做強(qiáng)國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目

文/鐘偉

從1988年國家建立產(chǎn)權(quán)交易市場，至今已經(jīng)過25個(gè)年頭。期間的發(fā)展歷程可謂跌宕起伏。特別是經(jīng)過了1994年、1998年和2011年三次國務(wù)院對產(chǎn)權(quán)市場行業(yè)的清理整頓，產(chǎn)權(quán)市場已經(jīng)走到了一個(gè)更為成熟的發(fā)展階段。自2008年以來，越來越多的城市規(guī)定國有的房產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)過當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)市場公開招租。國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目已然成了很多產(chǎn)權(quán)交易市場做大市場規(guī)模的主要業(yè)務(wù)來源之一。

杭州早在2000年就規(guī)定全市行政事業(yè)單位的非經(jīng)營性用房通過杭州產(chǎn)權(quán)交易所公開招租，在2008年又將年租金在30萬元以上的杭州市國有資產(chǎn)營運(yùn)機(jī)構(gòu)的公有房產(chǎn)聚集到杭州產(chǎn)權(quán)交易所公開招租。僅2012年，杭州產(chǎn)權(quán)交易所操作的國有房產(chǎn)的租賃項(xiàng)目共153宗，租金近2億元，涉及土地使用權(quán)、工業(yè)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、倉儲房產(chǎn)、辦公房產(chǎn)等等。其中位于岳王路的一處商業(yè)房產(chǎn)，從21萬元/年競價(jià)到262萬元/年成交，溢價(jià)率達(dá)到1147.6%。杭州產(chǎn)權(quán)交易所在多年的國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目操作中，也漸漸摸索出了有自己特色的操作模式，把國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目操作得有聲有色。

各地政府基于提高國有資產(chǎn)使用效益及房產(chǎn)出租工作的透明度、維護(hù)國有資產(chǎn)安全等緣由，規(guī)定將國有房產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)由當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)交易市場公開招租。產(chǎn)權(quán)交易市場是由政府依法授予特許經(jīng)營資質(zhì)、按照依法制定的制度和規(guī)則從事產(chǎn)權(quán)交易的第三方公共服務(wù)平臺，政府將國有房產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)由產(chǎn)權(quán)市場公開招租是政府要求和產(chǎn)權(quán)交易市場完成職能的有機(jī)結(jié)合。故在業(yè)內(nèi)，有人將這種行為稱之為“陽光拍賣”。國有房產(chǎn)租賃以前一直存在“熱點(diǎn)地段人托人、偏僻房屋無人問”的狀態(tài)，“陽光拍賣”在一定程度上能夠有效解決國有房產(chǎn)租賃不公開、不透明、暗箱操作、人情租賃等弊端，使政府行使職權(quán)更加公平公開透明，并從源頭上堵住一些腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，所以在各地得以推廣。

從國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目的操作現(xiàn)狀來看，包含以下幾大特征：

——競價(jià)模式的多樣性?？v觀全國各地國有房產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)，一般均是采取單純性競價(jià)、價(jià)高者得的模式。許多地方都曾經(jīng)出現(xiàn)過多輪次競價(jià)、競價(jià)盲目、天價(jià)成交的案例，但在天價(jià)成交后卻是履行不力、糾紛不斷的后果。據(jù)報(bào)道，2010年常州首次公開招租行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)，15家行政事業(yè)單位的51處國有資產(chǎn)成為首批招租競拍對象，引來眾多投標(biāo)者關(guān)注。特別是雙桂坊45號汽車停車場底價(jià)年租金43萬元，經(jīng)過206輪次的公開競價(jià)，最終以年租金86.5萬元成交，增值率達(dá)101.16%。孰料，承租人只租了一個(gè)季度，寧愿承擔(dān)違約也要退租。成交時(shí)看起來是非常成功、人人叫好的項(xiàng)目，但實(shí)際上是失敗的結(jié)果告終。這些案例也折射出國有房產(chǎn)出租項(xiàng)目不應(yīng)該不分國有房產(chǎn)實(shí)際、通遍一律地價(jià)高者得。畢竟國有房產(chǎn)出租項(xiàng)目有特殊性，承租人拿到租賃權(quán)后，經(jīng)營收入抵不過租金，肯定會產(chǎn)生租賃合同的執(zhí)行問題。故國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目競價(jià)模式的選擇上，最好是根據(jù)國有房產(chǎn)實(shí)際，采取多樣化的、有針對性的競價(jià)模式。若操作建筑面積較小的商鋪，可以采用單純性的價(jià)高者得的競價(jià)模式。若操作周邊商業(yè)氛圍不濃厚的新建物業(yè)租賃項(xiàng)目，在考慮租金的同時(shí)也應(yīng)關(guān)注承租人的經(jīng)營能力，招來經(jīng)營能力強(qiáng)的承租人，可以快速地提高新建物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，從而提高后一租賃期限的租金增長潛力。這種項(xiàng)目可以采用租金指標(biāo)為主、經(jīng)營能力指標(biāo)為輔的綜合評價(jià)模式。

——統(tǒng)籌考慮政府國有房產(chǎn)租賃平臺的搭建。產(chǎn)權(quán)交易平臺基于地方利益考慮，或各級政府或部門政策不一致，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)交易平臺地域分割明顯。許多地方，各個(gè)城區(qū)搭建的區(qū)公共資源交易中心、城市區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易所、省產(chǎn)權(quán)交易所共存，而這些交易機(jī)構(gòu)操作的國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目的標(biāo)的一般均處在同一城區(qū)，有時(shí)標(biāo)的僅一墻之隔，并且各個(gè)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)操作的交易規(guī)則和操作流程均不一致，之間許多時(shí)候還是競爭關(guān)系，資源得不到共享，集聚效應(yīng)分解。相信政府規(guī)定國有房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)場交易并不是追求進(jìn)場的形式，而是國有房產(chǎn)招租行為的正真公開公平。有的區(qū)屬公共資源交易中心，一年也沒幾筆國有房產(chǎn)的租賃項(xiàng)目，市場的分割和市場壁壘的存在很大程度上制約了現(xiàn)有國有房產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，所以政府國有房產(chǎn)租賃平臺的搭建要統(tǒng)籌考慮。即使是多個(gè)平臺共存的局面難以一統(tǒng)，可以考慮多個(gè)平臺共享信息資源，統(tǒng)一交易規(guī)則。就如央企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目一樣，至少四大交易所聯(lián)合發(fā)布交易信息，統(tǒng)一交易規(guī)則，形成國有房產(chǎn)租賃的集聚效應(yīng)。只有房產(chǎn)租賃市場做大了做好了，集聚效應(yīng)明顯了，不僅國有房產(chǎn)租賃項(xiàng)目做得成功紅火，靠自己找租客的非國有房產(chǎn)的租賃項(xiàng)目估計(jì)也會紛紛找產(chǎn)權(quán)交易所來尋求租客了。