淺析政府在房地產(chǎn)問(wèn)題界定中的誤區(qū)及其應(yīng)然態(tài)度

摘 要：近年來(lái)，中國(guó)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策不斷出臺(tái)。然而，這些政策“治標(biāo)不治本”，不能從根本上遏制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。針對(duì)這一問(wèn)題，有必要從政策過(guò)程的最初階段——政策問(wèn)題的界定階段來(lái)探討有關(guān)政府房地產(chǎn)政策的失效問(wèn)題，并認(rèn)清政府在此問(wèn)題界定中存在“住房是純粹的私人物品”等三個(gè)誤區(qū)。當(dāng)前，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)、地方政府真正讓渡利益才是政府針對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的應(yīng)然態(tài)度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問(wèn)題界定；誤區(qū)；糾正

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）09-0131-04

隨著中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的不斷飆升，房地產(chǎn)泡沫化問(wèn)題嚴(yán)重。對(duì)于這一早就通過(guò)政策議程進(jìn)入決策系統(tǒng)的政策問(wèn)題，政府也不得不多次審視它，并且通過(guò)一系列政策的出臺(tái)，如限購(gòu)政策、第二套住房提高首付比例、取消首套房的貸款優(yōu)惠等來(lái)應(yīng)對(duì)。但時(shí)至今日，房?jī)r(jià)仍沒(méi)表現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，根據(jù)2011年中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報(bào)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年直到9月才出現(xiàn)環(huán)比首次下降，11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8 832元/平方米，較上月僅下跌0.28%，其中仍有43城市價(jià)格環(huán)比上漲。在這樣的結(jié)果面前，人們不禁要問(wèn)，政府的政策究竟有沒(méi)有效力？政府制定的政策為什么沒(méi)有效力？對(duì)于這些問(wèn)題的回答，從政策過(guò)程運(yùn)行的角度看，可以從多個(gè)環(huán)節(jié)尋找原因，可能有政策制定的原因，可能有政策執(zhí)行的原因，也可能有政策監(jiān)控的原因等等。這里我們拋開其他方面，首先來(lái)從一個(gè)具體政策過(guò)程的最初階段——政策問(wèn)題的界定階段來(lái)探討有關(guān)政府房地產(chǎn)政策問(wèn)題的失效問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)政策問(wèn)題的界定直接關(guān)系到出臺(tái)的相關(guān)政策的效力

雖然有的學(xué)者質(zhì)疑把建立公共政策議程作為政策過(guò)程的開端的觀點(diǎn)，但卻很少有學(xué)者否認(rèn)政策規(guī)劃作為政策制定過(guò)程的中心環(huán)節(jié)的地位，而在政策規(guī)劃中，首先要做的工作就是政策問(wèn)題的界定。

（一）政策問(wèn)題界定在公共政策過(guò)程中的地位

政策問(wèn)題的界定，也稱政策問(wèn)題的構(gòu)建，是分析者試圖孤立和定義一個(gè)特定的政策問(wèn)題，以便使問(wèn)題得以解決[1]。具體地說(shuō)，就是在獲取有關(guān)社會(huì)問(wèn)題信息的基礎(chǔ)上，通過(guò)理性分析來(lái)確定政策問(wèn)題的性質(zhì)、原因以及解決辦法等基本情況的過(guò)程，它實(shí)際上是在政策議程建立起來(lái)之后，政府收集有關(guān)信息，通過(guò)信息分析對(duì)問(wèn)題進(jìn)行再認(rèn)識(shí)的過(guò)程，其目的是找到解決問(wèn)題的方法。

政策問(wèn)題的界定是政策規(guī)劃環(huán)節(jié)甚至是整個(gè)政策過(guò)程成敗的關(guān)鍵，政策問(wèn)題界定的正確與否直接關(guān)系到問(wèn)題能否得到正確的解決。因此，問(wèn)題構(gòu)建的方法在政策分析程序中位居前列，對(duì)問(wèn)題構(gòu)建的方法比解決問(wèn)題的方法更重要[2]。

（二）房地產(chǎn)政策的效力直接取決于有關(guān)房地產(chǎn)問(wèn)題的界定

所謂政策的效力，就是政策能解決其所要解決問(wèn)題的程度。效力的大小是衡量政策好壞的一個(gè)基本指標(biāo)，一項(xiàng)政策如果能夠把政策問(wèn)題徹底解決掉，那么這一項(xiàng)政策就具有完全的效力；如果對(duì)其所要解決的問(wèn)題一點(diǎn)作用都沒(méi)有，那么這一項(xiàng)政策就沒(méi)有一點(diǎn)效力或者完全沒(méi)有效力。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)存在的突出問(wèn)題就是商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，政府出臺(tái)一系列政策來(lái)解決這一問(wèn)題，但這些政策在出臺(tái)實(shí)施后，問(wèn)題依然存在。由此可以看出，政府制定和出臺(tái)的解決房地產(chǎn)問(wèn)題的政策的效力是有限的。這種政策效力的有限性在很大程度上是因?yàn)闆](méi)有找到解決房地產(chǎn)問(wèn)題的正確方法，而之所以沒(méi)有找到解決問(wèn)題的正確方法，是因?yàn)闆](méi)有正確地界定問(wèn)題，換句話說(shuō)，有效地解決房地產(chǎn)問(wèn)題的政策的出臺(tái)，必然有賴于客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確地界定當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題。

二、當(dāng)前中國(guó)政府在房地產(chǎn)問(wèn)題界定中存在的誤區(qū)

當(dāng)前中國(guó)政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)干擾了政府對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題的界定，從而使得政府難以找到從根本上遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的方法。概括來(lái)說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)主要存在以下誤區(qū)：

（一）住房是純粹的私人物品，政府沒(méi)有必要參與生產(chǎn)和供給

自從中國(guó)住房商品化改革以來(lái)，政府一直強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在住房生產(chǎn)和供給中的主導(dǎo)地位，認(rèn)為住房作為一種私人物品，完全可以通過(guò)市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的作用來(lái)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)。確實(shí)，住房不具有消費(fèi)上的非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性，私人物品的特征非常明顯，但是僅僅把住房看做是私人物品，這樣的觀點(diǎn)也有失偏頗。對(duì)于住房這類特殊的商品來(lái)說(shuō)，它在一定程度上具有公共物品的屬性，而且就當(dāng)前中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)也存在將其作為準(zhǔn)公共物品的必要性。

1.中國(guó)住房具有公共產(chǎn)品的特性和供給條件

（1）從公共物品的屬性考察中國(guó)的住房性質(zhì)。關(guān)于公共物品，薩繆爾森在其1954年發(fā)表的《公共支出的純理論》中給出了經(jīng)典的界定，“公共消費(fèi)品……這類物品所有人共同使用，從某種意義上說(shuō)，這類物品的任一個(gè)個(gè)人的消費(fèi)都不會(huì)減少其他個(gè)人對(duì)這類物品的消費(fèi)”，如果嚴(yán)格按照薩繆爾森給出的定義來(lái)界定公共物品，那么公共物品需要具有效用的不可分割性、受益的非排他性和消費(fèi)上的非競(jìng)爭(zhēng)性[3]，嚴(yán)格具備這些特征的物品，被稱為純公共物品，完全不具備上述全部三個(gè)特征的物品，被稱為私人物品，只具備這三個(gè)特征中的一部分特征的，一般被稱為準(zhǔn)公共物品。

顯然，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的住房來(lái)說(shuō)，效用在一定程度上是可以分割的，受益具有排他性，使用上具有競(jìng)爭(zhēng)性，就這些特點(diǎn)而言，中國(guó)居民的住房顯然屬于私人物品的范疇。但是，就此說(shuō)住房是純私人物品也有值得商榷之處，因?yàn)閷?duì)于中國(guó)的房屋來(lái)說(shuō)，其所必須的一項(xiàng)最為基本的要素卻永遠(yuǎn)具有公共性質(zhì)，那就是房屋所占的土地。中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，不存在土地私有現(xiàn)象，公有土地從所有權(quán)上來(lái)說(shuō)，是不可分割的。因此，在中國(guó)，土地在一定意義上可以說(shuō)是公共物品，這就意味著，任何人購(gòu)買的住房?jī)H僅是購(gòu)買了土地的使用權(quán)及附著其上的建筑物，而土地的所有權(quán)仍然是公共的，這就造成了中國(guó)的住房具有一定程度上的效用不可分割性的特征，基于此，在一定程度上可以說(shuō)中國(guó)的住房處于純公共物品和純私人物品之間，屬于準(zhǔn)公共物品的范疇。

（2）從政府職能的角度考察中國(guó)住房供給的屬性。眾所周知，生產(chǎn)和供給公共物品是政府的基本職能，雖然政府生產(chǎn)和供給哪些公共物品，各個(gè)國(guó)家由不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，但綜合來(lái)看，某項(xiàng)公共物品被確定由政府來(lái)生產(chǎn)和供給，主要是基于這樣的條件：僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制或社會(huì)自身的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)供給或無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效供給。從中國(guó)住房生產(chǎn)和供給的歷史來(lái)看，中國(guó)住房的供給方式的演變可以分為三個(gè)階段。中國(guó)原始的住房供給主要依靠社會(huì)自身來(lái)實(shí)現(xiàn)，住房市場(chǎng)幾乎不存在；在新中國(guó)建立以后，中國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，城市里的住房由政府或者單位統(tǒng)一建造，實(shí)行計(jì)劃分配供給，這樣，原先主要依靠社會(huì)自主供給住房的機(jī)制開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉┙o為主；在20世紀(jì)90年代中國(guó)住房實(shí)行商品化改革以后，城市里的住房供給開始由市場(chǎng)主導(dǎo)，政府只保留了很小的一部分保障性住房的供給任務(wù)。但就當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其發(fā)育是非常不完善的，甚至是一個(gè)畸形的市場(chǎng)。之所以得出這樣的結(jié)論，主要是基于以下幾個(gè)方面的原因：第一，市場(chǎng)主體不成熟。由于中國(guó)社會(huì)的發(fā)展沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)成熟的資本主義階段而直接進(jìn)入了社會(huì)主義階段，因此，也就不存在資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須經(jīng)歷的原始資本積累階段。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)放開之后，眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往投資巨大，改革開放初期的一般市民和農(nóng)民是缺乏這個(gè)方面投資的財(cái)力的，所以從理論上來(lái)說(shuō)，中國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入資本應(yīng)該是不足的。但在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下，一些人通過(guò)一些非正常的運(yùn)作手段，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，這使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從建立開始，運(yùn)轉(zhuǎn)就是不正常的，這為后來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗案件頻發(fā)埋下了禍根。第二，市場(chǎng)制度不健全。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，對(duì)于各個(gè)市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，缺乏市場(chǎng)理念的熏陶，而政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和管理也是摸著石頭過(guò)河，沒(méi)有一套成熟的制度作為保障。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是制度漏洞較多，導(dǎo)致很多利用制度漏洞從事房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的人；另一方面是不合理的制度比較多，制度更新?lián)Q代跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，例如直到今天中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然流行商品房預(yù)售制度，這給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了較高的風(fēng)險(xiǎn)。第三，市場(chǎng)信息嚴(yán)重不完全和不對(duì)等。由于住房建造過(guò)程的獨(dú)特性，一般購(gòu)買者往往無(wú)法獲得完全的有關(guān)房屋建造的信息，這就造成了生產(chǎn)者和購(gòu)買者之間信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，使得消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)帶有比較大的盲目性。第四，市場(chǎng)的壟斷程度較高。雖然中國(guó)不存在一兩個(gè)大的房地產(chǎn)企業(yè)壟斷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，但就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大使進(jìn)入這一市場(chǎng)的門檻較高，一般的企業(yè)或個(gè)人難以進(jìn)入，這就造成市場(chǎng)上有相對(duì)穩(wěn)定企業(yè)在從事這一行業(yè)，形成了事實(shí)上的行業(yè)壟斷。行業(yè)壟斷的結(jié)果是高額壟斷利潤(rùn)的獲得，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的資金不斷向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涌入，從而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“擠壓效應(yīng)”。這對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了不小的危害。

從以上論述可以看出，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)僅僅存在形式的上的市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)上真正的市場(chǎng)機(jī)制很難發(fā)揮作用，在這樣的情況下，出現(xiàn)當(dāng)前中國(guó)廣大民眾的住房需求無(wú)法得到充分滿足的情況就不足為奇。從當(dāng)前中國(guó)城市住房的供給來(lái)看，社會(huì)自主供給的方式已經(jīng)基本不存在，而僅僅依靠市場(chǎng)又難以實(shí)現(xiàn)有效的供給，也就是出現(xiàn)了所謂的市場(chǎng)失靈。而彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈是現(xiàn)代政府義不容辭的責(zé)任，也就是說(shuō)，政府應(yīng)該進(jìn)一步分擔(dān)市場(chǎng)生產(chǎn)和供給住房的責(zé)任，在公眾住房需求的滿足方面發(fā)揮更多的作用。

2.當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)狀況決定了不能把住房作為私人物品

中國(guó)當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，客觀上要求把住房當(dāng)做準(zhǔn)公共產(chǎn)品來(lái)供給，以防止住房的過(guò)度市場(chǎng)化供給而導(dǎo)致的一些嚴(yán)重危害社會(huì)問(wèn)題的產(chǎn)生。

（1）中國(guó)人口多，土地少，房地產(chǎn)不能過(guò)于市場(chǎng)化。中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)的現(xiàn)實(shí)決定了中國(guó)政府必須把農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展作為國(guó)家的首要問(wèn)題來(lái)看待，而對(duì)于農(nóng)業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的資源就是土地。而當(dāng)前，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村大量人口向城市轉(zhuǎn)移，城市住宅用地、工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地的增加必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少。這樣如果再單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)供給住房，投機(jī)購(gòu)房者將會(huì)越來(lái)越多，大量房屋空置的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，這在一定程度上是對(duì)國(guó)有資源的一種嚴(yán)重浪費(fèi)，且危及到中國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

（2）住房是人類的基本需要，其幾乎沒(méi)有替代彈性。住房對(duì)于人們的效用具有特殊性，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，作為商品的住房幾乎沒(méi)有替代彈性。對(duì)于其他生活方面的必需品來(lái)說(shuō)，由于存在的種類繁多，當(dāng)一種商品的價(jià)格升高到人們難以接受的程度時(shí)，人們便購(gòu)買其替代商品來(lái)進(jìn)行消費(fèi)，從而使得原商品的購(gòu)買數(shù)量相對(duì)減少，價(jià)格慢慢降低，這樣商品的替代彈性對(duì)于維持市場(chǎng)機(jī)制的作用，即促使價(jià)格的自動(dòng)調(diào)整具有重要作用。但房屋幾乎沒(méi)有替代彈性，在其價(jià)格升高到難以接受的程度時(shí)，尋找不到與住房具有同樣效用的商品作為替代物，這就使得消費(fèi)者在即使面臨很高的風(fēng)險(xiǎn)的情況下，也要想方設(shè)法購(gòu)買住房，由此形成了所謂的對(duì)房屋“硬性需求”。在中國(guó)當(dāng)前住房需求相對(duì)旺盛的時(shí)期，這種需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升。

（二）當(dāng)前中國(guó)只有部分城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫

當(dāng)前政府相關(guān)人員在界定房地產(chǎn)存在的問(wèn)題時(shí)，常常強(qiáng)調(diào)一些大城市存在房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲問(wèn)題，似乎中小型城市不存在這一問(wèn)題，如今強(qiáng)力的“限購(gòu)”措施涉及范圍也有限。然而他們忽視了一個(gè)問(wèn)題，就是對(duì)于房屋價(jià)格究竟怎么算高的問(wèn)題。當(dāng)前，中國(guó)的一線城市如北京、上海等城市的住房?jī)r(jià)格確實(shí)要比中小城市高出幾倍甚至幾十倍，但據(jù)此就得出結(jié)論房屋價(jià)格過(guò)高問(wèn)題僅僅在一線城市存在顯然不合理。中小城市的房?jī)r(jià)低是由于其起步價(jià)低，沒(méi)有升到大城市的價(jià)格高度；就購(gòu)買能力來(lái)說(shuō)，中小城市居民收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到大城市的標(biāo)準(zhǔn)；就房?jī)r(jià)的上升幅度來(lái)說(shuō)，中小城市房?jī)r(jià)的上升幅度也并不比一些大城市小。

根據(jù)2011年11月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)字顯示，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比首次下跌了0.14個(gè)百分點(diǎn)，表面看來(lái)，房?jī)r(jià)確實(shí)是在整體回落，但是這里的下降只是“平均房?jī)r(jià)”下降而已，在這70個(gè)大中城市中，真正出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的城市只有34個(gè)，其他城市則或持平、或還在繼續(xù)上漲，而這些“其他城市”主要是指中小城市。筆者通過(guò)進(jìn)一步觀察2011年第12期中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份，全國(guó)百城43個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市中，在漲幅榜前十位里，一線城市集體消失，取而代之的是威海、煙臺(tái)、汕頭、包頭、太原、聊城等二三線城市。這也就說(shuō)明了目前的調(diào)控雖然有作用，但也僅僅是在一些一線大城市的某些區(qū)域起到了不錯(cuò)的效果，對(duì)于大量的中小城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控仍任重道遠(yuǎn)。中小城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)一線城市，這似乎印證了萬(wàn)科總裁郁亮的判斷，他在不久前曾表示，北京、上海等一線城市將不再代表中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)[4]。

（三）“限購(gòu)”等政策是有效抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的可持續(xù)應(yīng)用戰(zhàn)略

在限購(gòu)令出臺(tái)前，中國(guó)抑制房?jī)r(jià)的政策包括“對(duì)第二套住房提高首付比例”“取消首套房的貸款優(yōu)惠”等，但這些信貸、財(cái)稅政策，對(duì)于那些資金實(shí)力雄厚、完全具有一次性付款能力的投資者來(lái)說(shuō)不能起到限制投資、投機(jī)性需求的作用。限購(gòu)雖最具殺傷力，能夠有效阻止投資需求，但是筆者認(rèn)為這種強(qiáng)制的手段不是長(zhǎng)久之計(jì)也無(wú)法從根本上達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。

首先，此政策實(shí)施范圍有限，這只會(huì)逼退本地需求，由限購(gòu)城市向非限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移。近期北京、上海外圍城市樓市關(guān)注程度提高便是明證，如“京十五條”就使得大量“被限”的置業(yè)需求將目光投向燕郊、香河、固安等北京周邊城鎮(zhèn)；隨著“滬九條”的出臺(tái)，昆山樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月共成交1 906套，環(huán)比2月的1 250套，漲幅高達(dá)52.5%。而部分龍頭房企為了將限購(gòu)政策對(duì)盈利的影響降到最低，進(jìn)駐中小城市成為它們共同的選擇，如萬(wàn)科、恒大、招商、保利等，都加大了中小城市拓展力度，其中恒大更是將發(fā)展重點(diǎn)放在非限購(gòu)城市上，已經(jīng)進(jìn)入的62個(gè)城市中，無(wú)限購(gòu)政策的城市約有39個(gè)，占比63% [4]。其次，各個(gè)地方實(shí)施力度不同，限購(gòu)的效果肯定會(huì)不同，如深圳、南京限購(gòu)“很嚴(yán)厲”城市強(qiáng)調(diào)了家庭購(gòu)房在基數(shù)上變化；北京、上海、廈門等實(shí)施“比較嚴(yán)厲”的城市，沒(méi)有考慮基數(shù)，只強(qiáng)調(diào)了動(dòng)態(tài)變化“再購(gòu)買一套商品住房”；而廣州、天津兩市不僅沒(méi)有考慮家庭擁有住房的基數(shù)，而且也只限制新房，沒(méi)有限制購(gòu)買二手房[5]。再次，此政策以讓渡地方政府的土地財(cái)政收入為代價(jià)，很難說(shuō)未來(lái)地方政府會(huì)始終嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)一段限購(gòu)期限到期，很多地方政府都會(huì)采取觀望的態(tài)度。復(fù)次，政策具有不公平性，此政策對(duì)買房者戶籍的限制有戶籍歧視的嫌疑。最后，逃避限購(gòu)政策的方法仍然存在，如以企業(yè)的名義買房、買商住兩用小戶型房、“假離婚”等等。

三、政府在解決房地產(chǎn)問(wèn)題界定中誤區(qū)的應(yīng)然態(tài)度

住房是關(guān)系到民眾基本生活的重要問(wèn)題，但筆者認(rèn)為，中國(guó)目前所出臺(tái)的治理政策中始終未能“治本”，而其關(guān)鍵在于未合理地對(duì)政策問(wèn)題進(jìn)行界定，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控存在很多誤區(qū)。

就現(xiàn)階段，筆者認(rèn)為中國(guó)“房?jī)r(jià)高”的根本原因是地方政府利益參與其中，政府需要通過(guò)土地賺取收益；“買房難”反映的一個(gè)重要問(wèn)題是中國(guó)貧富差距太大，有錢人買房容易，窮人買房太難。而解決這些問(wèn)題的根本之策，從目前看，在于：第一，從土地供給、土地價(jià)格和稅收減負(fù)出發(fā)，政府愿意并且真正能夠讓渡自己的利益解決土地財(cái)政收入過(guò)高問(wèn)題。第二，政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到住房是一種準(zhǔn)公共物品，政府有責(zé)任積極參與其生產(chǎn)和供給，對(duì)低收入群體增加保障房的供給。第三，國(guó)家不能使調(diào)控僅僅在大城市起作用，應(yīng)拿出更多精力來(lái)調(diào)控廣大中小城市。相比較數(shù)量有限的大城市而言，中小城市的房?jī)r(jià)影響人群更廣且中小城市是城市化進(jìn)程中的主要力量，存在著大量的剛性需求，因此，國(guó)家應(yīng)針對(duì)性的加大對(duì)中小樓市的調(diào)控力度，使房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)“集體回落”。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，根本是大力發(fā)展生產(chǎn)力，提高民眾的收入進(jìn)而提高民眾的購(gòu)房可支付能力是應(yīng)有之策。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳振明.公共政策學(xué)——政策分析的理論方法和技術(shù)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004:89.

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[3] 薩繆爾森.經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:人民郵電出版社，2008.

[4] 李繼光.非限購(gòu)區(qū)域大熱，恒大三盤借力強(qiáng)銷[EB/OL].大洋網(wǎng)，http://www.dayoo.com/，2011-03-01.

[5] 黎顯揚(yáng).限購(gòu)令政策評(píng)述[J].上海地產(chǎn)，2011，(5):15.

To Briefly Analyze the Misunderstanding in the Government’s Assessment of Real

Estate and Its Corresponding Rectifications

——From the Perspective of the Public Policy Assessment

ZHOU Tian-tian

（School of Law Politics，Ocean University of China，Qingdao 266100，China）

Abstract：Recently，China has formulated numerous policies against fast growing house prices. Nonetheless，they can just “take temporary solution not effect a permanent cure”，disable to tackle it radically. Aiming at this problem，the ineffectiveness of the governmental policies against real estate should have been discussed at the very primary stage of the policy formulation--the assessment of the policy itself，and got on to the misunderstanding as “house is the pure personal belonging”. Currently，making energetic efforts to develop the economy and truly giving away local governments’ benefit is the correct attitude.

Key words：real estate；problem assessment；misunderstanding；corresponding rectifications[責(zé)任編輯 陳鳳雪]