統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題及對(duì)策研究——以重慶市銅梁縣東城為例

劉曉彤

(重慶交通大學(xué) 思政部，重慶 400074)

土地的承包權(quán)關(guān)系到農(nóng)民的生存，是農(nóng)村最大的民生問(wèn)題。胡錦濤總書(shū)記說(shuō):“我要明確告訴鄉(xiāng)親們，以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)?！保?］由此可見(jiàn)，只要不改變農(nóng)地根本用途，不損害農(nóng)民利益，各種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)模式都可以探索嘗試。通過(guò)重慶市銅梁縣東城土地流轉(zhuǎn)情況的分析，既可以充分認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)對(duì)促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)得以規(guī)?；?jīng)營(yíng)的積極作用，又能清醒看到土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題，這對(duì)我們進(jìn)一步做好農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)工作，發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)對(duì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推動(dòng)作用具有重要意義。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

鄧小平曾指出:“中國(guó)社會(huì)主義農(nóng)業(yè)的改革和發(fā)展，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，要有兩個(gè)飛躍。第一個(gè)飛躍，是廢除人民公社，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責(zé)任制，這是一個(gè)很大的前進(jìn)，要長(zhǎng)期堅(jiān)持不變。第二個(gè)飛躍，是適應(yīng)科學(xué)種田和生產(chǎn)社會(huì)化的需要，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)。這是又一個(gè)很大的前進(jìn)，當(dāng)然這是很長(zhǎng)的過(guò)程。”［2］這一思想從土地經(jīng)營(yíng)形式及其制度的改革創(chuàng)新切入，深刻地揭示了我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，指明了我國(guó)農(nóng)村改革與發(fā)展的前進(jìn)方向，是中國(guó)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的關(guān)鍵所在。目前，中國(guó)農(nóng)村正在廣泛探索通過(guò)土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

近年來(lái)，隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，速度有所加快。盡管如此，農(nóng)地流轉(zhuǎn)在總體上仍處于一個(gè)較低的水平。農(nóng)地流轉(zhuǎn)在規(guī)模和速度上都落后于農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平［3］。

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，呈明顯的區(qū)域性特征。不同地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模、用途不同。流轉(zhuǎn)的方式也隨之不同。在沿海與內(nèi)地之間由于地區(qū)之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)業(yè)制度、農(nóng)民的文化水平及政府政策的影響等方面的不同，地區(qū)之間土地流轉(zhuǎn)會(huì)有很大的差異。

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地流轉(zhuǎn)形式呈多樣化發(fā)展。主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股等形式。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，可以選擇對(duì)自己收益比較大的方式，增加自己的收入。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的有序轉(zhuǎn)移、促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模集約化經(jīng)營(yíng)、增加農(nóng)民收入都有積極的推動(dòng)作用。通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，把農(nóng)民從小農(nóng)思想中解放出來(lái)，有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，既可使土地逐步向龍頭企業(yè)、種養(yǎng)能手、個(gè)體工商戶等集中，有助于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化，還可促使部分社會(huì)資金流向農(nóng)村，合理地優(yōu)化配置農(nóng)村土地資源及資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等其他生產(chǎn)要素資源，以促進(jìn)流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平［4］。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可以得到一部分政府補(bǔ)償，許多農(nóng)民可以走出農(nóng)村，從事其他行業(yè)來(lái)增加自己的收入。

但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍然存在一些問(wèn)題。在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，有些企業(yè)為了發(fā)展損害了農(nóng)民的利益，有些地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以行政命令手段強(qiáng)制施行。分散的農(nóng)戶由于力量薄弱，不能和企業(yè)據(jù)理力爭(zhēng)。自己的合法權(quán)益得不到保護(hù)。土地流轉(zhuǎn)缺乏適合本地實(shí)際的流轉(zhuǎn)模式。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，缺乏有效的流轉(zhuǎn)模式，對(duì)市場(chǎng)化的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制探索也不夠。還沒(méi)有形成土地流轉(zhuǎn)中介組織，土地流轉(zhuǎn)對(duì)象與范圍選擇空間小，流轉(zhuǎn)形式比較單一，流轉(zhuǎn)對(duì)象更多地局限在鄰里和親屬之間，難以通過(guò)有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置［5］。

二、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的土地流轉(zhuǎn)

黨的十六屆三中全會(huì)提出了完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新理念“五個(gè)統(tǒng)籌”，并把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，(主要指充分發(fā)揮工業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的支持和反哺作用、城市對(duì)農(nóng)村的輻射和帶動(dòng)作用，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展)放在新時(shí)期發(fā)展戰(zhàn)略的首位。黨的十七大明確指出:“解決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問(wèn)題，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)大局，必須始終作為全黨工作的重中之重。要加快農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，走中國(guó)特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。”由此可以看出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的過(guò)程。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展必須進(jìn)行基礎(chǔ)性的制度變革，比如戶籍制度、土地制度、勞動(dòng)就業(yè)制度、社會(huì)保障制度等，尤其是要在土地管理制度上進(jìn)行改革，使城鄉(xiāng)土地資源、資產(chǎn)、資本有序流動(dòng)，使農(nóng)民獲得土地收益權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司司長(zhǎng)王保安認(rèn)為:土地管理政策是“三農(nóng)”政策的基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要途徑，改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就要以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革為重點(diǎn)，加快推進(jìn)改革。因此，農(nóng)村土地管理制度改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

當(dāng)前的土地制度在一定程度上制約著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是大部分農(nóng)民對(duì)土地的依附使得其不能從土地中解脫出來(lái)，轉(zhuǎn)為非農(nóng)勞動(dòng)力，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向外轉(zhuǎn)移大都采用流動(dòng)方式，即“民工潮”現(xiàn)象。這必然限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的永久性轉(zhuǎn)移;二是農(nóng)民不愿意放棄土地，使得土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)難以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的推力尤為不足;三是農(nóng)民土地被征用，而征用范圍過(guò)寬。對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償過(guò)低、對(duì)失地農(nóng)民安置不落實(shí)、無(wú)法解決農(nóng)民的后顧之憂和生計(jì)等問(wèn)題。這些都進(jìn)一步加劇了城鄉(xiāng)矛盾。對(duì)此，黨的十七屆三中全會(huì)對(duì)農(nóng)村土地制度變革做出了全面部署，提出“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)。建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益”。從根本上說(shuō)，就是要進(jìn)一步明確集體、農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利的劃分，使得農(nóng)村土地能夠有效、合理流轉(zhuǎn)，土地資源能夠得到合理配置，農(nóng)民能夠獲得既得的收益。在當(dāng)前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要涉及兩個(gè)方面:一是農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)(即農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念化、資產(chǎn)化、規(guī)模化流轉(zhuǎn))解決加快農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。二是集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決建設(shè)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范問(wèn)題。

三、重慶銅梁縣東城土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

重慶銅梁縣東城面積近50.31平方公里，轄6個(gè)社區(qū)7個(gè)村，其中城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口2.5萬(wàn)人，農(nóng)村人口2.9萬(wàn)人。近年來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，東城農(nóng)村土地規(guī)模流轉(zhuǎn)取得了一定成效，促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。增加了農(nóng)民收入，但也存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)為:一是土地流轉(zhuǎn)無(wú)計(jì)劃的盲目運(yùn)作，轉(zhuǎn)包最為突出，多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)包給親朋好友或鄰里，無(wú)規(guī)范的書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，口頭協(xié)議居多;二是流轉(zhuǎn)規(guī)模小，幅度小，過(guò)于零散;三是成規(guī)模流轉(zhuǎn)農(nóng)民意見(jiàn)難統(tǒng)一。四是個(gè)別地方存在違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)等情況。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總的問(wèn)題是:農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，離鄉(xiāng)不離土，還沒(méi)有因土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地、資金、技術(shù)和勞動(dòng)力資源的優(yōu)化。

(一)分散的土地流轉(zhuǎn)形式難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；囊?/h3>

東城近年來(lái)在發(fā)展農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上努力進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，但目前很多農(nóng)民還由于小農(nóng)意識(shí)，不愿交出自己的土地，所以土地流轉(zhuǎn)的形式還比較單一，沒(méi)有形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，流轉(zhuǎn)水平低。雖然現(xiàn)階段的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)了多樣的流轉(zhuǎn)形式，但是占比例較大的還是比較傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)包，而較高水平的出租和入股等流轉(zhuǎn)形式所占比例較低，這樣就難以促進(jìn)流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行相對(duì)集中的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。因農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的主要目的，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑。從表1東城土地流轉(zhuǎn)主要形式、表2土地流轉(zhuǎn)去向、表3土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模可以看出土地流轉(zhuǎn)都發(fā)生在小規(guī)模分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶之間，自發(fā)地將土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)包或出租給他人。

表1 東城土地流轉(zhuǎn)主要形式 單位:畝

表2 土地流轉(zhuǎn)去向

表3 土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模

目前流入土地戶主要以散戶為主。這種“散戶—散戶”的自發(fā)性土地流轉(zhuǎn)速度慢、規(guī)模小，不同于以規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主要目的、將大量分散的土地集中流轉(zhuǎn)給大戶的流轉(zhuǎn)方式。由此看來(lái)，散戶間的自發(fā)性土地流轉(zhuǎn)在適應(yīng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展要求方面并不具備優(yōu)勢(shì)。

(二)土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂與管理存在問(wèn)題

土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的市場(chǎng)化特點(diǎn)，要求地方政府和村集體提高土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的宣傳、協(xié)調(diào)及合同簽訂工作的規(guī)范化程度。這需要土地流轉(zhuǎn)雙方在簽訂流轉(zhuǎn)合同的過(guò)程中，明確流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)價(jià)格、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項(xiàng)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作順利進(jìn)行，從而保障農(nóng)民的利益。但目前很多地方的農(nóng)民沒(méi)有簽訂任何形式的土地流轉(zhuǎn)合同，政府在這方面的工作也做得不仔細(xì)，從而會(huì)引發(fā)一些糾紛。目前東城農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂情況如下:

東城現(xiàn)在的部分土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方只有口頭約定，沒(méi)有書(shū)面合同，沒(méi)有通過(guò)流轉(zhuǎn)合同規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，存在較多糾紛隱患。大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)合同簽訂不規(guī)范，內(nèi)容不完整，合同雙方權(quán)利和義務(wù)不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如流轉(zhuǎn)期限超過(guò)了二輪承包期規(guī)定的時(shí)間等;土地流轉(zhuǎn)合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)見(jiàn)證或公證機(jī)關(guān)公證，沒(méi)有入檔備案。一些沒(méi)有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同或合同內(nèi)容不完善，由于受利益驅(qū)動(dòng)，極易出現(xiàn)讓方單方面毀約現(xiàn)象，造成農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)定。

(三)缺少農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地流轉(zhuǎn)的需求

東城農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平較低，適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)業(yè)企業(yè)不多;缺乏效益明顯、可持續(xù)性強(qiáng)的特色產(chǎn)業(yè)的有力支撐;即使有種養(yǎng)能手想擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，卻因資金問(wèn)題而退卻，影響土地流轉(zhuǎn)。由于農(nóng)民收益比較低，投資回收周期長(zhǎng)，高收益項(xiàng)目比較少或難以選擇，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)面臨著市場(chǎng)和自然雙重風(fēng)險(xiǎn)，因此，業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)極為慎重，真正有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)或業(yè)主投資農(nóng)業(yè)的比較少。由于缺乏對(duì)土地流轉(zhuǎn)的需求，即使農(nóng)民有地不想種，土地也無(wú)法流轉(zhuǎn)。

(四)缺少完善的農(nóng)村社會(huì)保障制度，影響了土地流轉(zhuǎn)

土地具有特殊的生存保障功能，包括滿足農(nóng)民的衣食住行、婚喪嫁娶、承擔(dān)子女教育和養(yǎng)老費(fèi)用所有保障功能。農(nóng)民缺乏穩(wěn)定的生活來(lái)源和社會(huì)保障，使土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和成本加大?，F(xiàn)階段農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全，保障水平低，覆蓋面窄，參保門檻高，如農(nóng)村低保因受條件限制，并未真正實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。因此，隨著非農(nóng)職業(yè)周期性、季節(jié)性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，當(dāng)處于階段性失業(yè)時(shí)，土地會(huì)成為農(nóng)民的首選謀生之計(jì)。農(nóng)村社會(huì)保障體系建立之前，農(nóng)民仍然對(duì)耕地有很強(qiáng)的依賴性，從而影響了土地流轉(zhuǎn)。

農(nóng)民保留土地承包權(quán)的原因:

通過(guò)東城村干部的一些走訪，了解到很多農(nóng)戶都擔(dān)心以后的生活得不到保障，原因是因?yàn)樗麄儧](méi)有其他非農(nóng)就業(yè)收入，政府也沒(méi)有給予相應(yīng)的社會(huì)保障。因而對(duì)于流出土地后可能出現(xiàn)的基本生活保障問(wèn)題的擔(dān)心會(huì)更多。

(五)缺乏土地流轉(zhuǎn)的中介組織服務(wù)

目前進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的中介組織極少，未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)信息少而不暢。多數(shù)情況是外地業(yè)主找當(dāng)?shù)卣蜣r(nóng)業(yè)部門幫助尋找聯(lián)系符合自己要求的土地。土地流轉(zhuǎn)信息不暢通，市場(chǎng)中介組織發(fā)育不成熟，供需雙方信息有效對(duì)接機(jī)制還沒(méi)有形成，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)難甚至流轉(zhuǎn)成本高，土地資源配置效率低，影響農(nóng)村土地在更大范圍和更高層次上流轉(zhuǎn);轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)等土地流轉(zhuǎn)價(jià)格缺乏科學(xué)依據(jù)，沒(méi)有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估咨詢、公證仲裁等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。如還沒(méi)有成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，對(duì)開(kāi)展諸如土地流轉(zhuǎn)的供求信息搜集、發(fā)布、土地評(píng)估、政策咨詢、合同簽訂、合同監(jiān)證等相關(guān)指導(dǎo)和服務(wù)工作。

四、加速東城土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程的對(duì)策

對(duì)現(xiàn)階段東城農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和問(wèn)題的分析表明，要加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展步伐，走規(guī)?；?、集約化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展道路，就需要突破土地流轉(zhuǎn)制約的因素，努力促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，從而達(dá)到流轉(zhuǎn)有序和加速的目的。因此迫切需要對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度與政策進(jìn)行深入的改革與創(chuàng)新。

(一)農(nóng)村土地要形成規(guī)模向種養(yǎng)殖能手、業(yè)主和農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)

目前東城許多農(nóng)村勞動(dòng)力已經(jīng)轉(zhuǎn)移，許多土地就可以集中利用起來(lái)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，加上近年來(lái)銅梁通過(guò)招商引資，一些企業(yè)入駐銅梁，因此可以通過(guò)政府引導(dǎo)鼓勵(lì)種養(yǎng)殖大戶、業(yè)主、企業(yè)在農(nóng)村大面積集中成片租賃，接包農(nóng)民的承包土地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，這些業(yè)主和企業(yè)支付租金和轉(zhuǎn)包費(fèi)，給轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民帶來(lái)一定的收入，而且很多農(nóng)民通過(guò)進(jìn)城尋找一些就業(yè)機(jī)會(huì)，這樣可以增加他們的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

(二)積極培育土地流轉(zhuǎn)中介組織

建立土地使用權(quán)市場(chǎng)流動(dòng)是農(nóng)村土地制度變遷的必然趨勢(shì)，而完善中介服務(wù)組織是農(nóng)村土地市場(chǎng)化的關(guān)鍵。中介服務(wù)組織在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方間起媒介和橋梁作用，從而推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。可以再轄區(qū)建立一個(gè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，主要承擔(dān)土地信息流轉(zhuǎn)、合同簽訂、土地糾紛等業(yè)務(wù)。它的建立有利于土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。

(三)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)應(yīng)多樣化，促進(jìn)農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)

土地是農(nóng)民的命根子，為了綜合提高土地產(chǎn)出效益，按照“明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)”的原則，應(yīng)積極探索靈活多樣的土地流轉(zhuǎn)模式，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。一是依托龍頭企業(yè)構(gòu)建新型農(nóng)場(chǎng)。由龍頭企業(yè)租用農(nóng)民土地實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，規(guī)模化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)，提高農(nóng)民、公司雙方的收益。如，重慶銅梁錦尚農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司將安全村集中聯(lián)片租用土地1 500畝，以每畝每年600斤稻谷的價(jià)格租賃下來(lái)，由公司著力打造集生態(tài)農(nóng)業(yè)、園林園藝、觀光休閑、旅游度假等生態(tài)農(nóng)莊、商務(wù)酒店為一體的現(xiàn)代郊都市農(nóng)業(yè)示范園地。

(四)堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則，加大政策支持力度

制定優(yōu)惠政策鼓勵(lì)較大規(guī)模的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，實(shí)行土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序，規(guī)范對(duì)農(nóng)民增收效果顯著的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，積極引導(dǎo)和推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，加快東城農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)步伐，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。

(五)要進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)

為了更好地流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展;農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。應(yīng)設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)合同證、合同管理，以及負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛調(diào)解等事項(xiàng)。

規(guī)范東城土地流轉(zhuǎn)的合同簽訂和管理。對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行一次專項(xiàng)調(diào)查，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)合同，完善的重點(diǎn)是大面積的土地流轉(zhuǎn)和村級(jí)集體與農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)。還要注意避免土地流轉(zhuǎn)手續(xù)的煩瑣化，按照于事簡(jiǎn)便、于法周嚴(yán)的原則，既簡(jiǎn)化土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)，又增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的合法化。

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