新“國五條”下的泛家居市場

新“國五條”無論對泛家居行業(yè)整體增長還是細(xì)分市場都是利空因素，企業(yè)必須對此做好充分準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)市場的興衰歷來是泛家居建材行業(yè)的“晴雨表”。2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定出臺五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，簡稱“國五條”。這是國務(wù)院近十年內(nèi)第九次出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。新“國五條”最核心、最敏感的條款是對二手房交易按照差價(jià)課以20%的個(gè)人所得稅（備注：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征個(gè)人所得稅政策）。一時(shí)間，各界對“國五條”會將房地產(chǎn)帶向何方眾說紛紜，莫衷一是。

筆者認(rèn)為，“國五條”對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

其一，扼制流通，限制需求（尤其是限制投資性及投機(jī)性的買賣需求）?！皣鍡l”對限制房產(chǎn)交易和房價(jià)的作用不會太明顯。其中受到影響較大的是那些經(jīng)驗(yàn)不足的買家，相比之下，“職業(yè)炒家”可以通過“陰陽合同”、“裝修買賣合同”等方式逃避稅收。不過，從長遠(yuǎn)來看，“國五條”必將使交易量縮水。

其二，抬高房價(jià)，抑制需求。“國五條”增加了二手房的交易成本，變相推高了二手房的價(jià)格。這樣，二手房的買家必將轉(zhuǎn)移到新房市場，推高新房價(jià)格。

筆者認(rèn)為，新“國五條”是一種房地產(chǎn)消費(fèi)及交易的限制型政策，會在一定程度上推高房價(jià)、抑制流通，對房地產(chǎn)銷售及對下游的泛家居市場起到負(fù)面作用。而“剛需”消費(fèi)者也不能從中得到好處。可以說，新“國五條”抑制房價(jià)的有效性值得商榷。對廣大家居建材企業(yè)來說，必須做好應(yīng)對更嚴(yán)峻市場局面的準(zhǔn)備。

或帶來更嚴(yán)厲“寒冬”

我個(gè)人認(rèn)為“國五條”主要的作用將是抑制二手房流通買賣而不是抑制房價(jià)，房價(jià)甚至?xí)驗(yàn)閲鍡l的出臺實(shí)施、交易成本的提高而進(jìn)一步上漲。其綜合影響將是房價(jià)上漲、銷售流通受到扼制，這對下游的泛家居市場將產(chǎn)生如下影響：

1.二手房交易量下降，針對二手房翻新裝修的泛家居產(chǎn)品消費(fèi)將會受到扼制，這對泛家居市場顯然是一個(gè)不利因素。在歐美國家，二手房翻新裝修這一細(xì)分市場對泛家居建材行業(yè)的需求量占總需求量的比例相當(dāng)可觀（部分國家甚至超過50%，而中國大陸目前尚不足10%）。因此，新“國五條”的出臺限制了泛家居行業(yè)的旗下的這一塊重要的細(xì)分市場。因此，泛家居企業(yè)需慎重考慮適合二手房翻新裝修類產(chǎn)品的投入。

2.新“國五條”將通過推高房價(jià)、扼制需求、限制消費(fèi)與交易等手段來限制房地產(chǎn)的銷售，無疑將對下游的泛家居市場繁榮起到負(fù)面作用，房地產(chǎn)及其下游的泛家居市場將因此而持續(xù)、深化低迷狀態(tài)。此外，新“國五條”推高二手房交易成本從而進(jìn)一步推高房價(jià)，“打劫”了消費(fèi)者的腰包，從而對包括泛家居產(chǎn)品在內(nèi)的后續(xù)消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面影響。不僅如此，因?yàn)楦叻績r(jià)導(dǎo)致消費(fèi)者節(jié)衣縮食，還會對消費(fèi)者其他行業(yè)如汽車、服飾、旅游、教育等眾多行業(yè)的消費(fèi)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。正因如此，泛家居企業(yè)需以非常謹(jǐn)慎的態(tài)度對待擴(kuò)張策略。

泛家居如何能迎來“春天”

什么樣的房地產(chǎn)政策才能既有利于消費(fèi)者，又能促進(jìn)泛家居市場的繁榮呢？筆者認(rèn)為，凡是有利于消費(fèi)者的房地產(chǎn)政策，肯定有利于泛家居行業(yè)；如果有利于做到“居者有其房”，下游的泛家居行業(yè)自然能夠健康發(fā)展。

現(xiàn)今中國房地產(chǎn)市場的主要癥結(jié)在于房價(jià)增長速度超過了消費(fèi)者的購買能力及其增長。這固然有剛需旺盛、投資及投機(jī)性買賣推動(dòng)等原因，但根本原因在于，現(xiàn)行的土地政策抬高了房地產(chǎn)開發(fā)成本、半壟斷性市場限制了有效供給而導(dǎo)致適價(jià)房供給不足。供給不足導(dǎo)致價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲又刺激投資及投機(jī)性買賣進(jìn)一步推高房價(jià)，形成惡性循環(huán)。最后的結(jié)果是，房價(jià)畸高，居者無屋。

要如何才能比扼制“炒房”更有效地抑制房價(jià)、更好地滿足消費(fèi)者的剛性需求呢？本人做出以下隨想：

隨想一，通過抑制土地價(jià)格、降低房地產(chǎn)成本與需求抑制相結(jié)合來抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而不是單純依賴需求扼制如限購、限貸、征收高額所得稅等手段。要抑制土地價(jià)格，首先要改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀，運(yùn)用多種手段，多管齊下抑制房價(jià)。

隨想二，切實(shí)增加廉價(jià)安居房的供應(yīng)量，通過增加供給的方法降低房價(jià)。

隨想三，降低行業(yè)“準(zhǔn)入門檻”。讓更多的企業(yè)、資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，增加供給，參與競爭，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。③

編輯：趙曉萌myhouse02@163.com