黃人天 大陸房地產(chǎn)市場已分裂為兩個(gè)市場

大陸房地産市場在賣方操縱下變成爲(wèi)潛在房地産市場和實(shí)際房地産市場兩個(gè)市場。

潛在房地產(chǎn)市場的供給是包括空置房在內(nèi)的房屋總量，需求是指所有進(jìn)入市場的購買力?，F(xiàn)供應(yīng)大於需求。而實(shí)際房地產(chǎn)市場則不然，供給僅僅是開發(fā)商和空置房房主真正拿到市場上出售的房屋量，需求仍然是指所有進(jìn)入市場的購買力。從高房價(jià)長期存在且易漲難跌的事實(shí)來看，需求大於供應(yīng)現(xiàn)象也是存在的。不難看出，在兩個(gè)分裂的房地産市場中，需求量沒有變化，而供給量卻發(fā)生了人爲(wèi)變化，這就是爲(wèi)什麼在兩個(gè)市場中出現(xiàn)截然相反現(xiàn)象的原因。

解析：

黃人天認(rèn)爲(wèi)，潛在房地産市場和實(shí)際房地産市場的分裂是供給方開發(fā)商和空置房房主自願(yuàn)存貨行爲(wèi)導(dǎo)致的，也就是說開發(fā)商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。他們之所以能這樣做，歸根結(jié)底是因?yàn)榉课莨┙o量是有限的，而房屋需求量是長期增長的，兩者從長遠(yuǎn)來看存在供給小於需求的根本矛盾。

房屋供給量有限的根本原因是土地有限，而房屋需求量長期增長是因?yàn)榭側(cè)丝诤统鞘腥丝趲淼木幼⌒枨箝L期增長，雖然隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度提高未必是無限增長的，但在大陸沒有完成城市化和現(xiàn)代化之前必然是長期增長的。正是由於這種根本矛盾，從長期來看，大陸房地産市場必然會(huì)供不應(yīng)求，這也必然導(dǎo)致房價(jià)易漲難跌，短期市場出現(xiàn)分裂的現(xiàn)象。