宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場主要參與者行為模式分析及其對房價影響探討

摘 要：近年來，在城市化進(jìn)程加速、流動性過剩的背景下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價增長過快、市場結(jié)構(gòu)失衡等諸多問題。國家為穩(wěn)定房價、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，2010年以來陸續(xù)出臺大量宏觀調(diào)控政策。通過研究房地產(chǎn)市場中各主要參與者的利益需求與心理預(yù)期，分析他們在此輪宏觀調(diào)控下的行為模式；并通過梳理這些參與主體的行為模式及相互作用關(guān)系，探討在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)價格的決定模型與未來房價的走勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；利息相關(guān)者；行為模式；房價影響

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0129-02

從重要性角度看，房地產(chǎn)市場的主要參與主體是中央政府、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商與購房者。

一、中央政府

中央政府負(fù)責(zé)制定國家金融政策與房地產(chǎn)政策，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)角色。中央政府作為調(diào)控的最高層級，代表的是全局的利益，決策時的考慮因素是多重的，主要包括兩個方面：（1）調(diào)控經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)拉動的產(chǎn)業(yè)較多，對宏觀經(jīng)濟的影響較大。因而，當(dāng)經(jīng)濟增長過快時，中央政府將壓制房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫或經(jīng)濟過熱；當(dāng)宏觀經(jīng)濟增長較慢時，中央政府會扶持房地產(chǎn)市場，以拉動經(jīng)濟增長。（2）服務(wù)民生，力爭實現(xiàn)“居者有其屋”。中央政府需要考慮的另一個重要方面是改善普通民眾生活水平，提高社會福利。住房作為生活必需品，需求彈性很低，如中低階層人民的居住需求得不到滿足，不利于社會穩(wěn)定。因而，房地產(chǎn)問題既是經(jīng)濟問題，又是社會問題。中央政府對房地產(chǎn)的立場是既要拉動經(jīng)濟、又要服務(wù)民生。一般來說，哪方面矛盾更尖銳，宏觀調(diào)控政策便偏向哪個方面。

目前，國內(nèi)部分城市房價開始松動，且國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展形勢也不容樂觀，有輿論指出中央應(yīng)放松房地產(chǎn)調(diào)控。但中國房價水平相對居民收入仍然偏高，經(jīng)濟增速放緩有利于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。估計中央政府在未來一段時期內(nèi)依然會堅持執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。

二、地方政府

地方政府主要負(fù)責(zé)中央政府宏觀調(diào)控政策的具體落實與執(zhí)行。與中央政府不同的是，地方政府代表的是局部利益，對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴更為明顯，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)相關(guān)收入是地方財政的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)能創(chuàng)造大量的稅收，也能帶來可觀的土地出讓收益，各地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為城市建設(shè)資金的主要財源。不少城市來自房地產(chǎn)相關(guān)的收入一般可占城市可用財力的30%~50%，有的甚至高達(dá)60%。（2）房地產(chǎn)行業(yè)能有效拉動地方經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)不僅本身可創(chuàng)造大量的經(jīng)濟增加值與就業(yè)機會，還能有效帶動建材、建筑等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以較快促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展，并對地方GDP、就業(yè)增長等政績考核指標(biāo)的貢獻(xiàn)較大。

可知，地方政府是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的受益者，一般不會主動調(diào)控房地產(chǎn)市場。在此輪調(diào)控中，由于中央政府的態(tài)度非常堅決，將控制房價上升為一個政治問題，并納入地方官員的考核體系。因此，地方政府在此輪調(diào)控中貫徹執(zhí)行情況較好。未來在中央政府的嚴(yán)格監(jiān)督與懲治下，地方政府預(yù)計會將繼續(xù)貫徹與落實房地產(chǎn)調(diào)控。

三、開發(fā)商

作為房地產(chǎn)市場的商品供給者，開發(fā)商是中央政府和地方政府的主要調(diào)控對象。從理性的經(jīng)紀(jì)人角度來看，一般情況下開發(fā)商的目標(biāo)是獲得最大利益。

目前在持續(xù)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)成交量大幅下滑，導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠較慢，加上國內(nèi)貨幣緊縮，致使開發(fā)商融資難度加大，融資成本上升。因此，開發(fā)商資金鏈緊張的問題越來越普遍。同時，調(diào)查顯示房地產(chǎn)開發(fā)商對于后市缺乏信心，預(yù)期較為悲觀。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)已連續(xù)六個季度位于行業(yè)最低，2011年第三季度指數(shù)為99.9，環(huán)比回落7.6點。于是，不少開發(fā)商對房價的態(tài)度從利潤導(dǎo)向轉(zhuǎn)向現(xiàn)金導(dǎo)向，主動調(diào)降了銷售價格加快資金回收；同時減少或停止拿地，放緩開工項目，以縮減資金支出。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松動的可能性不大，開發(fā)商資金壓力較大，并對后市悲觀的情況在短期內(nèi)難以改觀。預(yù)計開發(fā)商將繼續(xù)降價促銷，并暫緩新項目投資。

四、商業(yè)銀行

銀行是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展中最主要的資金供給者。從本質(zhì)上講，銀行希望房地產(chǎn)價格較為穩(wěn)定，如房地產(chǎn)價格下跌過多，必然降低借款人的還款意愿，影響信貸資產(chǎn)的安全；反之，如房地產(chǎn)價格漲幅過快，會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，進(jìn)而引發(fā)貸款風(fēng)險。此次房地產(chǎn)信貸調(diào)控中影響較大的政策是限制銀行對多套房發(fā)放貸款，這在一定程度上會抑制商業(yè)銀行的信貸增長，同時影響其盈利能力。但是，中國銀行業(yè)具有較嚴(yán)厲的監(jiān)管體系，從目前情況看，商業(yè)銀行均較嚴(yán)格執(zhí)行了國家房地產(chǎn)信貸政策。

除限貸政策外，國家貨幣緊縮政策也間接加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控。存款準(zhǔn)備金率的高企使商業(yè)銀行的信貸規(guī)模緊張，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度。貸款基準(zhǔn)利率的提升和銀行利率上浮比例的增加，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本提升。未來房地產(chǎn)信貸政策與國家貨幣政策的基調(diào)如不發(fā)生改變，預(yù)計商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持依然有限。

五、消費者

房地產(chǎn)消費者分為公共住房消費者和商品房消費者。商品房消費者是房地產(chǎn)商品的最終使用者（后文中提到的消費者如未特別指明，均指商品房消費者），決定了房地產(chǎn)市場的購買能力。為了對這部分人群進(jìn)行需求及行為分析，我們隨機選取了部分客戶開展問卷調(diào)查，①主要調(diào)查結(jié)果如下：（1）在城市化相對較低、人口紅利較高、投資渠道缺乏的大背景下，住房需求是客觀存在且較為旺盛的。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，在完成調(diào)查的受訪者當(dāng)中，約42%的人在未來三年有購房計劃，并有14%的人處于暫時觀望的狀態(tài)，尚未確定是否會購房。（2）改善型消費者與基本自主型需求是房地產(chǎn)市場潛在需求的最主要部分。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，在未來有購房計劃的受訪者中，51%的人購房原因是改善住房條件；21%的人是首次置業(yè)；9%的人是拆遷換房。（3）房價較高，已超過近半數(shù)受訪者的消費能力。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，約93%的受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)價格高，其中，44%的受訪者表示已到了無法承受的程度。（4）對于房價走勢，消費者預(yù)期較為悲觀，但只有極少數(shù)的受訪者認(rèn)為房價會出現(xiàn)大幅下跌。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，38%的受訪者認(rèn)為房價會小幅回落（10%以下）；20%的受訪者認(rèn)為會房價明顯回落（10%~30%）；僅不到1%的受訪者認(rèn)為房價會大幅回落（30%以上）。

從理性人角度分析，對未來房價走勢的預(yù)期是影響消費者購買決策的最主要因素。但是，由于房地產(chǎn)價格受眾多復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)市場又是一個信息不對稱的市場，而大多購房者都是非專業(yè)的、分散的，他們通常只能明確自身需求和購買能力，難以對房價走勢作出判斷。因此，購房者在作出購買決策前，多半根據(jù)周圍人的行動來判斷，表現(xiàn)出典型的羊群效應(yīng)。在目前形勢下，預(yù)計消費者仍會繼續(xù)保持觀望的態(tài)度，未來消費者何時入場取決于房價的下跌幅度或調(diào)控政策的變化。如房價下跌一定程度后，有望引發(fā)部分剛性需求者的購買需求。如調(diào)控政策發(fā)生變化，將會釋放被抑制或遏止的購房需求，更重要的是讓消費者對房價的預(yù)期將由下跌轉(zhuǎn)為上漲，從而引發(fā)更全面的市場需求。

六、參與主體間的作用關(guān)系及對房地產(chǎn)市場的影響

如前所述，房地產(chǎn)市場中主要參與主體的利益需求是有一定沖突的，行為模式是相互影響的。下文將通過梳理參與主體的行為模式及作用關(guān)系，探求在當(dāng)前環(huán)境下房價的決定模型與未來走勢：

開發(fā)商是調(diào)整房價的直接主體，但其行為是受消費者、中央政府、地方政府與商業(yè)銀行的影響。因此，房地產(chǎn)市場各參與主體均對房價具有重要的影響，房價的決定模型可以簡單表述為P=F（CG，LG，B，D，C），其中，CG為中央政府行為，LG為地方政府行為，B為商業(yè)銀行行為，D為開發(fā)商行為，C為消費者行為。

開發(fā)商行為的影響因素主要是資金鏈壓力、后市預(yù)期、利潤最大化。目前影響較大的因素是資金鏈壓力和后市預(yù)期。其中，資金鏈壓力主要取決于商業(yè)銀行（B）和消費者（C）；而對后市預(yù)期影響最大的應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控力度（同CG與LG）。開發(fā)商行為的模型可簡化為D≈F（B、C、CG、LG）。

地方政府行為的影響因素主要是地方經(jīng)濟增長、中央政府壓力（等同CG）、地方財政壓力。中央政府壓力是當(dāng)前影響地方政府行為的首要因素。地方政府行為的決策模型可簡化為LG≈F（CG）。

商業(yè)銀行行為的影響因素主要是利潤、房地產(chǎn)市場風(fēng)險、房地產(chǎn)信貸調(diào)控和貨幣政策（等同CG）。目前對商業(yè)銀行影響較大的因素是房地產(chǎn)信貸調(diào)控和貨幣政策。商業(yè)銀行行為的決策模型可簡化為B≈F（CG）。

消費者行為的影響因素主要是住房消費能力（CA）、后市預(yù)期、居住需求。其中，對后市預(yù)期影響較大的因素是房地產(chǎn)調(diào)控力度（同CG與LG）與羊群效應(yīng)（SE）；而消費者需求影響較大的因素是國家的保障房政策與房地產(chǎn)投資限制政策（等同CG）。消費者行為的決策模型可簡化為C≈F（CA、SE、CG）。

綜上所述，在當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)價格的決定模型可進(jìn)一步簡化為P≈（CG，CA，SE），即主要影響因素是中央政府行為、消費者住房消費能力、羊群效應(yīng)。考慮到目前國家的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅決，房地產(chǎn)價格相對居民收入依然偏高，且處在下降趨勢當(dāng)中，預(yù)計未來房地產(chǎn)價格可能會繼續(xù)調(diào)整。

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[3] 劉旦.中國高房價成因:一個基于心理學(xué)視角的解釋[J].統(tǒng)計研究，2008，(2).[責(zé)任編輯 陳鳳雪]