樓市調控路在何方

房地產(chǎn)調控從2011年初開始，已經(jīng)經(jīng)歷了兩年多時間。從總體看，2012年房地產(chǎn)市場運行符合宏觀調控預期方向，投資投機性需求得到了一定程度的抑制，自主需求有序釋放，全年銷售呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢。具體看，與歷史數(shù)據(jù)相比，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售面積等重要指標同比回落明顯。但從4月份開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯變化，主要是房屋銷售情況逐月回升，帶動8月份以來房地產(chǎn)許多指標的同比降幅持續(xù)縮小，一些指標轉負為正。

雖然房地產(chǎn)調控政策還在繼續(xù)深化，但房地產(chǎn)市場失控的跡象不斷閃現(xiàn)，尤其是進入2012年年末，北京、上海、成都、深圳、南京、廣州、珠海、天津8個城市輪番在土地市場上演新的“地王”大戲。截至2012年12月26日，全國十大“地王”總價達335.48億元。這場新一輪“地王”大戰(zhàn)，起源于2012年11月27日的上海，緊接著北京、深圳等地紛紛加入這場爭奪戰(zhàn)之中，最終，上海上港集團和威旺置業(yè)聯(lián)合體以56.8億元競得上海海門路55號地塊，爭得了2012年國內總價“地王”頭銜。針對各地頻繁出現(xiàn)“地王”的現(xiàn)狀，國土部在2012年12月18日召開2012年房地產(chǎn)用地管理調控情況新聞發(fā)布會，相關負責人強調，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，保持從嚴從緊的調控基調，各地要避免在住宅、商服用地供應中出現(xiàn)異常的高價地，避免出現(xiàn)“地王”誤導市場，并適時公布本地“地王”參照標準。同時，國土部將對典型案例采取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進行調查處理。江蘇省南京“地王”——下關區(qū)濱江2號地塊已經(jīng)成為首個被調查的對象。

房地產(chǎn)市場的另一方—— 買方，在2012年年末也上演了恐慌性“搶房”的大戲。以北京為例，有數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，北京樓市的新房和二手房市場簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中，新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，接近翻倍，而進入12月第一周，北京市二手房成交量為3476套，單周的成交絕對量依然處于高位。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，無疑是因為新“地王”再現(xiàn)，誤導了市場，購房者擔心2013年房價繼續(xù)走高。為此，2012年12月19日，北京市國土局公告，暫停朝陽區(qū)農展館北路一住宅用地的出讓，因為該地塊起始樓面價達3.38萬元/平方米，業(yè)內普遍預計成交單價將超過此前“地王”萬柳地塊4.2萬元/平方米，會刷新北京住宅用地樓面價紀錄。

繼2012年中央經(jīng)濟工作會議“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖”后，緊接著，12月25日全國住房城鄉(xiāng)建設會議再次強調限購繼續(xù)及2013年600萬套保障房的目標，國土部則再次表示嚴治“ 地王”，為2013年的房地產(chǎn)市場注射“鎮(zhèn)定劑”。盡管如此，2013年一線城市商品房用地市場會延續(xù)升溫態(tài)勢，地價水平將穩(wěn)中有升，商品房供需矛盾突出，房價上漲壓力加大。

究其原因，一是從歷年供地規(guī)律看，商品房用地計劃供應量預計較2012年不會有大幅增長，增幅估計很難超過10%。雖然國土資源部從2010年起的各地住房供應量，都滿足“計劃供應量原則上不低于過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%”的要求，但由于存在調整的可能性，使每年實際供應量與計劃供應量之間存在較大缺口。比如2012年，截至11月底，房地產(chǎn)用地供應13.34萬公頃，同比減少8%，其中住宅供應9.14萬公頃，同比減少15.3%。二是地方政府短期內難以擺脫土地財政模式，商品房用地市場仍然是其重要的資金來源和融資手段。從國家發(fā)改委目前已審批通過的各地基礎設施投資規(guī)模來看，地方政府的基礎設施投資沖動目前仍然很強烈。在現(xiàn)行的財稅體制下，地方融資的最重要渠道仍然是依賴土地出讓金，通過土地儲備中心運作的土地抵押貸款等。2013年將正式出臺《集體土地征收和補償條例》以及《土地管理法》（修正案），土地收益將進一步向被征地農民傾斜，政府的征地成本會大大提高，收益會降低。因此，地方政府有很強動力通過維持較高地價，來避免出讓收益過快降低，將不可避免的推動房價升高。三是在快速城鎮(zhèn)化的過程中，大城市，尤其是特大城市的住房供需結構始終會處在緊平衡狀態(tài)中。國際經(jīng)驗證明，此時的房價都會經(jīng)歷一個較快上漲階段。中國也不例外?，F(xiàn)階段的北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房供需矛盾突出，2013年隨著剛性需求和改善性需求群體的大量進入，房價上漲壓力將會加大，已是不爭的必然趨勢。

而部分中西部城市的去庫存壓力加大，則是樓市調控的另一種困難。有一種預測未來供需情況的方法是，將當前的房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積再乘以1. 5的平均容積率相加，大致獲得來年及以后的住房市場供應潛能力。假設一年后的房屋銷售與當年變化不大，則可用當年銷售面積除以市場供應潛能力，從而得到來年房地產(chǎn)市場供需狀況。用此法不難發(fā)現(xiàn)，一線城市與中西部二、三線城市供需狀況差異較大。一線城市的供需值在2左右，全國平均是2.58，而山西、吉林、內蒙古和云南的數(shù)值都超過了3。如果再考慮到房屋待售面積和峻工面積，中西部二、三線城市將面臨較大的去庫存壓力。

兩年多來的房地產(chǎn)市場持續(xù)調控，已取得了一定的調控效果。在堅持調控基本方向不變的前提下，2013年房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征：一線城市住房供需矛盾進一步突出，仍需著力增加供應水平；而不少二、三線城市的住房存量卻超過了正常水平，要重視有序消化庫存，避免房價出現(xiàn)斷崖式下降。

房價過快上漲，不利于國計民生，不僅加劇了投資投機心理，更加重了居民購房成本。高企的房價和保障房的不足，不但成為億萬農民融入城市的巨大障礙，沉重的還貸壓力還使更多的城市年輕人變得更加現(xiàn)實，失去了追求夢想的能力。房子交易中的巨大利益，也使得權力尋租變得更加猖獗，“房叔”、“房嬸”、“房妹”和“房姐”到底有多少？誰能說得清楚？社會風氣在這里被嚴重“污染”。房價和租金的過快上漲，還增加了居住成本，抬高了勞動力成本和工商業(yè)成本，使得更多的資本涌入房地產(chǎn)市場逐利，將嚴重影響國家產(chǎn)業(yè)競爭力，不利于實體經(jīng)濟的健康發(fā)展和物價的穩(wěn)定。若有一天房地資產(chǎn)泡沫破裂，將還會嚴重傷害國家經(jīng)濟，甚至造成長達數(shù)十年的經(jīng)濟災難。這一方面的國際教訓已絕不是個別例證了。

為此，2013年必須從實際出發(fā)，實行分區(qū)域住房用地供應政策，突出區(qū)域性差異，綜合考慮各地現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結構的情況，增加一線城市普通商品房的供地面積和比例。加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發(fā)利用。繼續(xù)實行穩(wěn)健的住房金融政策。更重要的是深化房產(chǎn)稅制改革，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。對于中國而言，加快房產(chǎn)稅制改革，促進住房的理性消費，減少資源浪費，符合人多地少的基本國情和建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會要求。學習他國成功經(jīng)驗，可對首套面積合理的住房免稅、二套及以上套數(shù)的商品房實行由低到高的累進稅率，做到既不影響剛性需求的釋放，又能有效遏制投資投機行為，并為地方開避新的稅源。逐步以公平合理的房產(chǎn)稅取代現(xiàn)行“限購”等行政調控措施，可以實現(xiàn)多贏，既可以讓兩套以上的多套房進入市場流通，增加市場房源，提高資源的利用效率；又可以讓高收入者在享用豪宅大院的同時，每年還向當?shù)乩U納數(shù)萬乃至更多的房產(chǎn)稅，專門用于保障房建設，讓更多住房困難戶受益。這不但有利于縮小貧富差距，也讓高收入者贏得社會更多尊重，讓社會更趨和諧。在法律方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種需要簡化和合并?，F(xiàn)行土地出讓金是土地使用權的價格，房地產(chǎn)稅是國家對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)收取的法定稅負，不存在法理障礙和不可克服的重復征收問題。構建合理完善的房地產(chǎn)稅收制度，有效調節(jié)財富分配，統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉、保有環(huán)節(jié)各類稅費并存狀況。在加強房地產(chǎn)調控的同時，深化包括房地產(chǎn)稅制改革在內的一系列制度建設，有利于實現(xiàn)更高質量的經(jīng)濟發(fā)展，促進理性消費和人民安居樂業(yè)。