預售疑云

在剛剛過去的7月，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷長期低迷之后，投資者購房熱情持續(xù)升溫，成交量有所上升。近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在7月的最后一周，重點監(jiān)測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過150％，重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。部分業(yè)內人士認為，成交量的逆勢上漲或將導致國家出臺更嚴厲調控措施，取消房屋預售制度成可能選項。

2012年過半，全國主要城市樓市回暖明顯。其中，6城市同比漲幅超過150％，蘇州同比增幅最大，達297.06％。重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達196％，南京及杭州主城區(qū)漲幅超過100％，重慶、廣州和成都漲幅超過50％。

青島樓市跟隨全國趨勢上揚。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月倒數(shù)第二周青島住宅市場成交量20.73萬平方米，環(huán)比增長61％；其中一手商品房成交量達到2412套。項目成交前三位為嶗山區(qū)的遠洋自然、李滄區(qū)的中海國際社區(qū)和城陽區(qū)的龍湖滟瀾海岸；區(qū)域成交前三位分別為李滄、城陽和黃島三個典型剛需降價區(qū)域。

中國購房者信心回升

經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調”、貨幣政策相對放松，擔憂房價上漲的心理恐慌促使消費者剛需預期發(fā)生微妙變化。

雖然宏觀調控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

不難發(fā)現(xiàn)，從今年二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預期很大程度上刺激了需求的入市。市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預期。信貸的松動在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，以致剛需提前入市。

近一年來，先后有近40個城市進行了樓市政策微調，內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調整土地出讓、房源解禁、買房獎勵、稅費優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。多數(shù)政策集中在提振剛需入市，也進一步加快購房者的入市力度。

最佳賣房時機已到?

獨立經(jīng)濟學家謝國忠拋出觀點：“千萬別買房子，有空房子應趁著市場回暖趕快賣掉，此時不貪財，幸福一輩子”，引來網(wǎng)友圍觀。網(wǎng)友困惑，人民幣貶值的速度也快過房價下跌的速度吧，不買房子能買啥。業(yè)內專家表示，投資房產(chǎn)需謹慎，高利潤時代一去不復返。那么現(xiàn)在房子究竟該買還是賣更合適呢，我們來看看專家怎么說。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，目前樓市仍處在筑底的過程，在這個過程中，短期的價格、成交量調整都是正常的波動，市場何時走出底部，還需要繼續(xù)觀察。在本輪拉動經(jīng)濟增長的手段中，政府并沒有把刺激住房消費作為一個重要手段，這也是基于上一輪刺激經(jīng)濟措施給我們帶來的一系列經(jīng)驗。另外，對于外圍市場中歐債危機的影響，有些人的估計過于悲觀。綜合來看，房地產(chǎn)市場不可能再現(xiàn)類似2009年的逆轉態(tài)勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，未來不會繼續(xù)維持量價齊升的局面?！笆袌鼋?jīng)過去年的調整底部已經(jīng)出現(xiàn)，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內房地產(chǎn)價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。”

最佳買房時機已到?

被譽為“聽董(懂)一席話，勝藩(翻)十年書”的董藩，拋出“最佳買房時機已到”的觀點，鼓勵想買房的人們趕緊出手。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩給出了四個理由：一是政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)，不會再有更加嚴厲的調控政策出臺；二是市場底部將在一二個月內出現(xiàn)，之后價格會慢慢往上走；三是中央政府的調控態(tài)度發(fā)生微妙變化；四是地方政府相繼自救。

董藩認為，短期內政策會向兩個方向演化：一是中央需要“保增長”間接使房地產(chǎn)受益；二是地方政府需要自救，為開發(fā)商帶來很大好處。這些都勢必會使房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)松動，但并不會取消。

至于未來10年、20年后房價是否會下跌，董藩也有自己的觀點。他表示人口的持續(xù)增長、城市化進程的推進、家庭的裂變、生活方式越來越多元化、人越活越長壽、居住要求越來越高等現(xiàn)實情況，都將持續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房價不可能下跌。

對于老百姓最關心的房價，北京工商大學教授梁小民認為從長遠看，房價肯定還是會回升。“從供給方面看，土地供應有限，蓋的房子也有限，而商品房需求方面，隨著城鎮(zhèn)化進程，一直很旺盛?！绷盒∶裾f，再加上投資渠道有限，迫使老百姓只能選擇買房投資。

他認為房地產(chǎn)調控，并未讓中心城區(qū)房價下降。而未來調控房地產(chǎn)，選擇開征房地產(chǎn)稅的可能性將很大，這也是政府穩(wěn)定收入的又一來源，同時也對控制需求有一定作用。

“很多人問我，選擇什么投資比較好，你看股市，都跌到2200點以下了，而且我認為還可能繼續(xù)跌，分析來分析去，只能買房子?！绷盒∶裾f，二三線城市房價上升潛力很大。

或出臺更嚴厲調控措施

近兩個月，住建部、國土資源部等部門連續(xù)多次表態(tài)，要堅持房地產(chǎn)調控相關措施不放松。國務院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調控措施的情況開展專項督查。督查重點為住房限購措施、差別化信貸稅收政策的執(zhí)行情況和住房用地供應情況。

房地產(chǎn)調控兩年多來，國務院曾多次督查調控政策落實情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調”。業(yè)內人士普遍認為，高調的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調控堅持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能借口穩(wěn)增長壓力而放松調控。

據(jù)住建部有關人士透露，此次督查的結果將影響下一階段調控政策的走向。如果地方政策過度松動、房價反彈風險增加，有可能出臺更嚴厲的調控措施。

據(jù)北京青年報相關記者報道：中央督導已至北京約談央企，調查調控成果不容樂觀。而此前人民日報發(fā)文表示“中國已做好陣痛決心”，似有預警味道。業(yè)內人士認為，下半年恐有嚴政推出，房產(chǎn)稅擴大試點或取消預售，二者必有其一。而今之計仍是速銷快跑以待不時之需。最樂觀走勢也只是L。房企切勿盲目樂觀。