長18.9%，實現(xiàn)旅游總收入200.06億元，增長22.4%。但核心商圈對國內(nèi)外游客的消費吸引力不夠明顯，鮮有游客旅游之際扎堆到核心商圈購物。整個核心商圈晚上一過9點（冬季8點）基本關(guān)門休業(yè)。人來得少，商貿(mào)活動自然就不繁榮。

（五）宣傳力度小

盡管蘇寧廣場、沃爾瑪超市、大潤發(fā)、香港尖沙咀百貨、金鷹國際等國內(nèi)外知名品牌已或即將落戶，新浦區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、商貿(mào)檔次在蘇北、魯南地區(qū)居于前列，但宣傳力度小，周邊地區(qū)知名度低，難以形成商貿(mào)集聚效應(yīng)。隴海商業(yè)步行街榮獲“中國最具升值前景商業(yè)街”、“全國‘百城萬店無假貨’活動示范街”等榮譽稱號，但也只是在本市有較大知名度。相比新浦區(qū)的旅游景點花果山在國內(nèi)外的知名度，核心商圈的宣傳相形見絀。

（六）人才匱乏

大部分商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營管理人員仍以本地老商業(yè)人員為主，他們的經(jīng)營理念、管理模式、思維能力受到很大局限，僅限于本地，不能放眼世界。特別是精通國際規(guī)則，具有世界眼光的高層次服務(wù)經(jīng)營人才、創(chuàng)新人才和招商人才等高級人才缺乏。

新浦區(qū)商圈打造的戰(zhàn)略思考

（一）高起點超前規(guī)劃并做好項目謀劃

應(yīng)認真總結(jié)、分析新浦區(qū)商圈存在的不足和城市商業(yè)集聚的發(fā)展規(guī)律，重新審視新浦區(qū)商圈的發(fā)展，清晰規(guī)劃和設(shè)計新浦區(qū)核心商圈發(fā)展藍圖。在規(guī)劃中，要把解放路小學(xué)、公路管理處搬遷后的青年路片區(qū)、旅游學(xué)校搬遷后的華聯(lián)及繁榮街片區(qū)、中央百貨南首及南廣場片區(qū)一并規(guī)劃和發(fā)展，在規(guī)劃設(shè)計上聯(lián)成一體，充分展示新浦區(qū)核心商圈的形象。

研究制定新浦區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄，明確鼓勵類、限制類和禁止類業(yè)態(tài)，引導(dǎo)資金投向重點發(fā)展的區(qū)域和業(yè)態(tài)。建立商貿(mào)服務(wù)業(yè)謀劃項目庫，加快項目的招商引資力度，開展強有力的招商攻勢，引進一批重量級的龍頭企業(yè)和項目。

在經(jīng)營上強化網(wǎng)點規(guī)劃錯位建設(shè)，要規(guī)劃出自己的特色，正確處理好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系；注重區(qū)域網(wǎng)點規(guī)劃與全市整體網(wǎng)點布局的關(guān)系；妥善處理經(jīng)營業(yè)態(tài)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。于已有的隴海商業(yè)步行街、國際商務(wù)大廈、蘇寧廣場形成錯位經(jīng)營；事實上解放路小學(xué)校區(qū)前身是新浦中學(xué)，其臨街門面是連云港市最早的電腦一條街；南廣場一直是市區(qū)市民運動休閑的重要場所；華聯(lián)商廈一直是東海、灌云、灌南、贛榆四縣老百姓進市區(qū)的必經(jīng)之地；后街歷史上一直是市民飲食（特色小吃）、娛樂（工人文化宮）、休閑（青少年圖書館）的重要場所，這些人文因素都可以在規(guī)劃中考慮。各二級商圈應(yīng)向特色商圈發(fā)展，以區(qū)別于核心商圈。

在景觀設(shè)計上，不但在綠化、人文景觀上要有大手筆，而且在建筑裝飾、門面設(shè)計、店堂商品陳設(shè)、霓虹燈廣告等方面要提升檔次，突出特色，打造一流的購物設(shè)施環(huán)境。積極運用現(xiàn)代通訊技術(shù)、電子信息技術(shù)，搞好信息的集中收集與發(fā)布，超前規(guī)劃和推進電子商務(wù)，形成全市商貿(mào)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。

（二）繼續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施并快速推進城市建設(shè)

商圈要發(fā)展，要引進更多的商業(yè)企業(yè)入駐，基礎(chǔ)設(shè)施非常重要。因此，要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，盡快完成連云港市快速公交一號線工程建設(shè)，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃快速公交核心商圈延伸線及核心商圈與業(yè)已形成的各二級商圈的連接線；投入資金完善蘇寧廣場與華聯(lián)商廈之間龍尾河兩岸的道路設(shè)施及美化、亮化工程；海連中路過街天橋建設(shè)；四縣到市區(qū)的公交專線建設(shè)、投入更多連云港市區(qū)到淮安、徐州、日照、鹽城、宿遷、臨沂等蘇北、魯南周邊城市客運班次，最終促成核心商圈人流量大幅度提升，讓消費者來得快捷去得方便。完善人行、車行、購物消費、停車港及停車庫的標志標牌和引導(dǎo)系統(tǒng)，為市民營造方便、快捷、暢達、安全的購物與休閑環(huán)境。

（三）提高綜合管理水平并優(yōu)化發(fā)展服務(wù)環(huán)境

繼續(xù)加大商圈的市政、綠化基礎(chǔ)設(shè)施、執(zhí)法、燈飾、市容市貌的綜合管理，不斷提高商圈管理水平，確保一流的設(shè)施維護、一流的景觀燈飾、一流的廣告設(shè)置、一流的市容環(huán)境衛(wèi)生、一流的綠化管護和一流的活動組織。使新浦區(qū)核心商圈保持市容整潔、環(huán)境優(yōu)美、綠化美化、鮮花爛漫、夜景靚麗、管理有序的一流商圈形象。

制定扶持商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策，著重在市場準入、財政支持、稅費優(yōu)惠等方面有所突破。進一步引導(dǎo)商業(yè)規(guī)范：制定《新浦區(qū)商圈業(yè)態(tài)調(diào)整指導(dǎo)意見》、《新浦區(qū)商圈商業(yè)地產(chǎn)糾紛應(yīng)急處置預(yù)案》、《新浦區(qū)商圈重點商貿(mào)企業(yè)大型促銷活動備案管理規(guī)定》，加強對新浦區(qū)功能布局、業(yè)態(tài)構(gòu)成、檔次定位、經(jīng)營特色等的引導(dǎo)、規(guī)范和管理。

要優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，將“立圈之本是商貿(mào)，商貿(mào)發(fā)展靠服務(wù)”的理念貫穿始終，按照“快速高效、不重不漏、不增加企業(yè)負擔”的原則，進一步簡化辦事程序，提高行政效率，主動送服務(wù)到現(xiàn)場，幫助指導(dǎo)商家、企業(yè)解決實際困難和問題，使商圈真正成為商家企業(yè)的貼心人；繼續(xù)為商圈內(nèi)符合條件的重點商貿(mào)企業(yè)節(jié)假日商業(yè)促銷宣傳活動劃定展示紅線，為入駐商家開展豐富多彩的誠信促銷活動創(chuàng)造有利條件；加強對商圈的高效運營、規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（四）加大品牌創(chuàng)建力度并加強對外宣傳

以隴海商業(yè)步行街榮獲“中國最具升值前景商業(yè)街”、“全國‘百城萬店無假貨’活動示范街”等榮譽稱號為契機，加大新浦區(qū)核心商圈的宣傳推廣力度，使新浦區(qū)核心商圈形象走出連云港，輻射蘇北、魯南、隴海沿線，最終走向全國。

借助花果山、連島海濱浴場的知名度打造宣傳攻勢。充分利用各種媒體的宣傳優(yōu)勢，精心制作商圈創(chuàng)建名街宣傳冊和宣傳片進行廣泛宣傳。以“西游記文化節(jié)”、“連云港之春”、“連云港之夏”及各種開幕式、慈善晚會等大型公益及商業(yè)宣傳活動，不斷提升知名度和美譽度，歡迎全國各地到新浦核心商圈學(xué)習(xí)考察，在電視、報紙、廣播、互聯(lián)網(wǎng)等媒體上進行全方位宣傳，形成立體式宣傳格局，使新浦區(qū)核心商圈無人不知、無人不曉。

通過黃金周開展“歡樂消費節(jié)”主題活動和各種大型商業(yè)活動、公益活動、廣場文化活動，集聚人氣、商氣和財氣。全面激發(fā)商圈內(nèi)已經(jīng)擁有的知名品牌企業(yè)活力，使新浦區(qū)核心商圈商業(yè)繁榮發(fā)展。

（五）發(fā)展現(xiàn)代物流并增強商圈輻射力

新浦區(qū)核心商圈北有連云港火車站、汽車總站，南有蘇欣快客站、汽車南站，西有連云港機場（在東海白塔埠，距新浦16公里），東有連云港港口（在連云區(qū)，距新浦30公里），所以要構(gòu)筑綜合交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)平臺，充分利用公路、鐵路、海運和航空，形成綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)，為大宗物資流通提供快捷通道；同時構(gòu)筑公共信息網(wǎng)絡(luò)平臺，鼓勵物流企業(yè)運用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)，連接企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點，實現(xiàn)資源共享、信息共用，形成初步的現(xiàn)代物流基礎(chǔ)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。

在商圈內(nèi)發(fā)展大型連鎖企業(yè)配送中心、生產(chǎn)加工企業(yè)物流配送系統(tǒng)、第三方物流企業(yè)等物流經(jīng)營實體，引導(dǎo)、鼓勵批發(fā)、倉儲、貨運、郵政等傳統(tǒng)物流企業(yè)向現(xiàn)代化第三方物流企業(yè)發(fā)展。

（六）加強招商引資并培養(yǎng)后備人才

應(yīng)大力引進國內(nèi)外商貿(mào)服務(wù)業(yè)高級人才，特別是精通國際規(guī)則，具有世界眼光的高層次服務(wù)經(jīng)營人才、創(chuàng)新人才和招商人才。著力培養(yǎng)一批市場營銷、金融商務(wù)人才以及適應(yīng)市場需求的技能型、實用型人才。

結(jié)論

綜上，連云港市新浦區(qū)在商圈建設(shè)中只要堅持商貿(mào)立區(qū)戰(zhàn)略，堅持商貿(mào)服務(wù)業(yè)核心地位，綜合考量各種建設(shè)商圈影響因素，各項工作做實、做細，就能努力把新浦打造成為蘇北、魯南地區(qū)頗有影響力的商貿(mào)中心。