地王“惹火”

觀地產(chǎn)風(fēng)云變幻，還看地王。

7月4日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請(qǐng)公告。其中，上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊以47.46億元的參考起始總價(jià)高調(diào)出場(chǎng)。如該地塊年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海的總價(jià)地王。

無(wú)獨(dú)有偶，7月10日，備受矚目的北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元、溢價(jià)率40.9％花落中赫置地，扣除回購(gòu)面積后，萬(wàn)柳地塊可售商品房樓面地價(jià)目前約為4.29萬(wàn)元／平方米，創(chuàng)北京新的樓面單價(jià)新高，毫無(wú)懸念地摘下了北京今年的“雙料地王”。

可見，沉寂了一年的土地市場(chǎng)正在漸漸蘇醒，而一線房企拿地的興趣也日漸升溫。出乎意料的行情讓人們大跌眼鏡，造成這一現(xiàn)象的原因?yàn)楹?

土地市場(chǎng)歷來(lái)被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。正所謂“春江水暖鴨先知”，土地的價(jià)格昭示著樓市價(jià)格的走向。面粉的價(jià)格上漲了，面包又豈能不漲價(jià)。往事歷歷在目，2009年下半年那波房?jī)r(jià)快速上漲，正是始于全國(guó)連續(xù)出現(xiàn)的幾個(gè)“面粉貴過(guò)面包”的地王地塊所帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。時(shí)至今日，要重復(fù)上演昨天的故事嗎?

仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“堅(jiān)冰”正慢慢融化。剛剛過(guò)去的6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)3月以來(lái)的回暖態(tài)勢(shì)，成交量環(huán)比5月再創(chuàng)新高。樓市春意正濃，回暖已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而各個(gè)地方政府也不失時(shí)機(jī)地推出諸如萬(wàn)柳地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地來(lái)提振市場(chǎng)，“司馬昭之心，路人皆知”。

事實(shí)上，真正控制市場(chǎng)的是政府。房?jī)r(jià)的漲跌正是取決于政府是否推地，而土地供應(yīng)量在政府手中。究其根本，恰恰是源于地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴。據(jù)了解，今年上半年北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7％。地方政府的錢袋子癟了，先前所做的計(jì)劃或承諾的許多支出項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)，成了“無(wú)米之炊”?？梢灶A(yù)見，在樓市已現(xiàn)回暖之時(shí)，順勢(shì)托熱土地市場(chǎng)無(wú)疑成為了各位“巧媳婦”的最佳選擇。

正所謂“有土斯有才”，一直以來(lái)土地都是地產(chǎn)商覬覦的目標(biāo)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)新地王的誕生，從市場(chǎng)角度來(lái)看，無(wú)可厚非；從房地產(chǎn)調(diào)控的角度，卻有礙觀瞻。據(jù)悉，萬(wàn)柳區(qū)域個(gè)別二手房在“地王”誕生當(dāng)晚就出現(xiàn)坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，市場(chǎng)的反應(yīng)速度令人為之贊嘆。而人民日?qǐng)?bào)、新華社更是接連發(fā)表社論，提示“地王”誕生所帶來(lái)的輻射效應(yīng)，警示因房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院、住建部、銀監(jiān)會(huì)等政府部門也紛紛表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。但是，僅僅喊話是不夠的，有關(guān)部門也需要拿出更多的辦法。

過(guò)去一年來(lái)樓價(jià)之所以被抑制住上漲勢(shì)頭，主要應(yīng)當(dāng)歸功于行政手段。尤其是殺傷力極大的“限購(gòu)”與“限貸”組合拳。俗話說(shuō)，打在兒身，疼在娘心。國(guó)家這一重拳狠狠地?fù)舸蛄朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也著實(shí)疼了自己。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩跡象日趨明顯，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.6％，GDP增速三年來(lái)首次“破八”。對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，原因是國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，外需不足矛盾突出；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施，內(nèi)需趨緩。從中我們不難解讀出房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的作用。

筆者認(rèn)為，政府當(dāng)下理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行小幅加碼，在堅(jiān)持差別化的住房信貸政策不改變的前提下，政府要增加商品住房的有效供給。與此同時(shí)，嚴(yán)格管控土地供應(yīng)，對(duì)地方政府企圖利用優(yōu)質(zhì)土地來(lái)提振市場(chǎng)的行為加以遏制，讓購(gòu)房者的心理天秤始終倒向政府一邊，從而讓房?jī)r(jià)踏上理性回歸的軌道。

我們知道，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴非一日之寒，不會(huì)旦夕消解。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回歸合理水平的時(shí)候，如果價(jià)格反彈，人們對(duì)于調(diào)控政策的心理預(yù)期開始出現(xiàn)變化，恐慌性購(gòu)房再現(xiàn)樓市，屆時(shí)前期的調(diào)控成果毀于一旦，絕非危言聳聽。