繞不過的剛需

調控在持續(xù)進行中，剛需成為市場的重要支柱，這一觀點已成為共識。加之，近期央行一個月內(nèi)的第二次降息，有意無意地在助力剛需購房，地產(chǎn)商也不失時機地針對“剛需族”推出優(yōu)惠措施，老百姓反應強烈，紛紛入市“埋單”。

剛需當家

對于剛需這一概念市場并不陌生，從2010年“國十條”開始到現(xiàn)在，國家一直都是在保護剛性需求，市場也始終對其抱有期待。然而，真正意義上的剛需入市卻要在今年年后。地產(chǎn)商在資金壓力面前“迫降”房價，冷靜的剛需隨即入市，拉開了“剛需時代”的帷幕。

“90平方米左右的房源早已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在只剩下大面積的了。聽聞樓市要回暖，可沒想到這么快?！痹谇鄭u萬科生態(tài)城的銷售中心，記者見到了挑選房源的小秦。小秦是個典型的80后“剛需族”，學歷高且收入穩(wěn)定，收^不高卻逐漸上升，家庭人員結構也簡單。她看好的樓盤比預想的還要熱銷，讓小秦感到措手不及。

不僅是萬科生態(tài)城，在中鐵華胥美邦、中南世紀城等剛需樓盤的現(xiàn)場，都是一片熱鬧景象?！艾F(xiàn)在是剛需市場，價格和信心是促動剛需行動的關鍵因素。而以中南世紀城等為代表的項目及時降價，明顯吸引了剛需；另外便是市場信心的成功筑底，盡管國家調控政策沒有松動跡象，但各地方政府惠及剛需的微調，以及兩次突然降息，無疑都給房地產(chǎn)市場吹了暖風?！鼻鄭u合建行房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海如是說。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份青島商品住宅共成交6101套，而5月份，雖然開盤數(shù)量大打折扣，但受降準、降息等利好因素的影響，商品住宅共成交7309套。值得一提的是，7月上半月，全國主要的54個城市合計成交高達1298萬套，比上月同期上漲13.4％，再次創(chuàng)造了近兩年來調控的成交量新高。而仔細研究商品住宅各面積段成交占比，便不難得出結論，當下市場，剛需當家。在剛需的洶涌推動下，部分業(yè)內(nèi)人士也給出了“市場已走出低谷”的判斷。

低價快銷

“饑餓”總是能讓人生出無窮無盡的智慧。

伴隨著房地產(chǎn)市場的變化，政策開始向保護基本居住需求的剛需階層傾斜。開發(fā)商為了解決資金困境，走量目標高于一切，紛紛涉足剛需市場?？扇绾卧趹?zhàn)略、戰(zhàn)術上尋得“剛需”之道?如何搶占市場份額?提高房源去化率?

“首先要盡一切可能降低造價，這是核心。”吳云海坦言，沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價格。樓市發(fā)展到當下，降價是打破僵局的最好辦法。

無獨有偶，在青島青建海寧置業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理翟濱看來，剛需只能托起市場的底部，但不能支持市場的上漲，所有的推廣策劃都是為了提高項目的認知度，但決定是否購買的關鍵因素就是價格及優(yōu)惠措施?！笆紫?，短期內(nèi)要直接降低購房者的成本，提高部分觀望者的轉化率；其次，中長期要降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效緩解財務費用的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)應配合政府的政策，抓住這次短期的機會，低價入市，快速銷售?！钡詾I說。

市場永遠是最好的試金石?！鞍?，沒搶上呀。一大早就去排隊了，可還是沒買到，真沒想到，真沒想到?！蓖吕戏对缭缇涂春昧饲鄭u市嶗山區(qū)遠洋風景二期·遠洋自然項目，就等著它開盤?？梢婚_盤，便在現(xiàn)場迅速形成了異常火熱的銷售場面。從上午8點至11點，購房者紛紛熱情搶購，三個小時便熱銷350套房源。本次開盤推出的三棟樓，短時間內(nèi)兩棟樓售罄，成為名副其實的“日光樓”。如此火爆的場面讓同事老范大跌眼鏡。

事實上，自去年2月份樓市迎來限購令后，經(jīng)過一段時期的煎熬，有部分開發(fā)商選擇了降價換量；而近幾個月來信貸政策的逐步放寬在某種程度上變成一種引導性信號，成為影響樓市市場心理的一個重要因素。面對來之不易的市場變化，開發(fā)商果斷決策，新盤老盤均有動作，積極推動銷售。部分觀望已久的剛需選擇不再等待，由此催生出一波購房小高潮。

無疑，在當前國內(nèi)樓市總體趨向回暖之際，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)達成共識，那便是積極調整策略，低價陜銷搶抓這波“剛需潮”。

漲價預期

近期，全國各大房企陸續(xù)發(fā)布上半年銷售業(yè)績。而得益于整體房地產(chǎn)市場成交量的逐步復蘇，大部分房企都交出了靚麗的“中考”答卷。

與此同時，進入6月以來，北京、上海、廣州等城市的土地市場出現(xiàn)久違的高溢價率，甚至還出現(xiàn)了久違的地王身影。萬科、保利、恒大等多家知名房企開始全國范圍內(nèi)的布局拿地，曾經(jīng)冷清的土地市場迎來回暖跡象。

諸多消息讓人不由得擔心，在樓市回暖，大批剛需購房者紛紛入市的時間節(jié)點上，開發(fā)商捂盤惜售抑或延期開盤，主動放慢推盤節(jié)奏，都將直接導致市場上供需的失衡。畢竟，價格是供求關系決定的。漲價預期開始在市場蔓延。而7月7日，國務院總理溫家寶在江蘇常州市調研時強調，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。一時間，房價的走向再度撲朔迷離起來。

小秦與老范的例子，讓我們感受到了剛需族潛在的購買力，同時也為“剛需房”的供給量感到一絲擔憂。事實上，要想保障剛需購房者能夠真正買到合適的商品房，就必須保證“剛需房”的供應。

正因如此，中央一再要求增加普通商品房的供應。只要供應量充足，開發(fā)企業(yè)就不具備漲價的條件，有利于首次置業(yè)。另外，小戶型多了，商品房蓋的多了，普通商品房市場的供應關系就發(fā)生了變化，對首次置業(yè)也是利好。

但不可否認的是，一些前期銷售成績佳，現(xiàn)金流得到很大改善的開發(fā)商此時的步子明顯比以往慢了些，“跑量”漸變?yōu)椤白吡俊保o觀樓市變化。與此同時，收窄優(yōu)惠幅度似乎不可避免。即使降價，幅度恐怕也不會太大。

“下半年逐步回暖，還是以剛需為主。開發(fā)商不太會在市場回暖時抬價。”吳云海指出，雖然剛需市場回暖減輕了部分庫存壓力，但是庫存仍處高位，下半年大部分房企仍將采取跑量為主的策略。

那么，剛需購買力還能夠支撐多久?城市新增人口很多，不能只保障現(xiàn)有的人口，我們面對的是不斷新增的城市人口。換言之，當我們解決了一部分后又會增一部分，剛性需求在相當一段時間內(nèi)是可持續(xù)的。

“受城鎮(zhèn)化的發(fā)展及人口紅利的影響，未來5～10年間普通住宅的需求不會降低。另外，投資需求、資產(chǎn)保值增值的需求是很正常的需求，現(xiàn)在政府采用堵的手段多，疏的手段少，所以非普通住宅及商業(yè)的需求也不會降低。2012年下半年的房地產(chǎn)市場將會是限購兩年來最好的。青建·太陽島項目就確定在今年九、十月份開盤銷售?！?/p>

針對市場上蔓延的漲價預期帶給購房者的困惑，翟濱認為，在市場回暖及項目開始銷售的初始階段，開發(fā)商會為了確保現(xiàn)金流，低價入市、快速銷售?？梢坏┦袌鲞M一步回暖，企業(yè)的資金問題得到階段性解決后，所有的開發(fā)商都會逐利，拉抬價格。而對于購房者來說，要根據(jù)自身的實際需求，確定買房原則。如：總價、區(qū)位、戶型、配套等，只要符合自己制定的購房原則，就應該果斷快速出手。