商品住宅市場預警方法研究

摘 要：商品住宅市場作為房地產(chǎn)市場的主要組成部分，對其進行預警研究便于政府部門把握市場發(fā)展態(tài)勢，適時進行宏觀調(diào)控；同時為開發(fā)商和投資者的投資決策提供依據(jù)。常用的預警方法有景氣循環(huán)法、綜合模擬法、專家經(jīng)驗法、景氣調(diào)查法等。綜合比較各種預警方法，結合被研究市場的自身特點，商品住宅市場預警比較適合運用綜合模擬法作同時結合定性分析，在此基礎上建立準確可行的市場預警系統(tǒng)。

關鍵詞：商品住宅；市場預警；預警方法；比較選擇

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0134-02

一、商品住宅市場預警的研究背景

1.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的地位。隨著中國城市化進程的加快，近年來房地產(chǎn)業(yè)供求量都保持了旺盛態(tài)勢，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，2008年及2009年，在第三產(chǎn)業(yè)增加值的構成中，房地產(chǎn)業(yè)分別占11.2%及12.6%；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP增加值的比重分別為4.7%及5.5%。根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達5%時就可稱為支柱產(chǎn)業(yè)?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位，它的健康發(fā)展關系到社會及廣大人民群眾的切身利益。

2.房地產(chǎn)市場在波動中不斷發(fā)展。中國房地產(chǎn)市場自20世紀80年代末期開始正常發(fā)育。同其他新興市場一樣，房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿了活力和空間，但由于房地產(chǎn)市場周期性以及作為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不成熟等綜合因素影響，房地產(chǎn)市場一直處在波動之中?；仡欀袊康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展史，1992年房改全面實施后，各地房地產(chǎn)投資額迅速增長，投資結構失衡，房價猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)明顯過熱。1993年末由于政府宏觀調(diào)控以及房改的深化實施，房地產(chǎn)市場在低迷中經(jīng)歷著不斷的調(diào)整。至1998年，房地產(chǎn)市場復蘇后出現(xiàn)高速增長現(xiàn)象，全國大中城市房價大幅上漲，同時帶動中小城市的房屋價格普遍上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2009年商品房銷售價格同比上漲23.5%。2011年房地產(chǎn)市場在不斷強化的調(diào)控措施作用下，逐漸趨向理性。限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求和投機需求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3%，房地產(chǎn)市場逐漸降溫。

3.商品住宅在中國現(xiàn)行住房供應體系中占主要地位。隨著住房制度改革的深入發(fā)展，中國住房體系的不斷完善，現(xiàn)行住房體系具體包括：針對低收入家庭的廉租房、經(jīng)濟適用房供應體系；針對中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭為對象的高檔大套型商品住房。其中，經(jīng)濟適用房、廉租房承擔著政府解決城市低收入家庭住房困難的重要職能，服務對象有限制，政府對其價格和規(guī)模進行嚴格管理，屬于有限的市場運作。商品住宅則不同，是以營利為目的的市場行為，面向社會上有住房需求的購買者。商品住宅是中國現(xiàn)行住房供給的主要方式，是影響城市房地產(chǎn)市場的最要因素，因此，有必要對商品住宅市場進行預警研究。

二、商品住宅市場預警的研究意義

商品住宅市場預警，是指通過對商品住宅市場的運行過程中反映出的現(xiàn)象和數(shù)據(jù)進行科學分析整理，同時結合房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展狀況，通過選擇和建立主要指標體系，對商品住宅市場的發(fā)展運行狀態(tài)和局部特征變化進行準確的把握，并對其發(fā)展趨勢作出正確的預期與評價，以此為相關群體作出正確決策提供支持，促進商品住宅市場的健康良好運行。

當前建立商品住宅市場預警系統(tǒng)，具有重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中所存在的波動現(xiàn)象，往往造成資源的不合理配置，若不采取適當?shù)膽獙Υ胧?，每一次超常波動都會給經(jīng)濟發(fā)展、群眾生活造成負面影響。商品住宅市場作為房地產(chǎn)市場的主要組成部分，其運行發(fā)展不可避免的會出現(xiàn)波動等現(xiàn)象。因此對商品住宅市場進行預警研究，一方面可以使政府部門把握各地商品住宅市場的發(fā)展態(tài)勢、與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)比例關系，依此作出有利于實現(xiàn)資源優(yōu)化配置的決策，適時進行適度的宏觀調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場秩序，防止市場大起大落。另一方面為開發(fā)商、購房者作出合理投資決策提供依據(jù)，引導理性投資，規(guī)避市場風險，弱化市場震蕩等現(xiàn)象的不良影響。

三、商品住宅市場預警方法選擇

從房地產(chǎn)預警國內(nèi)外研究進展來看，預警方法層出不窮，從定性預警到定量預警，從單一指標預警到綜合指標預警，預警方法各有優(yōu)勢和局限。綜合近年來研究較為深入的幾種預警方法，大致有以下幾種：景氣循環(huán)法、綜合模擬法、專家經(jīng)驗法、景氣調(diào)查法。通過對以上幾種預警方法的特點及適用范圍進行比較分析，結合被研究市場的自身特點、發(fā)展狀況，選擇適合的預警方法，是決定商品住宅市場預警系統(tǒng)能否準確的發(fā)揮其預見、監(jiān)測功能的關鍵因素之一。

1.景氣循環(huán)法。景氣循環(huán)法是國民經(jīng)濟監(jiān)測預警常用的方法，在房地產(chǎn)市場預警方面也有著廣泛的應用，又稱為景氣指數(shù)法。最具代表性的應用就是由國家統(tǒng)計局較早編制的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)——國房景氣指數(shù)。國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱，其編制采用景氣循環(huán)法，根據(jù)指標之間的時差關系和周期變動，編制房地產(chǎn)經(jīng)紀的綜合指數(shù)和擴散指數(shù)，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度得以量化反映。該指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)投資等八個分類指數(shù)合成運算而成并以百分制表示，以100分為界劃分景氣狀態(tài)與不景氣狀態(tài)?；诰皻庋h(huán)的房地產(chǎn)預警的基本思路是：根據(jù)指標在經(jīng)濟總體變動時序上的不同，把指標分為先行指標、同步指標、滯后指標三類。商品住宅市場總體運行出現(xiàn)異常的前兆主要反映在先行指標的變動上；同步指標則能反映商品住宅市場景氣波動的當前態(tài)勢，利用先行指標的變化和與同步指標之間的關系進行經(jīng)濟景氣的預警。景氣循環(huán)法的優(yōu)點主要體現(xiàn)在先行、同步、滯后三類指標的劃分。但同時該方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的綜合指數(shù)的波動雖可以反映市場整體波動狀況，但也容易掩蓋指標的個別異常情況，可能忽略某個重要指標的信息，不利于確定警源，以針對具體的經(jīng)濟變量進行調(diào)控。另一方面，先行、同步、滯后三類指標的判斷警情狀態(tài)需要進行相關時差分析，而中國房地產(chǎn)市場化時間尚短，各相關指標的時間序列數(shù)據(jù)較少，難以滿足時差相關分析的數(shù)據(jù)要求，所以景氣指數(shù)法的運用受到一定的局限。

2.綜合模擬法。綜合模擬法又稱為統(tǒng)計預警法，是指采用綜合集成形式并通過實證模擬建立市場運行監(jiān)測預警分析環(huán)境的一種方法。統(tǒng)計預警方法的實施原理是首先找出最能反映發(fā)展的一個綜合警情指標，然后找出警兆指標，根據(jù)警兆找變動情況，確定警兆警級，綜合警兆重要性進行警級的綜合，最后預報警度。綜合模擬法和景氣循環(huán)法最大的區(qū)別在于，綜合模擬法不分析指標的因果關系，而是對經(jīng)濟系統(tǒng)或需要反映的目標做整體的分析評價。綜合模擬法是一種定量的方法。首先根據(jù)一定原則選取一組與當前經(jīng)濟景氣變動密切相關的指標體系，不分先行、一致、滯后指標，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對各指標進行計算評價，確定其臨界點，為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動劃分若干判斷區(qū)間，最終將所有指標綜合計算分值，設置模擬燈號及燈號值，并據(jù)此對市場運行狀態(tài)作出監(jiān)測預警。綜合模擬法在警情發(fā)生時可以通過各警兆指標的警度推斷警情發(fā)生的主要原因，在警情未發(fā)生時，就可以根據(jù)各個警兆指標所處的區(qū)間，明確宏觀調(diào)控的目標和調(diào)控的方向。由于指標選取時，不分先行、一致、滯后指標，不要求分析指標間的時差關系，而側重于整體評價，既可以看出經(jīng)濟活動的升降，又可以反映各指標的綜合結果，不僅監(jiān)控整體經(jīng)濟活動的波動，還可以監(jiān)測每一個指標的波動，并明確支持調(diào)控的目標和方向，易找出警源。因此，這種方法能夠較好的實現(xiàn)預警目標。

3.專家經(jīng)驗法。專家定性評估分析法是借助一批具有自然科學、社會科學和交叉科學專業(yè)知識和經(jīng)驗的專家學者進行評估，評估專家根據(jù)個人的經(jīng)驗知識和所掌握的警兆信息來對環(huán)境中的有利因素與不利因素進行全面分析，然后進行不同時期的對比研究，最后結合直覺、經(jīng)驗及其他有關人員的估計對警情做出判斷或者預測的預警方法。專家經(jīng)驗法具有不受警兆信息規(guī)范程度的限制的突出優(yōu)點，并可隨新信息逐步修正預警結果，比較靈活實用，適用范圍較廣。但同時該方法具有較強的主觀性，在預警的準確程度上稍有欠缺，且容易出現(xiàn)專家的意見不一致，難以形成統(tǒng)一結論的現(xiàn)象。

4.景氣調(diào)查法。景氣調(diào)查方法是第二次世界大戰(zhàn)以后出現(xiàn)的一種方法，以定性為主、定量為輔，定性定量相結合的景氣指標為體系，采用問卷表方式收集調(diào)查對象關于景氣變動的判斷，調(diào)查對象只需就關于景氣變動的上升、不變和下降三個答案作出選擇，最后經(jīng)過擴散指數(shù)將定性判斷定量化，反映本期的實際景氣狀況和下期景氣狀況的走勢。景氣調(diào)查法需要進行大量的問卷調(diào)查作為數(shù)據(jù)支持，其運作成本和難度較高。而且受調(diào)查對象主觀因素的影響較大，無法排除被調(diào)查者預測判斷失誤的情況，因此對于中國商品住宅市場預警研究來說，可以用做預警結果的初步主觀檢驗與驗證該方法，不能作為主要研究方法。

四、結語

通過以上分析比較看出，當前商品住宅市場乃至房地產(chǎn)市場處于在波動中快速發(fā)展，市場的不平穩(wěn)性可能會導致各項經(jīng)濟指標發(fā)生較大的波動。在這種客觀情況下，商品住宅市場預警比較適合運用綜合模擬法作為預警系統(tǒng)設計的基礎，通過對數(shù)據(jù)的科學處理建立預警模型，同時予以客觀的定性評價，彌補統(tǒng)計預警法受數(shù)據(jù)樣本限制的不足，以此實現(xiàn)優(yōu)勢互補，進行更加科學的預警，建立一個完善的商品住宅市場運行預警系統(tǒng)。

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