面向無(wú)縫銜接的公共租賃住房租金政策研究

摘要：文章通過(guò)對(duì)上海、北京兩地保障房政策和公共租賃住房項(xiàng)目的綜合分析，在厘清公租房租金影響因素的基礎(chǔ)上，從租金政策無(wú)縫銜接的角度，對(duì)公租房租金補(bǔ)貼范圍和負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行深入探討，并提出今后制訂公租房租金補(bǔ)貼政策的原則和步驟。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；租金；補(bǔ)貼；負(fù)擔(dān)能力；房租收入比

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，國(guó)家將在“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”），以解決中等偏下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，并且公租房的租金水平要統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定。對(duì)符合廉租房保障條件的家庭承租公租房的，可以申請(qǐng)廉租房租賃補(bǔ)貼。各地在執(zhí)行中基本參照市場(chǎng)價(jià)的八折來(lái)確定公租房租金并且大都只對(duì)廉租房保障對(duì)象給予補(bǔ)貼，這就使得真正意義上的城鎮(zhèn)“夾心層”的自付房租支出在自身收入中所占的比重過(guò)大，直接造成2012年初上海、武漢、鄭州等地所推出的公租房項(xiàng)目遭遇了叫好不叫座的尷尬境地。因此，政府應(yīng)給予“夾心層”適當(dāng)?shù)墓夥孔饨鹧a(bǔ)貼，并須考慮租金補(bǔ)貼范圍與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障范圍，以及公租房與廉租房租金負(fù)擔(dān)能力的無(wú)縫銜接，以實(shí)現(xiàn)公租房在保障性住房制度中的預(yù)期作用。

由于各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，公租房項(xiàng)目的套型、面積、設(shè)施配置以及租金標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，為增強(qiáng)分析數(shù)據(jù)的可比性，選取經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r接近的上海、北京兩市的現(xiàn)有租金標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施配置，同時(shí)按照今后的發(fā)展趨勢(shì)確定基準(zhǔn)的套型和面積作為比較的基礎(chǔ)。公租房的套型和面積過(guò)大，會(huì)使租金總額增加，設(shè)施配置的齊全程度也與租金總額密切相關(guān)，以上兩方面是分析公租房租金時(shí)首先需要厘清的重要影響因素。

一、 公租房租金影響因素的厘清

對(duì)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案匯編的通知》（建質(zhì)[2012]34號(hào)）中所附21個(gè)套型平面圖分析可知，今后公租房的建筑面積最高將控制在50平方米左右，戶型有一室、一室一廳和二室一廳，建筑面積分別對(duì)應(yīng)30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型緊湊之處在于或臥室與起居室合一、或起居室與餐廳合一、或廚房與餐廳合一、或過(guò)廳與餐廳合一，其中一室戶的臥室、起居室與餐廳三者合一或臥室與起居室合一，同時(shí)廚房與餐廳合一。這與北京廳室合一的單居套型、小套型和中套型以及上海的一室戶、一室一廳（或二室）戶、二室一廳戶完全匹配，此三種套型將主要面向一人、二人和3人戶家庭配租，但各套型的單套面積遠(yuǎn)小于兩市現(xiàn)有項(xiàng)目的實(shí)際情況。

《關(guān)于上海市新建公共租賃住房實(shí)施室內(nèi)裝修的暫行意見(jiàn)》（滬建交聯(lián)[2011]398號(hào)）中明確規(guī)定，成套公租房的固定家具（櫥柜、壁柜等）和固定設(shè)備（燃?xì)庠罨螂姶旁?、脫排油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴骰螂姛崴鞯龋?yīng)配置到位。臥室應(yīng)當(dāng)配置分體式空調(diào)，起居室、餐廳可根據(jù)實(shí)際需要確定。床、沙發(fā)、儲(chǔ)藏柜、桌椅等活動(dòng)家具以及電視機(jī)、微波爐、冰箱、洗衣機(jī)等活動(dòng)家用電器作為選配內(nèi)容。從上海的兩處市統(tǒng)籌項(xiàng)目馨寧公寓和尚景園，北京的首個(gè)面向社會(huì)公開(kāi)配租的項(xiàng)目遠(yuǎn)洋沁山水的具體情況來(lái)看，基本遵循這些原則。但上海的項(xiàng)目將活動(dòng)家具配齊，活動(dòng)家用電器除洗衣機(jī)外也都配齊，而且租賃費(fèi)用包含在房租中，不再另外收取。北京的項(xiàng)目分別按套型和配置檔次，在房租外另行收取活動(dòng)家具和家用電器（含空調(diào)）的租賃費(fèi)用。此外，兩地的房租中一般還包括物業(yè)費(fèi)、房屋維修費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，但不包括水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、有線電視等費(fèi)用。北京由于地處北方，其房租中還包含冬季供暖費(fèi)。為統(tǒng)一比較標(biāo)準(zhǔn)，可按北京的公租房設(shè)施配置作為基準(zhǔn)，同時(shí)為計(jì)算簡(jiǎn)便，將北京的冬季供暖費(fèi)和上海的活動(dòng)設(shè)施租賃費(fèi)均看作首推項(xiàng)目的臨時(shí)性優(yōu)惠政策。

二、 公租房租金補(bǔ)貼范圍

從各地公租房項(xiàng)目的遇冷情況來(lái)分析，公租房很有必要參照廉租房的貨幣補(bǔ)貼方式也由政府提供一定的租金補(bǔ)貼，這也契合國(guó)家所提倡的公租房和廉租房?jī)煞N租賃性保障房的統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行的大方向。北京廉租房申請(qǐng)條件的人均收入限制960元/月與2010年職工月最低工資標(biāo)準(zhǔn)相同，與現(xiàn)有的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)520元/月亦相差不多。其經(jīng)適房申請(qǐng)條件5人及以上戶人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人戶也只有1 892元/月。由此可見(jiàn)，北京廉租房與經(jīng)適房保障對(duì)象的收入?yún)^(qū)間基本連續(xù)，并且各自的幅度較小，一來(lái)保障面太窄，輕微的收入變化也可能導(dǎo)致喪失相應(yīng)保障房的申請(qǐng)資格；二來(lái)“夾心層”隱含在經(jīng)適房保障對(duì)象甚至可能在部分限價(jià)房保障對(duì)象中。北京限價(jià)房申請(qǐng)條件的人均月收入限制的區(qū)間幅度較大，從4人及以上戶最高不超過(guò)2 417元/月到3人及以下戶最高不超過(guò)7333元/月，而公租房的申請(qǐng)條件又放寬了此項(xiàng)限制，分別提高到2708元/月、8 333元/月。考慮到2010年北京城鎮(zhèn)居民五等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按線性假設(shè)采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 441元/月，同年各收入組的平均可支配收入為2 423元/月等相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京限價(jià)房的申請(qǐng)條件已放得很寬，而公租房申請(qǐng)條件除廉租房、經(jīng)適房及限價(jià)房保障家庭外又有所放寬，但政府的租金補(bǔ)貼只能覆蓋城鎮(zhèn)“夾心層”及以下家庭。

從北京擬執(zhí)行的申請(qǐng)公租房租金補(bǔ)貼的條件來(lái)看，除廉租房公開(kāi)搖號(hào)的輪候家庭外，其余家庭必須同時(shí)滿足公開(kāi)搖號(hào)、無(wú)房戶、人均收入最高不超過(guò)2 400元/月和限價(jià)房的人均資產(chǎn)限制四個(gè)條件。強(qiáng)調(diào)無(wú)房戶主要是認(rèn)為有房家庭可以依靠出租房屋的創(chuàng)收來(lái)自我減輕房租負(fù)擔(dān)。綜上所述，北京公租房租金補(bǔ)貼范圍從符合三人戶限價(jià)房申請(qǐng)條件的無(wú)房家庭向下全覆蓋，基本涵蓋五等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應(yīng)（如圖1所示）。

比較來(lái)看，上海廉租房申請(qǐng)條件的人均收入限制在2011年下半年調(diào)整為三人及以上戶1 600元/月，二人及以下戶1 760元/月，超出現(xiàn)有的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)570元/月的2倍左右?；仡櫰淝皟纱蔚牧夥可暾?qǐng)條件的人均收入限制的調(diào)整情況，2009年和2010年均是調(diào)整到當(dāng)年的職工月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，但2011年調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)明顯高于當(dāng)年的職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)1 280元/月，這其中就將部分“下夾心層”納入了廉租房的保障對(duì)象并能享受廉租房租賃補(bǔ)貼。上海經(jīng)適房申請(qǐng)條件的人均收入限制3人及以上戶為5 000元/月，2人及以下戶為6 000元/月，而2010年上海高收入組的人均可支配收入為5 205元/月。這樣看來(lái)，剩余“夾心層”主要位于經(jīng)適房保障對(duì)象的下段，即人均收入超過(guò)1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城鎮(zhèn)居民5等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按線性假設(shè)采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 609元/月，接近當(dāng)年各收入組的平均可支配收入2 653元/月。綜上所述，今后上?？蓞⒄毡本┑墓夥孔饨鹧a(bǔ)貼范圍的劃分方式，大致將補(bǔ)貼范圍認(rèn)定為符合經(jīng)適房申請(qǐng)條件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵蓋5等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應(yīng)（如圖2所示）。

三、 公租房租金負(fù)擔(dān)能力

分析租戶住房承受能力的方法主要有兩個(gè)：房租收入比法和剩余收入法。此兩種方法分別用房租支出占家庭總收入的比重和家庭總收入扣除房租支出后剩余的收入是否能夠支付基本的非住房類生活消費(fèi)品來(lái)衡量家庭對(duì)租金的承受力。本文計(jì)算的房租收入比是在房租中減去政府補(bǔ)貼后的自付租金收入比，同時(shí)考慮了政府對(duì)城鎮(zhèn)收入不到最低生活保障線人群的差額補(bǔ)足。自付租金收入比的數(shù)值可由政府通過(guò)增減補(bǔ)貼力度的方式進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)此項(xiàng)指標(biāo)也可以看作人均自付租金與人均收入之比，避免了因家庭成員人數(shù)不同產(chǎn)生不可比性。另外，從各地制訂的“十二五”期間公租房保障規(guī)劃可知，公租房基本以新建為主，套型面積、配租對(duì)象甚至設(shè)施配置漸趨統(tǒng)一，地理位置和布局也有很大相似，其自身的差異較小。因此，用自付租金收入比作為考察中低收入家庭租賃公租房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，克服了房租收入比指標(biāo)的不足之處，并且比剩余收入法有更直接的指標(biāo)針對(duì)性。

假設(shè)北京的住房困難家庭為“一家三口，兩大一小”的無(wú)房戶，而且家中子女還是需單獨(dú)居住的未成年人，該家庭人均月收入分別滿足低保收入和廉租房最高限制收入，大致對(duì)應(yīng)符合廉租房實(shí)物配租或租金補(bǔ)貼的低保家庭及其他家庭，配租套型為50平方米的二室一廳，參照北京遠(yuǎn)洋沁山水項(xiàng)目41元每平方米的月租金，不考慮活動(dòng)家具和家用電器的月租賃費(fèi)用，且廉租房實(shí)物配租自付租金計(jì)算公式中的調(diào)節(jié)系數(shù)為零，補(bǔ)貼系數(shù)為0.95，負(fù)擔(dān)系數(shù)為0.1。若按現(xiàn)有的廉租房實(shí)物配租補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，家庭自付房租分別為102.5元/月、234.5元/月，自付房租收入比為7%～8%；若按租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，家庭自付房租分別為850元/月、1 500元/月，自付房租收入比均在50%以上。按北京擬執(zhí)行的公租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，若以低保收入和和廉租房最高限制收入的中值作為實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼的界限，廉租房輪候家庭自付房租分別為102.5元/月、205元/月和615元/月，另外在人均960元/月～1 200元/月、1 200元/月～1 800元/月和1 800元/月～2 400元/月3個(gè)收入組中，自付房租分別為1 025元/月、1 537.5元/月和1 845元/月。所有自付房租從高到低與所在人均收入組中的最低與最高收入相比，自付房租收入比為34%～26%、43%～29%、36%～29%、28%～21%、13%～9%和7%。

比較來(lái)看，假設(shè)上海的住房困難家庭的成員組合和配租套型與北京的一致，參照上海馨寧公寓和尚景園兩項(xiàng)目平均的41元平方米的月租金，上海廉租房的自付房租收入比在人均可支配收入1 200元/月～1 600元/月、570元/月～1 200元/月兩個(gè)組中，若按實(shí)物配租分別為6%、5%，若按租金補(bǔ)貼分別為27%～20%、29%～14%。考慮到上海2011年職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1280元/月，在今后的實(shí)際操作過(guò)程中視為享受公租房租金補(bǔ)貼的人均可支配收入組約在1 280元/月～1 600元/月，即部分“下夾心層”的自付房租收入比為25%～20%。剩余“夾心層”暫無(wú)任何政府補(bǔ)貼，其大致所在的1 600元/月～2 653元/月的收入組中的自付房租收入比為43%～26%。

如何考察兩地的自付租金收入比是否合理，大致可以參考一些國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)早在20世紀(jì)30年代就把住房支出收入比作為聯(lián)邦政府住房計(jì)劃的門(mén)檻標(biāo)準(zhǔn)（用于制定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)）。在1969年～1971年間，此標(biāo)準(zhǔn)被提高到25%；從1981年起，又被30%的標(biāo)準(zhǔn)所取代。此處的住房支出收入比是不考慮任何政府補(bǔ)貼的，同時(shí)房租中一般還包括水、電、氣等家庭日常生活開(kāi)支，遠(yuǎn)較自付租金收入比的計(jì)算口徑寬泛。即使按此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，北京和上海的公租房自付租金收入比也是偏高的。廉租房輪候家庭除實(shí)物配租家庭的自付租金收入比在5%～8%外，其余享受公租房或廉租房租金補(bǔ)貼家庭的自付租金收入比最高要接近30%，明顯出現(xiàn)了收入差距不大而房租負(fù)擔(dān)差距很大的現(xiàn)象。除此以外的真正“夾心層”的自付租金收入比甚至最高超過(guò)40%，各檔之間以及與廉租房保障對(duì)象收入界限處的自付租金收入比跨檔差值大都在15%左右，更是遠(yuǎn)高于租戶實(shí)際承受力。

四、 結(jié)論及建議

比較上海和北京兩地的廉租房、公租房租金政策可知，上海通過(guò)適當(dāng)擴(kuò)容廉租房保障對(duì)象的方式將部分“下夾心層”納入廉租房租金補(bǔ)貼范圍，使此部分人員基本能夠負(fù)擔(dān)公租房的租金，但剩余“夾心層”沒(méi)有享受到任何補(bǔ)貼，所以依靠自身收入水平無(wú)法負(fù)擔(dān)公租房的租金。北京公租房租金補(bǔ)貼的范圍廣，涵蓋所有“夾心層”，但租金補(bǔ)貼力度明顯不如上海，除廉租房保障對(duì)象外，真正“夾心層”普遍無(wú)法負(fù)擔(dān)公租房的租金。

今后，各地在制訂公租房租金補(bǔ)貼政策時(shí)，補(bǔ)貼的范圍應(yīng)該包括城鎮(zhèn)“夾心層”及以下住房困難家庭，租金負(fù)擔(dān)能力既要與廉租房租金負(fù)擔(dān)能力相比呈遞增趨勢(shì)，并在兩者間有一個(gè)平緩的過(guò)渡，又要使真正的“夾心層”能負(fù)擔(dān)得起。同時(shí)宜遵循“計(jì)算公式相對(duì)固定，具體標(biāo)準(zhǔn)年度調(diào)整”的原則，并按以下步驟進(jìn)行：

（1）在每年下半年依據(jù)上半年出臺(tái)的當(dāng)年職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和上年五等分收入組的可支配收入，并參照當(dāng)?shù)刈钚碌某鞘芯用褡畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)，主要以人均可支配收入來(lái)劃定享受公租房租金補(bǔ)貼的保障家庭范圍，最低3檔可分別以低保標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)廉租房實(shí)物配租收入標(biāo)準(zhǔn)和申請(qǐng)廉租房租金補(bǔ)貼收入標(biāo)準(zhǔn)為限。

（2）按租補(bǔ)分離的原則，租戶全額繳納當(dāng)月房租，政府補(bǔ)貼最遲次月返回個(gè)人賬戶，返還金額為房租與家庭上年平均月可支配收入一個(gè)浮動(dòng)比例的差值，以北京的6檔補(bǔ)貼為例，此浮動(dòng)比例從低到高宜分別設(shè)為5%、10%、15%、20%、25%和30%。這樣既能保證廉租房實(shí)物配租、廉租房租金補(bǔ)貼和公租房租金補(bǔ)貼各檔之間的租金收入比的跨檔差值固定在5%，各檔之間平穩(wěn)過(guò)渡而又無(wú)縫銜接，又能避免在各收入組的下限出現(xiàn)租金收入比畸高的現(xiàn)象。

（3）若在當(dāng)年一段時(shí)間（如三個(gè)月內(nèi)）物價(jià)持續(xù)漲幅較大，CPI或低收入CPI均超過(guò)一定幅度時(shí)，可考慮向全部公租房租金補(bǔ)貼對(duì)象額外發(fā)放臨時(shí)房租補(bǔ)貼。

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基金項(xiàng)目：江蘇省社科聯(lián)研究課題（項(xiàng)目號(hào)：11SB- 061）、東南大學(xué)高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)創(chuàng)新基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：SKCX20110018）。

作者簡(jiǎn)介：湯磊，東南大學(xué)財(cái)務(wù)處會(huì)計(jì)科科長(zhǎng)，東南大學(xué)土木工程學(xué)院博士生；李德智，博士，東南大學(xué)土木工程學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師。

收稿日期：2012-06-05。