養(yǎng)老地產(chǎn)不同融資方式比較研究

唐冰潔+王秋菲+秦爽

【摘要】由于老年人口的快速增長，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為我國社會重點(diǎn)關(guān)注的問題。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為針對老年人口提供商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是解決養(yǎng)老問題的重要環(huán)節(jié)，然而其發(fā)展也受到融資問題的制約。本文將通過對保險(xiǎn)融資、公私合營PPP模式兩種融資方式的運(yùn)作模式以及在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用的優(yōu)勢與不足的研究，并就融資金額、資金進(jìn)入時(shí)點(diǎn)及融資成本等三個(gè)方面進(jìn)行比較。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 融資方式

現(xiàn)階段，世界上老年人口最多的國家是中國，而且中國也是全球老齡化發(fā)展速度最快的國家之一。根據(jù)聯(lián)合國的有效統(tǒng)計(jì)，截止到本世紀(jì)中期，中國將有近5億人口超過60歲，而這個(gè)數(shù)字將超過美國人口總數(shù)。人口紅利逐漸消失，這就意味著人口老齡化的高峰即將到來，由此可見，養(yǎng)老問題的嚴(yán)重性迫使我國聚焦該問題。但是隨著養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品需求的不斷增加其供應(yīng)明顯不足；另一方面養(yǎng)老地產(chǎn)存在開發(fā)周期長、成本高、融資風(fēng)險(xiǎn)集中、融資渠道單一等客觀條件。因此中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要問題便是如何利用已有的融資工具，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)和要求進(jìn)行有效的融資組合，以加快企業(yè)向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

一、兩種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資方式分析

（一）保險(xiǎn)融資

（1）養(yǎng)老地產(chǎn)保險(xiǎn)融資運(yùn)作模式。①養(yǎng)老地產(chǎn)保險(xiǎn)資金融資方式多樣性。根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中規(guī)定，針對養(yǎng)老及醫(yī)療項(xiàng)目，保險(xiǎn)資金可以采取債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)三種不同形式進(jìn)行投資。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可通過直接融資，既由保險(xiǎn)公司出資開發(fā)或購買現(xiàn)成養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)；也可通過間接融資，既出售證券化產(chǎn)品、購買項(xiàng)目公司債券或股票或投資公司平臺，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。②養(yǎng)老地產(chǎn)保險(xiǎn)融資準(zhǔn)入門檻高。根據(jù)《辦法》的有關(guān)規(guī)定，養(yǎng)老地產(chǎn)想要獲得保險(xiǎn)公司的投資需要與其業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)；不得使用養(yǎng)老地產(chǎn)投資名義進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額不超過總投資額的30%。

（2）中國養(yǎng)老地產(chǎn)保險(xiǎn)融資的優(yōu)勢與不足。由于保險(xiǎn)資金有其特殊的業(yè)務(wù)屬性，因此在對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行融資時(shí)有以下優(yōu)勢：①養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)資金可以良好的契合。保險(xiǎn)資金的長期性恰好符合養(yǎng)老地產(chǎn)的資本回收期較長的特點(diǎn)，這便可為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供可靠的資金支持。養(yǎng)老地產(chǎn)通過保險(xiǎn)投資的方式進(jìn)行融資不但可以保障自身的資金需求，而且可以實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。②國家有相關(guān)政策支持養(yǎng)老地產(chǎn)獲得業(yè)保險(xiǎn)資金投入。在第十一期“IAMAC專家論壇”中，保監(jiān)會保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部主任強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金將成為養(yǎng)老業(yè)的重要?jiǎng)恿?。下一步，中國保監(jiān)會制定政策，進(jìn)一步推進(jìn)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老業(yè)，促進(jìn)保險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老保健行業(yè)更好對接，扶持養(yǎng)老保健行業(yè)發(fā)展。

但保險(xiǎn)資金對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也有以下不足：①對養(yǎng)老項(xiàng)目有較高的品質(zhì)和變現(xiàn)能力要求。由于保險(xiǎn)資金的安全性和流動性要求，養(yǎng)老保險(xiǎn)融資必須具有較高的項(xiàng)目質(zhì)量和安全性或兌現(xiàn)能力。②傾向于中型及大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。由于保險(xiǎn)資金投入大量，從資金使用效率來看，保險(xiǎn)公司傾向于中型及大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）公私合營模式PPP融資

（1）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP運(yùn)作模式最重要的特點(diǎn)是，按照風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享原則，政府和私營企業(yè)或民營資本將以各自的優(yōu)勢和資源為出發(fā)點(diǎn)，從項(xiàng)目的內(nèi)容和運(yùn)行機(jī)制方向確定開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“利潤最大但不是暴利”和“最有效承擔(dān)可控風(fēng)險(xiǎn)”。這種模式下養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體是各方以各自資源或資金入股成立的特殊目的機(jī)構(gòu)或公司（SPV）。

（2）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目PPP融資優(yōu)勢與不足。 從運(yùn)作特點(diǎn)看，PPP模式有兩個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)：①政府參與項(xiàng)目全過程工作。在BOT等傳統(tǒng)模式中，政府往往將項(xiàng)目全部外包，項(xiàng)目損益政府難以控制。在PPP模式中，作為SPV參與者的政府與私營部門進(jìn)行全生命周期合作，如果項(xiàng)目收益超過預(yù)期，政府將根據(jù)合同降低公共產(chǎn)品的價(jià)格，防止暴利現(xiàn)象。相反，政府將通過補(bǔ)貼或價(jià)格上調(diào)等方式，讓私營部門獲得合理回報(bào)，確保項(xiàng)目部門繼續(xù)發(fā)展。②私營部門從項(xiàng)目初期便開始介入。在BOT等傳統(tǒng)模式中，私營部門只參與政府中期建設(shè)和后期運(yùn)營，在PPP模式中，在項(xiàng)目初期研發(fā)、立項(xiàng)階段，私營部門就已深入?yún)⑴c，對項(xiàng)目的了解更加全面。識別和評估風(fēng)險(xiǎn)更準(zhǔn)確，從而提高項(xiàng)目運(yùn)作的成功率。

但PPP融資模式同樣擁有些許不足之處：①SPV組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜。養(yǎng)老地產(chǎn)若采用PPP融資模式需要設(shè)計(jì)符合風(fēng)險(xiǎn)偏好和各方的利益的組織結(jié)構(gòu)，所以SPV股權(quán)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，前期溝通成本較高。②政策風(fēng)險(xiǎn)較高。養(yǎng)老地產(chǎn)PPP融資模式的有效運(yùn)行有賴于明確、完整合理的政策法規(guī)，讓參與者能夠有條理地協(xié)商，以便更好地發(fā)揮PPP模式的優(yōu)勢。目前，中國有關(guān)法律法規(guī)比較簡單，法律效力水平不高，可操作性不強(qiáng)，不利于大規(guī)模推進(jìn)PPP項(xiàng)目融資。 另一方面，在PPP模式下，政策對提供社會公共產(chǎn)品的影響是巨大的，許多政策往往出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致PPP融資的政策風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資方式比較

（1）融資規(guī)模的比較。從融資金額規(guī)模來分析，保險(xiǎn)融資可融集大量資金，融資成本較低。PPP融資作為新的融資模式，政府及其相關(guān)部門或附屬企業(yè)，在項(xiàng)目中主要承擔(dān)監(jiān)督、政策支持和提供土地的作用，PPP 融資模式下，項(xiàng)目直接融資比例小，但因?yàn)橛姓闹С趾秃献?，一般可以獲得一定數(shù)量的低成本貸款資金用于項(xiàng)目開發(fā)。

（2）資金進(jìn)入時(shí)點(diǎn)的比較。在實(shí)際開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以早期便將PPP融資和保險(xiǎn)資金投入項(xiàng)目。在PPP模式下政府及其相關(guān)部門以及私營企業(yè)或資本在項(xiàng)目開發(fā)之前就組成特殊目的公司（SPV）。受政府部門工作要求，會消耗較長的前期準(zhǔn)備時(shí)間。保險(xiǎn)資金可以通過股權(quán)的形式參與開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，因此也在項(xiàng)目的起步階段便開始參與，但批準(zhǔn)過程比較嚴(yán)格。

（3）融資成本的比較。PPP融資可以得到政府的政策支持，因此其融資成本低于正常流程的銀行融資。由于保險(xiǎn)的資本成本低，投資重點(diǎn)放在資金安全上，對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和自有企業(yè)都是相關(guān)的，所以保險(xiǎn)融資的成本要比市場化融資工具要低。

四、結(jié)論

隨著老齡化程度的提高，養(yǎng)老問題成為中國社會的焦點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將為養(yǎng)老問題的解決提供重要幫助。但目前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨融資困難，僅有單一融資渠道等問題。因此，研究養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式，可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供理論依據(jù)，同時(shí)也促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

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